Grundsteuer Bayern: Behandlung von Garagen

[pandreas]

Hallo, ich habe für die Berechnung der Grundsteuer in Bayern eine Frage zu Garagen; Garagen sind ja bis zu 50qm frei und zählen dann nicht zur Nutzfläche. Darüber aber schon.

So weit ich verstanden habe zählt ein Haus mit fünf vermieteten Wohnungen des gleichen Eigentümers als eine wirtschaftliche Einheit. Wenn es zu den fünf Wohnungen je eine Garge gibt, insgesamt also fünf mit beispielsweise insgesamt 100 qm, dann müsste für 50qm Grundsteuer gezahlt werden, die der Vermieter vermutlich direkt oder in Form höherer Garagenmieten auf die Mieter umlegt.

Wäre das Haus aber in fünf Eigentumswohnungen und damit fünf wirtschaftliche Einheiten mit je einer Garage unterteilt, dann gehört zu jeder wirtschaftlichen Einheit eine Garage mit unter 50qm, die frei sind.

D.h. die Berechnung der Grundsteuer unterscheidet sich hier, je nachdem ob das Objekt in Eigentumswohnungen geteilt ist oder nicht.

Habe ich das richtig verstanden?

Falls ja, hat sich das der Gesetzgeber so gedacht, und was ist die ethische Begründung? Ich würde das als sehr ungerecht empfinden zumal dann die Garagenfläche je qm nach meinem Verständnis höher besteuert werden würde als die Wohnfläche.

Viele Grüße
Andreas

[Charlie24]

Habe ich das richtig verstanden?

Ja, das hast du ! Ich hatte auch mit so einem Fall zu tun. Ein Haus mit 3 Wohnungen und 2 Garagengebäuden mit insgesamt 4 Stellplätzen und

63 m² Nutzfläche, von denen 13 m² mit 0,50 € herangezogen werden. Unser eigenes Einfamilienhaus mit 3 Garagenstellplätzen mit insgesamt 46 m²

Nutzfläche bleibt dagegen verschont. Die Wohnflächen der beiden Objekte differieren nur um 1 m².

Falls ja, hat sich das der Gesetzgeber so gedacht, und was ist die ethische Begründung?

Es gibt keine ethische Begründung. Hier die amtliche Begründung zum Gesetzentwurf:

Im Zusammenhang mit Gebäudeflächen bei Wohnnutzung enthalten die Abs. 2 und 3 Sonderregelungen für Garagen und sonstige Nebengebäude. Diesen Vereinfachungsregelungen liegt der Gedanke zugrunde, dass bei Wohnnutzung die Wohnfläche der vorrangige Indikator für die Inanspruchnahme der kommunalen Infrastrukturleistungen ist.
Nach Satz 1 bleibt bei Garagen eine Nutzfläche von insgesamt bis zu 50 m2 außer Ansatz (Freibetrag), wenn sie in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind. Eine rechtliche Zuordnung liegt bei einer dinglichen Verknüpfung zwischen Wohnfläche und Garagenfläche vor. In diesen Fällen ist in der Regel eine wirtschaftliche Einheit gegeben (z. B. Einfamilienhaus mit Garage, Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz). Eine rechtliche Zuordnung im Sinne dieses Gesetzes kann auch bei einer lediglich vertraglichen Verknüpfung vorliegen. Dies ist dann der Fall, wenn die Vermietung der Garagenfläche im Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnfläche von demselben Überlassenden erfolgt. Für Garagenflächen, die in keinem rechtlichen Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen, ist die Norm nicht anwendbar. Da Garagenfläche und Wohnfläche trotz rechtlicher Zuordnung nicht zwingend eine wirtschaftliche Einheit bilden müssen, gilt Satz 1 nach Satz 2 auch für solche Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden. Für die Ermittlung der 50 m2 Fläche (Freibetrag) wird dabei auf die Summe der einer Wohnung rechtlich zugeordneten Garagenflächen abgestellt. Die Garagenfläche ermittelt sich nach Art. 2 Abs. 1 Satz 3 und 4. Die Regelung lehnt sich an die Flächengrenze des Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b Bayerische Bauordnung an.

Hier noch der Auszug aus Art. 57 BayBO:

(1) Verfahrensfrei sind
1. folgende Gebäude:
a) Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m3, außer im Außenbereich,
b) Garagen einschließlich überdachter Stellplätze im Sinn des Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 mit einer Fläche
bis zu 50 m², außer im Außenbereich

[Radix61]

Falls ja, hat sich das der Gesetzgeber so gedacht, und was ist die ethische Begründung? Ich würde das als sehr ungerecht empfinden zumal dann die Garagenfläche je qm nach meinem Verständnis höher besteuert werden würde als die Wohnfläche.

Das ist nicht so, weil der Grundsteueräquivalenzbetrag für Wohnfläche nur mit 70% angesetzt wird.

[pandreas]

Danke Charlie!

Dein zitierter Text

"Eine rechtliche Zuordnung im Sinne dieses Gesetzes kann auch bei einer lediglich vertraglichen Verknüpfung vorliegen. Dies ist dann der Fall, wenn die Vermietung der Garagenfläche im Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnfläche von demselben Überlassenden erfolgt. ... Für die Ermittlung der 50 m2 Fläche (Freibetrag) wird dabei auf die Summe der einer Wohnung rechtlich zugeordneten Garagenflächen abgestellt."

ist interessant. Wo finde ich den? Gerade der letzte Satz im Zitat sagt ja, dass es eigentlich um die Garagenfläche je Wohnung geht.

Ich habe das Haus mit den fünf Wohnungen gekauft und für jede Wohnung ist im Notarvertrag ein eigener Kaufpreis ausgewiesen. Jedem Mietvertrag einer Wohnung ist eine Garage zugewiesen. Das würde ich im Sinne des obigen Satzes so verstehen, dass die fünf Garagen frei bleiben, weil jeder Wohnung eine Garage zugeordnet ist. Aus Sicht des Mieters ist ohnehin seine jeweilige Wohnung und Garage eine wirtschaftliche Einheit und nicht das ganze Haus. Ich werde mal versuchen, ob ich die Wohnungen als fünf Gebäudeteile eingeben kann und ebenso die Garagen je einzeln und zu je einer Wohnung zuordnen jeweils mit Nutzfläche 0. Mal schauen ob das geht und was die Reaktion ist...

Viele Grüße
Andreas

[Radix61]

Dann hast du ja 5 ETW und kein Mehrfamilienhaus, dann musst du 5 einzelne Grundsteuererklärungen abgeben, wenn die Teilungserklärung noch besteht.
Dann hättest du recht und jede der einzelnen Garagen wäre mit 0 m² anzugeben.

Hast du keine Teilungserklärung hast du ein Mehrfamilienhaus und es gilt das von Charlie ausgeführte.

[Charlie24]

Das ist nicht so, weil der Grundsteueräquivalenzbetrag für Wohnfläche nur mit 70% angesetzt wird.

Diese Schlussfolgerung verstehe ich jetzt nicht so ganz. Wohnfläche schlägt mit 0,35 €/m² zu Buche, Nutzfläche mit 0,50€/m².

Natürlich kann man argumentieren, dass ja 50 m² bei Garagen und 30 m² bei anderen untergeordneten Nebengebäuden frei

bleiben, wenn diese einer Wohnnutzung zugeordnet sind, aber generell sind die Grundsteuermesszahlen für Nutzflächen höher.

[Radix61]

Natürlich wird die Garagenfläche höher besteuert als die Wohnfläche, da hast du natürlich recht.

Zu der Frage warum das bei einem Mehrfamilienhaus anders behandelt wird, als bei einer Eigentumswohnanlage habe ich auch keine Antwort gefunden.
Die Gesetzesbegründung lautet hier lapidar: "Für Garagenflächen, die in keinem rechtlichen Zusammenhang mit einer Wohnnutzung
stehen, ist die Norm nicht anwendbar." Eine nähere Begründung wird nicht dazu geliefert.

[Charlie24]

Zu der Frage warum das bei einem Mehrfamilienhaus anders behandelt wird, als bei einer Eigentumswohnanlage habe ich auch keine Antwort gefunden.

Dazu wird man auch keine Antwort finden. Das ist der Fluch solcher Vereinfachungsregelungen, individuelle Gerechtigkeit wird damit nie erreicht.

Wenn als Begründung angegeben wird:

Diesen Vereinfachungsregelungen liegt der Gedanke zugrunde, dass bei Wohnnutzung die Wohnfläche der vorrangige Indikator für
die Inanspruchnahme der kommunalen Infrastrukturleistungen ist.

dann habe ich mir die Frage gestellt, wo der Bedarf für diese Vereinfachungsregel ist und ob die Anknüpfung an die Verfahrensfreistellungsregeln

der Bayer. Bauordnung überhaupt ein sachgerechter Maßstab sein kann. Aber solche Fragen in einem Anwenderforum zu diskutieren, ist nicht

zielführend. Die Hilfe hier soll die Benutzer befähigen, inhaltlich möglichst fehlerfreie Erklärungen einzureichen, was schwierig genug ist.

[pandreas]

Vielen Dank für all Eure Hinweise.

An Dich, Charlie, nochmal die Frage, wo Du bitte das Zitat her hast.

Viele Grüße, Andreas

[Charlie24]

An Dich, Charlie, nochmal die Frage, wo Du bitte das Zitat her hast.

Die Fundstelle habe ich mir nicht gemerkt, aber es ist die Landtagsdrucksache 18/15755 vom 10.05.2021.