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Thema: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

  1. #11
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    Standard AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

    "Es geht um Überschusseinkünfte, für die das Zu- und Abflussprinzip gilt und ein Aufwand entsteht erst bei tatsächlicher Ausgabe des zurückgestellten Geldes."

    Das ist streng genommen zwar richtig, aber die Rücklagen werden früher oder später ja eh verbraucht und fallen dann an.
    Es ist im längerfristigen Durchschnitt also egal, wann man diese Ausgaben angibt. Logisch betrachtet ist es sogar angemessener die Abschkagszahlungen anzugeben, denn z.B. ein Treppenhaus nutzt sich ja nicht von heute auf morgen ab, so dass es renoviert werden muss.

    Der Aufwand, einzelne Positionen aus der Hausgeldabrechnung für Renovierung und Instandhaltung herauszuklamüsern liegt in keinem Verhältnis zum Ergebis, dass sich auf Dauer sowieso relativiert.

    Um auf die Treppenhaiusrenovierung zurück zu komme ...
    Angenommen ich starte im Jahr 2017 mit der Vermietung. In diesem Jahr fallen 20.000 Euro für die Treppenhausrenovierung an. Auf die vermietete Wohnung fallen damit 2000 Euro. Die müsste ich jetzt gleich in 2016 als Ausgaben, bzw. Instandhaltungskosten für die Wohnung umlegen.
    Das ist ein glücklicher Zufall, den ich mir steuerlich sicherlich zum Vorteil machen könnte, aber ideologisch angemessen wäre das nicht.
    Daher eignet sich die vereinfachte Anwendung der Abschlagszahlungen wesentlich besser.

    Ich mache das bei meinem beruflich genutzten Teil der Wohnung schon seit 15 Jahren so. Das FA hat es bislang nicht bemängelt.
    Falls das FA dazu eine detailierte Nachverrechnung anfordern würde, gäbe das sehr sehr viel Rechnerei, (sowohl für das FA, als auch für mich) die am Ende zum selben Ergebnis führen würde.
    Daher muss man sinnvoll handeln, und 9,9 auch mal 10 sein lassen.


    "Leerstand spielt insoweit eine Rolle als in der Zeit wohl weniger Heizung, Strom und Wasser verbraucht wird."

    Da haste wohl recht. Allerdings ...
    Die Wohnung hat einen eigenen Gasanschluss. Die Heizkosten (was der Mammouthanteil der Nebenkosten ist) ist also eindeutig.
    Strom wird zwar mit der Hauptwohnung geteilt, fällt aber auch bei Leerstand an. (Kühlschrank, Therme, Uhren, etc.) Es kann ja niemand von mir verlangen, dass ich den Strom abstelle, und anschließend, bei jedem Gast, alle Geräte neu warten und einstellen muss.
    Außerdem entstehen auch Stromkosten bei Leerstand, durch die pauschale Strom-Grundgebühr. Man kann ja nicht nach jedem Gast seinen Stromvertrag beenden und neu abschließen.
    Also gild es hier auf dem Weg der Schätzung einen tendenziell korrekten Verteilungsschlüssel zu wählen, der etwas unter der prozentuelen Wohnfläche liegt.

    Was das Hausgeld betrifft (Treppenhausreinigung, Abwasser, Straßenreinigung, Müll, etc.) so sind auch das pauschale Ausgaben, die bei 10 Wohneinheiten einen völlig irrelaventen DifferenzBetrag ergeben würden, wenn man sie auf die belegte Zeit der Vermietung umrechnen wollte.
    Eine nur zu 50% mit 2 Gästen bekegte Wohnung ergibt auch ungefähr das selbe Ergebnis wie eine vollvermietete Wohnung mit einer Person; jedenfalls so ungefähr, was Treppenhauslicht und Müllerzeugung betrifft. Der Straßeneinigung und dem Niederschlag (Regen) ist es allerdings völlig egal wie viel Gäste grade meine Wohnung besuchen.

    Vielleicht verstehst du ja, dass man all das sowieso nicht 100% korrekt berechnen und angeben kann, und dass das Differenzergebnis auch in tragbarer Relation zum Aufwand stehen sollte.


    Ich denke, ich werde meine Wohnung wie eine Untervermietete Wohnung behandeln. Das Hausgeld gebe ich als Miete an.
    Die Zeilen 33-35 lasse ich weg, was der Staatskasse zugute kommen wird, dafür möchte ich mich dann auch nicht um Kleckerbeträge bei Leerstandszeiten auseinandersetzen müssen.

    π mal Daumen also.
    Falls das FA es genauer wissen will, kann man ja immer noch nachbessern, aber man muss sich ja nicht gleich päpstlicher benehmen als der Papst.
    Geändert von foh (22.03.2017 um 21:13 Uhr)

  2. #12
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    Standard AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

    Ich werde keine steuerrechtliche Diskussion mit dir führen, aber was dein Treppenhausbeispiel angeht, solltest du wissen, dass man größere Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilen kann.
    Dafür gibt es in der Anlage V extra die Zeilen 41 bis 45. Es ist nämlich keineswegs immer ein Glücksfall, alles in einem Jahr abziehen zu müssen!

    Und was deine Rechtsauffassung zur Instandhaltungsrücklage angeht, übersiehst du, dass es die nur bei Eigentumswohnungen gibt. Wenn meine Frau die Mieteinkünfte aus ihrem geerbten Zweifamilienhaus erklärt,
    kann sie keine steuerlich wirksame Instandhaltungsrücklage bilden, ihr schickt auch niemand eine Rechnung darüber.

    Wenn du das falsch erklärst und das Finanzamt das bisher nicht bemerkt hat, wird es ja dadurch nicht richtig.

    Also gilt es hier auf dem Weg der Schätzung einen tendenziell korrekten Verteilungsschlüssel zu wählen, der etwas unter der prozentualen Wohnfläche liegt.
    Das zeigt doch, dass du weißt, wie es geht! Sachgerecht im Wege der Schätzung aufzuteilen, ist nicht verboten, soweit keine konkreten Werte ermittelbar sind.

    Die Zeilen 33-35 lasse ich weg
    Wenn du dir den Verzicht auf die AfA leisten kannst, ist das deine Sache.
    Bei dem Objekt meiner Frau beträgt die lineare AfA für die Gebäude mehr als 25% der jährlichen Mieteinnahmen und ist der mit Abstand größte Posten bei den Werbungskosten. Und das noch 30 Jahre lang!
    Freundliche Grüße
    Charlie24

    Wichtig: Fast jeder Steuerpflichtige hat Vorsorgeaufwendungen (z.B. Beiträge zur Krankenversicherung) und muss deshalb seiner Einkommensteuererklärung die Anlage Vorsorgeaufwand hinzufügen!

  3. #13
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    Standard AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

    "solltest du wissen, dass man größere Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilen kann."

    Was ungefähr auf das selbe Ergebnis hinausführt wie die Instandhaltungsabschläge einer ETW Verwaltung.
    Das hin. und wieder zurückrechnen kann man sich also auch sparen.


    "Wenn meine Frau die Mieteinkünfte aus ihrem geerbten Zweifamilienhaus erklärt,
    kann sie keine steuerlich wirksame Instandhaltungsrücklage bilden, ihr schickt auch niemand eine Rechnung darüber."

    Die Rechnungen bekommt sie ja direkt von den Handwerken. Ein ETW Besitzer nicht.
    Sie kann die Instandhaltungskosten aber über Jahre abschreiben, was widerrum ungefähr auf das selbe Ergebnis hinausführt wie die Instandhaltungsabschläge einer ETW Verwaltung.
    Bei einer ETW ähnelt es nur mehr einer Ansparabschreibung. Das sollte bei einem alleinigen Hausbesitz auch möglich sein, vermute ich.


    "Wenn du dir den Verzicht auf die AfA leisten kannst, ist das deine Sache"

    Ja, kann ich mir leisten, denn ich habe nichts über 400 Euro für die AfA anzumelden.
    Falls das FA das anders sehen sollte, werde ich eine AfA bilden müssen. Zumal aber meine Mieteinnahmen schon im ersten Jahr die Anschaffungen übersteigen, könnte es gut gehen und ohne detailierte Prüfung akzeptiert werden.
    Falls das FA darauf bestehen sollte aus den Anschaffungen einen Sammelposten zu bilden, müssten sie mir erst einmal schlüssig erklären, welchen Abschreibungszeitraum sie für einen gebrauchten Bettbezug für 10 Euro ansetzen wollen, und welcher Abchreibungszeitraum für einen 100 euro billigen, und 100 Jahre alten Schrank noch anzusetzen wäre.

    Ich hoffe, das FA hat sinnvolleres zu tun.


    "Bei dem Objekt meiner Frau beträgt die lineare AfA für die Gebäude mehr als 25% der jährlichen Mieteinnahmen und ist der mit Abstand größte Posten bei den Werbungskosten. Und das noch 30 Jahre lang!"

    Das habe ich bei dem betrieblich genutzten Ausbau meiner Wohnung auch so gemacht. Da bin ich allerdings auch UST pflichtig. Deine Frau auch?
    Mein betrieblicher Teil gehört also zu meinem Betriebsvermögen. Das möchte ich mit der Wohnung nicht machen, weil ich sie vielleicht irgendwann auch wieder ganz privat nutzen möchte. Geht solche Gebäudeabschreibung auch im Privatbereich??

    Meine nachweislichen Anschaffungskosten und Ausbaukosten für die Wohnung liegen nur bei ca. 40.000 Euro. Der Ausbau war ca. vor 7 Jahren fertig gestellt, was abzuziehen wäre. Wenn ich mich nicht täusche werden Gebäude und Ausbaumaßnahmen über 33 jahre abgeschrieben, was ca. 1300 Euro pro Jahr abschreibungsfähig machen würde.

    Hm. Wenn es stimmt was ich da grade sage, dann wäre es natürlich eine Überlegung wert. hm ...

    Aber Moment ... ich glaube die Grundstückskosten muss man abziehen. Wie viel das ist, und wie die sich berechnen, weiß ich allerdings nicht.
    Angenommen es bleiben, statt 1300, dann nur 1000 Euro jährlich abzuschreiben, dann stünden diese 1000 Euro gegen ca. 400 Euro Instndhaltungsrücklage, die ich nach meinem vereinfachten Prinzip ansetzen würde.
    Ich sagte ja, bereits, dass mein vereinfachtes Verfahren eher zum Vorteil der Staatskasse ist. Dafür aber einfacher für mich, und das FA, solange das FA nichts daran bemängelt. Im Falle einer Detailaufschlüsselung hätte ich also keine Nachzahlungen, sondern Erstattungen zu erwarten, im Bereich von ca. 600 Euro gewinnmindernder Abschreibungen pro Jahr, was bei meinem Momentanen Steuersatz von unter 10% maximal 60 Euro Steuerersparnis ausmacht.
    Dafür lohnt sich der Aufwand nicht!


    "Wenn du das (Intandhaltungsabschläge) falsch erklärst und das Finanzamt das bisher nicht bemerkt hat, wird es ja dadurch nicht richtig"

    Ich weiss nicht ob das in meinem Fall falsch ist. Meine betrieblich genutzten Räume sind ja quasi Eigentum meines Betriebs, und gehören zu meinem Betriebsvermögen. Also müsste es eigentlich korrekt sein, dass ich nach dem Zufluss- Abflussprinzip auch die darauf anfallenden Instandhaltungsabschläge als Betriebsausgabe absetze.
    Geändert von foh (22.03.2017 um 23:21 Uhr)

  4. #14
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    Standard AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

    In Anbetracht deines hier verbreiteten steuerlichen Halbwissens würde ich dir dringend zu einem Steuerberater raten oder zumindest zu einem klärenden Gespräch mit deinem Finanzamt.
    Mit freundlichen Grüßen

    Beamtenschweiß
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    In der Anlage Vorsorgeaufwand - Zeile 11 (ab 2016) muss bei Arbeitnehmern, Rentnern und Beamten mit JA geantwortet werden.

    Bei den Werbungskosten gibt es keine Pauschalen außer den in § 9a EStG genannten.

  5. #15
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    Standard AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

    Die Ausführungen des TE als steuerliches Halbwissen zu qualifizieren, ist sehr vornehm ausgedrückt!
    Freundliche Grüße
    Charlie24

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  6. #16
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    Standard AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

    Wieso? Stimmt doch was ich sagte ...
    Zitat:
    >>
    Sonderfall: Afa bei gewerblichen Gebäuden
    Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – auch hier ohne den Wert des Grundstücks – von der Steuer abgesetzt werden.
    <<

    Das betriefft den betrieblichen Teil meiner Wohnung, wie erwähnt.
    Bei nicht-gewerblichen Altbauten sind es allerdings 40 Jahre, (und nicht 33 Jahre) Abschreibungszeit.

    Den Boden- und Gebäudewert müsste ich ja eigentlich in meinem Steuerbescheid finden. Oder?
    Der private Teil, den ich jetzt vermiete, wurde damals nach der Modernisierung ja neu bemessen, und hat einen gesonderten Grundsteuerbescheid bekommen. Da schaue ich mal ...

    Blöde nur, dass ich 3 Jahre nach der Modernisierung und steuerlichen Neubemessung noch einmal 20.000 reingesteckt hatte. das ist jetzt 7 Jahr her, daher kann ich das vermutlich nicht mehr in die Gebäude-AfA einbeziehen :-( Das hätte ich vorher wissen müssen.
    Ich hatte damals aber auch echt einen besch*** STB.

  7. #17
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    Standard AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

    In die BMG für die AfA kann nur nachträglicher Herstellungsaufwand, nicht jedoch Erhaltungsaufwand einbezogen werden.

    Und was die AfA-Sätze für Wohngebäude angeht, findest du alles hier:

    https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
    Freundliche Grüße
    Charlie24

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  8. #18
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    Standard AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

    Ah ja, danke. Nachträglicher Herstellungsaufwand ist gut.

    Zumal für meinen vermieteten Gebäudeteil aber noch keine AfA ermittelt wurde, und die Fertigstellung zu Wohnzwecken ja eigentlich erst mit der Installation und Abnahme der Heizanlage (2011) abgeschlossen sein kann, werde ich den Ausbauzeitraum vom Kauf (2004) bis Fertigstellung (2011) datieren.
    Ab 2012 läuft dann die AfA für den Gebäudewert+Sanierungsmaßnahmen über 40 Jahre (Gebäude um 1900 erbaut). Ab Vermietung in 2017 kann ich dann die restlichen 35 Jahre mit jeweils 2,5 % pro Jahr von den Mieteinnahmen in Abzug bringen.
    Ich denke, das sollte soweit korrekt sein.

    Zumal in der Betriebprüfung 2007 der Verteilungsschlüssel für den auf die Gebäudeteile anfallende Kaufpreis und GEMEINSAME Sanierungsmaßnahmen (z.B. Dacheindeckung) geprüft wurde, sollten sich damit keine Probleme ergeben.
    Die den Gebäudeteil spezifischen Sanierungsmaßnahmen (bis 2011) rechne ich der AfA dann in vollem Umfang hinzu.
    Ich denke, auch das sollte soweit korrekt sein.

    Jetzt fragt sich nur noch, wie ich den nicht-absetzbaren Grund und Bodenwert herausrechne ...

    Große, wichtige FRAGE:
    Kann (oder muss) ich da den Bodenwert nehmen der mir 2006 (nach Fertigstellung des betrieblichen Gebäudeteils) im Grundsteuermessbescheid für den jetzt vermieteten Gebäudeteil von der Steuerbehörde mitgeteilt wurde?

    Das waren 4559 DM ... da müssten ja alle Anschaffungskosten, die für die Bodenwertberechnung relevant sind, bereits berücksichtigt worden sein.
    Wenn ja, Muss ich dann den DM / EURO Umrechnungskurs von 2006 nehmen, oder den vom Zeitpunkt der Fertigstellung in 2011?

    Wenn Nein, dann muss ich den Bodenwertanteil wohl neu berechnen?!
    Nach meinen Recherchen berechnet sich der Bodenwertanteil wie folgt:
    Summe aus den Anschaffungskosten:
    1. Kaufpreis
    2. Notarkosten
    3. Amtsgerichtskosten
    4. Grunderwerbssteuer
    5. Maklerkosten (unsicher)

    Nach Faustregel sind 20% der Summe dieser Kosten dann der Bodenwertanteil, der nicht in der AfA abgesetzt werden kann.
    (Es gibt auch wesentlich kompliziertere Berchnungswege, aber das FA handelt nach, und aktzeptiert wohl im allgemeinen die Berechnung nach dieser Faustregel)
    Die verbleibenden 80% dieser Kosten kommen dann in die AfA, zusammen mit den Herstellungskosten (also die Sanierungsmaßnahmen, die direkt auf das Objekt angefallen sind)

    Also wenn die Frage nach der Berechnung des Bodenwerts geklärt ist, dann kann ich, glaube ich, mit meiner AfA Berechnung loslegen ... oder?

  9. #19
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    Standard AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

    Zumal für meinen vermieteten Gebäudeteil aber noch keine AfA ermittelt wurde, und die Fertigstellung zu Wohnzwecken ja eigentlich erst mit der Installation und Abnahme der Heizanlage (2011) abgeschlossen sein kann, werde ich den Ausbauzeitraum vom Kauf (2004) bis Fertigstellung (2011) datieren.
    ......
    Also wenn die Frage nach der Berechnung des Bodenwerts geklärt ist, dann kann ich, glaube ich, mit meiner AfA Berechnung loslegen ... oder?
    Das sind alles steuerliche Fragen, die im Forum nicht beantwortet werden. Genau dafür gibt es nämlich Steuerberater!
    Freundliche Grüße
    Charlie24

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  10. #20
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    Standard AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

    Das war ja ur eine Frage.
    Steuerberater sind übrigens auch ncht die allwissenden Wollmichsäue, sondern die wollen vor allem schnelles Geld verdienen.

    Ich hatte einen STB bis 2007. Au weia .... Großes Tier. Der hat für VW gearbeitet. "räusper*
    Der Typ hat mich 2 Jahre meines Lebens gekostet, damit ich zumindest einen Teil des angerichteten Steuerschadens erstattet bekomme.
    Es fing damit an, dass ich heraus fand, dass er 1 Euro pro gebuchter Position berechnet.
    Zumal er mir sagte, dass ich jede Quittung in seiner Buchhaltung einreichen soll, habe ich mir dann ausgerchnet, dass mich jede Quittung ca. unter 5 Euro mehr Geld kostet als ich durch die Absetzung steuerlich einspare. Dafür hätte ich mir inklusive der Mühe also auch das Geld dafür gleich sparen können. Ist ja schließlich nicht verboten etwas nicht abzusetzen.
    Er sagte dazu, ich könnte seine Kosten dafür ja von der Steuzer absetzen ... Das hätte er meiner EX erzählen können, die auch der Meinung war, dass alles nix kostet was man von der Steuer absetzen kann. Will der mich für dumm verkaufen? fragte ich mich. Ich wurde misstrauisch, und recherchierte weiter.

    Das brachte eine Lawine zum rollen ...

    Von insgesamt 25000 euro Steuerschaden waren ca. 5000 Euro auf Schlechtberatung zurückzuführen. Schlechtberatung ist allerings auch eine Beratung die man zahlen muss. Daher hatte ich kaum Chancen etwas erstattet zu bekommen.
    Traurig allerdings, dass ich als Laie bessere Steuerverfahren erkundet habe, als der Profi.

    Als ich dann mit meinen Fragen, die ich zu Unschlüssigkeiten in meinen Steuererklärungen hatte, beim FA vorstellte, stellte sich heraus, dass bei der Betriebsprüfung auch ein erheblicher Steuerschaden festgestellt wurde. Von dem 6-seitigen Prüfungsbericht hat der Steuerberater mir aber nur 4 Seiten übermittelt. Zufällig waren gerade die 2 Seiten mit dem Bericht über die Fehlbuchungen auf dem Weg zu mir in seinem Fax hängen geblieben.
    Tja, da kann man nichts machen ... ansoinsten würde ich sagen, das ist definitiv Urkundenfälschung.

    Ebenfalls bemerkenswert ist, dass ich keinen STB oder Steuerrechtsanwalt gefunden hatte, der sich dieser Sache annehmen wollte. Is ja klar, das ist nämlich Arbeit. Mein Musikanwalt, ein Laie im Steurrecht, hat das dann freundlicherweise in die Hand genommen.

    Nach 2 Jahren Gerichtsverfahren und die Prüfung durch den Vorsitzen der Steuerkammer habe ich dann 90% meiner eingeklagten Beträge von der Versicherung des STB erstattet bekommen. Dem STB ließ das alles völlig kalt. Klar mit einer Versicherung im Rücken kann er sich auch jeden Schrott erlauben. Dass die Versicherungskosten auf die Mandanten umgelegt werden ist ja auch klar.

    Nee, mir gefällt das ganze SteuerberatungsSystem nicht. Das ist nämlich die Lizenz zum pfuschen.

    Wenn ich selber diese Fehler gemacht hätte, dann hätte ich übrigens eine Möglichkeit gehabt den Regress dirket ans FA zurück zu stellen. Das wäre wesentlich einfacher gewesen. Weil aber ein fachkundiger STB das gemacht hat, musste ich meinen Regressanspruch an ihn richten. Und der hat natürlich jeden Fehler geleugnet.

    Mit Steuerberatern kannste mich jagen!
    Geändert von foh (25.03.2017 um 20:57 Uhr)

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