Grundsteuer: Auswahl der richtigen Grundstücksart bei gemischt genutzten Grundstücken

[SVVS]

Guten Tag,

kurze Frage, ob meine Denkweise in die richtige Richtung geht.

Im vorliegenden Fall geht es um ein Geschäftsgrundstück das zu rund 85 % zu gewerblichen Zwecken (Büro, Arzt) genutzt wird und zu 15 % wohnbaulich (4 Wohnungen). Nimmt man Bezug auf die Definitionen von ELSTER, ist ein Grundstück, welches >80% der Fläche zu gewerbl. [...] Zwecken genutzt wird, ein Geschäftsgrundstück. Aufgrund der insgesamt drei verschiedenen Nutzungen (Büro, Ärzte, Wohnungen) wollte ich das Gebäude per Bruttogrundfläche in die einzelnen Nutzungseinheiten (drei verschiedene Gebäudeteile) aufteilen. Dies wurde mir zur Vereinfachung für ein anderes Objekt vom Finanzamt so empfohlen. ABER: Dies funktioniert ja einwandfrei für die Büro- und die Arztflächen, da diese als Gebäudeart auswählbar sind
(= Nichtwohngrundstück). Die Wohnungen als extra Gebäudeteil einzupflegen geht natürlich in der Rubrik Nichtwohngrundstück nicht.

Trotz der mehr als überwiegenden gewerblichen Nutzung hätte ich jetzt einfach "Gemischt genutztes Grundstück" ausgewählt und die gesamte Bruttogrundfläche angegeben. Hierbei wird zwar nicht ersichtlich zu welchen Teilen welche Nutzung vorliegt, jedoch wäre alles abgegolten. Was meint ihr?

Vielen Dank im Voraus und mit freundlichen Grüßen SVVS.

[Charlie24]

Eine Aufteilung ist nicht erforderlich und auch nicht vorgesehen. Die Regelung in § 249 Abs. 7 BewG ist eindeutig, mit ELSTER hat das nichts zu tun.

Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen
Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

Mit der richtigen Auswahl Geschäftsgrundstück wird doch bereits erklärt, dass mehr als 80% betrieblich genutzt werden.

[SVVS]

Eine Aufteilung ist nicht erforderlich und auch nicht vorgesehen. Die Regelung in § 249 Abs. 7 BewG ist eindeutig, mit ELSTER hat das nichts zu tun.

Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen
Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

Mit der richtigen Auswahl Geschäftsgrundstück wird doch bereits erklärt, dass mehr als 80% betrieblich genutzt werden.

Und auf Nachfrage des betreffenden Finanzamtes wurde mir gesagt, dass bei verschiedenen Nutzungen eine Aufteilung als sinnvoll erachtet wird, damit dem FA ersichtlich wird, was wie genutzt wird. Zum Beispiel eben welche Flächen Büros sind und welche Lager, Arzt usw. Der rechnerische Hintergrund wurde mit dahingehend nicht erläutert.

Konkretes Beispiel war eben, dass das Grundstück 4 verschiedene Nutzungen hatte, die ich bei der Auswahl der Grundstücksart nicht über einen Kamm scheren wollte, da nun mal alle in einem Gebäude sind aber eben nicht alles NUR Lager oder NUR Büro ist.

Aber was wäre dann die richtige Auswahl? Ärztehäuser, da dies die überwiegende Nutzung ist? Eine Angabe zur Gebäudeart wäre ja sinnvoll, auch wenn man "keine Angabe" auswählen könnte.

[Charlie24]

Keine Angabe darf man sicher nicht auswählen. Das Vorgehen ist doch mehrstufig. Einmal geht es um die Grundstücksart, die ist Geschäftsgrundstück.

(Seite 1 der Anlage Grundstück). Das führt zur Bewertung nach dem Sachwert. Die vom Finanzamt gewünschte interne Aufteilung lässt sich meines Erachtens

nur so realisieren, dass man das Gebäude im Rahmen der verfügbaren Auswahlmöglichkeiten zerlegt und einzelne Gebäudeteile erklärt. Da muss man dann

die Bruttogrundflächen nach dem Verhältnis der Nettoflächen aufteilen. Da muss man eben für jeden Gebäudeteil eine der verfügbaren Auswahlmöglichkeiten

nehmen. Für den Wohnanteil geht m. E. nur Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung).

[SVVS]

Genauso habe ich das auch gemacht. Nur ergibt es meines Erachtens nicht so richtigen Sinn, für die Wohnungen "gemischt genutzes Grundstück anzugeben", weil diese Gebäudeart ja schon eine Aufteilung in Wohnungen und Gewerbe darstellt. Aber da Wohnungen allein nicht auswählbar sind, wäre dies zumindest eine Möglichkeit, die Wohnungen überhaupt als eigene Gebäudeart anzugeben.

Theoretisch könnte man wahrscheinlich auch wirklich nur "Geschäftsgrundstück" und dann "gemischt genutztes Grundstück" angeben und alles über einen Kamm scheren.

[Charlie24]

Diese vom Finanzamt gewünschte Zerlegung auf die einzelnen Nutzungen kann ja durchaus von Vorteil sein, wenn es z. B. größere Anteile Kaltlager

gibt. Man sollte sich von den Begriffen nicht verwirren lassen. Dass es auch bei der Grundstücksart die Auswahl Gemischt genutztes Grundstück

gibt, ist eben so, ändert aber nichts daran, dass es hier in der Gesamtheit um ein Geschäftsgrundstück geht.