Verständnisfrage zu Anlage V

[kawo]

Servus,
ich hoffe, dass mir die Frage hier beantwortet werden kann.
Die Frist für die Erklärung 2023 läuft Ende des Monats ab. Leider hatten wir noch keine Eigentümerversammlung, und somit keine Abrechnung.
Ich kann also die Anlage V für 2023 nicht erstellen.
Hier greift doch das Zufluss/Abfluss Prinzip.

Ich mach die Anlage V für 2023 folglich in der Erklärung 2024 geltend.
Dann habe ich aber doch 2 Anlagen V für 2024, wenn die HV 2025 die Abrechnung für 2024 rechtzeitig versendet.
Dann schiebe ich doch zeitlebens die Anlage V vor mir her.
Denke ich falsch?


Danke für die Mühe

[mhanft]

Aus genau diesem Grund habe ich letzte Woche auf de Elster-Website eine Fristverlängerung bis zum 30.11. beantragt. Wurde problemlos bewilligt.

[kawo]

Danke dir. Könntest du mir auch sagen, wo genau ich das finde?
Ich hatte meine Sachbearbeiterin beim Finanzamt wegen Fristverlängerung kontaktiert, die sagte aber, dass es nicht möglich sei, die Frist zu verlängern.

[mhanft]

Hier:

elster256.png

Man muss halt eine Begründung angeben, aber ich hab auch nur geschrieben, dass ich wegen der fehlenden Abrechnung weder weiß, wie hoch der Anteil der Zuführung in die Rücklage von meinen Hausgeldzahlungen war, noch ob aus der Rücklage etwas für Instandhaltung entnommen wurde,

Vielleicht hängt die Genehmigung auch davon ab, ob man in den letzten Jahren immer alles brav und anständig und rechtzeitig abgegeben hat. Mit Schlampern, die grundsäztlich (und ohne Fristverlängerung) verspätet abgeben, haben sie vermutlich keine Gnade

Ach ja, und dieses Formular sieht man vermutlich nicht, wenn du noch ein altes Zertifikat auf Steuernummer hast. Ist aber kein Problem, dann machst du halt parallel dazu noch ein neues Elster-Konto mit der Identifikationsnummer (nur für die Verlängerung; die Steuererklärung kannst du dann mit egal-welchem Zertifikat übermitteln).

[kawo]

Danke dir mhanft. Ich denke, dass meine Begründung greifen müsste. Im Mai hatte die HV einen Energieberater beauftragt, ein energetische Konzept für die Objekte zu erstellen. Das hat sich derart in die Länge gezogen, dass die Abrechnung erst im September? erfolgen kann. Es macht ja keinen Sinn, eine Eigentümer Versammlung zu machen, wenn die Ergebnisse nicht vorliegen. Ich meine also, dass, wenn das im Sinne der Umwelt geschieht, eine Fristverlängerung schon möglich sein müsste.
Zusätzlich könnte ich ja wie du argumentieren..
Ja, ich habe das neue Zertifikat. Ja ich war sonst immer rechtzeitig, hatte nie Nachfragen und war nie aufmüpfig
Ich bedanke mich recht herzlich für deine Hilfe

[bernielster]

Ich habe auch eine Verlängerung um 2 Monate beantragt, weil die Hausverwaltung wegen eines Sanierungsgutachtens die Hausversammlung bzw. Abrechnung erst Ende Sept. 24 durchführen kann. Das FA hat den Antrag abgelehnt, weil die vorgetragene Begründung keine Verlängerung rechtfertigt.
Ausnahmsweise wurde eine Verlängerung bis zum 30.9.24 gewährt.
Jetzt kommts:
Ich soll meine Steuererklärung abgeben und vermerken, das die Hausgeldabrechnung nachgereicht wird. Ein ergangener Steuerbescheid
könne dann ohne weiteres abgeändert werden.
man kann sich auch doppelte Arbeit beim FA machen.
Hätte ich einen Steuerberater, dann würde die Frist erst nächstes Jahr ablaufen.
Dies ist eine extrem kleinliche Art im Umgang mit dem Steuerzahlen.

[kawo]

Danke dir.
Ich bin auch gespannt. Wie lange hat die Antwort vom FA gedauert?
Hast du die maschinelle, oder die persönliche Bearbeitung gewählt?
Ich nahm die maschinelle, da sich meine Sachbearbeiterin bei einem Anruf deswegen, nicht gerade entgegenkommend gezeigt hat. Vielleicht ist die Maschine ja menschlicher.
Ich habe die Fristverlängerung sogar 2 mal beantragt, da beim 1. mal ein Fehler war.
Hoffentlich kennt sich die Maschine jetzt noch aus.

[bernielster]

Ich habe die persönliche Bearbeitung gewählt, da ich das Elsterformular nicht kannt. Antwort dauerte 10 Tage. Gebe siet über 10 Jahren - und immer rechtzeitig - die Erklärung über Elster ab.

[kawo]

Ich seit Jahrzehnten. Hatte schon das Elster Formular. Das habe ich bei der Begründung auch angegeben.
Der 30.09. würde mir vermutlich auch reichen. Habe aber lieber einen späteren Zeitpunkt gewählt. Man weiß ja nie.
Wenn ich bescheid weiß, teile ich das hier mit.

[Stefanlack]

Wieso könnt ihr ohne die Hausgeldabrechnung 2023 keine Anlage V ausfüllen ? Was für Infos zieht ihr aus der Hausgeldabrechnung ?
mir fällt nur "Entnahme aus der Erhaltungsrücklage" ein und da kann die Hausverwaltung eigentlich schnell auf diese Frage antworten, ob es eine gab und wenn ja, wie hoch. Sonst kann ich nur die Methode von Mhanft empfehlen, wie er das mit der Hausgeldzahlung so macht.
Provokant gesagt:
Jeder Vermieter kann eigentlich (wenn er seine Kontoauszüge vor sich platziert und seine Buchhaltung ordentlich führt) am 1.1. seine Anlage V für das Vorjahr machen. Da benötigt man keine Hausgeldabrechnung.
Für die Steuer gilt das Zufluss-Abfluss Prinzip nach Paragraph 11 EStG. Also: der Kontoauszug hilft !

[kawo]

Stefanlack. Leider geht das über meinen Horizont.
Die Einnahmen (Miete, Nebenkosten) kann ich natürlich ohne Abrechnung machen.
Aber wie schauts mit den Werbungskosten aus? Ich brauch doch u. A. den Verbrauch des Mieters, den ich dann von den Nebenkosten abziehe.. Die Hausmeister- und Reinigungskosten z. B.. Ist das nicht so?
Frage: Wie macht mans richtig?
Ich mach seit 12 Jahren die Anlage V. Das 1. mal machte das der Steuerberater. Nach dessen Muster hab ich dann weitergearbritet.
Evtl. Änderungen hab ich nicht mitbekommen.
Übrigens..... Mein Antrag auf Fristverlängerung wurde abgelehnt. Die fehlende Abrechnung sei kein Grund. Ich soll nach dem Zufluss Abfluss Prinzip vorgehen.
Das ist mir alles zu kompliziert.
Ich hab 1x im Jahr was mit der Steuer zu tun. Bin ein totaler Laie.
Ich werde mir nun einen Steuerberater suchen. Ist halt auch nicht so einfach.
Danke für deine Info.

[mhanft]

Wieso könnt ihr ohne die Hausgeldabrechnung 2023 keine Anlage V ausfüllen ? Was für Infos zieht ihr aus der Hausgeldabrechnung ?
mir fällt nur "Entnahme aus der Erhaltungsrücklage" ein und da kann die Hausverwaltung eigentlich schnell auf diese Frage antworten, ob es eine gab und wenn ja, wie hoch.

Genau, aber es gibt noch (mindestens) zwei andere Punkte, die mir spontan einfallen:

1. wie bereits erwähnt, eine eventuelle Entnahme aus der Rücklage für Instandhaltung - da muss dann die Hausverwaltung aber auch noch angeben, wie hoch der Anteil des betreffenden Eigentümers ist (vermutlich N/1000 oder so). Im Real Life ist das aber schwierig zu bewerkstelligen - denn erst mal landet man bei der Hausverwaltung in einer Warteschleife, dann ist einer dran, der keine Ahnung hat, der Zuständige ist gerade sechs Wochen in Urlaub, und solange die Abrechnung nicht fertig ist, könne man überhaupt noch nichts sagen (und wenn doch, dann was falsches)... ok, mag der "worst case" sein, aber alles schon erlebt... da warte ich dann doch lieber auf die schriftliche Abrechnung.
2. ich muss ja wissen, welcher Anteil der von mir bezahlten Hausgebühren in die Rücklage geflossen ist, denn den muss ich ja für die Steuer von meinen gezahlten Beträgen abziehen. (Steht vermutlich auch im im Vorjahr beschlossenen Wirtschaftsplan, aber wer weiß...)
3. und dann muss ich noch wissen, wie hoch mein Zinsanteil aus der Rücklage ist, damit ich KapESt und SolZ zurückholen kann.

Also da mache ich lieber die Fristverlängerung und habe was Handfestes...

[Prabha]

@kawo
"Ich soll nach dem Zufluss Abfluss Prinzip vorgehen."
Das war auch mein Gedanke, als die fehlende Nebenkostenabrechnung für den Mieter genannt wurde. In die Anlage V fließt nur das ein, wofür in 2023 Geld geflossen ist (und die Abschreibungen). Wenn der Mieter für 2023 in 2024 etwas nachzahlen muss oder eine Erstattung bekommt, gehört das in die Anlage V von 2024. Eigentlich vereinfacht dieses Prinzip die Steuererklärung.

(Anders sieht es aus bei den Rücklagen. Da ist das Geld in 2023 geflossen - aber es muss aufgeteilt werden. Und dazu braucht's die Abrechnung.)

[bernielster]

Aus der Hausgeldabrechnung entnehme ich die nicht auf den Mieter umlagefähigen Beträge, die nach dem Zu-und Abflussprinzip in das Steuerjahr 2023 gehören. Bei mir sind das 7 Positionen. Ebenso gehören dazu die Entnahmen aus der Rücklage.

[ETWler1987]

Aus der Hausgeldabrechnung entnehme ich die nicht auf den Mieter umlagefähigen Beträge, die nach dem Zu-und Abflussprinzip in das Steuerjahr 2023 gehören. Bei mir sind das 7 Positionen. Ebenso gehören dazu die Entnahmen aus der Rücklage.

Achtung! Gefährlich.
In der Hausgeldabrechnung stehen zwar die nicht- und umlagefähigen Beträge. Wenn Du diese Abrechnung genau anschaust, stimmt diese nie mit der Hausgeld-Vorauszahlung in 2023 überein.
Zahlungen in die Erhaltunsgrücklage (Aufteilung siehe Wirtschaftspolan) lasse ich zur Vereinfachung hie rmal unerwähn.
Die Hausverwaltung macht dann den Spitzenausgleich - es erfolgt eine Zahlung an die Hausverwaltung oder eine Zahlung von der Hausverwaltung.
Diese Zahlung kommt dann in die Steuererklärung 2024.
Von Deinem Konto wurden lediglich Hausgeldzahlungen abgebucht = Abfluss 2023
Wenn Du jetzt die höheren/niedrigen Kosten nach der Hausgeldabrechnung angibst, dann widerspricht dies dem §11. Entweder hast Du zu viel oder zu wenig angegeben. Die Differenz ist der Spitzenausgleich der Hausverwaltung.

Die Hausgeldabrechnung ist für die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter wichtig, Der beschlossene Wirtschaftsplan ist relevant für die Steuererklärung, weil darin die Hausgeld-Vorauszahlung bestimmt wird.