Vermietung Verwaltung Jahresabrechnung

[Trekker]

Danke für Deine geschätzte Meinung. Ich werde es auf jeden Fall so machen. Zum einen habe ich keine Zeit für Experimente und zum anderen muss ich infolge der Etagenheizungen incl. Warmwasserversorgung auch keine CO²-Abrechnung erstellen.

[Charlie24]

Alles andere ist Zu- und Abfluss bei Mieter und beim Verwalter.

Das kann man wahrscheinlich so sehen, wenn das Konto nicht den Hauseigentümern gehört, ganz sicher wäre ich da aber nicht.

Ich verwalte für eine Erbengemeinschaft, der meine Frau angehört, ein vermietetes Zweifamilienhaus. Alle Zahlungen werden über

ein Gemeinschaftskonto der Erbengemeinschaft abgewickelt. Die Kontoverwaltung ist auf meine Frau übertragen, praktisch wird

das Konto von mir verwaltet. Ich erkläre seit jeher sämtliche Zu- und Abflüsse unter Beachtung von § 11 EStG. Für 2023 habe ich zwar

weiter aufdröseln müssen, aber das war schnell gemacht. Die Erklärung habe ich bereits Ende März eingereicht.

[Trekker]

Natürlich sollst du die Kosten entsprechend der Abrechnung erklären bzw. aufteilen, ....

Das machen die Vermieter unseres Mehrfamilienhauses nicht, weil die umlagefähigen Kosten vom Verwalter direkt mit derm Mietern verrechnet werden.

In der Hilfe zu Zeile 72 steht z. B. folgendes:

"Werden die Neben- und/oder Betriebskosten über eine Hausverwaltung abgerechnet (zum Beispiel Hausgeldendabrechnung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft)?

Dann tragen Sie bitte hier die sich für Sie gegenüber der Hausverwaltung ergebende Nachzahlung ein (ohne die Beiträge zur Erhaltungsrücklage – vergleiche
die Erläuterungen zu den Zeilen 54 bis 71). Gleiches gilt für eine Erstattung."

Bei uns wäre nur die erstattete Grundsteuer einzutragen.

Ich habe bisher bei Toleranz durch das FA nur die Kaltmiete plus Grundsteuer plus Kontoführungsgebühr plus Erhaltungsaufwand angegeben. Die Erklärung für 2023 habe ich wegen diesem Widerspruch noch nicht angefasst, habe aber am 11.01.2025 die letzte Frist zur Abgabe um ein Zwangsgeld zu vermeiden. Ich mache für unser ein 6-FamH im Familienbesitz seit Jahren die Hausverwaltertätigkeiten und führe dafür ein separates Konto. Dabei rechne ich direkt mit den Mietern ab. Ich erhebe von ihnen Vorauszahlungen (Abschläge) und bezahle davon den Hausmeister incl. Minijobzentrale, die Versicherungen, den/das Gemeinschaftsstrom und -wasser, die Wartungskosten der Etagenheizungen und Kleinkram wie Streusalz oder Leuchtmittel für die Gemeinschaftsräume. Im Folgejahr mache ich die Abrechnung, wobei ich die Nachzahlungen oder Erstattungen über das Verwalterkonto abrechne.

Das heißt, der Vermieter zahlt nur Verwalterkosten (Aufwandspauschale für mich), Kontoführungsgebühren, Instandhaltungskosten (per Sonderumlage) und Grundsteuern. Die Grundsteuern bekommt er vom Verwalterkonto erstattet, da diese von den Mietern über das Verwalterkonto gezahlt wurden. Und m. E. muss er dann getreu dem Zu- und Abflussprinzip auch nur diese Kosten in seiner Erklärung angeben. Alles andere ist Zu- und Abfluss bei Mieter und beim Verwalter.

[Sofrag]

Ich weiß nicht, welches der vielen Videos du meinst.

Natürlich sollst du die Kosten entsprechend der Abrechnung erklären bzw. aufteilen, aber wie behandelst du die Gutschrift von 513 €, die du

ja wohl erst 2024 erhalten hast ? Wie kommt die zustande ? Auf Anhieb sehe ich das nicht. In der Hilfe zu Zeile 72 steht z. B. folgendes:

"Werden die Neben- und/oder Betriebskosten über eine Hausverwaltung abgerechnet (zum Beispiel Hausgeldendabrechnung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft)?

Dann tragen Sie bitte hier die sich für Sie gegenüber der Hausverwaltung ergebende Nachzahlung ein (ohne die Beiträge zur Erhaltungsrücklage – vergleiche
die Erläuterungen zu den Zeilen 54 bis 71). Gleiches gilt für eine Erstattung."

In Moment mache ich ja die Steuererklärung für das Jahr 2023
und da hatte ich eine Nachzahlung geleistet, diese darf ich nicht mehr zu den Werbungskosten dazu zählen und die Erstattung die ich 2024 erhalten habe, ist dann natürlich auch nicht mehr relevant.
In der Jahresabrechnung betrachte ich nur die ausgewiesen Betriebskosten.
"wie behandelst du die Gutschrift von 513 €, die du ja wohl erst 2024 erhalten hast ? Wie kommt die zustande ?"
Nimmt man als Basis die Hausgeldzahlungen, wäre diese Gutschrift erst in der Steuerklärung für 2024 abzuziehen gewesen.
Zu der Gutschrift ist es ja wohl gekommen, weil der Verwalter eine zu hohe Entnahme aus der Erhaltungsrücklage von 923,81 Euro getätigt hat.
Diese Entnahme aus der Erhaltungsrücklage wurden man den Hausgeldzahlungen dazurechnen, genauso wie man die Zufuhr zu Erhaltungsrücklage abzieht,
wenn man wie gesagt, die Hausgeldzahlungen als Basis nimmt.
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Die Hilfe auf Zeile 72 ist für mich missverständlich, den jetzt wo man trennen muss nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten,
wird es für mich zumindest konfus (deshalb meine persönliche Anfrage beim ServiceCenter des Finazamts).
Und die Auskunft erschien mir logisch:
Wenn man die Hausgeldzahlungen außer Betracht lässt ( weil wenn wir annehmen, dass die Zahlungen von meinem Konto zu einem Konto fließen, dass mir quasi auch gehört (es wird halt nur von der Hausverwaltung verwaltet),
dann ist es sehr einfach, da man nur die entstanden Kosten(aufgeteilt ist es ja in der Jahresabrechnung nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten) in der Steuerklärung reinschreibt. In dem Falle ist die Erhaltungrücklage (Zufuhr oder Entnahme) und auch die Erstattungen oder Nachzahlungen von/an die Hausverwaltung irrelevant und werden von mir nicht in die Steuerklärung erfasst!
Sollte jemand einen Denkfehler von mir entdecken, wäre ich dankbar für jeden Hinweis.

[Charlie24]

Ab Minute 5 wird es hier(anscheinend von einem Steuerberater) genauso erklärt wie im Service Center des Finanzamts:

Ich weiß nicht, welches der vielen Videos du meinst.

Natürlich sollst du die Kosten entsprechend der Abrechnung erklären bzw. aufteilen, aber wie behandelst du die Gutschrift von 513 €, die du

ja wohl erst 2024 erhalten hast ? Wie kommt die zustande ? Auf Anhieb sehe ich das nicht. In der Hilfe zu Zeile 72 steht z. B. folgendes:

"Werden die Neben- und/oder Betriebskosten über eine Hausverwaltung abgerechnet (zum Beispiel Hausgeldendabrechnung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft)?

Dann tragen Sie bitte hier die sich für Sie gegenüber der Hausverwaltung ergebende Nachzahlung ein (ohne die Beiträge zur Erhaltungsrücklage – vergleiche
die Erläuterungen zu den Zeilen 54 bis 71). Gleiches gilt für eine Erstattung."

[Sofrag]

Genau danach sollte es gehen. Deshalb ist ja auch die vom Service-Center des Finanzamts gegebene Auskunft zumindest missverständlich.

Ab Minute 5 wird es hier(anscheinend von einem Steuerberater) genauso erklärt wie im Service Center des Finanzamts:

https://www.youtube.com/watch?v=rFgwSlyckSM

[Charlie24]

Muss ich dann die Zahlen für die Rücklagenzuführung aus dem Wirtschaftsplan nehmen?

Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage haben in der Anlage V nichts verloren. Die sind ja nicht abgeflossen und müssen deshalb immer herausgerechnet werden.

Mit dem Wirtschaftsplan hat das nichts zu tun, da müssen die Rücklagen enthalten sein.

Ich scheue mich davor, die ESt-Erklärung schon vor dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung zu machen ...

Das ist durchaus vernünftig, weil es die Erklärung erleichtert. Leider bekommt nicht jeder Vermieter die Abrechnung bis Juli, um die regulären

Steuererklärungsfristen einhalten zu können. Die Erklärungsfristen für 2024 und die folgenden Jahre enden ja wieder Ende Juli.

[Gabor_aus_R]

Hallo, ich klinke mich hier mal ein. (Folgendes gilt entsprechend auch für die Jahre davor, ist also in sich konsistent.)
Ich warte immer bis zum ca. Juni 2024 auf die Abrechnung 2023 durch die Hausverwaltung.
Aus dieser verwende ich die aufgeführten Kosten (also wie oben in römisch I, II und III) in der ESt-Erklärung 2023 (plus die Grundsteuer).
Auch bei uns gibt es "Einnahmen" ähnlich wie oben, aber die gehen bei uns in die Rücklagen, weshalb ich sie in der ESt-Eklärung nicht angebe (habe oben nicht nachvollzogen, ob es auch so gehandhabt wird).

Jetzt wo ich das schreibe und darüber nachdenke, kommt mir gerade, dass ich diese Einnahmen vermutlich angeben müsste ... Denn die Rücklagen sind ja irgendwie auch "mein Geld".

Ich wollte aber auf folgendes hinaus:
Mein Finanzamt scheint dieses Vorgehen zu tolerieren, dass ich nicht nach Zu- und Abflussprinzip erkläre.

Ich scheue mich davor, die ESt-Erklärung schon vor dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung zu machen und dann die tatsächlichen Geldflüsse i.J. 2023 (Hausgeldüberweisungen) um die Rücklagen zu bereinigen etc., da es mir sehr kompliziert und fehlerträchtig klingt.

Falls ich das je in Angriff nehmen sollte: Muss ich dann die Zahlen für die Rücklagenzuführung aus dem Wirtschaftsplan nehmen?

[Charlie24]

Wenn es nach dem Zu- und Abflussprinzip gehen soll ...

Genau danach sollte es gehen. Deshalb ist ja auch die vom Service-Center des Finanzamts gegebene Auskunft zumindest missverständlich.

[Trekker]

Haushaltsgeldzahlungen sind m. E. nur Abschlags-/Vorauszahlungen auf tatsächliche Aufwendungen, gehören somit nicht in die Erklärung. Nur die tatsächlichen (davon bestrittenen) Aufwenduingen musst Du angeben.

Wenn es nach dem Zu- und Abflussprinzip gehen soll, dann muss man die Hausgeldzahlung doch im Zahlungjahr angeben. Dies ist in der Regel das Jahr für das die Abrechnung erfolgt, wobei die im Abrechnungsjahr (i. d. R. Folgejahr) ggf. zurückfließen Überschüsse dann dort erscheinen sollten.

[Andy30]

Haushaltsgeldzahlungen sind m. E. nur Abschlags-/Vorauszahlungen auf tatsächliche Aufwendungen, gehören somit nicht in die Erklärung. Nur die tatsächlichen (davon bestrittenen) Aufwenduingen musst Du angeben.

[L. E. Fant]

Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage darfst Du natürlich nicht ansetzen, es handelt sich hier nicht um Ausgaben für Dich, die Rücklage ist ja noch da.
Die Entnahmen aus der Rücklage sollten ja in den in der Abrechnung aufgeführten Ausgaben bereits enthalten sein. Gehören dann also auch nicht in die Steuererklärung.

[Sofrag]

Naja, die vereinnahmten Mieten und die Grundsteuer gehören schon auch in die Steuererklärung.

Die Einnahmen an Netto Kaltmiete und die Nebenkosten/Umlagen habe ich natürlich eingegeben.
Und die Grundsteuer als Nebenkosten auch.
Der Punkt V. Erhaltungsrücklage ist mir nicht klar, wie ich es machen soll. Siehe oben

[Sofrag]

Dieser Satz ist irgendwie unvollsständig. Was soll er aussagen?

Meine Hausgeldzahlungen an die Hausverwaltung sind nicht relevant für die Steuererklärung,
stattdessen soll ich aus der Jahresabrechnung der Hausverwaltung die richtigen Beträge in der Steuerklärung reinschreiben.

[L. E. Fant]

Naja, die vereinnahmten Mieten und die Grundsteuer gehören schon auch in die Steuererklärung.