Kosten in der Anlage V Seite 2 korrekt erfassen

[L. E. Fant]

Bitteschön

Unser früherer Hausverwalter hat die Abschlagszahlungen ewig nicht verändert, und wie's dann zu krass wurde ganz drastisch erhöht. Und auch danach konnte ich die Steuererklärung wieder nach diesem Prinzip erstellen .

[mhanft]

Ach so, man nimmt die Abrechnung des Jahres X für die Steuer im Jahr X+1 her (wo man ja auch die Abschlusszahlung zahlt).

Ja, das kommt rechnerisch wohl hin - aber wie du schon sagst, nur, wenn die Abschläge langfristig gleich bleiben. Leider bleiben sie das im Real Life nicht (ich mache das hier für ein paar Wohnungen, und die monatlichen Abschläge ändern sich mindestens 1 x jährlich; ich hatte auch schon mal eine Verwaltung, bei der vier verschiedene monatliche Beträge innerhalb eines Jahres abgebucht wurden, und eine andere bucht eh nur vierteljährlich ab, dafür 2-3 verschiedene Beträge pro Jahr... Chaos hoch drei)

Aber ok, ich habs kapiert, danke

[L. E. Fant]

Das war ja hier die Abrechnung für 2018, die 2019 eingetrudelt ist. Vorausgesetzt natürlich, dass Du auch die Abschlusszahlung 2019 geleistet hat, gehört das also in die Steuererklärung für 2019. Für 2020 nimmst Du dann die Abrechnung für 2019 her.

Ja, ok, in dieser Einfachheit funktioniert das natürlich nur, wenn sich die Abschlagszahlungen nicht verändert haben.

[mhanft]

Ok, so kann man's natürlich rechnen...

Also nehmen wir mal an, ich würde die Verwalter-Abrechnung für 2019 in meiner Steuererklärung 2019 hübsch aufdröseln in Reparaturen, Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Verwaltung und was es da noch so alles gibt - steht ja alles haarklein drin. So weit, so gut.

Dann würde ich aber mehr Werbungskosten ansetzen als ich in 2019 tatsächlich gezahlt habe - denn mir steht ja (in 2020) noch die Nachzahlung für 2019 ins Haus. Das kann ja aufgrund des Zuflussprinzips nicht sein.

Wie löst ihr das? Und wo von den obigen Punkten trage ich dann die Nachzahlung in 2020 ein?

(Ihr merkt schon, ich bin von dieser Rechenweise immer noch nicht überzeugt, aber ich lasse mich gerne eines besseren belehren - interessiert mich wirklich, wie man das auf diesem Weg hinbekommt...)

[L. E. Fant]

Und wieviel von den 1200 Vorauszahlung in 2019 waren dann Reparaturen?

Das ist egal. Insgesamt - also Vorauszahlungen plus Nachzahlung - waren's 300. Hier steht's:

Wasser 100 €
Kanal 200 €
Reparaturen 300 €
Hausmeister 400 €
Verwaltung 500 €

Dass der Betrag für Reparaturen mit der Nachzahlung übereinstimmt ist Zufall und liegt an Deinem Beispiel.

[mhanft]

300.Genau soviel wurden nämlich auch in 2019 bezahlt. 2019 wurden 1.200 Euro Abschlag bezahlt, plus 300 Euro Nachzahlung. Wie man aus der Abrechnung ersehen kann, entfallen von den 1.500 Euro genau 300 Euro auf Reparaturen.

Und wieviel von den 1200 Vorauszahlung in 2019 waren dann Reparaturen? Die hab ich ja auch in 2019 bezahlt. (Wobei es eh schon gewagt ist, die Nachzahlung für 2018 komplett als für Reparaturen anzusehen - das war natürlich eine Nachzahlung für alles.)

[L. E. Fant]

Nein, weil man da in den Werbungskosten ja immer auch noch die Nachzahlung fürs Vorjahr drin hat

Du brauchst natürlich die Abrechnung, die Du im entsprechenden Jahr bezahlt hast.

Sagen wir mal, in 2018 zahlt man 12 x 100 € als Vorauszahlung und eine (hier mal beliebige) Nachzahlung für 2017.
In 2019 zahlt man ebenfalls 12 x 100 € Vorauszahlung.
Dann bekommt man, ebenfalls in 2019, die Abrechnung für 2018. Da steht drin:
Wasser 100 €
Kanal 200 €
Reparaturen 300 €
Hausmeister 400 €
Verwaltung 500 €
------------------------
Summe für 2018 = 1.500 €
Ihre Vorauszahlung für 2018 12 x 100 € = 1.200 €
----------------------
ergibt Nachzahlung für 2018 in 2019 = 300 €
==================================

...

Was schreibst du nun für "Reparaturen" in deine 2019er V+V? Und warum?

300.Genau soviel wurden nämlich auch in 2019 bezahlt. 2019 wurden 1.200 Euro Abschlag bezahlt, plus 300 Euro Nachzahlung. Wie man aus der Abrechnung ersehen kann, entfallen von den 1.500 Euro genau 300 Euro auf Reparaturen.

[mhanft]

Bei größerem Erhaltungsaufwand z. B. ist es ja nicht ganz unwichtig, dass Einzelpositionen ausgewiesen werden. Die Entscheidung, ob ich den als Vermieter auf mehrere Jahre verteile, kann ich ja nur dann treffen, wenn ich die Ausgaben auch beim Erhaltungsaufwand ansetze und dazu muss ich die genaue Höhe der Ausgaben kennen. Das unter Hausgeld mit zu erklären, bringt ja nichts.

Ja, das ist natürlich ein Argument. Allerdings werden größere Erhaltungsaufwendungen bei Eigentümergemeinschaften i.d.R. aus der Rücklage entnommen - und Entnahmen aus der Rücklage werden ja ohnehin stets separat ausgewiesen. Also: Problem (auch ohne Excel) gelöst

[Charlie24]

Mit Erleichterungen beim § 35a meinte ich die dort ausdrücklich zugelassenen Abweichungen vom Zu- und Abflussprinzip.

Ich habe schon Hausgeldabrechnungen in Händen gehabt, in denen präzise ausgewiesen war, was die Hausverwaltung wofür tatsächlich ausgegeben hat

und da es dazu jeweils auch genauso aufgebaute Wirtschaftspläne gegeben hatte, kannte ich bei jeder Einzelposition die tatsächliche Abweichung

zwischen kalkulierter Abschlagszahlung laut Wirtschaftsplan und tatsächlichem Aufwand laut Abrechnung

Bei größerem Erhaltungsaufwand z. B. ist es ja nicht ganz unwichtig, dass Einzelpositionen ausgewiesen werden. Die Entscheidung, ob ich

den als Vermieter auf mehrere Jahre verteile, kann ich ja nur dann treffen, wenn ich die Ausgaben auch beim Erhaltungsaufwand ansetze und

dazu muss ich die genaue Höhe der Ausgaben kennen. Das unter Hausgeld mit zu erklären, bringt ja nichts.

[mhanft]

Ich räume ein, dass es dort komplizierter und damit deutlich aufwändiger wäre. Man kann aber auf jeden Fall die reinen Verwaltungskosten vom Erhaltungsaufwand und von den weiteren Werbungskosten trennen, die Grundsteuer kann ebenfalls als eigene Position erklärt werden.

Grundsteuer ist eh klar, dafür kriegt der Vermieter ja ohnehin eine eigene "Rechnung". Aber der Rest geht nicht so einfach, auch nicht mit Excel (oder wenn, dann nur mit komplexen Formeln).

Nimm doch nochmal mein Beispiel von oben, etwas ergänzt:

Sagen wir mal, in 2018 zahlt man 12 x 100 € als Vorauszahlung und eine (hier mal beliebige) Nachzahlung für 2017.
In 2019 zahlt man ebenfalls 12 x 100 € Vorauszahlung.
Dann bekommt man, ebenfalls in 2019, die Abrechnung für 2018. Da steht drin:
Wasser 100 €
Kanal 200 €
Reparaturen 300 €
Hausmeister 400 €
Verwaltung 500 €
------------------------
Summe für 2018 = 1.500 €
Ihre Vorauszahlung für 2018 12 x 100 € = 1.200 €
----------------------
ergibt Nachzahlung für 2018 in 2019 = 300 €
==================================

So, Werbungskosten in der V+V für 2019 sind also 1.500 € (1200 VZ + 300 NZ). Ich schreibe das genau so in die V+V.

Nun kriegst du in 2020 die Abrechnung für 2019. Da steht nun drin:

Wasser 150 €
Kanal 250 €
Reparaturen 400 €
Hausmeister 400 €
Verwaltung 500 €
-----------------------------
Summe für 2019 = 1.700 €
Ihre Vorauszahlung für 2019 12 x 100 € = 1.200 €
----------------------
ergibt Nachzahlung für 2019 in 2020 = 500 €
==================================

Preisfrage: Was schreibst du nun für "Reparaturen" in deine 2019er V+V? Und warum?

Rechnerisch korrekt wäre vielleicht 60 € aus der Nachzahlung für 2018 (300/1500*300) und 282,35 aus der Vorauszahlung für 2019 (1200/1700*400), zusammen also 342,35. Das geht natürlich mit Excel, erfordert aber Mathematikkenntnisse und ist später meiner Meinung nach hinten und vorne nicht mehr nachvollziehbar. Und wenn man das dann noch für Verwaltung und andere Einzelposten machen will, blickts überhaupt keiner mehr.

Nee, da bleib ich bei meinen 12 x X Vorauszahlung + 1 x Y Nachzahlung als Werbungskosten bei "Hausgeld" und gut is'.

die Erleichterungen, die man bei der Steuerermäßigung nach § 35a EStG für haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen zugelassen hat, gelten m. E. nicht für Einkünfte aus VV.

Nein, der § 35 a geht den Vermieter gar nix an. Der reicht einfach die Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen, die er von der Hausverwaltung bekommen hat, an seinen Mieter weiter - und der kann dann § 35 a anwenden.

[Charlie24]

Aber mit einer Eigentumswohnung, die von einer Hausverwaltung verwaltet wird, an die man Hausgebühren-Abschläge zahlt und im Folgejahr die Abrechnung kriegt, geht das so nicht.

Ich räume ein, dass es dort komplizierter und damit deutlich aufwändiger ist. Man kann aber auf jeden Fall die reinen Verwaltungskosten vom

Erhaltungsaufwand und von den weiteren Werbungskosten trennen, die Grundsteuer kann ebenfalls als eigene Position erklärt werden.

Mit Excel ist das schnell gerechnet, wenn man einmal eine passende Vorlage angelegt hat. Meines Erachtens muss man bei der Anlage V

das Zu- und Abflussprinzip strikt beachten, die Abweichungen, die man bei der Steuerermäßigung nach § 35a EStG für haushaltsnahe Dienst-

und Handwerkerleistungen zugelassen hat, gelten m. E. nicht für Einkünfte aus VV.

[mhanft]

Wenn der monatliche Abschlag gleich geblieben ist dann stimmt das für das Jahr der Abrechnung schon überein.

Nein, weil man da in den Werbungskosten ja immer auch noch die Nachzahlung fürs Vorjahr drin hat. Oder soll man die Nachzahlung anhand der Vorjahresabrechnung auch noch auf Wasser, Kanal, Strom, Reinigung etc. aufdröseln? Hab ich sonst nix zu tun?!

[mhanft]

Mit Zerlegung auf der Werbungskostenseite meine ich ja nicht eine Hausgeldabrechnung für das Vorjahr, sondern die tatsächlichen Ausgabepositionen des Jahres unter Beachtung des Zu- und Abflussprinzips. Das sieht dann in Mein ELSTER z. B. so aus: [...] Die Abwassergebühren setzen sich z. B. wie folgt zusammen: Drei Abschläge in Höhe von jeweils 166,00 € abzüglich einer Gutschrift für das Vorjahr in Höhe von 212,00 € ergeben den Saldo von 286,00

Ja, klar, so kann man das machen, wenn man selbst ein Mehrfamilienhaus verwaltet (und da mache ich das natürlich auch so).

Aber mit einer Eigentumswohnung, die von einer Hausverwaltung verwaltet wird, an die man Hausgebühren-Abschläge zahlt und im Folgejahr die Abrechnung kriegt, geht das so nicht. Nimm doch mal mein Beispiel aus Beitrag #13. Wie würdest du die 1.575 € Werbungskosten eintragen (wenn in der Abrechnung doch nur 1.100 € stehen)? Meiner Meinung nach geht das so nicht.

[L. E. Fant]

was man im Jahr X real bezahlt hat (und als Werbungskosten ansetzen kann), stimmt nie mit der Hausgeldabrechnung für das Jahr X überein.

Wenn der monatliche Abschlag gleich geblieben ist dann stimmt das für das Jahr der Abrechnung schon überein. Natürlich ändert sich der Abschlag schon dann und wann. Dann wäre etwas Rechenarbeit notwendig.

[mhanft]

In der Hausgeldabrechnung ist doch jeder Posten explizit aufgeführt. Das ist genau das, was man das ganze Jahr über bezahlt, inklusive Nachzahlung oder Erstattung.

Das schon, aber die Nachzahlung/Erstattung findet ja erst im Folgejahr statt. Also was man im Jahr X real bezahlt hat (und als Werbungskosten ansetzen kann), stimmt nie mit der Hausgeldabrechnung für das Jahr X überein.