Grundsteuer Bayern - Fragen zur Wohnflächenermittlung

[woswoaßdenni]

Ich habe ein paar Fragen zur Ermittlung der Wohnfläche:

1) Wie ist folgender Passus zum Punkt „Maßgebliche Flächen“ im Gesetz zu verstehen?

Bayrisches Grundsteuergesetz Art. 2 (5): „Die für dieses Gesetz maßgeblichen Flächen von Grund und Boden sowie die Wohn- und Nutzflächen der Gebäude sind jeweils auf volle Quadratmeter nach unten abzurunden.“

Damit kann doch wohl nicht gemeint sein, dass ich die Fläche jedes einzelnen Raums abrunden darf / soll, denn dann käme ich bei unserem EFH auf einige Quadratmeter weniger. Ich verstehe das eher so, dass am Ende die Gesamtfläche abgerundet werden soll. Wie seht ihr das?

2) Muss man Tür- und Fensternischen beim Ausmessen berücksichtigen? Wenn ja, gibt es dabei irgendwelche Einschränkungen?

3) Wir haben unser EFH schlüsselfertig in den 80er Jahren von einem Bauträger gekauft. Der Bauträger meldete dem Finanzamt lt. unseren Unterlagen damals offenbar Rohbaumaße, von denen er 3% wg. Rohbaumaß und zusätzlich noch 10% nach §44 Abs.3 II. BV (was immer das für eine Bestimmung war) abzog.

Beim genauen Nachmessen habe ich nun festgestellt, dass die tatsächliche Wohnfläche mindestens 10 Quadratmeter höher liegt als die vom Bauträger damals ermittelte und gemeldete Gesamtwohnfläche.

Muss man mit Nachzahlungsforderungen für die Vergangenheit rechnen, wenn man jetzt für die neue Grundsteuerfestsetzung eine größere Wohnfläche meldet?

Vielen Dank schon mal für jeden hilfreichen Hinweis!

[Charlie24]

Zu 1: Erst die gesamte Wohnfläche darf auf volle m² abgerundet werden.

Zu 2: Fensternischen, die bis zum Boden gehen, müssen ab einer Tiefe von 13 cm berücksichtigt werden, Türnischen überhaupt nicht.

Zu 3: Wenn ihr nach 2003 nichts umgebaut habt, ist die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung nach wie vor

gültig und darf verwendet werden. Das regelt § 5 der Wohnflächenverordnung. https://www.gesetze-im-internet.de/w...234610003.html

Der 3%-Abzug für Putz und der 10%-Abzug bei einem Einfamilienhaus war korrekt, das hat die II, BV ausdrücklich erlaubt.

Bei uns machen die Abweichungen mehr als 10 m² aus, ich habe für unsere Erklärung auch die alte Wohnflächenberechnung verwendet.

Inzwischen steht der Hinweis auf § 5 auch in den FAQ für Bayern: https://www.grundsteuer.bayern.de/

Bei Gebäuden bis Baujahr 2003, bei denen sich zwischenzeitlich keine baulichen Veränderungen ergeben haben, bleibt eine Berechnung der Wohnfläche
nach der II. Berechnungsverordnung gültig und kann übernommen werden (vgl. § 5 Wohnflächenverordnung).

[silta]

Inzwischen steht der Hinweis auf § 5 auch in den FAQ für Bayern: https://www.grundsteuer.bayern.de/
Bei Gebäuden bis Baujahr 2003, bei denen sich zwischenzeitlich keine baulichen Veränderungen ergeben haben, bleibt eine Berechnung der Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung gültig und kann übernommen werden (vgl. § 5 Wohnflächenverordnung).

Wissen Sie vielleicht, seit wann dieser Hinweis auf § 5 in den FAQ steht?

[Charlie24]

Wissen Sie vielleicht, seit wann dieser Hinweis auf § 5 in den FAQ steht?

Das müsste irgendwann im Juni 2022 ergänzt worden sein, nachdem man das in der amtlichen Anleitung komplett vergessen hatte,

obwohl es in der Praxis durchaus wichtig ist.

[silta]

Das müsste irgendwann im Juni 2022 ergänzt worden sein, nachdem man das in der amtlichen Anleitung komplett vergessen hatte,
obwohl es in der Praxis durchaus wichtig ist.

Vergessen? Wie auch immer, der frühe Vogel verpasst also auch mal Würmer - es hätte mir sehr, sehr viele graue Haare erspart, wenn das schon vorher "offiziell" bestätigt worden wäre. Danke, dass Sie es hier eingebracht haben!

[Charlie24]

... es hätte mir sehr, sehr viele graue Haare erspart, wenn das schon vorher "offiziell" bestätigt worden wäre. Danke, dass Sie es hier eingebracht haben!

Ich habe das nicht erst hier eingebracht. Ich habe im Mai unter Hinweis auf § 5 der Wohnflächenverordnung schriftlich interveniert und Mitte Juni

schriftlich die Antwort erhalten, dass meine Rechtsauffassung zutrifft. Etwa zeitgleich ist es auch in die FAQ aufgenommen worden.

[woswoaßdenni]

Danke, v.a. Charlie24, für die ausführliche Antwort. Trotzdem noch eine Nachfrage:

Verstehe ich § 5 der Wohnflächenverordnung https://www.gesetze-im-internet.de/w...234610003.html und deine Ausführungen richtig, dass ich die alte Wohnflächenberechnung des Bauträgers aus den 80er Jahren weiter verwenden kann, wenn nach dem 31.12.2003 keine wesentlichen baulichen Veränderungen erfolgt sind, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen?
Wir haben - jedoch noch vor 2003 - das DG ausgebaut und das auch der Kommune gemeldet, trotzdem hat sich damals seltsamerweise die Grundsteuer nicht erhöht. Die Wohnfläche des DG muss ich aber doch jetzt mit hinzurechnen, oder bleibt sie wegen der Aussage in §5 Wohnflächenverordnung und dem Stichtag 31.12.2003 unberücksichtigt?

[Charlie24]

Die Wohnfläche des DG muss ich aber doch jetzt mit hinzurechnen,

Ja natürlich. Wir haben unser Dachgeschoss 1997 ausgebaut, aber damals war ja ebenfalls noch die II. BV in Kraft, was auch bedeutet,

dass z. B. der 10%-Abzug auch auf das Dachgeschoss anzuwenden ist. Das ist alles in § 44 der II. BV geregelt

44_II_4_BV.jpg

[woswoaßdenni]

Merci vielmals, speziell auch für den Tipp mit dem 10%-Abzug!
Freundliche Grüße
woswoaßdenni

[silta]

Ich habe das nicht erst hier eingebracht. Ich habe im Mai unter Hinweis auf § 5 der Wohnflächenverordnung schriftlich interveniert und Mitte Juni schriftlich die Antwort erhalten, dass meine Rechtsauffassung zutrifft. Etwa zeitgleich ist es auch in die FAQ aufgenommen worden.

Dann erst recht Danke! Ich hatte im Mai vom zuständigen Finanzamt telefonisch die Auskunft erhalten, es müsse bei einem Gebäude aus den 80ern auf jeden Fall neu ausgemessen werden. Da es sich bei der Hauseigentümerin um eine alte Dame handelte, die auch nicht ihre "zahlreichen" Freunde und Verwandte darum hätte bitten können, hakte ich nach, ob es denn wirklich nötig sei, wenn tatsächlich kein einziger Stein seither verändert wurde. Die Antwort lautete, es müsse sein, denn das sei ja schließlich der Sinn der Grundsteuerreform, weil ja alle Daten veraltet seien. Natürlich ist mir danach noch aufgefallen, dass es da eine Überleitungsvorschrift in der WoFlv gibt - aber eben auch, dass diese in der Anleitung dezent weggelassen wurde. Und natürlich hatte ich auch durch die FAQ geguckt, aber offensichtlich zu früh ...

[silta]

Ich habe im Mai unter Hinweis auf § 5 der Wohnflächenverordnung schriftlich interveniert und Mitte Juni schriftlich die Antwort erhalten, dass meine Rechtsauffassung zutrifft. Etwa zeitgleich ist es auch in die FAQ aufgenommen worden.

Wenn es jemand interessiert - dieser eine Satz wurde tatsächlich exakt am 14. Juni eingefügt (siehe Wayback Machine):

14.06., 08:17h:

14.06., 08.17h.jpg

14.06., 11:39h:

14.06., 11.39h.jpg

[Charlie24]

Wenn es jemand interessiert - dieser eine Satz wurde tatsächlich exakt am 14. Juni eingefügt

Danke für die genaue Recherche. Das Antwortschreiben an mich ist auf den 15.06.2022 datiert. Für mich ist das die Bestätigung dafür,

dass die Anpassung der FAQ mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eine Reaktion auf meine konkrete Anfrage war.

[Teerassennutzer]

Hallo,

mich würde interessieren, wie die Grundflächen Berechnung bei Geländern von Terrassen und Balkonen funktioniert.
Wird hier bis zum Geländer Gemessen, oder wird die gesamte Fläche zugrunde gelegt ?
Was jenseits des Geländers ist, kann eigentlich ja nicht genutzt werden, oder ?

Auf der Seite Grundsteuer.bayern.de steht unter nicht anrechenbare Flächen:
"Pfeilern und Säulen, sofern sie 1,50 m Höhe und eine Grundfläche von 0,1 m² übersteigen" woanders las ich jedoch "oder"; was stimmt davon ?

Danke und
Mit freundlichen Grüßen

[Charlie24]

Meines Erachtens ist bei Balkonen etc die tatsächlich nutzbare Fläche als Ausgangsfläche in Ansatz zu bringen.