Grundsteuer Bayern Treppe und Terrasse Balkon

[GabiD.]

Im freifinanzierten Wohnungsbau war für Vermieter weder die II. Berechnungsverordnung verbindlich, noch ist die Wohnflächenverordnung zwingend

vorgeschrieben. Die durften die Wohnfläche früher nach DIN 283 ermitteln bzw. analog nach DIN 277.

So geht es ja auch in diesem lto-Artikel direkt weiter: "Im Wesentlichen wird bei der Größenberechnung einer Wohnung die seit 2004 anwendbare Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt. Diese gilt zwar eigentlich unmittelbar nur für den sozialen, preisgebundenen Wohnungsbau, wird aber analog – wie in diesem Fall - auch bei der Berechnung des freifinanzierten, also nicht preisgebundenen Wohnraums hinzugezogen."

Einerseits wird also nicht festgelegt, welche Verordnung oder DIN gelten soll, und dieses Argument wird immer wieder eingesetzt, dass ja keine Festlegung besteht, aber in der Praxis und vor Gericht wird ja doch "analog" oder "abweichend" entschieden. Mich macht das ziemlich kringelig. Als ob man auf den Fußballplatz geht und betont, dass man nicht nach festgelegten Regeln spielt, aber dann doch ständig Abseits schreit, aber Handspiel soll nicht gelten, oder umgekehrt oder abwechselnd oder gleichzeitig ...

[Charlie24]

Im freifinanzierten Wohnungsbau war für Vermieter weder die II. Berechnungsverordnung verbindlich, noch ist die Wohnflächenverordnung zwingend

vorgeschrieben. Die durften die Wohnfläche früher nach DIN 283 ermitteln bzw. analog nach DIN 277.

[GabiD.]

Ich kenne Wohnflächenberechnungen aus dieser Zeit, in denen Balkone auf 0 m² gesetzt wurden. Das ist in Bayern im konkreten Fall akzeptiert worden.

Ich kenne aber auch eine Verfügung einer Oberfinanzdirektion, in der angeordnet war, überdeckte Freisitze generell mit 50% einzubeziehen.

Bundeseinheitliche Regelungen gab es zu dem Thema nie.

Vielen Dank - genau das hatte mich interessiert. Die eine Seite ist, wie Gerichte geurteilt haben, und die andere Seite, wie das in der "normalen" Praxis gehandhabt wurde. Wobei ich beide Seiten sehr eigentümlich finde. Und mein Eindruck war eigentlich, dass es bei der Wohnflächenverordnung praktischer formuliert worden wäre, aber wohl immer noch nicht klar genug, jedenfalls nicht fürs Mietrecht: Berliner Privatvermieter haben wohl munter mehrheitlich 50% auch bei Balkonen etc. angerechnet, d.h. den Part mit "in der Regel" hier einfach ignoriert (Az 18 S 308/13, https://www.lto.de/lg-berlin-az18s30813). In dem Artikel auf lto.de dazu wird es passend kommentiert: "Die zuverlässige Berechnung einer Wohnfläche ist faktisch wie auch rechtlich schwieriges Terrain." Bin mal gespannt, wie das in Bayern laufen wird, wenn jetzt die Wohnflächenverordnung (inkl. Übergangsregel) tatsächlich im Grundsteuergesetz vorgegeben ist.

[Charlie24]

Oder hat dann der Finanzamtsmitarbeiter damals nur herzlich gelacht und diesen Eintrag "korrigiert"?

Ich kenne Wohnflächenberechnungen aus dieser Zeit, in denen Balkone auf 0 m² gesetzt wurden. Das ist in Bayern im konkreten Fall akzeptiert worden.

Ich kenne aber auch eine Verfügung einer Oberfinanzdirektion, in der angeordnet war, überdeckte Freisitze generell mit 50% einzubeziehen.

Bundeseinheitliche Regelungen gab es zu dem Thema nie.

[GabiD.]

Ich habe das alte Formblatt für die Wohnflächenberechnung mal verlinkt: https://www.google.com/url?sa=t&rct=...fV3ZT4mThtWRtA

Dankeschön! Man hat also in den 80ern wahrscheinlich in einem Formular "Anlage Ertragswert" ähnlich wie dem von 2003 eine Wohnflächenangabe eingetragen und hat dann noch eine Wohnflächenberechnung beigelegt - z.B. dieses "Formblatt Wohnflächenberechnung". Konnte man dann hier einen "gedeckten Freisitz" oder einen "Balkon" in eine Zeile eintragen, aber dann die gesamte Fläche als Abzugsfläche und also als ermittelte Grundfläche in dieser Zeile "0" (Erläuterung [3]: Der Bauherr kann selbst bestimmen, ob er darüber hinaus mehr als 50 v.H., und zwar bis 100 v.H. der Grundfläche abzieht.) Oder hat dann der Finanzamtsmitarbeiter damals nur herzlich gelacht und diesen Eintrag "korrigiert"?

[Charlie24]

Gibt es diese Formulare irgendwo, d.h. ein Archiv veralteter Formulare?

Ich habe das alte Formblatt für die Wohnflächenberechnung mal verlinkt: https://www.google.com/url?sa=t&rct=...fV3ZT4mThtWRtA

[GabiD.]

Auch wenn eine Terrasse teilweise überdeckt war, musste man sie zu Zeiten der II. Berechnungsverordnung nicht anteilig zur Wohnfläche hinzurechnen.

Das war immer eine Kannbestimmung, kein Muss. § 44 Abs. 2 II. BV lautete:

(2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur
Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.

Ich hab mir gerade das Formular "Anlage Ertragswert" Stand 2003 angesehen. Dort sehe ich überhaupt keine Möglichkeit, wie man hier Balkone oder Terrassen angeben könnte. In der Anleitung zu diesem Formular steht, dass die Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln sei, wenn keine Wohnflächenberechnung vorliegt. Das klingt danach, dass mindestens bis 2003 diese Kann-Verordnung der II. BV beim Ertragswert also nicht nur anerkannt war, sondern auch "kundenfreundlich" ausgelegt wurde? Leider habe ich nichts gefunden, wie das Formular vorher, insbesondere Anfang der 80er aussah. Gibt es diese Formulare irgendwo, d.h. ein Archiv veralteter Formulare?

[Charlie24]

Auch wenn eine Terrasse teilweise überdeckt war, musste man sie zu Zeiten der II. Berechnungsverordnung nicht anteilig zur Wohnfläche hinzurechnen.

Das war immer eine Kannbestimmung, kein Muss. § 44 Abs. 2 II. BV lautete:

(2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur
Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.

[GabiD.]

Das kann ich mir nicht vorstellen. Da nicht überdeckte Terrassen damals überhaupt keine Rolle spielten, gibt es da keinen Zusammenhang zum Einheitswert.

Die Jahresrohmiete wurde bisher nach § 79 BewG ermittelt und mit dem Vervielfältiger der Anlage 7 zum Bewertungsgesetz hochgerechnet

Ich weiß gar nicht, ob man die Terrasse als "gedeckten Freisitz" hätte einordnen können oder sollen? Zu einer Seite war eine Art Wand gebaut, aber das war mehr als Wetterschutz gedacht. Zum angrenzenden Grundstück, wo tatsächlich guckende Menschen waren, war kein Sichtschutz. Überdacht war die Terrasse zu einem Teil, was als gehobenere Ausstattung zählen könnte. Deshalb hatte ich mir zusammenphantasiert, dass man sie als nicht-gedeckten Freisitz nicht in die Wohnfläche gerechnet hat, dafür aber als wohnwerterhöhendes Merkmal in die Vergleichsmiete für die Jahresrohmiete.

[Charlie24]

Wäre das möglich, dass es so gemacht wurde?

Das kann ich mir nicht vorstellen. Da nicht überdeckte Terrassen damals überhaupt keine Rolle spielten, gibt es da keinen Zusammenhang zum Einheitswert.

Die Jahresrohmiete wurde bisher nach § 79 BewG ermittelt und mit dem Vervielfältiger der Anlage 7 zum Bewertungsgesetz hochgerechnet

[GabiD.]

Das reicht vollkommen aus. Wahrscheinlich ist damals eine Grundsteuerbegünstigung nach § 82 des 2. Wohnungsbaugesetzes beantragt worden.

Dafür gab es von Hand ausfüllbare Formblätter, vielleicht findest du davon noch Kopien. Ich habe mein Unterlagen auch erst heraussuchen müssen.

Es gilt aber der alte Spruch: Das Haus verliert nichts !

Das Haus nicht, aber der Eigentümer entsorgt halt auch mal "unwichtige" Unterlagen ... Im Einheitswertbescheid steht "nicht grundsteuerbegünstigt". Ich könnte mir vorstellen, dass die Fläche der Terrasse zwar als Wohnfläche nicht angerechnet wurde, aber dafür das Vorhandensein einer Terrasse bei der Höhe der Vergleichsmiete "wohnwerterhöhend" berücksichtigt war. Wäre das möglich, dass es so gemacht wurde? Mir erscheint die Vergleichsmiete jedenfalls relativ hoch und das wird ja im Einheitswertbescheid nicht aufgeschlüsselt, was da alles reingespielt hat.

[Charlie24]

Ich habe nur eine handschriftliche Aufstellung gefunden, die mit den Angaben des Einheitswertbescheids übereinstimmt.

Das reicht vollkommen aus. Wahrscheinlich ist damals eine Grundsteuerbegünstigung nach § 82 des 2. Wohnungsbaugesetzes beantragt worden.

Dafür gab es von Hand ausfüllbare Formblätter, vielleicht findest du davon noch Kopien. Ich habe mein Unterlagen auch erst heraussuchen müssen.

Es gilt aber der alte Spruch: Das Haus verliert nichts !

[GabiD.]

Wenn ihr nach 2003 keine Baumaßnahmen durchgeführt habt, die zu einer Neuberechnung der Wohnfläche Anlass geben,

macht das keine Probleme. Ich habe bei unserem Einfamilienhaus aus den 80-er Jahren die beiden Terrassen ebenfalls nicht erklärt,

bei uns wurde damals auch der 10%-Abzug in Anspruch genommen. In den FAQ für Bayern (Fragen zur Anlage Grundstück) wird seit Juni

ausdrücklich auf die Zweite Berechnungsverordnung hingewiesen: https://www.grundsteuer.bayern.de/

Vielen Dank für die Antwort! Bei uns wurde damals auch der 10%-Abzug gemacht. Insgesamt kam dadurch damals eine deutlich geringere Wohnfläche heraus, als man heute nach der Wohnflächenverordnung berechnen würde. In welcher Form muss diese Berechnung vorliegen? Ich habe nur eine handschriftliche Aufstellung gefunden, die mit den Angaben des Einheitswertbescheids übereinstimmt.

[Charlie24]

Nach der Zweiten Berechnungsverordnung ist das ja auch gar nicht falsch, könnte das aber heute Probleme machen?

Wenn ihr nach 2003 keine Baumaßnahmen durchgeführt habt, die zu einer Neuberechnung der Wohnfläche Anlass geben,

macht das keine Probleme. Ich habe bei unserem Einfamilienhaus aus den 80-er Jahren die beiden Terrassen ebenfalls nicht erklärt,

bei uns wurde damals auch der 10%-Abzug in Anspruch genommen. In den FAQ für Bayern (Fragen zur Anlage Grundstück) wird seit Juni

ausdrücklich auf die Zweite Berechnungsverordnung hingewiesen: https://www.grundsteuer.bayern.de/

[GabiD.]

Die Grundflächen von Balkonen

Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Bei Wohngebäuden, die vor 2004 errichtet und seitdem nicht umgebaut wurden, können auch Wohnflächenberechnungen

nach der Zweiten Berechnungsverordnung verwendet werden, die sind nämlich nach § 5 WoFlV weiter gültig.

https://www.gesetze-im-internet.de/w...234610003.html

Darf ich bitte hier meine Frage hinzufügen? Bei unserer alten Berechnung für die Einheitswertfeststellung (Bayern, 80er Jahre) wurde die Terrasse überhaupt nicht zur Wohnfläche gezählt. Nach der Zweiten Berechnungsverordnung ist das ja auch gar nicht falsch, könnte das aber heute Probleme machen? D.h. kann man heute diese alte Wohnflächenberechnung trotzdem noch übernehmen? Heute wäre die Terrasse ja zu mindestens 25% anzurechnen. Vielen Dank