ETW nach Selbstnutzung vermietet - Formular Anlage V

[Charlie24]

@ Beamtenschweiß - das klingt im ersten Moment sehr lukrativ.

Was soll jetzt daran lukrativ sein ?

[izlus]

Hallo Charlie,
es ist "im Moment" meine einzige Wohnung.
Ich habe meine Daten (Mieteinnahmen, lineare Abschreibung, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Vermittlungsprovision, Fahrtkosten,...in meine Steuersoftware eingegeben und ich zahle für diese Wohnung "im Moment" keine Steuern. Ich hatte es in einem Beitrag weiter oben bereits geschrieben. Mein Ziel ist es, die Ausgaben in die Zukunft zu schieben, wenn ich höhere Einnahmen und geringere Ausgaben habe. Vielleicht habe ich da einen Denkfehler?
Freundliche Grüße

[L. E. Fant]

Von was lebst Du denn dann?

[Charlie24]

Bei einer Wohnung, die 2004 gekauft wurde, läuft die AfA bis 2054, bei Vermietung ab 2021 noch etwa 33 Jahre.

Abgesehen davon, dass die von dir im Beitrag '#15 genannten Positionen nach klassischem Erhaltungsaufwand aussehen

und nicht nach Herstellungsaufwand, hätte ich Zweifel, dass eine Abschreibung über 33 Jahre steuerlich sinnvoll ist.

[Telepeter]

Mein Plan ist diese Summe als Wohnungsrenovierung über 5 Jahre abzuschreiben.

Das sollte kein Problem sein.

[izlus]

Danke für die hilfreichen Antworten.
Ich hatte bis 2020 einen Steuerberater. Für 2021 mache ich die Steuererklärung wieder selbst. Ich bitte deshalb meine Unwissenheit in Steuerangelegenheiten zu entschuldigen.
Ich bin davon ausgegangen, dass ich die Ausgaben der Wohnung nur mit den Einnahmen der Wohnung gegenrechnen kann und nicht mit anderen Einkunftsarten. Richtig? Da die Einnahmen der Wohnung im Verhältnis zu den Erhaltungsaufwendungen (siehe #15) relativ gering sind, dachte ich es wäre sinnvoll über mehrere Jahre zu verteilen, da auch in den nächsten Jahren hoffentlich keine neuen Erhaltungsaufwendungen anfallen.
Die Unterscheidung Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand ist verständlich. Meine Kosten sind eindeutig Erhaltungsaufwand.
Ich rede und schreibe nicht so gern darüber und mache es auch nur hier, weil mich hier keiner kennt. Ich hatte einen Unfall und bin seitdem arbeitsunfähig. Ich lebe seitdem von Dividenden, Zinsen (wenig) und der Mieteinnahme. Ich hoffe, dass ich in 3-5 Jahren wieder arbeitsfähig bin.
So wie es aussieht, kann ich die Erhaltungsaufwendungen nicht steuerlich geltend machen, da nichts da ist zum gegenrechnen.
Den Beitrag #14 kann ich Inhaltlich nicht einstufen, ob er auf mich zutrifft.

Freundliche Grüße

[L. E. Fant]

Ich bin davon ausgegangen, dass ich die Ausgaben der Wohnung nur mit den Einnahmen der Wohnung gegenrechnen kann und nicht mit anderen Einkunftsarten.

Nein, Vermietungseinkünfte werden so behandelt wie andere Einkünfte auch, von den Kapitaleinkünften mal abgesehen.

Aber scheinbar hast Du ja sonst kaum Einkünfte. Da wäre es natürlich sinnvoll, den Betrag auf möglichst viele Jahre zu verteilen, je nachdem. Am Ende musst Du selber für Dich rausfinden, was für Dich am Besten ist.

[Charlie24]

Wenn die Vermietungseinkünfte auch bei Verteilung des Erhaltungsaufwands auf 5 Jahre negativ wären und derzeit keine anderen positiven Einkünfte

erzielt werden, könnte der Gesamtbetrag der Einkünfte negativ sein und zu einem Verlustvortrag führen. Wenn das nicht der Fall ist, bringt das

steuerlich natürlich nichts, was sich aber nicht vermeiden lässt. Ich hatte den Fall zwischen 2014 und 2016 auch bei meinen Schwiegereltern,

dagegen kann man nichts tun.

[Whatche00]

kurze Schilderung der Fakten:
Wohnung 2004 gekauft und eingezogen, 2021 ausgezogen und vermietet.
Ich habe mehrere "spezielle" Fragen und bin dankbar für jede hilfreiche Antwort.

Zu den Anschaffungskosten der Immobilie gehören sonstige Aufwendungen wie Fahrtkosten, Telefon, Übernachtungskosten. Da keine Rechnungen mehr vorliegen, kann man dafür eine Pauschale annehmen? Wenn ja wie hoch?

Die Immobilie kann 50 Jahre linear mit 2% abgeschrieben werden. Die ersten 17 Jahre habe ich die Wohnung selbst genutzt und die AfA nicht gebraucht. Kann ich die 100% über die nächsten 33 Jahre abschreiben? Wie ist die rechtliche Situation?

Nach dem Auszug habe ich Reparaturen vom Klempner, Maler Fußbodenleger durchführen lassen (Erhaltungsaufwendungen auf dem Formular) und einen Makler mit der Vermittlung beauftragt (Sonstiges auf dem Formular).
Kann ich die Abschreibung auf die Immobilie (AfA), die Handwerkerrechnungen und die Maklerrechnung in der Steuererklärung auf die nächsten Jahre schieben, da ich die Abschreibungen 2021 nicht benötige. Wieviel Jahre kann man schieben ohne das eine Rechnung für die Steuererklärung verfällt?

Ich habe bei einer Verwandten das Formular Anlage V nachgerechnet, um es zu verstehen. Nach meinem Verständnis müsste die Formel so aussehen:
Verwaltungskosten = Hausgeld abzüglich Instandhaltungsrücklage + Nachzahlung an Hausverwaltung Vorjahr oder oder - Erstattung von Hausverwaltung Vorjahr
Die Verwandte hat die Erklärung von einem Steuerberater anfertigen lassen. Der kommt aber auf ein anderes Ergebnis. Ist meine Formel falsch?

Vielen Dank!
Freundliche Grüße

Zu den Immobilienerwerbskosten zählen weitere Aufwendungen wie Reise-, Telefon- und Übernachtungskosten. Da es keine Rechnungen mehr gibt, können Sie dafür eine Pauschale akzeptieren? Wenn ja, wie hoch?

Ja, Sie können eine Pauschale für diese Kosten akzeptieren. Gemäß § 55 Abs. 2 EStG können Sie 2 % des Kaufpreises der Immobilie als feste Anschaffungskosten ansetzen. Das heißt, wenn Sie eine Wohnung für 100.000 Euro gekauft haben, können Sie 2.000 Euro als feste Anschaffungskosten akzeptieren.

2. Die Immobilie kann linear mit 2 % über 50 Jahre abgeschrieben werden. Die ersten 17 Jahre habe ich die Wohnung selbst genutzt und eine Abschreibung war nicht erforderlich. Kann ich in den nächsten 33 Jahren 100 % abschreiben? Wie ist die Rechtslage?

Ja, Sie können in den nächsten 33 Jahren 100 % abschreiben. Gemäß § 7 Abs. Gemäß § 4 EStG können Sie Immobilien, die privat genutzt wurden, maximal 10 Jahre lang abschreiben. In Ihrem Fall wurde die Eigentumswohnung 17 Jahre lang privat genutzt, sodass Sie sie in den nächsten 33 Jahren abschreiben können.

3. Nach dem Umzug ließ ich die Reparaturen von einem Klempner (Ich kann die besten Klempner empfehlen (Werbelink entfernt; L. E. Fant] sie sind Profis), Maler und Bodenleger durchführen (die Wartungskosten stehen auf dem Formular) und ließ die Arbeiten von einem Makler organisieren (weitere Details auf dem Formular).
Kann ich Abschreibungen auf Immobilien (AfA), Händlerkonto und Maklerkonto in meiner Steuererklärung für die nächsten Jahre aufschieben, weil ich im Jahr 2021 keine Abschreibung benötige? Wie viele Jahre können Sie aufschieben, ohne eine Steuerrechnung zu benötigen?

Ja, Sie können die Abschreibung von Immobilien, Händlerkonten und Maklerkonten in Ihrer Steuererklärung über die nächsten Jahre hinausschieben. Gemäß § 52 Abs. Gemäß § 2 EStG können Sie Kosten, die mit dem Erwerb oder der Verbesserung einer Immobilie verbunden sind, bis zu 3 Jahre aufschieben. Das bedeutet, dass Sie diese Ausgaben bis 2024 verschieben können.

[Charlie24]

Ja, Sie können in den nächsten 33 Jahren 100 % abschreiben.

Das ist alles Nonsens, weit weg vom gültigen Steuerrecht, außerdem enthält die Antwort unerwünschte Werbelinks