zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe! ;)

[Mika*]

Hallo Forum,

ich bin seit neustem Vermieter und muss nun zum ersten Mal Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben. Ich habe da Fragen zur Anlage V, bzw. welche Beträge ich nun dort eingebe.

1.
Das erste Fragezeichen tut sich mir schon bei Zeile 13 auf "Umlagen verrechnet mit Erstattungen". Welche Erstattungen genau? Mich verwirrt die Klammer, in der Wassergeld, Flur- und Kellerbeleuchtung usw. steht.

2.
Dann habe ich in diesem Jahr von einer Firma Zwischen-Wasserzähler einbauen lassen, damit ich den Wasserverbrauch der vermieteten Wohnung genau ablesen kann. Trage ich die auch in die Anlage V ein? In Zeile 39, letzte Spalte, den gesamten Rechnungsbetrag?

3.
Mit den Werbungskosten in Zeile 48 komme ich grade auch überhaupt nicht klar. Vorne klicke ich die Kosten, die es gab an, soweit so gut, und dann? Welche Beträge kommen wo hin? Vielleicht die Gesamtbeträge aus der Nebenkostenabrechnung, also inklusive Nachzahlung/ Erstattung von Wasser, Abwasser usw., die dann im nächsten Jahr geflossen sind? Oder nur die Zahlungen, die ich in diesem Jahr wirklich geleistet habe?

Habe schon stundenlang im Netz nach einer vernünftigen Anleitung gesucht, aber Antworten auf meine Fragen konnte ich nirgends finden. Ich hoffe, ihr könnt mir hier helfen und wäre wirklich sehr sehr froh darüber.

Viele Grüße,
Mika*

[reckoner]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Hallo,

zu 1.: Dort gehören die vereinnahmten Nebenkosten hin, also das was dein Mieter neben der Miete zahlt (die sogenannte zweite Miete). Erstattungen kann es dabei bei der Jahresabrechnung geben, diese sind dann gegenzurechnen (aber Zu- und Abflussprinzip beachten, es gehört immer in das Jahr der Zahlung, nicht in das Jahr für welches abgerechnet wurde).

zu 2.: Ja. Und Zeile 39 kannst du auch nehmen.
Und für Zweifelsfälle gibt es immer noch die Zeile 49 (Sonstiges). Am Ende ist es auch egal, wo es eingetragen wird, die Werbungskosten werden eh' zusammengerechnet.

zu 3.: Bei Zeile 48 geht es doch gerade nicht um Werbungskosten, sondern um Umsatzsteuer (die du vermutlich nicht gezahlt hast, oder?).

Aber mal grundsätzlich: Zu den Werbungskosten zählt alles, was DU für die Immobilie ausgegeben hast, also beispielsweise:
- Zinsen (aber keine Tilgung)
- AfA (Abschreibung für Abnutzung)
- Verwaltung
- Instandhaltung
- Gemeinstrom
- Heizöl
- Kabelfernsehen
- Wartung
- Flurputzen
- Gartenarbeiten
- Schneeräumen

Dabei ist es ausdrücklich egal, ob du diese Kosten teilweise deinem Mieter in Rechnung stellst (Nebenkosten), es sind trotzdem deine Werbungskosten. Die Nebenkosten musst du aber auch als Einnahme versteuern (eben in der Zeile 13, s.o.), und somit gleicht sich da manches wieder aus.

Stefan

[Mika*]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Vielen Dank für die Antwort!

Punkt 1. ist mir jetzt klar. Nur DIE Nebenkosten (+Nachzahlungen oder Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen), die in dem Jahr welches ich abrechne auf meinem Konto erscheinen, trage ich da ein. Dh. also, dass ich dieses Mal nur die vereinnahmten Nebenkosten eintrage, denn im Vorjahr habe ich noch nicht vermietet, es gibt also keine Nachzahlung/Guthaben aus einer Vorjahresabrechnung.

Punkt 2. ist auch geklärt, danke!

Punkt 3. Ohje, da hab ich mich verschrieben, ich meinte Zeile 46!
Ich trage also dort zu jeder Abgabeart (Wasser, Abwasser usw.) meine gesamten Kosten ein, die ich gezahlt habe? Also quasi das, was auf den jeweiligen Abrechnungsbescheiden von Stadtwerken usw. steht, also Abschläge inklusive Nachzahlungen/Guthaben? Oder gilt hier auch das Zu-/Abflussprinzip? Im Haus gibt es zwei Wohnungen, die eine vermiete ich, in der anderen wohne ich.

Noch eine Frage dazu: Was ist mit den Spalten 1-3 in dieser Zeile gemeint? In den Erklärungen steht was von indirekter/ direkter Zuordnung und nicht abziehbarer Anteil? Wäre super, wenn mir hier noch jemand auf die Sprünge helfen kann. Danke!

[reckoner]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Hallo,

>>>Ich trage also dort zu jeder Abgabeart (Wasser, Abwasser usw.) meine gesamten Kosten ein, die ich gezahlt habe?

Nein, natürlich nur anteilig für die vermietete Wohnung. Wie du das aufteilst ist deine Sache, nur logisch sollte es sein, und mit deinem Mieter musst du genauso abrechnen (siehe Mietvertrag). Beipielsweise werden Wasser und Müll oft nach Personenzahl aufgeteilt, der Rest meist nach Quadratmetern.


>>>Oder gilt hier auch das Zu-/Abflussprinzip?

Ja, gilt auch dort. Daher kann es da schonmal zu Abweichungen kommen (Zeile 13 ist dann ungleich der umgelegten Nebenkosten), aber im Laufe der Jahre gleicht sich das wieder aus.
Eine kleine Anmerkung zum Zu- und Abflussprinzip noch: Laufende Zahlungen können noch zum vergangenen Jahr gehören, wenn sie bis zum 10. Januar ein- oder ausgehen (aber: Betonung auf "Laufende", also regelmäßig).


>>>Noch eine Frage dazu: Was ist mit den Spalten 1-3 in dieser Zeile gemeint?

Imho betrifft dich das nicht, du brauchst nur die 4. Spalte ausfüllen.


Abschließend noch eine Frage: Kennst du denn die Höhe der AfA?
Weil, das ist beim ersten Mal meist der schwierigste Punkt (für alles andere gibt es Rechnungen, das sollte eigentlich jeder hinbekommen). Und wenn du da Fehler machst, setzt sich das u.U. über Jahre fort und du verschenkst eine Menge Geld.

Stefan

[holzgoe]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

In den Erklärungen steht was von indirekter/ direkter Zuordnung und nicht abziehbarer Anteil? Wäre super, wenn mir hier noch jemand auf die Sprünge helfen kann. Danke!

Hallo Mika*,

also du lässt das Dach reparieren, die Kosten ordnest du indirekt zu z.Bsp. nach Prozenten zur gesamten vermieteten Wohnfläche im Haus. Wenn du in einer vermieteten Wohnung einen Heizkörper erneuerst, das ist direkte Zuordnung zur Wohnung.
Nicht abziehbar ist der Teil der Kosten, der auf den selbstbewohnten Teil fällt, denn hier geht es ja um Werbungskosten aus Vermietung.

Tschüß

[Mika*]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

>>>Ich trage also dort zu jeder Abgabeart (Wasser, Abwasser usw.) meine gesamten Kosten ein, die ich gezahlt habe?

>>>Nein, natürlich nur anteilig für die vermietete Wohnung. Wie du das aufteilst ist deine Sache, nur logisch sollte es sein, und mit deinem Mieter musst du genauso abrechnen (siehe Mietvertrag). Beipielsweise werden Wasser und Müll oft nach Personenzahl aufgeteilt, der Rest meist nach Quadratmetern.

Aha. Dann kann ich ja hierfür die Umlageschlüssel nehmen, die ich auch in der Nebenkostenabrechnung verwende, richtig?


>>>Oder gilt hier auch das Zu-/Abflussprinzip?

>>>Ja, gilt auch dort. Daher kann es da schonmal zu Abweichungen kommen (Zeile 13 ist dann ungleich der umgelegten Nebenkosten), aber im Laufe der Jahre gleicht sich das wieder aus.
Eine kleine Anmerkung zum Zu- und Abflussprinzip noch: Laufende Zahlungen können noch zum vergangenen Jahr gehören, wenn sie bis zum 10. Januar ein- oder ausgehen (aber: Betonung auf "Laufende", also regelmäßig).[/QUOTE]

Ok, danke!!


>>>Noch eine Frage dazu: Was ist mit den Spalten 1-3 in dieser Zeile gemeint?

>>>Imho betrifft dich das nicht, du brauchst nur die 4. Spalte ausfüllen.

>>>Abschließend noch eine Frage: Kennst du denn die Höhe der AfA?


Also ich hab das Haus (Bj. 1963) von meiner Großmutter im Jahr 2009 geerbt. Erbschaftssteuer musste ich keine zahlen. Habe dann beide Wohnungen in Eigenregie renoviert. Kann ich die Afa hier trotzdem vornehmen? Hatte mich mal in das Thema reingelesen und war dann der Meinung, dass ich das nicht mehr kann...?!? Bin in solchen Dingen allerdings überhaupt nicht fit...

[Mika*]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Hallo Mika*,

also du lässt das Dach reparieren, die Kosten ordnest du indirekt zu z.Bsp. nach Prozenten zur gesamten vermieteten Wohnfläche im Haus. Wenn du in einer vermieteten Wohnung einen Heizkörper erneuerst, das ist direkte Zuordnung zur Wohnung.
Nicht abziehbar ist der Teil der Kosten, der auf den selbstbewohnten Teil fällt, denn hier geht es ja um Werbungskosten aus Vermietung.

Tschüß

Ok, danke für die Erklärung! Aber müsste ich dann nicht doch die Spalten 1-3 von Zeile 46 ausfüllen? Wobei ich da ja die Umlage zB. nach Personen gar nicht angeben kann... Uff...dieser verflixte Steuerkram...

[holzgoe]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Hallo Mika*,

ich bin auf dem Gebiet Vermietung und Verpachtung kein Fachmann, ich wollte dir nur erläutern was indirekt oder direkte Zuordnung heißt an dem Beispiel wie ich es geschrieben habe.

Tschüß

[reckoner]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Hallo,

>>>Aha. Dann kann ich ja hierfür die Umlageschlüssel nehmen, die ich auch in der Nebenkostenabrechnung verwende, richtig?

Ja.


>>>Also ich hab das Haus (Bj. 1963) von meiner Großmutter im Jahr 2009 geerbt.

Wann hat die Großmutter das Haus erworben? (oder hat sie selbst gebaut? - bauen lassen natürlich)
Der Anschaffungszeitpunkt wird nämlich quasi mitvererbt.


>>>Habe dann beide Wohnungen in Eigenregie renoviert.

Ich bin jetzt auch ziemlich unsicher, ob zumindest damit noch was zu machen wäre. Ich würde jedenfalls versuchen, wenigstens die Renovierungskosten für die vermietete Wohnung als Anschaffungskosten* durchzusetzen (aber nicht deine eigene Arbeitsleistung, das geht nicht, also nur Handwerker, Baumarktrechnungen etc.).
Dazu würde ich die Kosten - jeweils anteilig für die vermietete Wohnung - auflisten und von diesem Betrag 2% als AfA absetzen (hört sich jetzt vielleicht nicht viel an, aber das hättest du dann ja jedes Jahr).

*Anmerkung dazu: Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach dem Erwerb zählen ab einer bestimmten Größe zu den Anschaffungskosten (keine Ahnung, ob das auch bei einer Erbschaft anwendbar ist).

Übrigens, wenn du schon von Anfang an beabsichtigt hast, die zweite Wohnung zu vermieten, dann hättest du die Kosten auch schon in den vergangenen Jahren absetzen können (vorweggenommene Werbungskosten).


>>>Ok, danke für die Erklärung! Aber müsste ich dann nicht doch die Spalten 1-3 von Zeile 46 ausfüllen?

Ich hatte ja schon gesagt, dass du imho nur die 4. Spalte brauchst. Und zwar, weil es eine abgeschlossene Wohnung ist.


>>>ich bin auf dem Gebiet Vermietung und Verpachtung kein Fachmann,

Dem kann ich mich nur anschließen (wenn dann bin ich Fachmann für die Anlage KAP:-).
Aber ich bin (bzw. besser war) selber jahrelang Vermieter und habe die Anlage V schon öfter ausgefüllt, daher bin ich schon etwas geübt damit.

Stefan

[Mika*]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Hallo!

>>> Wann hat die Großmutter das Haus erworben? (oder hat sie selbst gebaut? - bauen lassen natürlich)
Der Anschaffungszeitpunkt wird nämlich quasi mitvererbt.

Ja, sie hat es selbst gebaut bzw. bauen lassen.


>>> Ich würde jedenfalls versuchen, wenigstens die Renovierungskosten für die vermietete Wohnung als Anschaffungskosten* durchzusetzen (aber nicht deine eigene Arbeitsleistung, das geht nicht, also nur Handwerker, Baumarktrechnungen etc.).

Das wird dann wohl nicht mehr gehen, weil ich die Handwerker-Rechnungen schon in der letzten Steuererklärung unter den haushaltsnahen Dienstleistungen geltend gemacht hab, wurde auch akzeptiert. Damals war die Wohnung ja noch nicht vermietet.

Vielen vielen Dank für die weiteren Anmerkungen!!

[Kloebi]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Dei frage "wann" blieb noch offen. Wenn das Haus noch nicht abgeschrieben ist (hängt vom Baujahr ab, 40 o. 50 Jahre), kannst Du die Restafa der Oma ggf. noch weiterführen.

O. k. oben stand Bj. 1963. Dann bleibt nur noch 2012 und die 50 Jahre sind rum.

[reckoner]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Hallo,

>>>Das wird dann wohl nicht mehr gehen, weil ich die Handwerker-Rechnungen schon in der letzten Steuererklärung unter den haushaltsnahen Dienstleistungen geltend gemacht hab, wurde auch akzeptiert.

Ja, doppelt geht natürlich nicht (bzw. es wäre hier sogar widersprüchlich, denn es kann ja selten gleichzeitig der EIGENE Haushalt und die vermietete Wohung gewesen sein).


>>>O. k. oben stand Bj. 1963. Dann bleibt nur noch 2012 und die 50 Jahre sind rum.

Sehe ich auch so. Und ob sich da der Aufwand einer genauen Ermittlung der AfA lohnt, möchte ich doch bezweifeln.
Ich würde daher einfach 2/3* des potentiellen Kaufpreises nehmen (Quelle: Kleinanzeigen, Immobilienportale), und davon dann 2%. Wenn man das dann noch derart begründet, dass die AfA sowieso nur noch einmal absetzbar ist und man deshalb nur grob geschätzt hat, dann könnte man bei vielen Sachbearbeitern damit durchkommen; im schlimmsten Fall wird es halt gestrichen.

*1/3 ist das Grundstück wert

Stefan

[Mika*]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Super, das werde ich einfach mal versuchen.

Vielen dank für die hilfreichen Antworten!!

[Elster-Tester]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Das wird so absolut nicht funktionieren, da der heutige potentielle Kaufpreis völlig irrelevant ist und unter Umständen um einiges höher sein könnte als die maßgeblichen damaligen Herstellungskosten.

[reckoner]

AW: zum 1. Mal Miete versteuern - Hilfe!

Hallo,

>>>Das wird so absolut nicht funktionieren, da der heutige potentielle Kaufpreis völlig irrelevant ist und unter Umständen um einiges höher sein könnte als die maßgeblichen damaligen Herstellungskosten.

Danke für den Einwand, ist natürlich korrekt (und ich hatte mal wieder zu einfach gedacht, sorry).

Es müssen also entweder die originalen Baukosten ermittelt werden (vielleicht gibt es ja im Nachlass auch noch Unterlagen dazu, sowas hebt man ja manchmal für immer auf), oder aber nach damaligen Preisen geschätzt werden.

Stefan