Gemischt genutztes Grundstück NRW

[Acacias37]

Hallo zusammen,
ich besitze ein Wohn- und Geschäftshaus (2 Wohnungen, 1 Friseursalon). Wenn ich alles als Mitewohngrundstück angebe, gibt es keine Probleme. Wenn ich aber "gemsicht genutztes Grundstück" anklicke, "mutiert das ganze zu "Nichtwohngrundstücke und das Programm meckert, weil ich Angaben sowohl zum Sach- als auch zum Ertragswert mache. Ich weiß nicht, wie ich das lösen soll und bin für eure Hilfe schon vorab sehr dankbar.

[Charlie24]

Wie wäre es mit Zweifamilienhaus ? Oder ist der Salon zu groß dafür ?

§ 249 BewG: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__249.html

Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Zweifamilienhaus,
wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht
wesentlich beeinträchtigt wird.

[Andreas Giebel]

Charlie24

Wie wird eigentlich "und dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird." definiert? Ich meine, kann ein Wohnhaus mit einem Friseuersalon noch als Zweifamilienhaus durchgehen. Dies wäre insbesondere von Bedeutung, wenn sich bei der Bewertung im Ertragswertverfahren ein höhrer Grundsteuerwert ergibt, als bei der Bewertung im Sachwertverfahren. Ist dies der Fall, wäre Ihr Tipp schon sehr fiskalische gedacht.

[Charlie24]

Ich meine, kann ein Wohnhaus mit einem Friseuersalon noch als Zweifamilienhaus durchgehen.

So sieht es das Gesetz nun mal vor. Wenn der Salon weniger als 50% der gesamten Wohn- und Nutzflächen ausmacht, bleibt es beim Zweifamilienhaus.

Was die Eigenart eines Zweifamilienhauses wesentlich beeinträchtigen würde, weiß ich - ehrlich gesagt - auch nicht auf Anhieb.

[Andreas Giebel]

Das Gesetzt sagt aber auch ziemlich genau "Ein Grundstück gilt auch dann als Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird." Das "und" vor dem zweiten Halbsatz bedeutet, das beide Vorausetzungen erfüllt sein müssen. Von daher ist eine Zuordnung zum Zweifamlienhaus nicht automatisch gegeben, wenn mehr als 50 % der Fläche zu Wohnzwecken genutzt wird. Richtig blöd wäre eine solche Zuordnung sogar, wenn die Bewertung im Erstragswertverfahren zu einem höhren Grundsteuerwert führt. Mag sein das dies aus Sicht des Fiskus die bessere Lösung ist, da sie mehr Einnahmen verspricht, aber ob es auch die richtige Lösung ist, daran lässt sich zweifeln.

[Charlie24]

Mir ist die Recherche zu dem Thema keine 5,00 € wert, außerdem machen wir hier keine Steuerberatung.

https://datenbank.nwb.de/Dokument/100772/

[Andreas Giebel]

Ich würde die 5 EUR zahlen, wenn ich dafür Jahrzehnte zu hohe Grundsteuer sparen würde

[Charlie24]

Ich würde die 5 EUR zahlen, wenn ich dafür Jahrzehnte zu hohe Grundsteuer sparen würde

Wenn es im Leitsatz heißt;

Weist das äußere Erscheinungsbild eines Grundstücks Merkmale auf, die die gewerbliche Mitbenutzung deutlich in den Vordergrund rücken und
damit dem Grundstück das Gepräge geben ...

dann ist das ja ein objektiver Maßstab, also kann man sich die Grundstücksart nicht selbst aussuchen.

[Acacias37]

Vielen lieben Dank für die kluge Idee. Die beiden Wohnungen haben zusammen 135 qm Wohnfläche, der Salon hat 111 qm Nutzfläche, liegt also unter den 50%. Dann werde ich es auf dem Weg versuchen. Aber dann fällt die Gewerbefläche doch komplett raus, oder? Das Programm fragt doch nur nach Wohnungen unter 60qm, 60 bis 100qm und über 100qm. Soll ich dann den Salon als Wohnung mit über 100qm angeben? Dann hätte ich 3 Wohnungen und somit kein Zweifamilienhaus mehr.

Nachtrag:ich habe die 111 qm Friseursalon als "weitere Wohnfläche, die nicht in den Zeilen XX bis xx enthalten ist", angegeben. Passt das wohl?

[Charlie24]

Soll ich dann den Salon als Wohnung mit über 100qm angeben? Dann hätte ich 3 Wohnungen und somit kein Zweifamilienhaus mehr.

Auf Seite 3 oben von GW2 heißt es: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Wohnungseigentum: Tragen Sie die Wohn- und Nutzfläche insgesamt ein.

Nach dem Hilfetext zu Zeile 14 von GW2 sollte der Eintrag dort schon richtig sein.

[Acacias37]

@Charlie24: Ja, wir meinten dasselbe. Genau so habe ich es auch eingetragen. Die 111qm vom Friseursalon in Zeile 14 als weitere Wohn- und Nutzfläche. Vielen herzlichen Dank, die Infos haben mir enorm geholfen!