Anlage V: Angabe der Umlagen

[nowo_nowo]

Hallo zusammen,

ich bin seit kurzem Vermieter und benötige Unterstützung beim Ausfüllen der Anlage V (Einnahmen aus Vermietung) bzgl. der Umlagen:

Ich habe im Jahr 2020 Mieteinnahmen (kalt) erhalten, sowie Betriebskosten-Vorauszahlungen

Die Verrechnung der Betriebskosten-Vorauszahlungen erfolgt im Jahr 2021 (die Abrechnung der Hausverwaltung ist jedoch noch nicht final gültig), deshalb in der Steuererklärung für 2021 angeben???

Wie ist nun die Zeile 13 zu verstehen?
-> entfallende Umlagen, verrechnet mit Erstattungen (zum Beispiel Wassergeld, Flur- und Kellerbeleuchtung, Müllabfuhr, Zentralheizung und so weiter)

da es noch keine Erstattungen gab (Nebenkostenabrechnung konnte ja noch keine erstellt werden): müsste ich dann 0 eintragen (bzw. nur die Grundsteuer)
oder soll ich mal so tun, als ob die Umlagen entstanden wären (die Höhe der Umlagen ist bereits bekannt)?

Vielen Dank für die Unterstützung

[Charlie24]

Die Verrechnung der Betriebskosten-Vorauszahlungen erfolgt im Jahr 2021 (die Abrechnung der Hausverwaltung ist jedoch noch nicht final gültig), deshalb in der Steuererklärung für 2021 angeben???

Richtig, es gilt das Zu- und Abflussprinzip nach § 11 EStG.

Wie ist nun die Zeile 13 zu verstehen?
-> entfallende Umlagen, verrechnet mit Erstattungen (zum Beispiel Wassergeld, Flur- und Kellerbeleuchtung, Müllabfuhr, Zentralheizung und so weiter)

Hier gibst du die Betriebskosten-Vorauszahlungen an, die du 2020 erhalten hast. Das sind ja deine Einnahmen.

Deine Ausgaben 2020 für Grundsteuer und Nebenkosten sind auf der Seite 14 der Anlage V einzeln zu erfassen. Auch hier gilt das Abflussprinzip.

[nowo_nowo]

perfekte Antwort, vielen Dank für die sehr schnelle Beantwortung

[HaraldW]

Hallo, der Beitrag ist zwar schon ein paar Tage älter, aber ich habe trotzdem noch eine Verständnisfrage. Zeile 9/Mieteinnahmen, ist das die Netto-Kaltmiete oder der Betrag, den der Mieter zahlt, also incl. der Nebenkosten (hier: Umlagen)? Und in Zeile 13 kommen nur diese Nebenkosten/Umlagen, die der Mieter gezahlt hat, bereinigt um die Abrechnung, die im Jahr (jetzt aktuelle Steuererklärung 2022) 2022 gemacht wurde, also für das Jahr 2021? Ich hoffe, ich konnte verständlich formulieren?

[Charlie24]

In Zeile 9 trägst du die Kaltmiete ein, das ist korrekt, die Umlagen werden gesondert erfasst, das steht doch auch in der Hilfe zur Zeile 13

Tragen Sie hier bitte die vereinnahmten Umlagen (einschließlich Nachzahlungen) immer in voller Höhe ein. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter die von
Ihnen geschuldete Zahlung bestimmter Nebenkosten übernehmen. Haben Sie im Jahr 2022 Umlagen an die Mieter zurückgezahlt, so kürzen Sie den
einzutragenden Betrag um diese Rückzahlung.

sowie in der Zeilenerläuterung:

auf die Zeilen 9 und 11 entfallende Umlagen, verrechnet mit Erstattungen (zum Beispiel Wassergeld, Flur- und Kellerbeleuchtung, Müllabfuhr,
Zentralheizung und so weiter)

Das entspricht dem Zu- und Abflussprinzip von § 11 EStG.

[Uwe64]

An alle:

Es gibt eine Vereinfachungsregelung, die die Finanzverwaltung zumindest in Baden-Württemberg akzeptiert:

Da sich auf zwei Kalenderjahre betrachtet die Nebenkosten-Zahlungen des Mieters, die Ausgaben des Eigentümers, die Zahlung oder Erstattung aus der Endabrechnung, auf 0,00€ ausgleichen, kann man auf die Angabe der "Umlagen" auf der Seite 1 verzichten, darf dann natürlich auf der Seite 2 die "umgelegten" Kosten nicht eintragen.

Wenn es denn mal zu Problemen mit den Nebenkostenzahlungen durch den Mieter kommt, dann kann man einfach die vom Mieter nicht bezahlte Differenz bei den Werbungskosten auf Seite 2 eintragen.

Man spart sich damit etwas Arbeit - und verliert steuerlich nichts, wenn denn die Nebenkostenabrechnung i.O. ist und alle Zahlungen wie geplant laufen!

[Charlie24]

Es gibt eine Vereinfachungsregelung, die die Finanzverwaltung zumindest in Baden-Württemberg akzeptiert:

Ich persönlich halte nichts von solchen Vereinfachungsregelungen. Es ist doch überhaupt kein Problem, den Jahressaldo aus Vorauszahlungen,

Nachzahlungen und Gutschriften zu ermitteln. Bei uns liefert unser Bankingprogramm diesen Wert auf Knopfdruck, ebenso viele Werbungskosten

für die Zeile 47 der Anlage V, nur die Heizkostenabrechnung muss ich selbst erstellen, weil kein externer Dienstleister beauftragt ist.

[Picard777]

Mich würde es sehr wundern, wenn es in irgendeinem Bundesland eine derartige "Vereinfachungsregelung" gäbe. Bisher ist das Deine Behauptung, ich behaupt daher das Gegenteil. Oder hast Du eine Fundstelle ?

[Telepeter]

In Hessen ist mir nichts von einer solchen offiziellen Vereinfachungsregelung bekannt - ich weiß aber auch, dass es von den Finanzämtern in vielen Fällen geduldet wird, wenn die Nebenkosten bei Einnahmen und Ausgaben als "durchlaufende Posten" behandelt und nicht erklärt werden.

[Uwe64]

An alle!

*****
Bei uns greift halt die "badisch-schwäbische Vernunft" : Kein Finanzbeamter hier besteht in der Anlage V auf Eintragung von Zahlen, die per zwei-Jahres-Betrachtung zu einem Null-Ergebnis führen!

Charlie24: Jedem wie es beliebt!

Picard777: Bei Interesse einfach mal den eigenen Sachbearbeiter anrufen - und nein, ich habe keine Fundstelle gefunden, ich glaube auch nicht, dass man auf diese Vereinfachungsregel einen Anspruch hat ...

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Mache ich übrigens seit 1993 so, da waren schon viele verschiedene Sachbearbeiter am Abarbeiten, und alle haben durchgewunken!

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Noch ein Unterschied vom "Ländle" zu "den anderen drumherum hier in Deutschland": Wir hier dürfen bei einer 5-Tage-Arbeitswoche bei der Entfernungspauschale 230 Arbeitstage mit Fahrt zur ersten Tätigkeitsstätte geltend machen, wenn wir nicht gerade krank sind oder aus sonstigen Gründen nicht arbeiten - in der Pfalz werden nur 220 Arbeitstage anerkannt, da beiß ich mir die Zähne aus, da geht kein Pfälzer Finanzbeamter mit ...

zumindest war das vor 15 Jahren mal so, als ich dort mal eine abgegeben habe

[Charlie24]

Kein Finanzbeamter hier besteht in der Anlage V auf Eintragung von Zahlen, die per zwei-Jahres-Betrachtung zu einem Null-Ergebnis führen!

Es reicht doch ein gelegentlicher Leerstand von nur 1 oder 2 Monaten nach einem Mieterwechsel, damit das mit dem Null-Ergebnis nicht mehr stimmt.

Das macht dann in solchen Jahren nur Zusatzaufwand. Ich kann nur davon abraten, wobei ich sowieso nicht glaube, dass unser Finanzamt da mitmachen

würde.

[Uwe64]

Charlie24:

Leerstandszeiten erfordern "eigentlich", wenn man es zivilrechtlich richtig machen will, eine "Leerstands-Abrechnung" - viele Vermieter haben dafür professionelle Abrechner, die machen das auch immer, und auch wenn man selbst abrechnet, muss man das ja machen, sonst "stimmts" ja nicht - und ganz easy: Ich trage die eine einzige Zahl des "Leerstands-Monats" in die Anlage V mit entsprechendem Vorlauftext "Umlagen während Leerstand lt. Nebenkostenabrechner", und gut ist - Null Zeitaufwand!

Wenn die Nebenkostenabrechnung vom Mieter nicht anerkannt wird und der nur einen Teil bezahlt - auch dann lassen die badischen Finanzbeamten "die Kirch im Dorf" und begnügen sich mit folgendem Werbungskosten-Eintrag: "nicht bezahlte Nebenkosten der Endabrechnung lt. Endabrechnung: 300€, vom Vermieter aktzeptiert" - und gut ist - Null Zeitauwand!

[Charlie24]

... viele Vermieter haben dafür professionelle Abrechner,

Wir nicht, ich kann so etwas nämlich selbst. Das kostet dann auch nichts. Und was die badischen Finanzbeamten machen oder durchgehen lassen,

hilft mir ohnehin nichts. Außerdem halte ich mich bei Antworten in der Regel an die amtlichen Anleitungen, das Forum hier wird bekanntlich von

der Steuerverwaltung zur Verfügung gestellt.

[Uwe64]

Charlie24

Absolut zu 100,00% korrekt, wie Sie sich hier äußern und an was Sie sich dabei halten - dafür sind wir Deutschen ja weltberühmt: Da steht auf einem Stück Papier, was wie zu machen ist, und auch wenn per Saldo auf zwei Jahre betrachtet 0,00€ steuerliches Ergebnis bei rauskommt - wir machen das, wir schaffen das!

Jedem wie es beliebt!

Und ja, ich bin heilfroh, hier im Badischen zuhause zu sein und zu arbeiten, mit der typisch badischen Mentalität, die das Arbeiten machmal schon ein wenig einfacher macht ...

nehmen Sie das bitte mit Humor!

[Hilfsprofi]

Mögen die Badenser bis ans Lebensende glücklich sein.