Grundsteuererklärung bei Gewerbe im Mehrfamilienhaus

[ADichtl]

Liebes Forum,

ich fülle gerade über Elster die Grundsteuererklärung für andere Bundesländer (Sachsen) aus.
Ich muss für eine Gewerbeeinheit im EG in einem Mehrfamilienhaus in einer WEG mit Wohnungen und im EG teilweise Gewerbe diese Erklärung abgeben.
Im Grundbuchauszug heißt es: 22,94/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen laut Aufteilungsplan Nr. 5...
Muss ich in der Anlage Grundstück, Angaben zur Grundstücksart, Art des Grundstücks nun Wohnungseigentum oder Teileigentum ankreuzen?

Viele Grüße
Andi

[Charlie24]

Das ist offensichtlich Teileigentum, bei dem Angaben zum Sachwert zu machen sind.

[ADichtl]

Hallo Charlie24,

danke für die schnelle Antwort, dann lag ich da schon richtig, doch jetzt wird es knifflig...bei Punkt 5 Angaben bei Wohngrundstücken zum Ertragswert Teilseite 3 Angaben zu den Wohn- und Nutzflächen gebe ich keine Wohn- und Nutzfläche an, da es sich ja bei mir um Gewerbe handelt. Richtig?

Freundliche Grüße
Andi

[Charlie24]

...bei Punkt 5 Angaben bei Wohngrundstücken zum Ertragswert Teilseite 3 Angaben zu den Wohn- und Nutzflächen gebe ich keine Wohn- und Nutzfläche an

Die gesamte Seite 5 musst du überblättern, du machst erst auf Seite 6 Angaben zum Teileigentum

[ADichtl]

Gut, ich habe bei Punkt 5 nichts eingegeben, habe zu Punkt 6 überblättert, eine Lageplannummer habe ich nicht, bei Gebäudeart würde ich "Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)" ankreuzen, Baujahr habe ich, und bei Bruttogrundfläche würde ich die Fläche dieses Gewerbes im EG eingeben, oder?

[Charlie24]

eine Lageplannummer habe ich nicht, bei Gebäudeart würde ich "Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)" ankreuzen,

Man braucht keine (Lageplan)Nummer, eine laufende Nummer tut es auch. Ich glaube, deine Auswahl bei der Gebäudeart ist nicht zutreffend,

du erklärst ja nur dein Teileigentum und das ist doch 100% Gewerbe.

[ADichtl]

es ist ein Laden, also müsste ich Kauf- und Warenhäuser ankreuzen?
Was würdest du bei Bruttogrundfläche reinschreiben, Charlie24? Die Ladenfläche?

[Charlie24]

es ist ein Laden, also müsste ich Kauf- und Warenhäuser ankreuzen?

Das wird schon stimmen. Es gibt einen recht umfangreichen Hilfetext zu dieser Gebäudeauswahl.

Was würdest du bei Bruttogrundfläche reinschreiben, Charlie24? Die Ladenfläche?

Das ist sicher zu wenig. Es müssen ja die Umfassungswände mit eingerechnet werden, ebenso etwaige Lagerflächen.

Im Hilfetext heißt es:

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks und der Grundflächen der äußeren Maße der Bauteile.
Diese schließt die Bekleidung, zum Beispiel Putz und Außenschalen, ein.

[ADichtl]

oje die Bruttogrundfläche bekomme ich nicht raus...hat jemand eine Ahnung wie man das lösen kann?

[ADichtl]

so ich habe jetzt mal nachgeforscht und bei Brutto-Grundfläche - DATEV Hilfe-Center folgenden Text gefunden:

"Ermittlung der Brutto-Grundfläche in Abhängigkeit von der Grundstücksart

• Bei Eigentumswohnungen (=Wohnungseigentum) in Gebäuden, die wie Ein- oder Zweifamilienhäuser gestaltet sind, sind auch die anteiligen Gemeinschaftsflächen einzubeziehen.
• Nur für Eigentumswohnungen (=Wohnungseigentum), die sich in Mehrfamilienhäusern (also nicht in Ein- oder Zweifamilienhäusern) befinden, ist in Anlage 24 II zum BewG Gebäudeart 4.1 - 4.3) eine Berechnungsformel zur Umrechnung der Brutto-Grundfläche aus der Wohnfläche angegeben:
  
  Brutto-Grundfläche = Wohnfläche x 1,55 "

Da sich der Laden mit 80m² Wohnfläche im EG in einem Mehrfamilienhaus befindet würde ich diese Formel nehmen.

BGF = 80m² x 1,55 = 124m²

Was sagt Ihr dazu?

[Hilfsprofi]

Das kommt mir ein wenig üppig vor. Wenn keine Unterlagen zu den Flächen vorliegen, wird es schwierig. Zur Not Ortstermin.

[Charlie24]

Die OFD Rheinland hat sich mal 2010 mit Umrechnungsfaktoren unter Zugrundelegung von Hauptnutzflächen befasst. Vielleicht wirst du da fündig:

https://datenbank.nwb.de/Dokument/383088/

[ADichtl]

Vielen Dank Charlie24 unter Punkt 8 bin ich fündig geworden:

"Für die übrigen Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzten Grundstücke kann analog zum Wohnungs- und Teileigentum ein Umrechnungsfaktor von 1,55 mal der Wohn- und Nutzfläche (Wohnfläche der Wohnungen und die Nutzfläche der Gewerbeeinheiten, jedoch ohne Keller) hilfsweise zur Ermittlung der BGF herangezogen werden.

• Laut Anmerkung zur Gebäudeklasse 2 der Anlage 24 BewG kann für Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern (Mietwohngrundstücken) ein Umrechnungsfaktor von 1,55 auf die Wohnfläche (WF) zur Ermittlung der BGF verwendet werden. Aus Vereinfachungsgründen kann dieser Umrechnungsfaktor grundsätzlich insgesamt auf das Wohnungs- und Teileigentum angewandt werden. Sofern das Wohnungs- und Teileigentum baulich wie ein Ein- oder Zweifamilienhaus gestaltet ist, sind hilfsweise die Umrechnungsfaktoren der nachfolgenden Tabelle für EFH und ZFH heranzuziehen."

So wie es aussieht stimmen die 1,55 das ist wirklich üppig....

[Charlie24]

Man geht ja bei den 1,55 von den Wohnflächen aus. Da gehören ja nicht nur die Treppenhäuser nicht dazu, sondern sämtliche Funktionsräume

und auch die Räume im Keller. Wohnungen bestehen außerdem aus mehreren Zimmern mit Zwischenwänden. Da sind die 1,55 schon passend.

Für einen Laden, der nur einen großen Raum umfasst, kommt da sicher etwas weniger zusammen.

[ADichtl]

genau Charlie24 da es sich um einen Modeladen mit einem Hauptraum handelt, würde ich fast dazu tendieren nach der Tabelle unter Punkt Kaufhäuser, Warenhäuser die 1,4 anstatt 1,55 zu nehmen.