Hilfe bei erster Feststellungserklärung für Haus in Sanierungsphase

[Bobby15]

Hallo Zusammen und direkt vielen Dank an die ganze Hilfe die hier im Forum geleistet wird. Stark.

Worum gehts?
Ich muss eine erste Feststellungserklärung erstellen und hierbei bin ich mir bei dem Erstellen noch etwas unsicher.

Es wurde Mitte 2024 von 3 Parteien ein Haus gekauft welches vorerst vermietet werden soll. Es wird aktuell noch saniert. Bedeutet wir hatten für das zweite Halbjahr 2024 ausschließlich Ausgaben.

Vorhanden sind nun folgende Blätter:

Hauptvordruck
Soweit klar denke ich.

Anlage FB
Wurden alle 3 Personen als "natürliche Personen" als "sonstiger Mitunternehmer ohne Haftungsbeschränkung" eingetragen. Sowie deren Anteile natürlich.

Anlage FE1
Hier wird unter Einkuntfsart: Vermietung nochmal der Betrag aus der Anlage V eingetragen?
Ansonten bleibt die komplette Anlage unausgefüllt?
"5 - Aufteilung der Besteuerungsgrundlagen" bleibt leer weil die Aufteilung der Anteile bereits in Anlage FB erfolgt ist?

Anlage V
Nun kommen wir zum Hauptpunkt, den ich nicht ganz verstehe. Unter "3 - Absetzungen, Sonderabschreibungen" trage ich meinen 2% Anteil der AfA in Euro ein?
Das Finanzamt würde doch warscheinlich gerne wissen, wie ich auf diesen Betrag komme oder? Schicke ich in einer separat aufgestellte Rechnung mit den Ausgaben mit?
Darf ich schon für 2024 mit dem Datum des Gebäudeübergangs die 2% nach AfA abschreiben oder erst 2025 mit dem Datum, wenn es fertig saniert und vermietet ist?
Schicke ich wenn ich noch nicht nach AfA abschreiben darf trotzdem bereits eine Aufgliederung der bisherigen Kosten die in die AfA einfließen werden?

Dann gibt es ja noch die Rechnerei mit den Investitionskosten von 15% des Gebäudewerts in den ersten 3 Jahren.
Hierzu habe ich den Sachwert des Gebäudes bestimmt und die 15% davon genommen. Bleibe ich in den ersten 3 Jahren netto unter diesen 15% kann ich die Rechnungen im jeweilig angefallenen Jahr direkt abschreiben, komme ich darüber geht alles in die Gesamtmasse der AfA hinein. Soweit Korrekt?
Teilt mir das Finanzamt mit wie die das Gebäude bewerten damit ich meine berechneten 15% so verifizieren kann oder wird hier ein Ratespiel draus gemacht? Oder muss ich die Sachwertermittlung bei der Abgabe mitschicken damit man über die gleiche Ausgangszahl spricht?


Bei den Werbungskosten unter "4 - Schuldzinsen, Geldbeschaffungskosten, Renten, dauernde Lasten" habe ich bis jetzt die sofort abzugsfähigen Werbungskosten (Anteile vom Notar, Grundbuch, Zinsen) eingetragen.


Unter "8 - Ermittlung und Zuordnung der Einkünfte" muss ich den automatisch erstellten Überschuss aus Zeile 85 nochmal in die Zeile 86 "Steuerpflichtige Person / Ehemann / Person A / Gemeinschaft / Gesellschaft" übertragen?



Was grobes vergessen oder etwas wodrauf ich achten sollte?


Bedarf es einen Gesellschaftvertrag den ich der Feststellungserklärung mitschicke?


Schonmal vorab vielen Dank,

Gruß Bobby

[Charlie24]

Auf so umfangreiche Fragenkataloge schnell Antworten zu bekommen, ist immer schwierig, besser fährt man mit gezielten Einzelfragen.

Anlage FB: Vermietung ist in der Regel eine vermögensverwaltende Tätigkeit, dafür würde die Auswahl
Gesellschafter / Gemeinschafter, der nicht Mitunternehmer ist, ohne Haftungsbeschränkung besser passen

Anlage FE 1: Wenn alles nach Schlüssel verteilt wird, kommt der Wert aus Zeile 86 der Anlage V in die Zeile 58 der FE 1, sonst bleibt die leer.

Die Fragen zur AfA beantworte ich jetzt mal nicht. Das ist nämlich Steuerrecht und Steuerberatung machen wir hier nicht. Es geht auch nicht
um deine AfA, sondern um die der Grundstücksgemeinschaft. Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf sind Anschaffungsnebenkosten,
nur Geldbeschaffungskosten kann man sofort geltend machen.

Der Wert aus Zeile 85 ist manuell in Zeile 86 der Anlage V einzutragen, das siehst du richtig.

[Bobby15]

Hallo Charlie,

vielen Dank dass du dir die Zeit genommen hast.

Ja verstehe was du meinst mit den Fragenkatalog. War anfangs auch nicht so gedacht, hat sich aber beim durcharbeiten so ergeben.

Deine Anmerkungen werde ich mir nochmal anschauen. Vielen Dank.

"Es geht auch nicht um deine AfA, sondern um die der Grundstücksgemeinschaft"
Ja ist bewusst.

Ich meinte Notar und Grundbuchkosten, die mit der Eintragung der Grundschuld in Zusammenhang stehen. Diese sind sofort absetzbar.

Werde mich versuchen selber noch weiter einzulesen und werde bei Bedarf vielleicht nochmal mit gezielten Fragen zurück kommen.

Gruß Bobby

[Charlie24]

Werde mich versuchen selber noch weiter einzulesen und werde bei Bedarf vielleicht nochmal mit gezielten Fragen zurück kommen.

Kannst du gerne machen, wobei du auf Fragen zum Steuerrecht nicht mit Antworten rechnen kannst.

Die Gebäude-AfA ist ein komplexes Thema, damit sollte man sich schon länger befassen. Für die Kaufpreisaufteilung gibt es ja durchaus Hilfestellungen:

https://www.bundesfinanzministerium....ndstuecke.html

[Bobby15]

Ja verstanden. Aber vielleicht werden ja noch ein paar Fragen bezüglich mir missverständlichen Feldern in Elster selber aufkommen die ich hier noch anbringen kann.

Schade eigentlich mit dem komplexen Thema. Sollte ja jetzt nicht so ein Hexenwerk draus gemacht werden müssen. Aber vielleicht bin ich einfach nur zu Unwissend um den Mehrwert/Vorteil von komplexen steuerregeln für AfA zu erkennen.

Danke für den Link zur Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises. Tatsächlich habe ich diese bereits "durchgearbeitet".
Hier fällt mir auf, dass ich im ersten Post von einer Sachwertermittlung geschrieben habe. Dies ist nicht richtig. Ich habe eine Vergleichswertermittlung durchgeführt. Mir ist bewusst, dass eine "richtige" nur durch ein Gutachten eines Sachverständigen oder durch den zuständigen Gutachterausschuss erfolgen kann. Daher bestand ja die Frage welchen Wert eigentlich dass Finanzamt hier annimmt. Wäre ja nett wenn wir das wüssten und nicht raten müssen wo unsere 15% Investionsgrenze ist wenn wir diese nicht reissen wollen. Erachte allerdings auch den von mir bestimmten Vergleichswert als belastbar, da die Angaben,die zu den prozentualen Anpassungen führen ganz normale Immobilienangaben sind.

Gruß Bobby