Dieser Beitrag hier befasst sich mit den Formularen, die für die Bundesländer
Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen veröffentlicht wurden.
Eigentlich wollte ich dafür keinen ausführlichen Artikel verfassen, denn diese Formulare sind wesentlich weniger fehleranfällig, weil die Angaben zu den Flurstücken, die ganz oder anteilig zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören, nur in der Anlage Grundstück zu machen sind und nicht auf Hauptvordruck und die Anlage Grundstück aufgeteilt werden müssen, Man muss selbst auch keine Quadratmeterwerte berechnen. Nachdem aber auch zu diesen Bundesländern immer wieder Fragen gestellt werden, nachstehend ein paar Anmerkungen

Angesprochen werden nur der Hauptvordruck (XXX1) und die Anlage Grundstück (XXX2), zu den Anlagen für Land- und Forstwirtschaft enthält mein Beitrag keine Aussagen. Die Kurzbezeichnung der Formulare (XXX1) ist länderspezifisch, nachstehend werden nur die Begriffe Hauptvordruck und Anlage Grundstück verwendet.
Man muss dem Hauptvordruck mindestens eine Anlage beifügen, beim Grundvermögen ist das die Anlage Grundstück !

Es folgt keine Schritt für Schritt Anleitung, es werden nur die Punkte angesprochen, die nach meiner Einschätzung von vielen Anwendern nicht auf Anhieb verstanden wurden bzw. werden.

Das beginnt bei der Wirtschaftlichen Einheit, für die eine Grundsteuererklärung zu erstellen ist und was alles zu dieser gehört?
In einer Anleitung steht dazu u. a. folgendes (Landwirtschaft lasse ich aus):
Zu einer wirtschaftlichen Einheit werden Flurstücke und Gebäude zusammengefasst, die die gleiche Vermögensart haben, zusammen genutzt werden und derselben Eigentümerin bzw. demselben Eigentümer oder denselben Eigentümerinnen bzw. denselben Eigentümern gehören.
Trifft einer dieser Punkte nicht zu, können die Flurstücke und Gebäude nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. Es liegen dann mehrere wirtschaftliche Einheiten vor.
Ausnahme: Flurstücke und Gebäude werden auch dann zusammengefasst, wenn sie teilweise dem einen und teilweise dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner gemäß Lebenspartnerschaftsgesetz gehören.

Jedes Wohnungs- und Teileigentum bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit. Zur wirtschaftlichen Einheit gehören jeweils die anteilige Wohnfläche (Sondereigentum) und die anteilige Flurstücksfläche in m². Dieser m²-Anteil wird in der Anlage Grundstück zwar nicht abgefragt und auch nicht berechnet, man muss aber in Zeile 6 den Anteil des Wohnungseigentums als Bruch (Zähler und Nenner) angeben.
Bitte den m²-Anteil am Grund und Boden nicht mit der Wohnfläche verwechseln oder vermengen, die Werte unterscheiden sich zum Teil deutlich.

Immerhin gibt es eine konkrete Aussage zum Wohnungseigentum, aber was ist mit dem Rest?
Man muss in den hier besprochenen Formularen zwar nicht angeben, um welche Art von wirtschaftlicher Einheit es sich genau handelt, aber Gedanken machen muss man sich sehr wohl, denn in Zeile 6 der Anlage Grundstück müssen immer ein Zähler und ein Nenner eingetragen werden.
Das Einfamilienhaus ist recht einfach, bei dem gehört das ganze Grundstück zur wirtschaftlichen Einheit (Zeile 6 also 1 und 1) Ein Grundstück im Sinne des Bewertungsrechts kann immer aus mehreren Flurstücken bestehen, die ganz oder teilweise die wirtschaftliche Einheit bilden. Manchmal werden Einfamilienhäuser über Privatwege erschlossen, die mehreren Eigentümern gehören. Dann muss dieses Flurstück ebenfalls erfasst und in Zeile 6 der Anteil angeben werden, mit dem die Eigentümer des Einfamilienhauses an der Wegefläche beteiligt sind. Für das klassische Zweifamilienhaus gelten die Anmerkungen zum Einfamilienhaus sinngemäß, es unterscheidet sich nur durch die Anzahl der Wohnungen. Ob die Wohnungen übereinander oder nebeneinander (Doppelhaus) liegen, spielt keine Rolle. Auch ein sog. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ist ein Zweifamilienhaus. Häuser ab 2 Wohnungen können natürlich alternativ auch Wohnungseigentum sein.

Eine Doppelhaushälfte ist ein Einfamilienhaus, wenn beide Haushälften über eigene Flurstücke verfügen, häufig sind Doppelhaushälften aber Wohnungseigentum, da muss dann in Zeile 6 in der Regel 1 und 2 erklärt werden. Reihenhäuser können auch Einfamilienhäuser sein, oft sind die aber Wohnungseigentum. Garagen sind bei Reihenhäusern in der Regel auf anderen Flurstücken, an denen nur Miteigentumsanteile bestehen, da muss man in Zeile 6 dann nur den Miteigentumsanteil eintragen. Welche Grundstücksart konkret zutrifft, steht entweder im Kaufvertrag oder im Grundbuch. Auch im bisherigen Einheitswertbescheid müsste das richtig drinstehen. Für ein Wohnhaus mit 3 oder mehr Wohnungen, die nicht auf Eigentumswohnungen aufgeteilt sind, gilt dann wieder 1 und 1 für die Zeile 6 der Anlage Grundstück

Noch eine Anmerkung zur Verwendung der Begriffe Zähler und Nenner in den Formularen. Die haben unterschiedliche Bedeutungen.
Die Flurstücksnummer 3840 hat keinen Nenner, auch wenn die Schreibweise 03840/000 mitgeteilt wurde. Ich lasse den Nenner in diesem Fall leer, angeblich führen auch Nulleinträge nicht zu Fehlern. Führende Nullen sollte man aber nicht eintragen, das kann zu Fehlermeldungen führen.

Zur Bedeutung von Zähler und Nenner in Zeile 6 der Anlage Grundstück verweise ich auf die vorstehenden Ausführungen zur wirtschaftlichen Einheit. Im Formular für Hessen ist die Zeilenbeschriftung von Zeile 6 leider irreführend, dort steht nämlich: "Miteigentumsanteil laut Grundbuch: Zähler
Nenner". Gemeint ist aber auch hier der zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Anteil.

Zähler und Nenner in Zeile 51 des Hauptvordrucks meinen die persönlichen Eigentumsanteile am Bewertungsobjekt, für Alleineigentümer ist da 1 und 1 zutreffend, sind Ehegatten Miteigentümer zu je ein Halb, dann ist jeweils 1 und 2 einzutragen. Erbengemeinschaften können hier die Erbquote eintragen, wobei das nicht zwingend ist.

In der Anlage Grundstück werden nur die Flächen der erfassten Flurstücke addiert, die m²-Anteille, die zur wirtschaftlichen Einheit gehören, werden nirgendwo angezeigt. Bitte sich davon nicht irritieren lassen! Siehe auch Screenshot 1. Der Hinweis ist inzwischen noch ausführlicher gefasst. Da Flurstücke speziell bei Eigentumswohnungen manchmal doppelt erfasst werden müssen und alle Flächen in Zeile 7 einfach addiert werden, kommt man manchmal rechnerisch über 10.000 m². Bitte einfach ignorieren !

Nicht überzeugend finde ich persönlich die Vorgehensweise bei Garagen und anderen Nebengebäuden, die zu einer Wohnnutzung gehören und in Bayern (wohl auch Hamburg) bis zu 50 m² bei Garagen sowie 30 m² bei anderen Nebengebäuden anrechnungsfrei bleiben. Hier soll man nur die über den Freigrenzen liegenden m² eintragen. Liegt man darunter, sind 0 m² anzugeben. Für das Finanzamt wenig informativ. Ich habe bei meinen Erklärungen die Nutzflächen bei der Gebäudebezeichnung mit angegeben. Siehe Screenshot 2 ! Wahrscheinlich bekommt das aber niemand zu Gesicht, denn auch in Bayern sollen die Erklärungen soweit möglich vollautomatisiert verarbeitet werden, so dass diese Angaben wahrscheinlich nur der Computer liest und der versteht das nicht. Ich habe nämlich auch eine Erklärung mit 2 Doppelgaragen, die zusammen 63 m² Nutzfläche haben und zu einem sog. Mietwohngrundstück mit 3 Wohnungen gehören. Es hat mir einfach widerstrebt, bei einer der Garagen jetzt 0 m² einzutragen und bei der anderen dann 13 m², ich habe dann auf 5 und 8 m² aufgeteilt (siehe Screenshots 3 und 4 Man muss das natürlich nicht so machen. In Hessen gelten im Übrigen bei Garagen höhere Freigrenzen, also bitte unbedingt immer auch die Hilfe lesen.

Das Bayerische Landesamt für Bayern hat inzwischen in einer Pressemitteilung vom 07.12.2022 eingeräumt, dass bei der Erfassung von Garagen und
Nebengebäuden häufig Fehler auftreten. Das Thema ist auch hier im Forum zu finden

Damit höre ich jetzt mal auf. Dieser Beitrag wird im Unterforum Mein ELSTER als wichtig angepinnt. Bitte neue Themen zur Grundsteuererklärung immer im Unterforum für Mein ELSTER eröffnen, nur etwaige Fragen zur Registrierung gehören in das Unterforum Sicherheit. Bitte bei Fragen zur Grundsteuererklärung immer auch das Bundesland angeben !

Screenshot 1

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Screenshot 2

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Screenshot 3

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Screenshot 4

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