Wohnfläche für Grundsteuerreform ermitteln

[Arnostone]

Hallo,

letzte Rettung Forum. Seit fast einer Woche versuche ich die Grundsteuer-Hotline erfolglos zu erreichen, aber das nur am Rande.

Folgende Frage: In Anlage GW 2 (Brandenburg) ist für eine Eigentumswohnung (vermietet) die Gesamtwohnfläche anzugeben. Die Wohnung hat eine rießige Terrasse (20 qm). Im Grundriss und im Mietvertrag hat der Vorbesitzer der Wohnung (vermutlich nicht uneigennützig) die Terrasse mit 50% zur Wohnfläche angerechnet. In Elster für die Grundsteuer jedoch scheint man die Wahl zu haben, ob man diese mit 50% oder 25% angibt.

In der Elster-Erklärung steht im Hilfetext
"Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören, in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte."


Habe ich jetzt die Wahl, die Wohnfläche nach unten "zu korrigieren", oder gibt es dazu Vorschriften? Insbesondere auch deswegen, weil die Wohnung an eine Renternin mit Grundsicherung (Amt) vermietet wurde und im Mietvertrag die Wohnfläche nach der 50%-Terrassen-Regelung berechnet wurde. Auf der anderen Seite möchte man auch nicht unnötig viel Grundsteuer zaheln...

Viele Grüße

[Kloebi]

Für ältere Wohnungen gelten wohl 50 %, für neuere 25 %. Es empfiehlt sich aber, einheitliche Angaben bei Ämtern zu machen...

[istSOD]

Wenn du die Terrasse zu 25% angibst, hast du nichts falsch gemacht und die Grundsteuer wird etwas geringer ausfallen, was auch deinen Mieter freut.

[Arnostone]

Wenn du die Terrasse zu 25% angibst, hast du nichts falsch gemacht und die Grundsteuer wird etwas geringer ausfallen, was auch deinen Mieter freut.

Muss man dann den Mietvertrag anpassen oder dem Grundsicherungsamt das mitteilen (wegen "Angemessenheit" der Miete - kleinere Wohnfläche = höhere qm-Preis)?
Oder anders gefragt: Ist es ein Problem, wenn für die Grundsteuer eine andere qm-Angabe vorliegt als im Mietvertrag und entsprechend diversen anderen Behörden?

[Charlie24]

Eigentlich ist klar geregelt, wie Terrassen zu behandeln sind. Bis Ende 2003 wurde die Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung -II. BV-

ermittelt. Danach konnte man überdeckte Freisitze bis zur Hälfte anrechnen, musste das aber nicht. Die Berechnungen nach der II BV gelten

gemäß § 5 der Wohnflächenverordnung weiter: https://www.gesetze-im-internet.de/w...234610003.html

[Arnostone]

Eigentlich ist klar geregelt, wie Terrassen zu behandeln sind. Bis Ende 2003 wurde die Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung -II. BV-

ermittelt. Danach konnte man überdeckte Freisitze bis zur Hälfte anrechnen, musste das aber nicht. Die Berechnungen nach der II BV gelten

gemäß § 5 der Wohnflächenverordnung weiter: https://www.gesetze-im-internet.de/w...234610003.html

Mag sein, aber Elster stellt es einen hier scheinbar frei, Terrassen mit 25% oder 50% anzugeben. Und ich frage mich nun, was anzugeben ist (siehe oben). 50%, weil es der Vorbesitzer so machte, oder 25%, weil ich so Grundsteuer spare - damit aber (vielleicht?!) Probleme mit Behörden bekomme? Gleicht das jemand ab, gibt es eine definitive Regelung? In meinem Fall ist es eine Terrasse mit 20 qm ohne Dach aber mit Sonnenrollo. .. Leider ist die Hotline noch immer dauerbesetzt oder gar nicht erreichbar.

[Picard777]

Du bist kein Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Mietrecht. Daher ist meine persönliche Meinung, dass Du bei einer Terasse mit der Marke "stinknormal" oder höchstens knapp besser mit 25 % nichts vorwerfbar falsch machen kannst.

[EigGemChwali3]

Hallo,
ich verzweifle am Vordruck für die Grundsteuererklärung.

Ich konnte zwischenzeitlich die Fehler von 3 auf 1 reduzieren.

Er zeigt mir nun folgendes an: "Die Summe der im Hauptvordruck angegebenen, zur wirtschaftlichen Einheit gehörenden Flächen (Fläche des Grundstücks in m² multipliziert mit dem Anteil) entspricht nicht der Summe der in der Anlage Grundstück angegebenen Flächen des Grund und Bodens."

Wir sind eine Eigentümergemeinschaft bestehend aus 3 Geschwistern. Die Besitzanteile bestehen in gleicher Höhe, also 33,333 %. Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut und ist 1089 m2 groß.

All diese Angaben habe ich auch im Vordruck eingetragen. Dennoch zeigt er mir einen Fehler an. Ich bin vollkommen ratlos was das System von mir will...

Im Hauptvordruck sowie dort, wo der Bodenrichtwert eingetragen worden wird, habe ich die 1089 m2 angegeben und und 3 Geschwister als Eigentürmer eingetragen.

Weiß jemand Rat??

[Charlie24]

Hast du bei der Erfassung im Hauptvordruck in Zeile 11 bei Zähler und Nenner jeweils 1 eingetragen ?

Der 1/3 - Anteil ist nur in Zeile 51 anzugeben !

Der Thread hier behandelt ein völlig anderes Thema

[Arnostone]

Du bist kein Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Mietrecht. Daher ist meine persönliche Meinung, dass Du bei einer Terasse mit der Marke "stinknormal" oder höchstens knapp besser mit 25 % nichts vorwerfbar falsch machen kannst.

Es muss doch aber eine rechtssichere Regelung geben. Weder Hausverwaltung noch Finanzamt kann dazu eine Auskunft geben. Also nochmal der Fall als Beispiel:

- Eigentumswohnung gebaut 1996, nach damaliger DIN mit einer Wohnfläche von 40qm, da Terrasse zu 50% bewertet.
- Vermietet seitdem stets mit 40 qm Wohnfläche (nach Mietspiegel)
- Nach neuer WoFLV könnte ich die auf 35qm "runter" rechnen für die neue Grundsteuererklärung. ABER: Ich will die Wohnung weiter mit 40 qm vermieten, da ich diese auch als 40qm-Wohnung erworben habe und entsprechend die Kalkulation auch bei der Bank (!) läuft.

Versteht ihr das Problem? Es muss doch irgendwo festgelegt sein, nach welcher Methode für die Grundsteuer die Wohnfläche zu berechnen ist und was geschieht, wenn es Abweichungen zur Fläche im Mietvertrag gibt. Oder ist das alles egal? Kann ich mir in Deutschland nicht vorstellen...

[Charlie24]

Es muss doch irgendwo festgelegt sein, nach welcher Methode für die Grundsteuer die Wohnfläche zu berechnen ist und was geschieht, wenn es Abweichungen zur Fläche im Mietvertrag gibt

Für die Grundsteuer selbst ist es ja festgelegt. Da ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, deren § 5 ausdrücklich regelt,

dass bis Ende 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung -II. BO- erstellte Wohnflächenberechnungen weiter gültig sind, wenn es danach keine

baulichen Veränderungen gegeben hat, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen. Da die II. BO nur für den geförderten Wohnungsbau

rechtsverbindlich war, waren und sind Wohn- und Nutzflächenberechnungen nach einer DIN-Norm im freifinanzierten Wohnungsbau nicht verboten.

Da mag es aus deiner Sicht eine Regelungslücke geben, aber das ist eben so. Auch die Wohnflächenverordnung verweist auf das Wohnraumförderungsgesetz.

[Arnostone]

Für die Grundsteuer selbst ist es ja festgelegt. Da ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, deren § 5 ausdrücklich regelt,

dass bis Ende 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung -II. BO- erstellte Wohnflächenberechnungen weiter gültig sind, wenn es danach keine

baulichen Veränderungen gegeben hat, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen.

OK Danke für die Erklärung. Da es sich um einen frei finanzierten Wohungsbau handelt, kann ich für die Grundsteuer also die alte oder die neue Berechnungsmethode anwenden.

Aber: Kann so etwas zu Problemen führen, wenn das FInanzamt also künftig von 35qm ausgeht, die Wohnung im Mietvertrag, bei der Bank oder dem Grundsicherungsamt eines Mieters aber nach alter Berechnung mit 40qm geführt wird? Mal abgesehen davon, dass ja auch für die alte (!) Grundsteuer die gleiche Wohnung noch mit 40qm angegeben ist?

[Charlie24]

Bei Errichtung 1996 dürfte die Wohnfläche für die Grundsteuer nach der II.BO berechnet werden, da durfte man überdeckte Freisitze bis zur Hälfte anrechnen.

Was die letzte Frage angeht: Das wissen wir nicht.

[Kloebi]

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