Grundsteuer Berlin - Tiefgaragenstellplatz in Wohngebäude gehört zu keiner Wohnung

[Phreely]

Hallo,
ich habe einen Tiefgaragenstellplatz in einem Mehrfamilienhaus (Wohnungseigentum). Mir gehört aber nur der Stellplatz und keine zugehörige Wohnung. Elster akzeptiert das aber nicht, weil ich keine Wohnungen/Wohnräume und keine Wohnflächen erklärt habe. Offensichtlich ist dieser Fall nicht vorgesehen und ich kann das Formular deshalb nicht abschicken. Weiß jemand, was zu tun ist?
Viele Grüße
Phreely

[Charlie24]

Das Teileigentum muss zum Sachwert erklärt werden.

[Phreely]

Vielen Dank für die schnelle Antwort!
Nur leider verstehe ich nicht so ganz, was Du meinst.
Ich weiß einfach nicht, an welcher Stelle ich das machen sollte. Der Tiefgaragenstellplatz führt dazu, dass ich 32/10000 Anteile des Grundstücks besitze. Insofern muss ich ja auf jeden Fall eine Grundsteuererklärung machen. Ich könnte jetzt in GW1 - 6 ergänzende Angaben machen, und den Sachverhalt schildern, aber füht das dazu, dass ich hinten die Werte zu der nicht vorhandenen Wohnung nicht angeben muss?
Oder meinst Du GW2 - 6 Angaben bei Nichtwohngrundstücken zum Sachwert? Denn Laut Definition von Elster handelt es sich bei dem Grundstück um ein Wohngrundstück.
Viele Grüße

Phreely

[Charlie24]

Oder meinst Du GW2 - 6 Angaben bei Nichtwohngrundstücken zum Sachwert?

Genau das meine ich. In einer Tiefgarage wohnt man nicht. Und wenn der Stellplatz keiner Wohnnutzung zugeordnet ist,

dann ist er als Teileigentum der Gebäudeart Hochgaragen, Tiefgaragen und Nutzfahrzeuggaragen zuzuordnen.

[Orka]

Trifft die Antwort auch für Sachsen zu? Die Antwort für Berlin klingt sehr logisch.

[Charlie24]

Trifft die Antwort auch für Sachsen zu? Die Antwort für Berlin klingt sehr logisch.

Ja, auch in Sachsen gilt Bundesrecht.

[Orka]

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

[Emma Frei]

Hallo Charlie24,
ich habe einen Tiefgaragenstellplatz in Leipzig auf einem anderen Grundstück als die Wohnung (eigenes Grundbuchblatt, eigenes Aktenzeichen für Grundsteuererklärung). Wie oben beschrieben habe ich diesen als als Teileigentum der Gebäudeart Hochgaragen, Tiefgaragen und Nutzfahrzeuggaragen mit dem Baujahr erfasst. Welche BGF soll ich für den TG-Stellplatz erfassen? Ist die Nutzfläche in diesem Fall die BGF?
Viele Grüße
E.F.

[Charlie24]

Ist die Nutzfläche in diesem Fall die BGF?

Das kann eigentlich nicht sein, die BGF muss größer sein, da bei der BGF Außenwände, Stützpfeiler usw. ja mitgerechnet werden

[Emma Frei]

Hallo Charlie,
es handelt sich um einen einzelnen TG-Stellplatz in einer großen Tiefgarage. Ich gehe davon aus, dass ich nur den einen TG-Stellplatz erfassen muss. M.E. ist es falsch diesem einen Stellplatz die Außenwände rundherum zuzuschlagen. Gibt es eine Anleitung dazu, da ich es richtig machen möchte?
Viele Grüße
E.F.

[Charlie24]

Wie viele Tiefgaragenstellplätze hat denn diese Tiefgarage insgesamt ? Wenn man die Bruttogrundfläche der gesamten Tiefgarage durch die

Anzahl der Stellplätze dividiert, kennt man die BGF des einzelnen Stellplatzes. Du kannst ja mal die Grundsteuerhotline anrufen. Hier hat

schon mal jemand berichtet, dass ihm ein Pauschalwert genannt wurde, der aus meiner Sicht sehr günstig war.

[Emma Frei]

Hallo Charlie,
vielen Dank für deine Antwort. Die Tiefgarage ist sehr groß und ich habe nur Ausschnitte vom Aufteilungsplan, d.h. die BGF der ganzen Garage kann ich nicht berechnen. Ich habe gerade unter www.grundsteuer.de nachgelesen, dass es sich hierbei um einen Ausnahmefall handelt. Ich werde bei der Grundsteuerhotline anfragen und die Antwort ins Forum schicken.
Viele Grüße
E.F.

[M. Jekel]

Hallo Charlie,
wie ist die Bruttogrundfläche bei einer Tiefgarage mit vielen Plätzen definiert? Es sind hier 17 Parkplätze mit der vorgelagerten Fläche. Im Wohngebäude selbst sind einige Wohnungen mit Kellern, die aber jeweils den Eigentümern gehören. Daher gehe ich davon aus, dass man bei der BGF nur die Flächen der Plätze mit der Fläche der Zufahrt nimmt. Ist das richtig? Wie wirkt sich die BGF denn auf die neue Grundsteuer aus?
Bester Gruß

Martin J.

[pw1957]

Vielen Dank für die Aufnahme. Irgendwie ist das Ganze Prozedere bei Teileigentum/Stellplätze für mich undurchsichtig. Hier habe ich bei ELSTER etwas gefunden, was genau den Sachverhalt TG-Stellplätze beschreibt: https://www.berlin.de/grundsteuer/be...?ts=1680513410

Allerdings bleiben Fragen offen. Geklärt ist jedenfalls, für die Brutto-Grundfläche ist das 1,55 fache der reinen Stellfläche einzugeben und nicht die BGF des Gebäudes.

Jetzt geht es aber weiter. Wenn sich der Stellplatz unter einem Gebäude "Wohnhaus mit Mischnutzung" befindet, gibt man dann trotzdem bei Gebäudeart "Hochgarage, Tiefgaragen und Nutzfahrzeuggaragen" ein? Dies ist entscheidend für die Grundsteuer, denn für diese Gebäudeart gilt nicht nur ein geringerer Wert/qm (nämlich 623€/qm statt 695€/qm bei Wohnhaus mit Mischnutzung) sondern auch nur 40 Jahre Nutzungsdauer (statt 80 Jahre).

Bei einem Alter des Geböudes von z.B. 30 Jahren wäre nur noch 10/40 für den Wert anzusetzen (bzw. 12/40, da mindestens 30% Restnutzungsdauer gelten muss). Das wäre dann sehr günstig.
Alternativ könnte man aber auch unter Gebäudeart "Einzelgaragen/Mehrfachgaragen" auswählen, mit 500€/qm, aber mit 60 Jahre Nutzung, bei einem 30 Jahre alten Gebäude also etwa 50% Restnutzungsdauer bzw. halber Neuwert.

Irgendwie nicht vorhersehbar, was da rauskommt. In meiner Modellrechnung beläuft sich der Messbetrag für den Stellplatz (bei 460€/qm Bodenwert, 1,5Promille Eigentumsanteil), wenn man ihn der Wohnung zuschlägt auf 2,85 €, nimmt man Gebäudeart "TG Stellplätze" wäre es ein Messbetrag von 2,24, bei Gebäudeart "Einzelgaragen/Mehrfachgaragen" beträgt der Messbetrag 2,86 und bei Gebäudeart "Wohnhaus mit Mischnutzung" wären es 4,62 €.

Der Messbetrag dann noch mit dem Hebesatz zu multiplizieren, ergibt z.B. für Mülheim Grundsteuer-Werte von 19,97€ bis 41,15€. Also Verdoppelung je nach Annahme!

Soviel zum Problem und der Auslegung der Kategorisierung. Mir ist eigentlich klar, dass die Annahme "Hochgarage, Tiefgaragen und Nutzfahrzeuggaragen", die auch in meinem Beispiellink (Folie 20) gewählt wurde, richtig sein kann. Allerdings erscheint der Wert Nutzungsdauer 40 Jahre eher auf eine Art Leichtbauweise bei dieser Gebäudeart hinzudeuten.

Physikalisch handelt es sich bei mir um ein "Wohnhaus mit Mischnutzung", das 2 Kellergeschosse als TG aufweist. Hier müsste man bei Teileigentum "Wohnhaus mit Mischnutzung", dann aber die Stellplatzfläche zur Gesamt-Brutto-Geschossfläche" des gesamten Gebäudes in Relation setzen....... Das geben aber die Beispiele auf ELSTER nicht her.

Fragen über Fragen - wer kann helfen?

[Charlie24]

Allerdings bleiben Fragen offen

Das kann ich jetzt nicht erkennen. Der Musterfall erklärt doch alles, auch die Gebäudeart ist eindeutig, nämlich Hochgaragen, Tiefgaragen und Nutzfahrzeuggaragen.

https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_42.html