PDA

Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?



foh
22.03.2017, 16:34
Hallo,
kann mir jeamden sagen wo ich eine Anleitung finde um die Anlage V für möblierte Teilzeitvermietung auszufüllen?

Das Formular scheint mir doch eher für für normale Vermietung ausgelegt zu sein, bei der ein Mietvertrag mit Kaltmiete und Nebenkosten vorliegt.
Bei möblierter Vermietung zu einem Pauschalpreis inkl. Nebenkosten kann ich z.B. keine Miete OHNE Umlagen nennen, sondern nur inkl. der Umlagen.
Das lässt das Formular nach meinem Erachten aber gar nicht zu.

Dann habe ich nich viele weitere Fragen dazu.
Wo finde ich diesen speziellen Fall beantwortet?

Grüße

Charlie24
22.03.2017, 16:46
Das lässt das Formular nach meinem Erachten aber gar nicht zu.

Warum lässt das Formular das nicht zu? Außerdem könntest du ja auch die kalkulierte Gesamtmiete nach deiner Kalkulation aufteilen!

ElsterFormular meckert nicht, wenn die Zeile 13 leer bleibt! Das Finanzamt möchte diese Aufteilung so haben.

Charlie24
22.03.2017, 17:13
Ergänzung: Falls es dir um eine Untervermietung gehen sollte, musst du den Überschuss (die Einkünfte) ohnehin extern ermitteln und das Ergebnis in Zeile 31 der Anlage V eintragen.

foh
22.03.2017, 17:14
In Zeile 9, wo man die Mieteinnahmen eintragen soll, steht "Ohne Umlagen"
D.h. ich kann dort keine Pauschalmiete eintragen, sonst geht das FA davon aus, dass das Kaltmiete wäre.

Wo also soll ich die AirBnB Pauschalmiete eingeben??

ps: Zeile 31 ist für Untervermietung gedacht. Ich bin aber kein Mieter (also kann ich auch nicht Untervermieten), sondern ich vermiete Zimmer meiner Eigentumswohnung.

Charlie24
22.03.2017, 17:17
Vermietest du eine komplette Wohnung oder nur einzelne möblierte Zimmer und gehört dir die Wohnung? Siehe auch meinen Ergänzungsbeitrag!

foh
22.03.2017, 17:23
OK, nun mal etwas konkreter gefragt …

1.
Was sieht das Szenario der Analge V vor, wenn ich Teile meiner Eigentumswohnung vermiete?
Dann ist Zeile 31 ja nicht zutreffend.
2.
Soll ich meine AirBnB Einkünfte trotzdem dort eintragen, und in einer gesonderten Anlage die anteiligen Laufenden Kosten (Strom, Gas, etc.) als Werbungskosten angeben? Oder trage ich diese dann in den Feldern der Analage V ein?
3.
Soll ich die anteiligen ETW Hausgeldkosten wie Miete behandeln und auch als Werbungskosten angeben? In Anlage V, oder in gesonderter Aufschlüsselung?
4.
Soll ich die Anschaffungskosten für die (gebrauchten) Möbel komplett ab den ersten Mieteinnahmen verrechnen, oder kommt das in Zeile 35 und muss über mehrer Jahre abgesetzt werden?
Info dazu: Keins der Möbelstücke hat über 400 Euro gekostet. lag alles zwischen 5 Euro bis 200 Euro, insgesamt knapp 3000 euro, inkl Handtücher, Bettwäche, etc.)
5.
Gebe ich die Reinigungsgebühr auch als Mieteinnahme an, oder verrechne ich die direkt mit Putzmittel, Waschmaschinen Kosten, etc.
6.
Kann ich zusätzlich (weil Eigentumswohnung) in Zeile 33 Gebäude-Abnutzungskosten für die vermieteten Zimmer eintragen?
Wenn ja, welche Werte soll ich da einsetzen??

Grüße


ps: die Zimmer die ich vermiete sind quasi eine Wohnung in einer Eigentumswohnung.
Die Zimmer werden nicht zur Eigennutzung gebraucht, sondern nur zum Vermieten.

Ich bin zur Vermietung quasi von Amtswegen genötigt worden, weil meine Familie dort ausgezogen ist, und mir nun vom Sozialamt die Übergröße meiner Wohnung als virtuelles Einkommen berechnet wird, und ich daher so hohe Unterhaltszahlungen zu leisten habe, dass ich diese nur bezahlen kann wenn ich die virtuellen Mieteinnahmen auch praktisch realisiere.

Charlie24
22.03.2017, 17:32
Dann ist Zeile 31 ja nicht zutreffend.

Das ist richtig! Die Anlage V lässt jedoch eine Aufteilung zwischen Eigennutzung und Vermietung zu und setzt auch nicht die Vermietung einer kompletten Wohnung voraus.

Die Ausfüllhilfe sagt klar:

In einer Anlage V sind zu erklären: Einkünfte aus
...
einem selbst genutzten eigenen Haus / Eigentumswohnung, wenn einzelne Räume vermietet werden (Zeilen 4 bis 24 und 33 bis 51),

Bei einer nicht durchgängigen Vermietung musst du die Aufteilungschlüssel (Wohnfläche und Zeitanteile) für jedes Jahr neu ermitteln.

L. E. Fant
22.03.2017, 17:47
Die Fragen die Du hier stellst sind auch keine Fragen zum Elster-Projekt. Du solltest sie also besser Deinem Steuerberater stellen.

foh
22.03.2017, 18:24
"Das ist richtig! Die Anlage V lässt jedoch eine Aufteilung zwischen Eigennutzung und Vermietung zu und setzt auch nicht die Vermietung einer kompletten Wohnung voraus."

Die Anlage V lässt aber keine Pauschalmieten zu. Zeile 9 sagt ausdrücklich Miete "ohne Umlagen".
Ausserdem stellt sich hier die Frage, was Umlagen überhaupt sind.
Ließe sich Strom, Gas, Hausgeld hier als Umlage definieren, die ich am Jahresende von der Pauschalmiete abziehe, und den verbleibenden Betrag in Zeile 9 eintrage?


"Bei einer nicht durchgängigen Vermietung musst du die Aufteilungschlüssel (Wohnfläche und Zeitanteile) für jedes Jahr neu ermitteln."

Anteilige Wohnfläche auf die Nebenkosten umlegen, ist klar, aber Zeitanteile gibt es nicht zu berechnen, weil die Zimmer ausschließlich zur Vermietung zur Verfügung stehen. Ein Leerstand wegen fehlender Nachfrage kann mir ja nicht als Privatnutzung berechnet werden.
Privat brauche ich die Zimmer nicht. Auch nicht die zusälzichen Betten, Fernseher, Schränke, Küchenzeile, etc. Und man kann ja wohl nicht von mir erwarten, dass ich diese Anliegerwohnung nach jedem Gast neu einrichten soll, um sie auf persönlichen Nutzungsmöglichkeiten umzugestalten.


Zeile 33 bis 35 bleibt mir auch ein Rätsel.
In Zeile 40 trage ich dann wohl (Flächenanteilig) das Nicht umlegbare Hausgeld ein? Also ETW Rücklagen für Gebäudesanierungsmaßnahmen?


"Die Fragen die Du hier stellst sind auch keine Fragen zum Elster-Projekt. Du solltest sie also besser Deinem Steuerberater stellen."

Einen Steuerberater kann ich mir mit einem Jahreseinkommen von 11.000 Euro und dabei einer AlimenteZahlung von knapp 3000 Euro nicht leisten.
Da muss ich mich wohl oder übel selbst durchwurschteln.

Charlie24
22.03.2017, 19:18
Die Zuführung zu Rücklagen für Gebäudesanierungsmaßnahmen hat in der Erklärung von Einkünften aus Vermietung schon mal nichts verloren.

Es geht um Überschusseinkünfte, für die das Zu- und Abflussprinzip gilt und ein Aufwand entsteht erst bei tatsächlicher Ausgabe des zurückgestellten Geldes.

Wenn dir die Zeilen 33 ff rätselhaft erscheinen und du dir keinen Steuerberater leisten willst oder kannst, musst du dich anderswo schlau machen.

Das Forum leistet keine Steuerberatung, das wäre auch nicht zulässig. Einige deiner steuerlichen Fragen hast du dir ja schon selbst zutreffend beantwortet.

Du kennst auch die gesamten Nebenkosten deiner Eigentumswohnung und du kennst auch die Fläche der vermieteten Räume. Da wirst du doch die auf die
vermieteten Räume entfallenden Nebenkosten richtig ermitteln können. Leerstand spielt insoweit eine Rolle als in der Zeit wohl weniger Heizung, Strom und Wasser verbraucht wird.

foh
22.03.2017, 21:06
"Es geht um Überschusseinkünfte, für die das Zu- und Abflussprinzip gilt und ein Aufwand entsteht erst bei tatsächlicher Ausgabe des zurückgestellten Geldes."

Das ist streng genommen zwar richtig, aber die Rücklagen werden früher oder später ja eh verbraucht und fallen dann an.
Es ist im längerfristigen Durchschnitt also egal, wann man diese Ausgaben angibt. Logisch betrachtet ist es sogar angemessener die Abschkagszahlungen anzugeben, denn z.B. ein Treppenhaus nutzt sich ja nicht von heute auf morgen ab, so dass es renoviert werden muss.

Der Aufwand, einzelne Positionen aus der Hausgeldabrechnung für Renovierung und Instandhaltung herauszuklamüsern liegt in keinem Verhältnis zum Ergebis, dass sich auf Dauer sowieso relativiert.

Um auf die Treppenhaiusrenovierung zurück zu komme ...
Angenommen ich starte im Jahr 2017 mit der Vermietung. In diesem Jahr fallen 20.000 Euro für die Treppenhausrenovierung an. Auf die vermietete Wohnung fallen damit 2000 Euro. Die müsste ich jetzt gleich in 2016 als Ausgaben, bzw. Instandhaltungskosten für die Wohnung umlegen.
Das ist ein glücklicher Zufall, den ich mir steuerlich sicherlich zum Vorteil machen könnte, aber ideologisch angemessen wäre das nicht.
Daher eignet sich die vereinfachte Anwendung der Abschlagszahlungen wesentlich besser.

Ich mache das bei meinem beruflich genutzten Teil der Wohnung schon seit 15 Jahren so. Das FA hat es bislang nicht bemängelt.
Falls das FA dazu eine detailierte Nachverrechnung anfordern würde, gäbe das sehr sehr viel Rechnerei, (sowohl für das FA, als auch für mich) die am Ende zum selben Ergebnis führen würde.
Daher muss man sinnvoll handeln, und 9,9 auch mal 10 sein lassen.


"Leerstand spielt insoweit eine Rolle als in der Zeit wohl weniger Heizung, Strom und Wasser verbraucht wird."

Da haste wohl recht. Allerdings ...
Die Wohnung hat einen eigenen Gasanschluss. Die Heizkosten (was der Mammouthanteil der Nebenkosten ist) ist also eindeutig.
Strom wird zwar mit der Hauptwohnung geteilt, fällt aber auch bei Leerstand an. (Kühlschrank, Therme, Uhren, etc.) Es kann ja niemand von mir verlangen, dass ich den Strom abstelle, und anschließend, bei jedem Gast, alle Geräte neu warten und einstellen muss.
Außerdem entstehen auch Stromkosten bei Leerstand, durch die pauschale Strom-Grundgebühr. Man kann ja nicht nach jedem Gast seinen Stromvertrag beenden und neu abschließen.
Also gild es hier auf dem Weg der Schätzung einen tendenziell korrekten Verteilungsschlüssel zu wählen, der etwas unter der prozentuelen Wohnfläche liegt.

Was das Hausgeld betrifft (Treppenhausreinigung, Abwasser, Straßenreinigung, Müll, etc.) so sind auch das pauschale Ausgaben, die bei 10 Wohneinheiten einen völlig irrelaventen DifferenzBetrag ergeben würden, wenn man sie auf die belegte Zeit der Vermietung umrechnen wollte.
Eine nur zu 50% mit 2 Gästen bekegte Wohnung ergibt auch ungefähr das selbe Ergebnis wie eine vollvermietete Wohnung mit einer Person; jedenfalls so ungefähr, was Treppenhauslicht und Müllerzeugung betrifft. Der Straßeneinigung und dem Niederschlag (Regen) ist es allerdings völlig egal wie viel Gäste grade meine Wohnung besuchen.

Vielleicht verstehst du ja, dass man all das sowieso nicht 100% korrekt berechnen und angeben kann, und dass das Differenzergebnis auch in tragbarer Relation zum Aufwand stehen sollte.


Ich denke, ich werde meine Wohnung wie eine Untervermietete Wohnung behandeln. Das Hausgeld gebe ich als Miete an.
Die Zeilen 33-35 lasse ich weg, was der Staatskasse zugute kommen wird, dafür möchte ich mich dann auch nicht um Kleckerbeträge bei Leerstandszeiten auseinandersetzen müssen.

π mal Daumen also.
Falls das FA es genauer wissen will, kann man ja immer noch nachbessern, aber man muss sich ja nicht gleich päpstlicher benehmen als der Papst.

Charlie24
22.03.2017, 21:46
Ich werde keine steuerrechtliche Diskussion mit dir führen, aber was dein Treppenhausbeispiel angeht, solltest du wissen, dass man größere Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilen kann.
Dafür gibt es in der Anlage V extra die Zeilen 41 bis 45. Es ist nämlich keineswegs immer ein Glücksfall, alles in einem Jahr abziehen zu müssen!

Und was deine Rechtsauffassung zur Instandhaltungsrücklage angeht, übersiehst du, dass es die nur bei Eigentumswohnungen gibt. Wenn meine Frau die Mieteinkünfte aus ihrem geerbten Zweifamilienhaus erklärt,
kann sie keine steuerlich wirksame Instandhaltungsrücklage bilden, ihr schickt auch niemand eine Rechnung darüber.

Wenn du das falsch erklärst und das Finanzamt das bisher nicht bemerkt hat, wird es ja dadurch nicht richtig.


Also gilt es hier auf dem Weg der Schätzung einen tendenziell korrekten Verteilungsschlüssel zu wählen, der etwas unter der prozentualen Wohnfläche liegt.

Das zeigt doch, dass du weißt, wie es geht! Sachgerecht im Wege der Schätzung aufzuteilen, ist nicht verboten, soweit keine konkreten Werte ermittelbar sind.


Die Zeilen 33-35 lasse ich weg

Wenn du dir den Verzicht auf die AfA leisten kannst, ist das deine Sache.
Bei dem Objekt meiner Frau beträgt die lineare AfA für die Gebäude mehr als 25% der jährlichen Mieteinnahmen und ist der mit Abstand größte Posten bei den Werbungskosten. Und das noch 30 Jahre lang!

foh
22.03.2017, 23:10
"solltest du wissen, dass man größere Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilen kann."

Was ungefähr auf das selbe Ergebnis hinausführt wie die Instandhaltungsabschläge einer ETW Verwaltung.
Das hin. und wieder zurückrechnen kann man sich also auch sparen.


"Wenn meine Frau die Mieteinkünfte aus ihrem geerbten Zweifamilienhaus erklärt,
kann sie keine steuerlich wirksame Instandhaltungsrücklage bilden, ihr schickt auch niemand eine Rechnung darüber."

Die Rechnungen bekommt sie ja direkt von den Handwerken. Ein ETW Besitzer nicht.
Sie kann die Instandhaltungskosten aber über Jahre abschreiben, was widerrum ungefähr auf das selbe Ergebnis hinausführt wie die Instandhaltungsabschläge einer ETW Verwaltung.
Bei einer ETW ähnelt es nur mehr einer Ansparabschreibung. Das sollte bei einem alleinigen Hausbesitz auch möglich sein, vermute ich.


"Wenn du dir den Verzicht auf die AfA leisten kannst, ist das deine Sache"

Ja, kann ich mir leisten, denn ich habe nichts über 400 Euro für die AfA anzumelden.
Falls das FA das anders sehen sollte, werde ich eine AfA bilden müssen. Zumal aber meine Mieteinnahmen schon im ersten Jahr die Anschaffungen übersteigen, könnte es gut gehen und ohne detailierte Prüfung akzeptiert werden.
Falls das FA darauf bestehen sollte aus den Anschaffungen einen Sammelposten zu bilden, müssten sie mir erst einmal schlüssig erklären, welchen Abschreibungszeitraum sie für einen gebrauchten Bettbezug für 10 Euro ansetzen wollen, und welcher Abchreibungszeitraum für einen 100 euro billigen, und 100 Jahre alten Schrank noch anzusetzen wäre.

Ich hoffe, das FA hat sinnvolleres zu tun.


"Bei dem Objekt meiner Frau beträgt die lineare AfA für die Gebäude mehr als 25% der jährlichen Mieteinnahmen und ist der mit Abstand größte Posten bei den Werbungskosten. Und das noch 30 Jahre lang!"

Das habe ich bei dem betrieblich genutzten Ausbau meiner Wohnung auch so gemacht. Da bin ich allerdings auch UST pflichtig. Deine Frau auch?
Mein betrieblicher Teil gehört also zu meinem Betriebsvermögen. Das möchte ich mit der Wohnung nicht machen, weil ich sie vielleicht irgendwann auch wieder ganz privat nutzen möchte. Geht solche Gebäudeabschreibung auch im Privatbereich??

Meine nachweislichen Anschaffungskosten und Ausbaukosten für die Wohnung liegen nur bei ca. 40.000 Euro. Der Ausbau war ca. vor 7 Jahren fertig gestellt, was abzuziehen wäre. Wenn ich mich nicht täusche werden Gebäude und Ausbaumaßnahmen über 33 jahre abgeschrieben, was ca. 1300 Euro pro Jahr abschreibungsfähig machen würde.

Hm. Wenn es stimmt was ich da grade sage, dann wäre es natürlich eine Überlegung wert. hm ...

Aber Moment ... ich glaube die Grundstückskosten muss man abziehen. Wie viel das ist, und wie die sich berechnen, weiß ich allerdings nicht.
Angenommen es bleiben, statt 1300, dann nur 1000 Euro jährlich abzuschreiben, dann stünden diese 1000 Euro gegen ca. 400 Euro Instndhaltungsrücklage, die ich nach meinem vereinfachten Prinzip ansetzen würde.
Ich sagte ja, bereits, dass mein vereinfachtes Verfahren eher zum Vorteil der Staatskasse ist. Dafür aber einfacher für mich, und das FA, solange das FA nichts daran bemängelt. Im Falle einer Detailaufschlüsselung hätte ich also keine Nachzahlungen, sondern Erstattungen zu erwarten, im Bereich von ca. 600 Euro gewinnmindernder Abschreibungen pro Jahr, was bei meinem Momentanen Steuersatz von unter 10% maximal 60 Euro Steuerersparnis ausmacht.
Dafür lohnt sich der Aufwand nicht!


"Wenn du das (Intandhaltungsabschläge) falsch erklärst und das Finanzamt das bisher nicht bemerkt hat, wird es ja dadurch nicht richtig"

Ich weiss nicht ob das in meinem Fall falsch ist. Meine betrieblich genutzten Räume sind ja quasi Eigentum meines Betriebs, und gehören zu meinem Betriebsvermögen. Also müsste es eigentlich korrekt sein, dass ich nach dem Zufluss- Abflussprinzip auch die darauf anfallenden Instandhaltungsabschläge als Betriebsausgabe absetze.

Beamtenschweiß
23.03.2017, 07:52
In Anbetracht deines hier verbreiteten steuerlichen Halbwissens würde ich dir dringend zu einem Steuerberater raten oder zumindest zu einem klärenden Gespräch mit deinem Finanzamt.

Charlie24
23.03.2017, 11:29
Die Ausführungen des TE als steuerliches Halbwissen zu qualifizieren, ist sehr vornehm ausgedrückt!

foh
24.03.2017, 22:34
Wieso? Stimmt doch was ich sagte ...
Zitat:
>>
Sonderfall: Afa bei gewerblichen Gebäuden
Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – auch hier ohne den Wert des Grundstücks – von der Steuer abgesetzt werden.
<<

Das betriefft den betrieblichen Teil meiner Wohnung, wie erwähnt.
Bei nicht-gewerblichen Altbauten sind es allerdings 40 Jahre, (und nicht 33 Jahre) Abschreibungszeit.

Den Boden- und Gebäudewert müsste ich ja eigentlich in meinem Steuerbescheid finden. Oder?
Der private Teil, den ich jetzt vermiete, wurde damals nach der Modernisierung ja neu bemessen, und hat einen gesonderten Grundsteuerbescheid bekommen. Da schaue ich mal ...

Blöde nur, dass ich 3 Jahre nach der Modernisierung und steuerlichen Neubemessung noch einmal 20.000 reingesteckt hatte. das ist jetzt 7 Jahr her, daher kann ich das vermutlich nicht mehr in die Gebäude-AfA einbeziehen :-( Das hätte ich vorher wissen müssen.
Ich hatte damals aber auch echt einen besch*** STB.

Charlie24
25.03.2017, 10:45
In die BMG für die AfA kann nur nachträglicher Herstellungsaufwand, nicht jedoch Erhaltungsaufwand einbezogen werden.

Und was die AfA-Sätze für Wohngebäude angeht, findest du alles hier:

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

foh
25.03.2017, 16:22
Ah ja, danke. Nachträglicher Herstellungsaufwand ist gut.

Zumal für meinen vermieteten Gebäudeteil aber noch keine AfA ermittelt wurde, und die Fertigstellung zu Wohnzwecken ja eigentlich erst mit der Installation und Abnahme der Heizanlage (2011) abgeschlossen sein kann, werde ich den Ausbauzeitraum vom Kauf (2004) bis Fertigstellung (2011) datieren.
Ab 2012 läuft dann die AfA für den Gebäudewert+Sanierungsmaßnahmen über 40 Jahre (Gebäude um 1900 erbaut). Ab Vermietung in 2017 kann ich dann die restlichen 35 Jahre mit jeweils 2,5 % pro Jahr von den Mieteinnahmen in Abzug bringen.
Ich denke, das sollte soweit korrekt sein.

Zumal in der Betriebprüfung 2007 der Verteilungsschlüssel für den auf die Gebäudeteile anfallende Kaufpreis und GEMEINSAME Sanierungsmaßnahmen (z.B. Dacheindeckung) geprüft wurde, sollten sich damit keine Probleme ergeben.
Die den Gebäudeteil spezifischen Sanierungsmaßnahmen (bis 2011) rechne ich der AfA dann in vollem Umfang hinzu.
Ich denke, auch das sollte soweit korrekt sein.

Jetzt fragt sich nur noch, wie ich den nicht-absetzbaren Grund und Bodenwert herausrechne ...

Große, wichtige FRAGE:
Kann (oder muss) ich da den Bodenwert nehmen der mir 2006 (nach Fertigstellung des betrieblichen Gebäudeteils) im Grundsteuermessbescheid für den jetzt vermieteten Gebäudeteil von der Steuerbehörde mitgeteilt wurde?

Das waren 4559 DM ... da müssten ja alle Anschaffungskosten, die für die Bodenwertberechnung relevant sind, bereits berücksichtigt worden sein.
Wenn ja, Muss ich dann den DM / EURO Umrechnungskurs von 2006 nehmen, oder den vom Zeitpunkt der Fertigstellung in 2011?

Wenn Nein, dann muss ich den Bodenwertanteil wohl neu berechnen?!
Nach meinen Recherchen berechnet sich der Bodenwertanteil wie folgt:
Summe aus den Anschaffungskosten:
1. Kaufpreis
2. Notarkosten
3. Amtsgerichtskosten
4. Grunderwerbssteuer
5. Maklerkosten (unsicher)

Nach Faustregel sind 20% der Summe dieser Kosten dann der Bodenwertanteil, der nicht in der AfA abgesetzt werden kann.
(Es gibt auch wesentlich kompliziertere Berchnungswege, aber das FA handelt nach, und aktzeptiert wohl im allgemeinen die Berechnung nach dieser Faustregel)
Die verbleibenden 80% dieser Kosten kommen dann in die AfA, zusammen mit den Herstellungskosten (also die Sanierungsmaßnahmen, die direkt auf das Objekt angefallen sind)

Also wenn die Frage nach der Berechnung des Bodenwerts geklärt ist, dann kann ich, glaube ich, mit meiner AfA Berechnung loslegen ... oder?

Charlie24
25.03.2017, 18:54
Zumal für meinen vermieteten Gebäudeteil aber noch keine AfA ermittelt wurde, und die Fertigstellung zu Wohnzwecken ja eigentlich erst mit der Installation und Abnahme der Heizanlage (2011) abgeschlossen sein kann, werde ich den Ausbauzeitraum vom Kauf (2004) bis Fertigstellung (2011) datieren.
......
Also wenn die Frage nach der Berechnung des Bodenwerts geklärt ist, dann kann ich, glaube ich, mit meiner AfA Berechnung loslegen ... oder?

Das sind alles steuerliche Fragen, die im Forum nicht beantwortet werden. Genau dafür gibt es nämlich Steuerberater!

foh
25.03.2017, 20:50
Das war ja ur eine Frage.
Steuerberater sind übrigens auch ncht die allwissenden Wollmichsäue, sondern die wollen vor allem schnelles Geld verdienen.

Ich hatte einen STB bis 2007. Au weia .... Großes Tier. Der hat für VW gearbeitet. "räusper*
Der Typ hat mich 2 Jahre meines Lebens gekostet, damit ich zumindest einen Teil des angerichteten Steuerschadens erstattet bekomme.
Es fing damit an, dass ich heraus fand, dass er 1 Euro pro gebuchter Position berechnet.
Zumal er mir sagte, dass ich jede Quittung in seiner Buchhaltung einreichen soll, habe ich mir dann ausgerchnet, dass mich jede Quittung ca. unter 5 Euro mehr Geld kostet als ich durch die Absetzung steuerlich einspare. Dafür hätte ich mir inklusive der Mühe also auch das Geld dafür gleich sparen können. Ist ja schließlich nicht verboten etwas nicht abzusetzen.
Er sagte dazu, ich könnte seine Kosten dafür ja von der Steuzer absetzen ... Das hätte er meiner EX erzählen können, die auch der Meinung war, dass alles nix kostet was man von der Steuer absetzen kann. Will der mich für dumm verkaufen? fragte ich mich. Ich wurde misstrauisch, und recherchierte weiter.

Das brachte eine Lawine zum rollen ...

Von insgesamt 25000 euro Steuerschaden waren ca. 5000 Euro auf Schlechtberatung zurückzuführen. Schlechtberatung ist allerings auch eine Beratung die man zahlen muss. Daher hatte ich kaum Chancen etwas erstattet zu bekommen.
Traurig allerdings, dass ich als Laie bessere Steuerverfahren erkundet habe, als der Profi.

Als ich dann mit meinen Fragen, die ich zu Unschlüssigkeiten in meinen Steuererklärungen hatte, beim FA vorstellte, stellte sich heraus, dass bei der Betriebsprüfung auch ein erheblicher Steuerschaden festgestellt wurde. Von dem 6-seitigen Prüfungsbericht hat der Steuerberater mir aber nur 4 Seiten übermittelt. Zufällig waren gerade die 2 Seiten mit dem Bericht über die Fehlbuchungen auf dem Weg zu mir in seinem Fax hängen geblieben.
Tja, da kann man nichts machen ... ansoinsten würde ich sagen, das ist definitiv Urkundenfälschung.

Ebenfalls bemerkenswert ist, dass ich keinen STB oder Steuerrechtsanwalt gefunden hatte, der sich dieser Sache annehmen wollte. Is ja klar, das ist nämlich Arbeit. Mein Musikanwalt, ein Laie im Steurrecht, hat das dann freundlicherweise in die Hand genommen.

Nach 2 Jahren Gerichtsverfahren und die Prüfung durch den Vorsitzen der Steuerkammer habe ich dann 90% meiner eingeklagten Beträge von der Versicherung des STB erstattet bekommen. Dem STB ließ das alles völlig kalt. Klar mit einer Versicherung im Rücken kann er sich auch jeden Schrott erlauben. Dass die Versicherungskosten auf die Mandanten umgelegt werden ist ja auch klar.

Nee, mir gefällt das ganze SteuerberatungsSystem nicht. Das ist nämlich die Lizenz zum pfuschen.

Wenn ich selber diese Fehler gemacht hätte, dann hätte ich übrigens eine Möglichkeit gehabt den Regress dirket ans FA zurück zu stellen. Das wäre wesentlich einfacher gewesen. Weil aber ein fachkundiger STB das gemacht hat, musste ich meinen Regressanspruch an ihn richten. Und der hat natürlich jeden Fehler geleugnet.

Mit Steuerberatern kannste mich jagen!

Charlie24
25.03.2017, 21:20
Mit Steuerberatern kannste mich jagen!

Mag ja sein, ändert aber nichts daran, dass Steuerberatung hier im Forum schlicht nicht erlaubt ist.

Du musst dich also selbst im Internet schlau machen.

https://www.jurion.de/gesetze/estr_2005/21.1/?q=&widget=1

http://www.iww.de/gstb/steuerrecht-aktuell/immobilien-investitionen-in-ein-gebaeude-nachtraegliche-herstellungskosten-oder-erhaltungsaufwand-f64471

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2017-03-01-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Stand-09032017.html

stiller
26.03.2017, 00:05
Mein Musikanwalt, ein Laie im Steurrecht, hat das dann freundlicherweise in die Hand genommen.

Wenn ich selber diese Fehler gemacht hätte, dann hätte ich übrigens eine Möglichkeit gehabt den Regress dirket ans FA zurück zu stellen. Das wäre wesentlich einfacher gewesen. Weil aber ein fachkundiger STB das gemacht hat, musste ich meinen Regressanspruch an ihn richten. Und der hat natürlich jeden Fehler geleugnet.

Mit Steuerberatern kannste mich jagen!

Roman von foh:
mein Fachanwalt taugt nix
ein Fremdanwalt ist mir sympathisch
das FA taugt nix
Schuld haben immer andere

Richtig zusammengefasst?! ;)

foh
26.03.2017, 03:08
@Stiller

"Richtig zusammengefasst?!"
Nein.

"mein Fachanwalt taugt nix"
doch, mein Musikfachanwalt ist mega spitze!

"ein Fremdanwalt ist mir sympathisch"
Was hat das mit Sympathie zu tun?
Ich fand den STB auch sympathisch, das hat MIR aber nix geholfen.
Ich hatte ohn sogar das Mandat für meine Firma gegeben. Das hat er dann natürlich auch verloren.

"das FA taugt nix"
Nö. Das FA ist super :-) Mit denen komme ich gut klar, und ohne den netten Prüfer wäre ich selber wohl nie darauf gekommen wie der STB mich über den Tisch gezogen hat. Aber bestimmt gibt es da auch ein paar Fachidioten, die vor lauter Paragraphenverseuchung nicht mehr geradeaus denken können.
Wenn es nach mir ginge, dann würden Steuerberater übrigens vom Staat bezahlt. Das würde zumindest dem Pfusch Profitgier vorbeugen.

"Schuld haben immer andere"
Wieso andere?
Schuld haben immer die, die fürs schnelle Geld pfuschen, und nicht zu ihren Fehlern stehen wollen.
Oder kurz, Schuld hat der der Schuld hat, weil er Mist baut.


Zurück zur Sache ...
@Charly
Danke für die Links. Ich glaube ich weiss auf was Du hinaus willst ...

"Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro ist auf Antrag dieser Aufwand stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln. Auf Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, ist die Vereinfachungsregelung jedoch nicht anzuwenden." !!!

Zur Zeit der Betriebprüfung, als der fertig gestellte Gebäudeteil mit meinem betrieblich genutzten Gebäudeteil in Augenschein genommen wurde, war der zur Vermietung stehenden Gebäudeteil (um den es jetzt geht) ja noch lange nicht fertig gestellt. Der war gerade noch im entkernten Status (2007). Daher ist der Passus eines Erhaltungsaufwands hier überhaupt nicht anwendbar, selbst wenn ich es wollte. (Vor der Entkernung war die Dachgeschosswohnung noch in einem Nachkriegsähnlichem Zustand)
Ich kann mir nicht vorstellen, dass heutzutage eine Wohnung als fertig gestellt bezeichnet werden kann, in der es keine Heizung und kein Warmwasser gibt. Dass die Therme erst 2011 vom Schornsteinfeger für die Inbtriebnahme freigegeben wurde könnte ich notfalls wohl auch irgendwie belegen, falls das gefragt würde.
Zur Zeit der Betriebsprüfung war die Fertigstellung zwar auf 2009 angegeben, aber dass es im Baugewerbe zu Verzögerungen kommt ist ja nicht unüblich. Ich habe jedenfalls noch nirgends gelesen, dass ein Bauvorhaben für die Bewilligung der AfA in einem bestimmten Zeitraum abgeschlossen werden muss.
Und dass ich die Wohnung nach der Fertigstellung in 2011 anschließend bis 2017 erstmal privat genutzt habe, dürfte mir ja auch freistehen. Sie gehört ja nicht zum Betriebsvermögen, so wie mein Betrieblicher Teil.
Solange ich sie privat nutzte gab es ja auch keine Notwendigkeit eine AfA für die Wohnung zu erstellen. Daher hole ich das jetzt für die Vermietung nach.

Ich kann da jetzt keine Hinweise in deinen Links finden, die meinem Vorhaben entgegensprechen.
Guts Nächtle :-)
Foh

PS: Der Link mit der Grundstückspreisberechnung ist bestimmt gut, wenn ich meine Garage vermieten will. Da gibt es ja noch keinen errechneten Wert.
Aber der Wohnteil um den es hier jetzt geht, der hat ja schon in dem Einheitswertbescheid von 2006 einen Bodenwert zugewiesen bekommen.
Nach aktuellem DM / Euro Wechselkurs sind das 25% vom Anschaffungspreis des betreffenden Gebäudeteils.
Nach altem Wechselkurs von 2006 (als der Bescheid erstellt wurde) sind es sogar fast 30% des Kaufpreises. Das ist realiv viel. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das FA meckert, wenn ich den übernehme ... nach aktuellem Wechselkurs ersmal ;-)

pps: jetzt frage ich mich grade, ob ich die gezahlte Grundsteuer während der 9 Jahre Bauphase noch in die Herstellungskosten nehmen sollte ... hm ... aber ich glaube für diese 700 Euro (insgesamt) lohnt sich der Versuch nicht.

Anja39
26.03.2017, 10:38
Die Verfestigung eines Glaubens ist selten Grundlage für Erfolg oder Mißerfolg eines Versuchs.

Charlie24
26.03.2017, 11:31
Danke für die Links. Ich glaube ich weiss auf was Du hinaus willst ...

Ich will auf gar nichts hinaus! Die beispielhaft ausgewählten Links sollen dir nur zeigen, wo du dich u. a. schlau machen kannst
und dass die Zuordnung Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen im Einzelfall nicht immer ganz einfach ist.

foh
26.03.2017, 15:11
@Anja39 ... das sage ich zu den gefühlten Unterhaltsforderungen meiner Ex auch immer.

@Charly ... ja, dass es da zu problematischen Fällen kommen kann ist durchaus möglich. Ich sehe nur nicht, dass es in meinem Fall diesbezüglich irgendwelche Widersprüche mit der Gesetzeslage gibt. Wenn z.B. die Wihnung schon vor dem Termin der endgültugen Fertigstellung vermietet, oder bewohnt gewesen wäre, dann könnten da berechtigte Zweifel an den danach folgenden Herstellungskosten, bzw. Modernisirungskosten aufkommen. Aber die ETW war ja bis dahin unbewohnt, und ich gaube, nach deutschen Maßstäben, auch unbewohntbar.

Jetzt ist mir noch aufgefallen ...
Der Bodenwert des Einheitswertmessbescheids scheint keinen Zusammenhang mit dem Bodenwrt der AfA zu haben ... jedenfalls wenn ich die Einheitsmessbescheid-Bodenwerte meines Betrieblichen Wohnteils anschaue und mit den dort laufenden AfA vergleiche. hm ... Wieso wird da mit zweierlei Maß gemessen?? (das is jetzt keine individuelle Beratungsfrage)

stiller
26.03.2017, 15:25
Jetzt ist mir noch aufgefallen ...
Der Bodenwert des Einheitswertmessbescheids scheint keinen Zusammenhang mit dem Bodenwrt der AfA zu haben ... jedenfalls wenn ich die Einheitsmessbescheid-Bodenwerte meines Betrieblichen Wohnteils anschaue und mit den dort laufenden AfA vergleiche. hm ... Wieso wird da mit zweierlei Maß gemessen?? (das is jetzt keine individuelle Beratungsfrage)

GruBo wird nicht abgeschrieben!
Steuerliches Halbwissen kann gefährlich werden, alle Angaben ohne Gewehr..

foh
26.03.2017, 17:13
GruBo wird nicht abgeschrieben!
das ist ja allgemein bekannt, allerdings hat diese Antwort nichts mit der Frage zu tun.

stiller
26.03.2017, 17:18
Der Bodenwert des Einheitswertmessbescheids scheint keinen Zusammenhang mit dem Bodenwrt der AfA zu haben ...

Weisst Du selbst, was Du so schreibst in Deinen Romanen?
Doch, hat mit Deiner Behauptung/Frage zu tun!

Charlie24
26.03.2017, 17:21
Der Bodenwert des Einheitswertmessbescheids scheint keinen Zusammenhang mit dem Bodenwert der AfA zu haben.

Du lernst dazu! Einheitswerte sind seit 2009 nur noch für die Grundsteuer von Bedeutung, davor spielten sie auch noch bei der Erbschaftsteuer eine Rolle.

foh
26.03.2017, 20:33
@Stiller
"Weisst Du selbst, was Du so schreibst in Deinen Romanen?"

Ja, weiss ich. Wo ist dein Problem??
Ich muss jetzt raten um es dir zu erklären. Mache ich aber gerne.

Also, man bekommt vom FA einen Grundsteuerbescheid. Die Grundsteuer misst sich am Bodenwert wie er im Einheitsmessbescheid ausgewiesen wird.
Dieser Bodenwert ist ein anderer Wert als der, der dem Anschaffungspreis für die Berechnung der AfA in Abzug gebracht wird. Das geht eindeutig aus den nicht-abschreibbaren Grund-und Boden Firmenwerten im Anlagenspiegel hervor.

Nun möchte ich wissen, wieso der Bodenwert, der für die AfA zur Ermittlung der AfA BMG benutzt wird, ein anderer ist, als der, der im Steuerbescheid als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen wird.

Wieso wird der Bodenwert steuerrechtlich mit zweierlei Maß gemessen?

stiller
26.03.2017, 20:38
Siehe BewG, ESTG und andere Gesetze bzw. Satzungen der Gemeinden und andere Rechtsvorschriften.

Charlie24
26.03.2017, 20:50
Weil es ein Bewertungsgesetz gibt, das umfangreiche Vorschriften für die Einheitsbewertung enthält und die haben mit den aktuellen Anschaffungskosten von Grundstücken und Gebäuden nicht wirklich etwas zu tun.

Darum heißt der Wert ja auch Einheitswert!

Kannst du alles hier nachlesen:

http://www.gesetze-im-internet.de/bewg/

Bis du da durch bist, könnten allerdings ein paar Tage vergehen.

foh
26.03.2017, 20:52
"Einheitswerte sind seit 2009 nur noch für die Grundsteuer von Bedeutung, davor spielten sie auch noch bei der Erbschaftsteuer eine Rolle."

Oh weh, wenn die Steuerbehörden im eigenen Haus keine Einheilichkeit schaffen können, is natürlich bissel blöde und verwirrend :-(
Na, für irgendwen wird das schin Sinn machen. Mir nun auch egal.
Das Oberblöde ist, dass mein STB damals zur Gerichtsverhandlung 2 meiner aktuellen Ordner verschwinden ließ, in denen sich vermutlich auch die Berechnungen des für die AfA angesetzten Bodenwerts befanden. Sonst könnte ich die relevanten Werte daraus einfach übernehmen.

Kann ich diese Berechnungen vielleicht über das ElsterFormular von den Steuerbeörden downloaden? oder befinden sich solche Berechnungen nicht im downloadbaren Datensatz?
Ansonsten, kann ich diese damalige Berechnung vielleicht beim FA anfordern?

Charlie24
26.03.2017, 20:55
Ansonsten, kann ich diese damalige Berechnung vielleicht beim FA anfordern?

Das könnte funktionieren, alles andere nicht!

foh
26.03.2017, 21:39
Versuch macht kluch ;-) Thanx.

- - - Aktualisiert - - -

ps: ich könnte mich natürlich auch auf den für den betrieblichen bereits errechneten Teil des Bodenwerts berufen, der 36% des Gesamtobjekts beträgt, und rechne den auf 28% (was die Anteilige Grundfläche der zu vermietenden Wohnung ist) runter :-)
36% betrieblich 36% Privat und 28% unabgeschlossener Bauteil war damals der angesetzte Aufteilungsschlüssel nach Grundfläche)

Im Ergebnis müsste das ja stimmen. Und wenn ich nach der Berechnung gefragt werde, dann verweise ich einfach auf die bereits errechneten Werte die dem FA aus 2006 noch vorliegen müssten.

foh
26.03.2017, 22:03
Jap, so wie eben gesagt mache ich das! Kann ja so falsch nicht sein :-)

In einem anderen Forum habe ich noch was dazu gefunden, was meinen Praktizissmus unterstreicht ...
Zitat:
Zur Not schätzen. Mehr als richtigstellen kann das Finanzamt dann auch nicht tun. Falls du mit der Schätzung falsch liegst: Je 10.000 Euro "daneben" ergeben 60 Euro Steuerunterschied (bei 30% Steuersatz) pro Jahr.

und

Bei einer ETW macht das Finanzamt in der Regel einer Kaufpreisaufteilung. Dort wird der Gebäude- und der Bodenwert in einer Art vereinfachtem Sachwertverfahren ermittelt und das Finanzamt teilt Dir die Kosten auf.
www.finanzfrage.net/frage/errechnung-bodenrichtwert

Ja eben. Wenn sie mir nicht glauben, sollen sie selber rechnen!
Ich muss die Pinibilität wegen 2 oder 3 Euro pro Jahr ja nicht übertreiben.
trallala :-)

foh
29.03.2017, 18:31
Noch 2 ALLGEMEINE Frage zur Anlage V ...

1.)
Sind Verluste aus Privatvermietung (Anlage V) ins Folgejahr übertragbar?
Soweit mir bekannt ist, sind Verluste aus Privatvermietung nicht vom Einkommen absetzbar.
Gewinne aus Privatvermietung werden dem Einkommen jedoch hinzugerechnet.

Nun würde ich gerne wissen, ob man die Verluste aus Privatvermietung des aktuellen Jahres in das Folgejahr übertragen kann, und dann im kommenden Jahr absetzen kann?

Wenn ja, wo wäre das in der Anlage V einzutragen?

2.)
Erhöht sich der Einheitswert und die Grundsteuer, wenn bei einem bereits festgestellten Einheitswert einer Immobilie weitere Herstellungskosten zu der AfA dieser Immobilie hinzugefügt werden?
(ein paar Postings vorher hatten wir ja schon festgestellt, dass der Grund- und Boden Einheitswert nichts mit dem Grund- und Bodenwert der AfA Bemessung zu tu hat, wenn ich das richtig verstanden habe. Also würde ich vermuten, dass der Gebäude-Einheitswert auch unabhängig von den Anschaffungs- und Herstellungskosten ist.)

stiller
29.03.2017, 20:41
2.)
Erhöht sich der Einheitswert und die Grundsteuer, wenn bei einem bereits festgestellten Einheitswert einer Immobilie weitere Herstellungskosten zu der AfA dieser Immobilie hinzugefügt werden?
(ein paar Postings vorher hatten wir ja schon festgestellt, dass der Grund- und Boden Einheitswert nichts mit dem Grund- und Bodenwert der AfA Bemessung zu tu hat, wenn ich das richtig verstanden habe. Also würde ich vermuten, dass der Gebäude-Einheitswert auch unabhängig von den Anschaffungs- und Herstellungskosten ist.)

Siehe Bewertungsgesetz -> Wertfortschreibung

stiller
29.03.2017, 21:13
Noch 2 ALLGEMEINE Frage zur Anlage V ...

1.)
Sind Verluste aus Privatvermietung (Anlage V) ins Folgejahr übertragbar?
Soweit mir bekannt ist, sind Verluste aus Privatvermietung nicht vom Einkommen absetzbar.
Gewinne aus Privatvermietung werden dem Einkommen jedoch hinzugerechnet.

Suche im Internet: Verluste Vermietung

foh
29.03.2017, 22:26
Danke.

Aus § 22 Fortschreibungen geht nicht hervor woran sich der Einheitswert bemisst. Nur, das er alle 6 jahre neu bemessen wird, oder wenn sich Veränderungen ergeben. Welche Veränderungen bleibt unklar.

Da steht:
"§ 19 Feststellung von Einheitswerten
(1) Einheitswerte werden für inländischen Grundbesitz, und zwar für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§
33, 48a und 51a), für Grundstücke (§§ 68 und 70) und für Betriebsgrundstücke (§ 99) festgestellt (§ 180 Abs. 1
Nr. 1 der Abgabenordnung)


Von einer Einheitswertsteigerung durch Veränderung an Gebäuden steht da nichts. Also ist wohl davon auszugehen, dass die Art der Bebauung eines Grundstücks nichts mit dessen Einheitswert zu tun hat.
Ist eigentlich auch logisch, weil sich am Grundstück, und dessen Wert ja nichts ändert, wenn das darauf befindliche Haus eine Gasheizung, statt dem Kohleofen bekommt. Das kann ja nur etwas am Gebäudewert ändern, und der hat ja nichts mit der Grundsteuer zu tun ... oder doch?!
Zahlt man für ein Grundstück mit einem Hochhaus mehr Steuern, als für das selbe Grundstück mit einem Bungalow? Aber dann müsste es ja eigentlich Haus- und Grundsteuer heißen.

Anders und logisch wäre es hingegen, wenn die Grundsteuer steigt, weil eine Moorlandschaft zu Bauland umgearbeitet wird, dann wird der Grund und Boden natürlich hochwertiger.


bzgl. § 22 Fortschreibungen
Da steht viel allgemeines zur Fortschreibung, was sich auch auf Gebäude beziehen könnte. Eindeutig ist das aber nicht. Ein Zusammenhang ließe sich nur mit schier grenzenloser Interpretationskunst vermuten.

In diesem Zusammenhang fällt mir allerdings auf ... in dem Antrag zur Feststellung des Einheitswerts hat mein damaliger STB angegeben, dass der Bau 2005 fertig gestellt worden sei. (was definitiv nicht der Fall ist, sondern nur 2 von 3 Teilen des Baus wurden fertiggestellt)
Daraufhin folgte ein Einheitswertbescheid mit einer Änderung der Art. Zitat des Bescheids "eine Artfortschreibung ist ausgeschlossen"
Daraus könnte ich schließen, dass der Einheitswert des Grund und Bodens doch von den baulichen Veränderungen des Gebäudes abhängig ist.
Und ich könnte daraus vermuten, dass ich von 2005, bis zur vermietbaren Fertigstellung in 2011, zuviel Steuern auf diesen Bauteil gezahlt habe, weil der STB in dem Antrag angegeben hat, dass die "umfangreichen Sanierungsmaßnahmen" abgeschlossen seien.

Fragt sich allerdings immer noch, ob der Einheitswert jetzt noch einmal verändern wird, wegen der nach 2005 erfolgten Investitionen und Baumaßnahmen in der Wohnung, bis zur tatsächlichen Fertigstellung in 2011.


ps. "Suche im Internet: Verluste Vermietung"
Ja, das habe ich. Da steht allgemein, der Verlust aus Vermietung sei vom Einkommen absetztbar.
Ich habe allerdings vorher (irgendwo) gelesen, dass Verluste aus Vermietung nur vom Einkommen absetzbar seien, wenn die Vermietung gewerblich stattfindet (also auch mit UST, bzw. Hotelsteuer abgeführt wird). Bei privater Vermietung (also Ohne UST) sei das nicht möglich.... deshalb frage ich.

stiller
29.03.2017, 22:27
Lies was Du lesen willst, ich hatte Wertfortschreibung geschrieben, nicht Art-oder fehlerbeseitigende Fortschreibung! Bewertungsgesetz!
Lass Dich steuerlich beraten!

foh
29.03.2017, 22:56
re: "Lies was Du lesen willst, ich hatte Wertfortschreibung geschrieben..."

Ja, Du hast Wertfortschreibung geschrieben, und das Bundesministerium schreibt dazu ...

>>>>
§ 22
Fortschreibungen
(1) Der Einheitswert wird neu festgestellt (Wertfortschreibung), wenn der in Deutscher Mark ermittelte und ...
<<<<<
https://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bewg/gesamt.pdf

Ich denke wir dei sprechen über das selbe. Also kein Grund sich gleich aufzuregen und sich missverstanden zu fühlen.

Übrigens, ich ließ mich einstmals steuerlich beraten. Das ging voll in die Hose. Zuvor wollte ich nie etwas mit Steuerberechnung zu tun haben.
Aber die Inhaltsangabe dieses Romans kennst du ja bereits, und schon die hatte dir missfallen ;-)
Also, wenn ich selber Fehler machen würde (was, wenn es so wäre, in den letzten 10 Jahren ohne STB zumindest noch niemand aufgefallen ist) dann muss ich für diese Fehler wenigstens nicht obendrein noch 4000 Euro Steuerberater Honorar pro Jahr bezahlen, und ich dürfte mich selbst rügen, was in Anbetracht der STB-Honorar- und Fehlerprevention verdaubar wäre.

L. E. Fant
30.03.2017, 00:57
Tja, jetzt hast Du schon 5 Seiten Steuerberatung bekommen. Das ermuntert natürlich zu mehr.

Ich bin nach wie vor der Meinung:


Die Fragen die Du hier stellst sind auch keine Fragen zum Elster-Projekt. Du solltest sie also besser Deinem Steuerberater stellen.

XaverWdg
30.03.2017, 08:50
Hallo foh,
ich empfehle einen Steuerberater.
4.000 Euro sind aber schon ein bisschen viel.
Meiner kostet nur ein Fünftel,
da ist nicht nur die Vermietung dabei?

Zur Info wg Verluste aus Vermietung
Schau mal im Internet
Stichwort Verlustausgleich
Gruß X

foh
30.03.2017, 13:58
jap, schon gelesen. "vertikalen Verlustausgleich" und so. Auch die Möglichkeit die Instandhaltungskosten auf 2-5 jahre zu verteilen macht die Vermietung zu einem lukrativen Steuersparmodell. Das war mir trotz Vermietungsabsicht bislang überhaupt nicht bewusst. Und meinem alten Steuerberater scheinbar auch nicht, denn davon hatte er mir nichts erzählt. Ansosnten hätte ich ganz anders gewirtschaftet und kalkuliert.
Ich möchte jetzt gar nicht zurück rechnen, was mir schon alles an Steuersparmöglichkeiten in den letzten Jahren durch die Lappen gegangen ist.

Wie schon in meinem letzten Posting erwähnt, hatte ich eine (anscheinend falsche) Info, die besagt, dass solch ein Verlustausgleich bei privater Vermietung nicht möglich sei, und suchte nach Alternativen. Zu dieser Info konnte ich jedoch bislang keine Bestätigung finden, daher gehe ich nun davon aus, das das eine falsche Info war.

Ein Steuerberater, der irgendetwas für mich tut, was ich nicht durchblicke, würde mir ohnehin nicht genügen, daher würde ich meine Fragen auch stellen, selbst wenn ein STB meine Steuer machen würde. Denn "Vertrauen ist teuer, Kontrolle ist besser" hat sich aus meinen Erfahrungen gezeigt.

Thanx.

foh
30.03.2017, 17:15
ps: und ausgehend vo der Annahme, dass Verluste aus privater Vermierung nicht vertikal abgeschrieben werden können, habe ich nach einer Möglichkeit gesucht die Verluste (alternativ zu der vertikalen Verlustabschreibung) in das nächste Jahr tragen zu können.
So wie auch in diesem Beispiel beschrieben ...
>>>>
Verlustabzugsbeschränkungen bei der Einkommensteuer

Das Einkommensteuerrecht enthält - wie oben schon erwähnt - an einigen Stellen Verlustabzugsbeschränkungen. So dürfen zum Beispiel nach § 15b EStG Steuerpflichtige, im Zusammenhang mit einem Steuerstundungsmodell entstandene Verluste weder mit Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgleichen. Diese Verluste dürfen auch nicht nach § 10d EStG abgezogen werden. Die Verluste mindern jedoch die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in den folgenden Wirtschaftsjahren aus derselben Einkunftsquelle erzielt. Diese Verluste gehen mithin nicht unbedingt verloren, denn sie dürfen mit positiven Ergebnissen - soweit vorhanden - aus derselben Einkunftsquelle in Folgejahren verrechnet werden.
<<<<
http://www.finanztip.de/verlustausgleich-verlustabzug/

... weil ich von der wohl falschen Info ausgegangen bin, dass Privatvermietung auch zu diesen oben beschriebenen Ausnahmen gehört.

foh
31.03.2017, 17:10
So, jetzt wird es noch mal interessant, mit spezieller Frage zum Formular Anlage-V

Dem ElsterFormular ist ja bekannt (gehe ich von aus) dass ich selbstständig, und als Musiker (mit 7%) UST-steuerpflichtig bin.
Beim Ausfüllen des Formulars gab es aber keine Fehlermeldung, und es hat auch nirgends gemeckert, obwohl ich die Mieteinnahmen, AfA und Werbungskosten nur Brutto und ohne jede ausgewiesene Umsatzsteuern ausgefüllt habe. (AirBnB vermietete Privatwohnung)

Kann ich nun davon ausgehen, dass ich das Formular mit den brutto Ein- und Ausgaben korrekt ausgefüllt habe? Oder fehlen dem Formular hier einfach nur die Kontrollmechanismen?
Oder besteht UST Pflicht vielleicht nur bei Ferienwohnungen?

FIGUL
31.03.2017, 18:00
So, jetzt wird es noch mal interessant, mit spezieller Frage zum Formular Anlage-V

Dem ElsterFormular ist ja bekannt (gehe ich von aus) dass ich selbstständig, und als Musiker (mit 7%) UST-steuerpflichtig bin.
Beim Ausfüllen des Formulars gab es aber keine Fehlermeldung, und es hat auch nirgends gemeckert, obwohl ich die Mieteinnahmen, AfA und Werbungskosten nur Brutto und ohne jede ausgewiesene Umsatzsteuern ausgefüllt habe. (AirBnB vermietete Privatwohnung)

Kann ich nun davon ausgehen, dass ich das Formular mit den brutto Ein- und Ausgaben korrekt ausgefüllt habe? Oder fehlen dem Formular hier einfach nur die Kontrollmechanismen?
Oder besteht UST Pflicht vielleicht nur bei Ferienwohnungen?

Frag doch mal zur Abwechslung einen Steuerberater.
Das ist doch nervig, was du hier so treibst (Troll?)

Gruß FIGUL

foh
31.03.2017, 19:33
@Figul
Wenn es hier nicht so zäh und unwillig zugehen würde, dann wäre das was ich hier treibe nicht nervig (auch für mich) sondern hilfreich, auch für andere.
Im übrigen würde dir ein Steuerberater was husten, wenn du ihn nach der Funktionalität vom ElsterFormular fragst.

Charlie24
31.03.2017, 20:24
Dem ElsterFormular ist ja bekannt (gehe ich von aus) dass ich selbstständig, und als Musiker (mit 7%) UST-steuerpflichtig bin.

Dem ElsterFormular ist gar nichts bekannt, denn deine Umsatzsteuerpflicht als Musiker hat nichts mit deiner Einkommensteuererklärung zu tun.


Beim Ausfüllen des Formulars gab es aber keine Fehlermeldung, und es hat auch nirgends gemeckert, obwohl ich die Mieteinnahmen, AfA und Werbungskosten nur Brutto und ohne jede ausgewiesene Umsatzsteuern ausgefüllt habe.

Das ist bei einer privaten Wohnungsvermietung der Normalfall. § 4 Nr. 12 UStG:

https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__4.html

Nicht befreit (von der Umsatzsteuer) sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält.

stiller
31.03.2017, 23:06
@Figul
Wenn es hier nicht so zäh und unwillig zugehen würde, dann wäre das was ich hier treibe nicht nervig (auch für mich) sondern hilfreich, auch für andere.
Im übrigen würde dir ein Steuerberater was husten, wenn du ihn nach der Funktionalität vom ElsterFormular fragst.

Tja, Du postest unter Allgemein und Projekt. Und ehrlich gesagt, auch Dein Ersteintrag hatte nichts mit EF zu tun.
Grundlagen:
EStG
BewG
UStG
Da hast Du erst einmal Beschäftigung, alles zu lesen, oder einen StB einzuschalten.

holzgoe
31.03.2017, 23:25
....
Wenn es hier nicht so zäh und unwillig zugehen würde, dann wäre das was ich hier treibe nicht nervig (auch für mich) sondern hilfreich, auch für andere.
........
Hallo foh,
was ist hier zäh und unwillig ???
Vielleicht sollte man den Thread schließen, da wäre allen geholfen.

Tschüß

foh
01.04.2017, 00:53
@Charly
"Dem ElsterFormular ist gar nichts bekannt, denn deine Umsatzsteuerpflicht als Musiker hat nichts mit deiner Einkommensteuererklärung zu tun."
Doch, das ist dem ElsterFormular spätestens aus Anlage S bekannt, denn da holt das Prog ja auch meine gesamten selbstständigen Einkünfte her.
Es wäre also mögkich diese Information auch mit entsprechenden Kontrollmechanismen mit der Anlage V zu verknüpfen.
Das ist aber wohl nicht so :-(

§3 und 4 hatte ich schon durchstöbert, und eben dort bin ich auf die folgende Ausnahme gestoßen:
"Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, ..."

Eben DAS verunsichert mich, weil es nicht mit der Auskunft meines FA-Sachbearbeiters übereinstimmt, der sagte, die MesseWohnugsVermietung sei umsatzsteuerbefreit.
Bis zu einem Umsatz der die Kleinunternehmergrenze nicht übersteigt ist das nach meinen Recherchen ja auch völlig richtig, bzw. so möglich, es stellt sich aber die Frage, ob die Einkünfte aus Vermietung als eigenständige Unternehmung gilt, oder mit den selbstständigen Einkünften als Musiker zusammengelegt wird, und somit umsatzsteuerpflichtig wird.

Wäre Letzteres der Fall, dann würde das für den Selbstständigen eine Ungleichbehandlung und Benachteiligung gegenüber angestellten Arbeitnehmern bedeuten. Dürfte also eigentlich nicht so sein. Außerdem müssten dann die Einnahmen aus der Vermietung ja eigentlich in die Betriebliche EUR, und nicht in Anlage V.
Andererseits hatte ich irgendwo auch gelesen, dass die Einkünfte aus verschiedenen selbstständigen Tätgkeiten für die UST Besteuerungspflicht immer zusammengerechnet werden. Das würde widerum bedeuten, dass die Kurzzeitvemietung für den UST pflichtigen Selbstständigen generell UST pflichtig ist, auch wenn der Selbstständige mit den Umsätzen aus der Vermietung unter der Kleinunternehmer Grenze liegt.

Nun hatte ich gehofft, die Kontrollmechanismen vom ElsterFormular würden mir diesbezüglich den rechten Weg weisen ... Leider nicht.

Wenn ich meinen FA Sachbearbeiter noch einmal frage, wird er natürlich auch ungemütlich werden. Man weiß ja wie empfindlich die Steuerexperten so sind ;-)
Allerdings wäre es auch denkbar, dass Hannover diesbezüglich eine Ausnahme ist, denn dieser wirtschaftliche Standort ist sehr von privaten Messezimmervermietungen abhängig, sonst wäre die Messe nicht möglich.
Es bleibt ungewiss ....


@holzgoe
"was ist hier zäh und unwillig"
Naja, solche Postings wie u.a. Deins würde ich zumindest nicht als konstruktiv bezeichnen.

"Thread schließen, da wäre allen geholfen."
Da hast Du vielleicht recht, jedenfalls was diejenigen betrifft, die hier zum lesen gezwungen werden.

@Stiller
"Tja, Du postest unter Allgemein und Projekt. Und ehrlich gesagt, auch Dein Ersteintrag hatte nichts mit EF zu tun."
Naja, da stellt sich die Frage, ob EF für Steuerberater, oder für Steuerpflichtige gemacht ist, die ihre Steuer selber machen wollen.
Wäre ersteres der Fall, so müsste es wohl kostenpflichtig sein. Wäre zweiteres der Fall, dann ergeben sich eben auch solche Fragen, was man wo und wie korrekt ausfüllt.

Charlie24
01.04.2017, 11:05
Doch, das ist dem ElsterFormular spätestens aus Anlage S bekannt, denn da holt das Prog ja auch meine gesamten selbstständigen Einkünfte her.

So kann man sich irren! In der Anlage S erklärst du in Zeile 4 deinen Gewinn und sonst nichts!

Ob der aus einer umsatzsteuerpflichtigen oder einer umsatzsteuerbefreiten Tätigkeit stammt, sieht man aus der Anlage S nicht.

foh
01.04.2017, 19:10
@charly
Da hast Du wohl recht. Für eine genaue Berechnung und Prüfüng der Angaben müsste noch abgefragt werden, ob die angegebenen Einkünfte aus einer umsatzbesteuerten Arbeit kommen, und wie hoch der Umsatz war. Das wäre durchaus möglich. Ohne diese Info könnte das Programm lediglich darauf hinweisen, dass es zu prüfen ist, ob die Einkünfte aus Anlage V unter den gegebenen Umständen umsatzsteuerpföichtig werden. Das wäre aber immer noch besser. als ohne solchen Hinweis einfach ein Steuerergebnis anzuzeigen.
Dass das angezeigte Ergebnis keinen Anspruch auf Richtigkeit hat, ist klar. Aber man ja ja versuchen es so genau wie möglich zu machen.
Also vielleicht kommt so eine Funktion in späteren Versionen noch. Wäre ja zu wünschen.

Im Beispiel 20.000 euro Gewinn aus Selbstständiger Arbeit und 5000 Umsatz aus Vermietung, könnte dem Programm aber auch so klar sein, dass der Gesamtumsatz über 17500 Euro liegt, und die Einnahmen aus Vermietung daher Umsatzsteuerpfichtig sind. Oder??


Aber ob die TeilzeitVermietung überhaupt der umsatzsteuerpflichtig wird, ist ja fraglich. Es gibt dazu viele verschieden Ansichten von Steuerprofis, die sich nicht unbedingt decken. Ebenso wie es von Finanzämtern verschiedene Infos dazu gibt, und von Steuerberater sicherlich auch.
Ich könnte also mehrere Steuerberate fragen, und suche mir dann meine liebste Antwort aus ;-)

Hier habe ich z.B. einen Artikel gefunden, der die Ausnahme der Kurzzeitvermietung leider auch nur beiläufig behandelt: http://www.vermieter-ratgeber.de/im-fokus/umsatzsteuerpflicht
Demnach wäre die Kurzzeitvermietung als Ausnahme zu sehen, und Umsatzsteuerpflichtig. Vorrausgesetzt natürlich, dass es sich bei der Vermietung privaten Wohnraums überhaupt um ein Gewerbe handelt.

Das Gesetz sagt:
§4 Absatz 12
Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, ..."

demnach also nicht UST befreit.
Aber der Absatz geht nach einer Aufzählung weiter ...

... die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind;"

Zu einer Betriebsanlage gehört eine private Wohnung sicherlich nicht. Die Vermietung könnte also doch steuerbefreit sein.
Ich bin mir aber unsicher, ob sich dieser letzte Satz auch auf die vermieteten Räume bezieht.

Gesetzt den Fall es würde sich bei der Kurzzeitvermietung doch um ein Gewerbe handeln, so ist im folgende Artikel (der sich speziell mit der KurzzeitVermietung befasst) auch dafür eine Umsatzsteuerbefreiungsklausel zu finden:
https://www.haufe.de/steuern/kanzlei-co/steuerliche-aspekte-der-kurzfristigen-untervermietung_170_207450.html

"Wer sich mit seiner Zimmervermietung im Bereich der Vermietungseinkünfte bewegt, unterliegt nicht der Gewerbesteuer. Ist der Vermieter hingegen gewerblich tätig, ist er gewerbesteuerpflichtig; in diesem Fall fällt jedoch häufig keine Gewerbesteuer an, da für natürliche Personen oder Personengesellschaften ein gewerbesteuerlicher Freibetrag von 24.500 EUR pro Jahr gilt (§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG). Wohnungsvermieter, die gelegentlich Zimmer ihrer Privatwohnung untervermieten, müssen somit nicht mit gewerbesteuerlichen Konsequenzen rechnen"

Die Gewerbeteuerbefreiung würde mir die Umsatzsteuer allerdings auch nicht ersparen.
Ich rufe Montag einfach noch mal beim FA an ...

Grüße :-)
Foh

XaverWdg
01.04.2017, 19:47
Hallo foh,
bitte nehmen Sie sich einen Steuerberater.
Es dreht sich alles im Kreis.

Das ElsterForum ist kein Steuerberatungsforum.
Aber trotzdem nochmals schwarz auf weiß:
"Die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken ist umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG.
Umsatzsteuerbefreiung
Abweichend von dieser Verpflichtung hat der Gesetzgeber im § 4 UStG bestimmt, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Grundstücksteilen, zu denen auch Wohn- und Gewerberäume zählen, von der Umsatzsteuer dauerhaft befreit ist. Eine Ausnahme davon bilden lediglich Grundstücke und Grundstücksteile, die nur kurzfristig zur Vermietung oder Beherbergung von Fremden vorgesehen sind (Hotels und Pensionen), die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und Vorrichtungen oder Betriebsanlagen anderer Art."
MfG X

foh
01.04.2017, 20:29
Ja, danke. So ungerecht das im Vergleich zu nicht-Selbststöndigen auch ist, ist es wohl so.
Ich rufe trotzdem nochmal beim FA an, und frage ob es dann in meine EÜR gehört, statt in die Anlage V.

holzgoe
01.04.2017, 20:34
Hallo foh,

siehe Beitrag Nr.14 von Beamtenschweiß.

Tschüß

stiller
01.04.2017, 20:47
Wir sind erst bei 60 ;)

Charlie24
01.04.2017, 20:51
Da sieht man, wie kompliziert das Ausfüllen einzelner Steuerformulare sein kann und auch, dass Unternehmer gegenüber Privatleuten steuerlich nicht immer im Vorteil sind.

foh
01.04.2017, 21:09
@holzgoe
Das "klärende Gespräch" mit dem Finanzamt hatte ich telefonisch bereits am 26.11.2016, noch bevor ich Anfang 2017 die Vermietugstätigkeit begonnen hatte, und noch bevor ich die vermietete Wohnung ausgestattet hatte.
Der Sachbearbeiter sagte mir, dass die Vermietung von Messewohnungen umsatzsteuerbefreit sei. Ich sagte ihm auch, das ich gelesen habe, dass eine sogenannte Hotelsteuer fällig würde. Er sagte, dass er sowas bei privater Messevermietung noch nie gehört hätte.
Aufgrund dessen habe ich bislang wohl alles falsch gemacht.
Das Gespräch hatte ich leider nicht aufgezeichnet. Aber nächstes mal schneide ich mit.

L. E. Fant
01.04.2017, 21:11
Vielleicht sollte man den Thread schließen, da wäre allen geholfen.

Stimmt natürlich. Versteh ich sowieso nicht warum sich manche gedrängt fühlen auf solche Abhandlungen überhaupt einzugehen :confused:

Ich mach jetzt jedenfalls zu.

holzgoe
03.04.2017, 07:17
@holzgoe
Das "klärende Gespräch" mit dem Finanzamt hatte ich telefonisch bereits am 26.11.2016, noch bevor ich Anfang 2017 die Vermietugstätigkeit begonnen hatte, und noch bevor ich die vermietete Wohnung ausgestattet hatte.
Der Sachbearbeiter sagte mir, dass die Vermietung von Messewohnungen umsatzsteuerbefreit sei. Ich sagte ihm auch, das ich gelesen habe, dass eine sogenannte Hotelsteuer fällig würde. Er sagte, dass er sowas bei privater Messevermietung noch nie gehört hätte.
Aufgrund dessen habe ich bislang wohl alles falsch gemacht.
Das Gespräch hatte ich leider nicht aufgezeichnet. Aber nächstes mal schneide ich mit.

Hallo foh,

aufgrund eines Telefonates kann man sich nicht daran festbeißen, das man alles falsch gemacht hat ->eine telefonische Auskunft ist niemals verbindlich, da wird meist nicht der komplexe Sachverhalt geschildert, man sagt ich habe da bloß mal eine Frage usw.......

Tschüß