Kaufpreisaufteilung bei Bauträgervertrag (Fertigstellg der Wohn. NACH Kaufvrtrgsdat)

[algeta]

Hallo zusammen,

Es geht um folgendes Szenario: Kauf einer Wohnung Ende 2021 (5.12.21) in einem größeren Objekt (ca. 30 Wohnungen). Fertigstellung ist deutlich SPÄTER (coronabedingt ?), nämlich Ende 2023.

Bei "geradliniger" Nutzung des BMF Excels zur Kaufpreisaufteilung mit
- Feld "Datum des Kaufvertrages" = 5.12.2021 und
- Feld "Ursprüngliches Baujahr" = 2023
ergibt sich ein Wertverhältnis Gebäude/Boden von 76:24.

Hätte man die Wohnung einen Monat später gekauft (z.B. 1.1.2022), so erhielte man ein anderes Wertverhältnis, nämlich von 79/21 !!

Grund ist, daß das BMF Excel den THK (=typisierte Herstellungskosten) des Kaufvertrag-Jahres für die Berechnung des Sachwertes nimmt ! Dies entspricht natürlich nicht der Realität, da die Kosten (und auch die bei der Preisfindung vom Bauträger gewählten Kosten) in diesem Szenario natürlich gleich sind. Das THK des "Ursprünglichen Baujahres" scheint hier adäquater zu sein.


Zusammenfassuing für dieses Szenario:
- Ist die BMF Arbeitshilfe überhaupt vorgesehen/freigegeben für dieses Szenario ?
- Sollte das "Datum des Kaufvertrages" durch das "ursprüngliche Baujahr" ersetzt werden ?
- Liegt ein Bug im Algorithmus vor ?
- Sollte ggf. das Ergebnis der "Arbeitshilfe" händisch angepasst werden ?

mit Dank und Grüssen
Ali Gerhard


P.S."Interessanterweise" zeigt die Arbeitshilfe in diesem Szenario zum Eingabefeld "Ursprüngliches Baujahr" eine rote Warnung/Fehlermeldung "Nach KV?" !!! Der Umstand, daß die Arbeitshilfe Werte ausspuckt, bedeutet natürlich nicht, daß das Ergebnis korrekt ist, bzw. die Arbeitshilfe für dieses Szenario geeignet ist !!!

[Uwe64]

Hallo algeta u.a. Erstanwender und Erst-Mietimmobilien-Erwerber!

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Eigentlich ist das eine Sache für einen Fachmann / eine Fachfrau Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein!

Bei der Überlegung wegen der Höhe der Gebühren hierfür sollten Sie bedenken: Diese Aufteilungs-Berechnung machen Sie einmalig und gilt dann für Jahrzehnte - Fehler zu Ihren Ungunsten gelten dann für Jahrzente!

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Wo liegt das Problem?

- die "vereinfachte Kaufpreisaufteilung" des BMF ist ein "Angebot" des Staates - eben "vereinfacht", weil's nix kostet - und führt "im Zweifel im Ergebnis zu einem pro-fiskalischen Ergebnis" ... !?

- dieses "Angebot" wurde aufgrund von Urteilen und sonstiger Kritik geändert ... es gibt eine am 24.01.2025 aktualisierte Version - und es gab vorherige Versionen ...
hier der Link zur aktuellen Version:

https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html

- Ihr Ergebnis ist äußerst fragwürdig - bevor es diese "bundesweite Hilfe" gab, gab es in BW ein m.W. nur für BW gültiges Aufteilungsschema - und weil das auch nicht so arg viel besser war wie das neue, und recht großen Zeitaufwand erforderte, das "richtig" auszufüllen, "alle Variablen richtig" einzutragen, mit dem Finanzamt darüber zu diskutieren - habe ich in Fällen wie diesen, also "Wohnblock mit 30 Einheiten", einfach 5% Bodenwert geschätzt - im Einzelfall wurde das geprüft, dann kamen halt 7% oder 8% raus - deshalb wurden meine Schätzungen, wenn da nicht gerade 4 Fußballstadien-Grünfläche drumherum bestand, oftmals anerkannt ... !

und 95% Gebäudeanteil führt schon mal zu einem ganz großer Brocken Mehr-Abschreibung gegenüber Ihren 76% oder 79% ... !?

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Hier weitere Informationen zu diesem "Ding":

https://www.haufe.de/steuern/finanzverwaltung/bmf-arbeitshilfe-zur-kaufpreisaufteilung_164_447462.html

Hier harsche Kritik an diesem "Ding":

https://renditer.de/kaufpreisaufteilung/

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Lösungsvorschlag:

Entfernen Sie bitte das "Datum des Kaufvertrags" - dieser Eintrag ist nur notwendig, wenn ein fertiggestelltes Objekt erworben wurde - was kommt dann raus?

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Lösungsvorschlag:

Da es eine Bauträger-Geschichte ist:

- Schauen Sie doch mal in den Bauträgervertrag rein, ob Sie dort nicht einen Kaufpreis für Ihren anteiligen unbebauten Grund- und Boden finden ... !?

- falls nicht: Fragen Sie doch Ihren Bauträger, was das unbebaute Grundstück gekostet hat ... !?
Übrigens: Auch das Finanzamt kennt den Kaufpreis des unbebauten Grundstücks!

[Charlie24]

Die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung wird nach meiner Einschätzung nicht in jedem Einzelfall zu einer zu 100% richtigen Aufteilung

der Anschaffungskosten führen. Mit ELSTER hat die Arbeitshilfe im Übrigen nichts zu tun, deine konkreten Fragen wird hier m. E. niemand

wirklich zutreffend beantworten können. Hier sind nur Anwender unterwegs.