Mieteinnahmen, Nettokaltmiete oder Warmmiete eintragen?

[MBPunkt]

Meine Frau hat zukünftig Mieteinnahmen in ihrer Steuererklärung anzugeben. Nun habe ich gelesen, dass immer die sog. Warmmiete anzugeben sei und dass die Nebenkosten des Mieters als Werbungskosten angegeben werden.

Stimmt das tatsächlich und wenn ja, warum ist das eigentlich so?

Weiterhin habe ich gelesen, dass manche Finanzämter auch die Nettokaltmiete akzeptieren, dann natürlich keine Werbungskosten geltend gemacht werden können. Unser Finanzamt ist im Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein.

Kann mich da jemand aufklären?

Danke dafür!

[Charlie24]

Stimmt das tatsächlich und wenn ja, warum ist das eigentlich so?

Nein, das stimmt so nicht. Wenn die Nettokaltmiete und die umlegbaren Nebenkosten im Mietvertrag getrennt genannt sind,

muss das in der Anlage V auch getrennt erklärt werden. Die Kaltmiete gehört in die Zeile 9 der Anlage V, die auf die Mieter

umgelegten Nebenkosten in die Zeile 13 der Anlage V. Da das Zu- und Abflussprinzip gilt und die Nebenkosten regelmäßig

nur einmal jährlich abgerechnet werden, gleichen sich Werbungskosten und Umlagen nicht unterjährig aus. Auch das spricht

gegen die Saldierung von Einnahmen aus der Weiterverrechnung von Nebenkosten und Werbungskosten.

[reckoner]

Hallo,

warum ist das eigentlich so?

Diese Frage geht ja in die Richtung, warum man diesen durchlaufenden Posten nicht einfach weglassen kann.

Und der Grund ist erstens (wie auch schon von Charlie24 gesagt), dass es durchaus unterschiedliche Jahre sein können (das Heizöl könnte man beispielsweise für 2 Jahre auf Vorrat kaufen).

Und zweitens - imho ist das der Hauptgrund - soll damit die Möglichkeit erschwert werden, am Fiskus vorbei, also schwarz, zu verdienen. Eine richtige Betriebsprüfung ist bei Einkünften aus Immobilien nämlich recht selten, es würde also lange nicht auffallen, wenn die eingenommenen Nebenkosten so gar nicht den Ausgaben entsprechen. Und selbst wenn man seinen Mieter durch falsche Nebenkostenabrechnungen betrügt, das Finanzamt kassiert dann trotzdem.

Stefan

[sinoptiker]

Guten Abend,
ich hätte eine Frage zu Werbungskosten, die zum Thema passt. Leider finde ich nie irgendwo eine klare Antwort darauf.
Im letzten Jahr (2021) habe ich das Hausgeld gemäß dem Wirtschaftsplan bezahlt. Heute (im Jahr 2022) gibt es eine Hausgeldabrechnung, wo die tatsächlich bezahlten Summen zu jeweiligen Posten stehen. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung unterscheiden sich natürlich. Welche Zahlen muss ich als Werbungskosten in die Anlage V für das Jahr 2021 eintragen? Die Zahlen aus dem Wirtschaftsplan waren ja nur die Vorauszahlungen an die Verwaltung. Tatsächliche Ausgaben wurden erst im Jahr 2022 mit Jahresabrechnung bekannt gegeben.

Also: Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung?

Danke
Vlad

[Charlie24]

Also: Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung?

Da das Zu- und Abflussprinzip gilt, gehören die 2021 auf das Hausgeld geleisteten Abschlagszahlungen abzüglich der darin

enthaltenen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage zu den Werbungskosten des Jahres 2021. Die sind ja 2021 abgeflossen.

Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage können erst als Werbungskosten geltend gemacht, wenn sie aufgrund des Beschlusses

über die Entnahme für die Instandhaltung verwendet wurden. Gutschriften oder Nachzahlungen bei den laufenden Nebenkosten, die

aufgrund der Jahresabrechnung für 2021 erst im Jahr 2022 zu- oder abgeflossen sind, gehören steuerlich zum Jahr 2022.

[sinoptiker]

Hallo Charlie24,

vielen Dank für deine Antwort, das hilft mir sehr.
Ich hätte noch eine (hoffentlich letzte ) Frage: wo trage ich eine Nachzahlung an die Verwaltung ein? Als eine separate Einzelangabe unter dem Punkt 14 "Grundsteuer, Straßenreinigung ...". Nennen wir den Posten "Hausgeld Nachzahlung". Oder gibt es dazu eine spezielle Stelle?

Vielen Dank für deine Hilfe.
Vlad

[Charlie24]

Nennen wir den Posten "Hausgeld Nachzahlung". Oder gibt es dazu eine spezielle Stelle?

Es gibt keine spezielle Stelle. Wenn 2021 bei den laufenden Nebenkosten eine Nachzahlung für 2020 geleistet wurde, kann man die

unter so einem Posten zusammenfassen. Was man getrennt halten sollte, sind laufende Nebenkosten, Erhaltungsaufwendungen und

reine Verwaltungskosten.