Ist-Versteuerung bei Anlage V Vermietung Einheit in WEG

[forster]

Guten Tag,

ich vermiete eine Einheit in einer WEG und bekomme erst ende Juli die reale Hausgeldabrechung. Mir wurde dazu geraten eine Ist-Versteuerung zu machen, ich habe es so verstanden das ich meine Einahmen durch die Miete eintrage und die geleisteten Nebenkosten als Werbungskosten abrechne.
Das wird aber nicht der tatsächlichen Hausgeldabrechnung entsprechen. Ist das dem FA egal? Wie geht ihr damit um?

Vielen Dank und LG
Forster

[Charlie24]

Der Begriff Ist-Versteuerung stammt aus dem Umsatzsteuerrecht, das wirst du ja nicht meinen. Bei Vermietung gilt grundsätzlich

das Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Maßgeblich für 2021 sind deshalb die 2021 vereinnahmten Umlagen und die 2021 tatsächlich

geleisteten Ausgaben (ohne darin enthaltene Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage) Was dann Mitte 2022 für 2021 abgerechnet wird,

gehört zum Jahr 2022, die Abrechnung für 2020 hingegen zu 2021. Wenn du das bisher anders, also falsch gemacht hast, musst du

das bei der Umstellung auf Zu- und Abfluss natürlich berücksichtigen. Wenn man es so macht, wie hier beschrieben, kann man die

Einkünfte aus VV bereits im Januar ermitteln.

[forster]

Danke für Deine Antwort. Das ist meine allererste Abrechnung durch Mieteinahmen und die Einheit ist erst seit Juni 2021 vermietet.
Wenn ich dich richtig verstehe, dann trage ich die Mieteinahmen Juni 2021 - Ende 2021 ein und dann die Hausgeldabrechnung von Juni 2020 - Ende 2020?
Und führe das dann so weiter - Mieteinahmen aus dem Vorjahr mit den Hausgeldabrechnungen aus dem Vorvor-Jahr?

LG
Forster

[Beamtenschweiß]

Aus der Hausgeldabrechnung welche in 2021 für Vorjahre erfolgte übernimmst du nur den Nachzahlungsbetrag oder die Erstattung.
Die jeweils geleisteten Hausgeldzahlungen und die Mieteinnahmen entsprechend deiner Kontoauszüge.

[forster]

Oh vielen Dank, jetzt hat es Klick gemacht!! Durch den Betrag gleicht sich das dann jährlich an, das macht Sinn.

LG
Forster

[mhanft]

Maßgeblich für 2021 sind deshalb die 2021 vereinnahmten Umlagen und die 2021 tatsächlich geleisteten Ausgaben (ohne darin enthaltene Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage) Was dann Mitte 2022 für 2021 abgerechnet wird, gehört zum Jahr 2022,

Das ist richtig - Problem dabei ist nur, dass man erst in der Abrechnung für 2021, die man Mitte 2022 erhält, erfährt, wie hoch die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage 2021 war (und: ob aus der Instandhaltungsrücklage in 2021 etwas für Instandhaltung entnommen wurde, das man ja als Werbungskosten ansetzen kann). Bevor man also Mitte 2022 die Abrechnung für 2021 kriegt, kann man eigentlich keine Steuererklärung für 2021 machen...?! (Und leider sind manche Hausverwaltungen und/oder Buchprüfungsverwaltungsbeiräte so lahm, dass die Abrechnung fürs Vorjahr erst im November oder so kommt...)

[Charlie24]

... dass man erst in der Abrechnung für 2021, die man Mitte 2022 erhält, erfährt, wie hoch die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage 2021 war

Die Zuführung sollte im Wirtschaftsplan stehen, dafür gibt es ihn ja. Bei einer Entnahme kann man den Standpunkt vertreten, dass sie sowieso erst mit

der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung wirksam wird.

[mhanft]

Die Zuführung sollte im Wirtschaftsplan stehen, dafür gibt es ihn ja. Bei einer Entnahme kann man den Standpunkt vertreten, dass sie sowieso erst mit der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung wirksam wird.

Ja, ok, so kann man ggf. argumentieren. Bleiben allerdings noch die Zinsen auf den Rücklagenanteil für die Anlage KAP - die erfährt man ja wirklich erst bei der Abrechnung... (ok, aktuell nicht so prickelnd, 0,04 Zinsen, 0,01 KapESt, 0,00 SolZ oder so... ansonsten müsste man da halt auch sagen "gelten erst mit der Beschlussfassung der Abrechnung als zugeflossen").

[Charlie24]

Kapitalerträge bei inländischen Banken, die der Kapitalertragsteuer unterlegen haben, müssen bekanntlich nicht erklärt werden.

[mhanft]

Müssen nicht, aber wenn ich KapESt/SolZ angerechnet haben will, schon. Warum soll ich die herschenken...

[Charlie24]

Müssen nicht, aber wenn ich KapESt/SolZ angerechnet haben will, schon.

Das habe ich jetzt nicht auf Anhieb verstanden. Auf was angerechnet ?

[mhanft]

Naja, bei der aktuellen Zinslage haben wir (verheiratet) insgesamt natürlich weit weniger als 1.602 Euro Zinsen pro Jahr. Für eine WEG-Rücklage kann man aber keinen Freistellungsauftrag erteilen. Also geb' ich diese Zinsen in der Anlage KAP an und kriege KapESt/SolZ zurück.

[Charlie24]

Naja, bei der aktuellen Zinslage haben wir (verheiratet) insgesamt natürlich weit weniger als 1.602 Euro Zinsen pro Jahr.

Das soll es geben. Da wir aber unseren Sparer-Pauschbetrag von ebenfalls 1.602,00 € in der Regel spätestens Mitte Mai ausgeschöpft haben, hatte ich das

nicht auf dem Schirm.