Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

[foh]

Hallo,
kann mir jeamden sagen wo ich eine Anleitung finde um die Anlage V für möblierte Teilzeitvermietung auszufüllen?

Das Formular scheint mir doch eher für für normale Vermietung ausgelegt zu sein, bei der ein Mietvertrag mit Kaltmiete und Nebenkosten vorliegt.
Bei möblierter Vermietung zu einem Pauschalpreis inkl. Nebenkosten kann ich z.B. keine Miete OHNE Umlagen nennen, sondern nur inkl. der Umlagen.
Das lässt das Formular nach meinem Erachten aber gar nicht zu.

Dann habe ich nich viele weitere Fragen dazu.
Wo finde ich diesen speziellen Fall beantwortet?

Grüße

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Das lässt das Formular nach meinem Erachten aber gar nicht zu.

Warum lässt das Formular das nicht zu? Außerdem könntest du ja auch die kalkulierte Gesamtmiete nach deiner Kalkulation aufteilen!

ElsterFormular meckert nicht, wenn die Zeile 13 leer bleibt! Das Finanzamt möchte diese Aufteilung so haben.

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Ergänzung: Falls es dir um eine Untervermietung gehen sollte, musst du den Überschuss (die Einkünfte) ohnehin extern ermitteln und das Ergebnis in Zeile 31 der Anlage V eintragen.

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

In Zeile 9, wo man die Mieteinnahmen eintragen soll, steht "Ohne Umlagen"
D.h. ich kann dort keine Pauschalmiete eintragen, sonst geht das FA davon aus, dass das Kaltmiete wäre.

Wo also soll ich die AirBnB Pauschalmiete eingeben??

ps: Zeile 31 ist für Untervermietung gedacht. Ich bin aber kein Mieter (also kann ich auch nicht Untervermieten), sondern ich vermiete Zimmer meiner Eigentumswohnung.

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Vermietest du eine komplette Wohnung oder nur einzelne möblierte Zimmer und gehört dir die Wohnung? Siehe auch meinen Ergänzungsbeitrag!

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

OK, nun mal etwas konkreter gefragt …

1.
Was sieht das Szenario der Analge V vor, wenn ich Teile meiner Eigentumswohnung vermiete?
Dann ist Zeile 31 ja nicht zutreffend.
2.
Soll ich meine AirBnB Einkünfte trotzdem dort eintragen, und in einer gesonderten Anlage die anteiligen Laufenden Kosten (Strom, Gas, etc.) als Werbungskosten angeben? Oder trage ich diese dann in den Feldern der Analage V ein?
3.
Soll ich die anteiligen ETW Hausgeldkosten wie Miete behandeln und auch als Werbungskosten angeben? In Anlage V, oder in gesonderter Aufschlüsselung?
4.
Soll ich die Anschaffungskosten für die (gebrauchten) Möbel komplett ab den ersten Mieteinnahmen verrechnen, oder kommt das in Zeile 35 und muss über mehrer Jahre abgesetzt werden?
Info dazu: Keins der Möbelstücke hat über 400 Euro gekostet. lag alles zwischen 5 Euro bis 200 Euro, insgesamt knapp 3000 euro, inkl Handtücher, Bettwäche, etc.)
5.
Gebe ich die Reinigungsgebühr auch als Mieteinnahme an, oder verrechne ich die direkt mit Putzmittel, Waschmaschinen Kosten, etc.
6.
Kann ich zusätzlich (weil Eigentumswohnung) in Zeile 33 Gebäude-Abnutzungskosten für die vermieteten Zimmer eintragen?
Wenn ja, welche Werte soll ich da einsetzen??

Grüße


ps: die Zimmer die ich vermiete sind quasi eine Wohnung in einer Eigentumswohnung.
Die Zimmer werden nicht zur Eigennutzung gebraucht, sondern nur zum Vermieten.

Ich bin zur Vermietung quasi von Amtswegen genötigt worden, weil meine Familie dort ausgezogen ist, und mir nun vom Sozialamt die Übergröße meiner Wohnung als virtuelles Einkommen berechnet wird, und ich daher so hohe Unterhaltszahlungen zu leisten habe, dass ich diese nur bezahlen kann wenn ich die virtuellen Mieteinnahmen auch praktisch realisiere.

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Dann ist Zeile 31 ja nicht zutreffend.

Das ist richtig! Die Anlage V lässt jedoch eine Aufteilung zwischen Eigennutzung und Vermietung zu und setzt auch nicht die Vermietung einer kompletten Wohnung voraus.

Die Ausfüllhilfe sagt klar:

In einer Anlage V sind zu erklären: Einkünfte aus
...
einem selbst genutzten eigenen Haus / Eigentumswohnung, wenn einzelne Räume vermietet werden (Zeilen 4 bis 24 und 33 bis 51),

Bei einer nicht durchgängigen Vermietung musst du die Aufteilungschlüssel (Wohnfläche und Zeitanteile) für jedes Jahr neu ermitteln.

[L. E. Fant]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Die Fragen die Du hier stellst sind auch keine Fragen zum Elster-Projekt. Du solltest sie also besser Deinem Steuerberater stellen.

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

"Das ist richtig! Die Anlage V lässt jedoch eine Aufteilung zwischen Eigennutzung und Vermietung zu und setzt auch nicht die Vermietung einer kompletten Wohnung voraus."

Die Anlage V lässt aber keine Pauschalmieten zu. Zeile 9 sagt ausdrücklich Miete "ohne Umlagen".
Ausserdem stellt sich hier die Frage, was Umlagen überhaupt sind.
Ließe sich Strom, Gas, Hausgeld hier als Umlage definieren, die ich am Jahresende von der Pauschalmiete abziehe, und den verbleibenden Betrag in Zeile 9 eintrage?


"Bei einer nicht durchgängigen Vermietung musst du die Aufteilungschlüssel (Wohnfläche und Zeitanteile) für jedes Jahr neu ermitteln."

Anteilige Wohnfläche auf die Nebenkosten umlegen, ist klar, aber Zeitanteile gibt es nicht zu berechnen, weil die Zimmer ausschließlich zur Vermietung zur Verfügung stehen. Ein Leerstand wegen fehlender Nachfrage kann mir ja nicht als Privatnutzung berechnet werden.
Privat brauche ich die Zimmer nicht. Auch nicht die zusälzichen Betten, Fernseher, Schränke, Küchenzeile, etc. Und man kann ja wohl nicht von mir erwarten, dass ich diese Anliegerwohnung nach jedem Gast neu einrichten soll, um sie auf persönlichen Nutzungsmöglichkeiten umzugestalten.


Zeile 33 bis 35 bleibt mir auch ein Rätsel.
In Zeile 40 trage ich dann wohl (Flächenanteilig) das Nicht umlegbare Hausgeld ein? Also ETW Rücklagen für Gebäudesanierungsmaßnahmen?


"Die Fragen die Du hier stellst sind auch keine Fragen zum Elster-Projekt. Du solltest sie also besser Deinem Steuerberater stellen."

Einen Steuerberater kann ich mir mit einem Jahreseinkommen von 11.000 Euro und dabei einer AlimenteZahlung von knapp 3000 Euro nicht leisten.
Da muss ich mich wohl oder übel selbst durchwurschteln.

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Die Zuführung zu Rücklagen für Gebäudesanierungsmaßnahmen hat in der Erklärung von Einkünften aus Vermietung schon mal nichts verloren.

Es geht um Überschusseinkünfte, für die das Zu- und Abflussprinzip gilt und ein Aufwand entsteht erst bei tatsächlicher Ausgabe des zurückgestellten Geldes.

Wenn dir die Zeilen 33 ff rätselhaft erscheinen und du dir keinen Steuerberater leisten willst oder kannst, musst du dich anderswo schlau machen.

Das Forum leistet keine Steuerberatung, das wäre auch nicht zulässig. Einige deiner steuerlichen Fragen hast du dir ja schon selbst zutreffend beantwortet.

Du kennst auch die gesamten Nebenkosten deiner Eigentumswohnung und du kennst auch die Fläche der vermieteten Räume. Da wirst du doch die auf die
vermieteten Räume entfallenden Nebenkosten richtig ermitteln können. Leerstand spielt insoweit eine Rolle als in der Zeit wohl weniger Heizung, Strom und Wasser verbraucht wird.

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

"Es geht um Überschusseinkünfte, für die das Zu- und Abflussprinzip gilt und ein Aufwand entsteht erst bei tatsächlicher Ausgabe des zurückgestellten Geldes."

Das ist streng genommen zwar richtig, aber die Rücklagen werden früher oder später ja eh verbraucht und fallen dann an.
Es ist im längerfristigen Durchschnitt also egal, wann man diese Ausgaben angibt. Logisch betrachtet ist es sogar angemessener die Abschkagszahlungen anzugeben, denn z.B. ein Treppenhaus nutzt sich ja nicht von heute auf morgen ab, so dass es renoviert werden muss.

Der Aufwand, einzelne Positionen aus der Hausgeldabrechnung für Renovierung und Instandhaltung herauszuklamüsern liegt in keinem Verhältnis zum Ergebis, dass sich auf Dauer sowieso relativiert.

Um auf die Treppenhaiusrenovierung zurück zu komme ...
Angenommen ich starte im Jahr 2017 mit der Vermietung. In diesem Jahr fallen 20.000 Euro für die Treppenhausrenovierung an. Auf die vermietete Wohnung fallen damit 2000 Euro. Die müsste ich jetzt gleich in 2016 als Ausgaben, bzw. Instandhaltungskosten für die Wohnung umlegen.
Das ist ein glücklicher Zufall, den ich mir steuerlich sicherlich zum Vorteil machen könnte, aber ideologisch angemessen wäre das nicht.
Daher eignet sich die vereinfachte Anwendung der Abschlagszahlungen wesentlich besser.

Ich mache das bei meinem beruflich genutzten Teil der Wohnung schon seit 15 Jahren so. Das FA hat es bislang nicht bemängelt.
Falls das FA dazu eine detailierte Nachverrechnung anfordern würde, gäbe das sehr sehr viel Rechnerei, (sowohl für das FA, als auch für mich) die am Ende zum selben Ergebnis führen würde.
Daher muss man sinnvoll handeln, und 9,9 auch mal 10 sein lassen.


"Leerstand spielt insoweit eine Rolle als in der Zeit wohl weniger Heizung, Strom und Wasser verbraucht wird."

Da haste wohl recht. Allerdings ...
Die Wohnung hat einen eigenen Gasanschluss. Die Heizkosten (was der Mammouthanteil der Nebenkosten ist) ist also eindeutig.
Strom wird zwar mit der Hauptwohnung geteilt, fällt aber auch bei Leerstand an. (Kühlschrank, Therme, Uhren, etc.) Es kann ja niemand von mir verlangen, dass ich den Strom abstelle, und anschließend, bei jedem Gast, alle Geräte neu warten und einstellen muss.
Außerdem entstehen auch Stromkosten bei Leerstand, durch die pauschale Strom-Grundgebühr. Man kann ja nicht nach jedem Gast seinen Stromvertrag beenden und neu abschließen.
Also gild es hier auf dem Weg der Schätzung einen tendenziell korrekten Verteilungsschlüssel zu wählen, der etwas unter der prozentuelen Wohnfläche liegt.

Was das Hausgeld betrifft (Treppenhausreinigung, Abwasser, Straßenreinigung, Müll, etc.) so sind auch das pauschale Ausgaben, die bei 10 Wohneinheiten einen völlig irrelaventen DifferenzBetrag ergeben würden, wenn man sie auf die belegte Zeit der Vermietung umrechnen wollte.
Eine nur zu 50% mit 2 Gästen bekegte Wohnung ergibt auch ungefähr das selbe Ergebnis wie eine vollvermietete Wohnung mit einer Person; jedenfalls so ungefähr, was Treppenhauslicht und Müllerzeugung betrifft. Der Straßeneinigung und dem Niederschlag (Regen) ist es allerdings völlig egal wie viel Gäste grade meine Wohnung besuchen.

Vielleicht verstehst du ja, dass man all das sowieso nicht 100% korrekt berechnen und angeben kann, und dass das Differenzergebnis auch in tragbarer Relation zum Aufwand stehen sollte.


Ich denke, ich werde meine Wohnung wie eine Untervermietete Wohnung behandeln. Das Hausgeld gebe ich als Miete an.
Die Zeilen 33-35 lasse ich weg, was der Staatskasse zugute kommen wird, dafür möchte ich mich dann auch nicht um Kleckerbeträge bei Leerstandszeiten auseinandersetzen müssen.

π mal Daumen also.
Falls das FA es genauer wissen will, kann man ja immer noch nachbessern, aber man muss sich ja nicht gleich päpstlicher benehmen als der Papst.

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Ich werde keine steuerrechtliche Diskussion mit dir führen, aber was dein Treppenhausbeispiel angeht, solltest du wissen, dass man größere Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilen kann.
Dafür gibt es in der Anlage V extra die Zeilen 41 bis 45. Es ist nämlich keineswegs immer ein Glücksfall, alles in einem Jahr abziehen zu müssen!

Und was deine Rechtsauffassung zur Instandhaltungsrücklage angeht, übersiehst du, dass es die nur bei Eigentumswohnungen gibt. Wenn meine Frau die Mieteinkünfte aus ihrem geerbten Zweifamilienhaus erklärt,
kann sie keine steuerlich wirksame Instandhaltungsrücklage bilden, ihr schickt auch niemand eine Rechnung darüber.

Wenn du das falsch erklärst und das Finanzamt das bisher nicht bemerkt hat, wird es ja dadurch nicht richtig.

Also gilt es hier auf dem Weg der Schätzung einen tendenziell korrekten Verteilungsschlüssel zu wählen, der etwas unter der prozentualen Wohnfläche liegt.

Das zeigt doch, dass du weißt, wie es geht! Sachgerecht im Wege der Schätzung aufzuteilen, ist nicht verboten, soweit keine konkreten Werte ermittelbar sind.

Die Zeilen 33-35 lasse ich weg

Wenn du dir den Verzicht auf die AfA leisten kannst, ist das deine Sache.
Bei dem Objekt meiner Frau beträgt die lineare AfA für die Gebäude mehr als 25% der jährlichen Mieteinnahmen und ist der mit Abstand größte Posten bei den Werbungskosten. Und das noch 30 Jahre lang!

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

"solltest du wissen, dass man größere Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilen kann."

Was ungefähr auf das selbe Ergebnis hinausführt wie die Instandhaltungsabschläge einer ETW Verwaltung.
Das hin. und wieder zurückrechnen kann man sich also auch sparen.


"Wenn meine Frau die Mieteinkünfte aus ihrem geerbten Zweifamilienhaus erklärt,
kann sie keine steuerlich wirksame Instandhaltungsrücklage bilden, ihr schickt auch niemand eine Rechnung darüber."

Die Rechnungen bekommt sie ja direkt von den Handwerken. Ein ETW Besitzer nicht.
Sie kann die Instandhaltungskosten aber über Jahre abschreiben, was widerrum ungefähr auf das selbe Ergebnis hinausführt wie die Instandhaltungsabschläge einer ETW Verwaltung.
Bei einer ETW ähnelt es nur mehr einer Ansparabschreibung. Das sollte bei einem alleinigen Hausbesitz auch möglich sein, vermute ich.


"Wenn du dir den Verzicht auf die AfA leisten kannst, ist das deine Sache"

Ja, kann ich mir leisten, denn ich habe nichts über 400 Euro für die AfA anzumelden.
Falls das FA das anders sehen sollte, werde ich eine AfA bilden müssen. Zumal aber meine Mieteinnahmen schon im ersten Jahr die Anschaffungen übersteigen, könnte es gut gehen und ohne detailierte Prüfung akzeptiert werden.
Falls das FA darauf bestehen sollte aus den Anschaffungen einen Sammelposten zu bilden, müssten sie mir erst einmal schlüssig erklären, welchen Abschreibungszeitraum sie für einen gebrauchten Bettbezug für 10 Euro ansetzen wollen, und welcher Abchreibungszeitraum für einen 100 euro billigen, und 100 Jahre alten Schrank noch anzusetzen wäre.

Ich hoffe, das FA hat sinnvolleres zu tun.


"Bei dem Objekt meiner Frau beträgt die lineare AfA für die Gebäude mehr als 25% der jährlichen Mieteinnahmen und ist der mit Abstand größte Posten bei den Werbungskosten. Und das noch 30 Jahre lang!"

Das habe ich bei dem betrieblich genutzten Ausbau meiner Wohnung auch so gemacht. Da bin ich allerdings auch UST pflichtig. Deine Frau auch?
Mein betrieblicher Teil gehört also zu meinem Betriebsvermögen. Das möchte ich mit der Wohnung nicht machen, weil ich sie vielleicht irgendwann auch wieder ganz privat nutzen möchte. Geht solche Gebäudeabschreibung auch im Privatbereich??

Meine nachweislichen Anschaffungskosten und Ausbaukosten für die Wohnung liegen nur bei ca. 40.000 Euro. Der Ausbau war ca. vor 7 Jahren fertig gestellt, was abzuziehen wäre. Wenn ich mich nicht täusche werden Gebäude und Ausbaumaßnahmen über 33 jahre abgeschrieben, was ca. 1300 Euro pro Jahr abschreibungsfähig machen würde.

Hm. Wenn es stimmt was ich da grade sage, dann wäre es natürlich eine Überlegung wert. hm ...

Aber Moment ... ich glaube die Grundstückskosten muss man abziehen. Wie viel das ist, und wie die sich berechnen, weiß ich allerdings nicht.
Angenommen es bleiben, statt 1300, dann nur 1000 Euro jährlich abzuschreiben, dann stünden diese 1000 Euro gegen ca. 400 Euro Instndhaltungsrücklage, die ich nach meinem vereinfachten Prinzip ansetzen würde.
Ich sagte ja, bereits, dass mein vereinfachtes Verfahren eher zum Vorteil der Staatskasse ist. Dafür aber einfacher für mich, und das FA, solange das FA nichts daran bemängelt. Im Falle einer Detailaufschlüsselung hätte ich also keine Nachzahlungen, sondern Erstattungen zu erwarten, im Bereich von ca. 600 Euro gewinnmindernder Abschreibungen pro Jahr, was bei meinem Momentanen Steuersatz von unter 10% maximal 60 Euro Steuerersparnis ausmacht.
Dafür lohnt sich der Aufwand nicht!


"Wenn du das (Intandhaltungsabschläge) falsch erklärst und das Finanzamt das bisher nicht bemerkt hat, wird es ja dadurch nicht richtig"

Ich weiss nicht ob das in meinem Fall falsch ist. Meine betrieblich genutzten Räume sind ja quasi Eigentum meines Betriebs, und gehören zu meinem Betriebsvermögen. Also müsste es eigentlich korrekt sein, dass ich nach dem Zufluss- Abflussprinzip auch die darauf anfallenden Instandhaltungsabschläge als Betriebsausgabe absetze.

[Beamtenschweiß]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

In Anbetracht deines hier verbreiteten steuerlichen Halbwissens würde ich dir dringend zu einem Steuerberater raten oder zumindest zu einem klärenden Gespräch mit deinem Finanzamt.

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Die Ausführungen des TE als steuerliches Halbwissen zu qualifizieren, ist sehr vornehm ausgedrückt!