Immobilie im europäischen Ausland

[Adiehl]

Guten Tag

meine Frage, wie genau gebe ich denn den Besitz einer Immobilie und die dazugehörigen Schulden im europäischen Ausland an. Hypothek läuft auch über eine ausländische Bank.
Läuft das genauso wie ein Immobilenbesitz/Hypothek in Deutschland?

Vielen Dank!

[Charlie24]

AW: Immobilie im europäischen Ausland

Die meisten DBA sehen vor, dass Mieteinkünfte in dem Land zu versteuern sind, in dem die Immobilie liegt.

Was möchtest du konkret in Deutschland erklären?

[Picard777]

AW: Immobilie im europäischen Ausland

Und was machst Du mit der Immobilie ? Selbstnutzung, Ferienwohnung, normale Vermietung, Grundstückshandel, Teil eines Weinguts, EU-Immobilie oder Nicht-EU-Land, EWR-Land ... ?

[Adiehl]

AW: Immobilie im europäischen Ausland

Entschuldigung, das hätte ich natürlich erwähnen sollen.
Es ist unser Ferienhaus und wir haben es im Dezember 2018 gekauft.

Ich bin mir nun nicht sicher, wie ich das angeben muss, weil die Immobilie im Ausland ist.

- - - Aktualisiert - - -

Und es ist in Portugal, also EU-Ausland. Aber das Land ist egal, es kommt ja nur darauf an, dass es noch innerhalb der EU ist.

[Picard777]

AW: Immobilie im europäischen Ausland

Es ist nicht egal. Es gibt Länder auch in der EU, bei denen Vermietungseinkünfte in Deutschland steuerpflichtig wären, Du aber die ausländische Steuer auf die deutsche Steuer darauf anrechnen könntest. Bei den meisten Ländern -so auch bei Portugal- ist im DBA vereinbart, dass das das andere Land (also Portugal) versteuert und Deutschland die Einkünfte steuerbefreit, aber dem Progressionssteuersatz unterwirft, also beim Steuersatz berücksichtigt (Anlage AUS), bei Verlusten allerdings eine Sonderregelung (§ 2a EStG) greift.

Wenn wie hier aber die Steuerfreistellung vereinbart ist UND es sich um ein EU-Land handelt, schließt Deutschland den Progressionsvorbehalt aber wieder aus, d.h. es bleibt steuerfrei und ist NIRGENDS zu erklären, weder in der Anlage V noch Anlage AUS noch sonstwo. Schulden hättest Du sowieso nie angegeben, aber die Schuldzinsen sind daher auch irrelevant. Was das portugiesische Steuerrecht sagt und was Du dort wo angeben kannst oder musst, sagt Dir dein portugiesischer Steuerberater Deines Vertrauens ...

[Kanarenvogel]

Hallo, ich habe Fragen zur Angabe von Mieteinkünften aus der Vermietung einer Ferienimmobilie in Spanien (Kanaren). Steuerjahr 2023

In Spanien bin ich ein no-residente und habe meinen Hauptwohnsitz in Deutschland, wo ich zur Steuer veranlagt bin.
Das Apartment wurde bereits 2019 angeschafft und ist schuldenfrei.
Für 2023 habe ich Einkünfte aus der Vermietung ordnungsgemäß vor Ort versteuert. Entsprechende Deklaration liegt vor. Steuerbehörden erstellen hier keine Jahressteuerbescheinigung zumal man in 2023 in jedem Quartal eine Erklärung abgeben musste. Ich habe die Belege für die geforderten Steuern, die ich bezahlt habe.

Soweit ich weiß, müssen Die Einkünfte auch in Deutschland angegeben werden und dank Doppelbesteuerungsabkommen werden die Steuern gegengerechnet.

Aber wie geht das alles hier im Elster Formular? Die Anlage V ist für meinen Fall nicht geeignet. Alle die dort geforderten Angaben habe ich nicht bzw. sind so nicht verfügbar.
Die Berechnung der zu versteuernden Mieteinnahmen läuft ja nach spanischer Steuerrechtslogik. Ich habe die Bruttoeinkünfte, zu versteuernde Einnahmen sowie die bezahlten Steuern als Daten verfügbar.

Wie mache ich das mit Elster?

Danke für die Hilfe

[Beamtenschweiß]

Du gibst für deine spanische Immobilie im Rahmen deiner deutschen Einkommensteuererklärung eine Anlage V ab. Daneben erklärst du die Einkünfte und die spanische Steuer in der Anlage AUS in den entsprechenden Kennzahlen.

[Kanarenvogel]

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Also ist die Immobilie genau so zu erfassen, wie eine deutsche Immobilie? In den Feldern kann man ankreuzen, dass es eine Ferienimmobilie ist, was korrekt ist.
Aber die ganze Info zu Abschreibung etc. habe ich nicht abgesehen davon, dass dies von der Steuer in Spanien berechnet wird.

Sind bei Mieteinnahmen dann die Brutto Mieteinnahmen anzugeben? Die Steuer in Spanien bezahle ich auf den zu versteuernden Betrag nach Abzug von Werbungskosten, Abschreibung.

Bei der Eingabe der Abschreibung z.B. frage ich mich, was ich da ansetze? Kaufpreis? Katasterwert? In Spanien wird die Abschreibung auf die Tage berechnet an denen die Immobilie vermietet war, da ich ja keine ganzjährige Einkommenssteuererklärung mache. Welche Relevanz hat die Abschreibung in Deutschland (für mich Werbungskosten, klar). Ist mir völlig unklar, wie man bei dem Ganzen vorgehen muss. Weißt du mehr dazu ?Danke für jegliche Hilfe. Ansonsten muss ich es doch beim Steuerberater abgeben.

[Kanarenvogel]

Was ist denn hier als inländische Einkünfte gemeint? Inländische Einkünfte i. S. d. § 50d Abs. 10 EStG

Dort ist etwas einzutragen? Was ? Die Einkünfte wurden doch auf vorheriger Seite abgefragt.

[Picard777]

Du hast in der deutschen Anlage V die ansetzbaren Einnahmen und Werbungskosten nach deutschem Recht zu ermitteln. Wie die Spanier das bei Ihrer Steuer ermitteln, interessiert Dich da nicht.

Ja, genauso eingeben wie bei einem deutschen Grundstück. Und zusätzlich die Anlage AUS, wenn Du die Doppelbesteuerung in Spanien und Deutschland vermeiden möchtest (Anrechnungsverfahren im Gegensatz zu dem portugiesischen Grundstück vom Threadersteller !).

[Rentier]

Ebenfalls eine Frage zu Vermietung Spanien: Ich habe bei Vermietung einen kleinen Verlust gemacht (Anlage V) und habe das in Anlage AUS (zeile 7) (bebautes Grundstück) eingetragen. Dazu die in Spanien gezahlte Steuer (Zeile 12), obwohl sie sich nicht auswirkt. Hoffe so weit korrekt?
Die spanische Steuer werde ich aber mit der Jahreserklärung dort zurückbekommen. Wo trage ich die zurückgezahlte dann (für 2024) in Deutschland ein?
Danke

[L. E. Fant]

In Zeile 12 der Anlage AUS heißt es jedenfalls:

In Zeile 12 tragen Sie bitte die Steuern ein, die für Ihre ausländischen Einkünfte vom Herkunftsland unmittelbar erhoben und von Ihnen endgültig gezahlt worden sind.

Der Erstattungsanspruch gehört also meiner Meinung nach nicht in die Erklärung für das Jahr, in dem die Steuer erstattet wurde, sondern in die für das Jahr, in dem die Steuer ursprünglich bezahlt worden ist. Um welches Jahr es sich da bei Dir handelt hast Du leider nicht angegeben.

[Beamtenschweiß]

Auf die deutsche Einkommensteuer wird die spanische Steuer nur insoweit angerechnet, wie deutsche Steuer auf die Einkünfte aus Spanien entfällt.
Auf Verluste wird in D keine Steuer erhoben und somit auch nichts angerechnet. Ob und wann man sich in Spanien die Steuer zurückholt ist also in diesem Fall egal.

[Rentier]

Also die Erklärung ist für 2023. Da ist soweit klar, dass sich die 2023 gezahlte Steuer bei Verlust nicht auswirkt.
L. E Fant verweist aber wohl vor allem auf das Wort "endgültig" in Zeile 12 AUS.
Das hieße dann, in diesem Jahr für 2023 gar nichts an gezahlter Steuer eintragen (da nicht "endgültig" gezahlt) und bei vollständiger Rückzahlung dann auch nichts für 2024? Der Kommentar wiederum von L. E Fant liest sich für mich aber nicht so.

[L. E. Fant]

Doch, genauso hab ich das gemeint.