Hohe Erhaltungsaufwendungen bei Vermietung

[Julian Pähler]

Hallo zusammen,




als Vermieter hat man ja die Möglichkeit, hohe Erhaltungsaufwendungen in der Steuererklärung auf bis zu fünf Jahre aufzuteilen. Ab wann macht es Sinn, das zu tun? Oder muß man es ab einer gewissen Summe sogar tun?

Hier meine Zahlen: Mieteinnahmen (acht Monate stand eine Wohnung leer): 26365,00

Erhaltungsaufwendungen: 12330,77




Viele Grüße




Julian

[Kloebi]

Man macht das ja in der Regel um den Spitzensteuersatz nach unten abzumildern. Fünfmal weniger kann mehr ausmachen als einmal richtig viel weniger. Es kommt also auch auf die Höhe der anderen Einkünfte, z. B. Arbeitslohn, an. Bei 100.000 kann das schon anders sein als bei 30.000 jährlich.

[Telepeter]

Das hängt nicht nur von der Progression sondern auch von der persönlichen Situation und von den Zukunftsperspektiven ab, etwa wenn ich in den kommenden Jahren mit steuerlichen Veränderungen durch Eheschließung, Trennung, Beförderung, Arbeitslosigkeit oder Renteneintritt rechne.

[Charlie24]

Ich rechne immer verschiedene Varianten durch. Dann sieht man zumindest im ersten Jahr die konkreten steuerlichen Auswirkungen.

Ansonsten gilt das, was bereits geschrieben wurde.

[Julian Pähler]

Die Mieteinnahmen sind meine einzige Einkommensquelle, und Veränderungen (auch steuerlich) sind nicht geplant. Meine Sorge: Wenn ich für die nächste Steuererklärung alle Erhaltungsaufwendungen angebe, verschenke ich dadurch was? Ab welchem Betrag an Erhaltungsaufwendungen muß ich keine Steuern zahlen? Ein Beispiel: Wenn ich schon ab 10.000 € Erhaltungsaufwendungen keine Steuern zahlen muß, dann würde ich ja was verschenken, wenn ich in der Steuererklärung meine 12.330,77 € angeben würde. Nichts verschenken würde ich ja, wenn ich es so aufteilen würde: In der ersten Steuererklärung 10.000 €, in der darauffolgenden die verbleibenden 2.330,77 € angeben.

[Kloebi]

dann mache doch eine Probeberechnung. Der Grundfreibetrag beträgt rd. 12.000 Euro. Krankenversicherung wirst du auch haben.

Und: Die Verteilung muss gleichmäßig sein.

[Prabha]

Hallo Julian,
gestern hat Charlie24 empfohlen, verschiedene Varianten durchzurechnen.
Das scheint mir der richtige Weg für dich zu sein. Du kannst damit prüfen, ab welcher Höhe der Erhaltungsaufwändungen du keine Steuern mehr zahlst. (Dann muss ja auch noch geprüft werden, ob die Aufteilung der Aufwändungen auf die Jahre den Regeln entspricht.)

Da dafür ALLE Eingaben bekannt sein müssen, kann niemand im Forum für dich diese Varianten berechnen.
Du kannst das tun, indem du in Elster alles eingibst und die unverbindliche Steuerberechnung durchführen lässt.
Dann veränderst du was in Elster und vergleichst die Steuerberechnungen ...

[Charlie24]

Nichts verschenken würde ich ja, wenn ich es so aufteilen würde: In der ersten Steuererklärung 10.000 €, in der darauffolgenden die verbleibenden 2.330,77 € angeben.

Das ist aber so nicht zulässig, man muss, wie Kloebi schon geschrieben hat, gleichmäßig auf mehrere Jahre verteilen

[Picard777]

.. und zwar -um das noch deutlicher zu machen- entweder Vollansatz im Jahr 01 oder 50:50-Verteilung auf Jahre 01 und 02 oder je 33 1/3 auf 01/02/03 oder je 25 % auf je 01-04 oder je 20 % auf je 01-05.

[Julian Pähler]

Danke für die Antworten! Ich glaube, jetzt weiß ich alles Notwendige. Ich mache es wie empfohlen: Die Eingaben auf ELSTER variieren.
Eure Antworten waren sehr detailliert.

Viele Grüße

Julian

[Telepeter]

Wenn die 26365,00 € Deine einzigen Einkünfte (Du sprichst allerdings von "Einnahmen") sind und dies bei dem Leerstand einer Wohnung (von wievielen sagst Du leider nicht) von 8 Monaten und keine grundlegenden Änderungen in Aussicht sind würde ich vielleicht so weit wie möglich verteilen, d. h. auf 5 Jahre. Die Einkünfte werden ja eher mehr wenn der Leerstand beseitigt ist.

Auf der anderen Seite kann man natürlich auch argumentieren "was man hat das hat man". Das würde dafür sprechen, maximal auf so viele Jahre zu verteilen, dass gerade noch etwas an Steuer anfällt. Das musst Du wie schon gesagt, alternativ durchrechnen.

[Julian Pähler]

Ich habe ein Sechsfamilienhaus und ein Einfamilienhaus. Eine Wohnung des Sechsfamilienhauses stand leer wegen einer Mietnomadin. Daher auch die hohen Erhaltungsaufwendungen. Seit Dezember ist die Wohnung wieder bewohnt.

[Julian Pähler]

Hallo zusammen,

meine Steuererklärung ist fertig. Nach der Prüfung ist herausgekommen, daß ich keine Steuern zu zahlen habe. Nun wollte ich ja versuchen, wie es ist, wenn ich die Erhaltungsaufwendungen auf Jahre aufteile. Erst einmal auf zwei Jahre, um zu sehen, ob dann Steuerzahlungen anfallen.
Nun habe ich das noch nie gemacht. Wie gehe ich da vor?
Normalerweise läuft es ja so (also bei der Nichtaufteilung auf Jahre): " 10 - 2024 voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen (einschließlich Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage)": Dort trage ich alle Rechnungen ein.
Lösche ich dort alle Einträge und schreibe sie stattdessen unter folgenden Punkt: " 11 - Auf bis zu 5 Jahre zu verteilende Erhaltungsaufwendungen (einschließlich Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage) – §§ 11a, 11b EStG Einkommensteuergesetz, § 82b EStDV Einkommensteuerdurchführungsverordnung -"?
Ich vermiete zwei Objekte: Muß ich für beide Objekte Punkt 11 wählen, oder kann ich frei wählen?

Viele Grüße

Julian Pähler

[L. E. Fant]

Im Prinzip ist das so richtig.

Du füllst ja dann auch für jedes Objekt quasi eine eigene Anlage V aus. Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, kannst Du auch für jede Erhaltungsmaßnahme wählen, auf wie viele Jahre Du diese verteilen willst.

[Charlie24]

Erst einmal auf zwei Jahre, um zu sehen, ob dann Steuerzahlungen anfallen.

Ich würde mir zunächst das in der Steuerberechnung ausgewiesene zu versteuernde Einkommen ansehen. Das liegt ja momentan

unter 11.604 € (wobei in Mein ELSTER der aktuelle Wert von 11.784 € noch nicht eingearbeitet ist). Je nachdem, wie weit du unter

dem Wert liegst, kannst du Anzahl der Simulationen eventuell reduzieren. Ich würde auch die nach Ende des Leerstands zusätzlich

erzielte Kaltmiete mal dazurechnen, um zu sehen, wie es dann aussieht.