[Grundsteuer NI] Miteigentumsanteil der ETW am Grundstück ungleich Wohnflächenanteil

[der.kleine.nick]

Hallo,

ich hätte eine Detailfrage zur Grundsteuererklärung (in Niedersachsen). Und zwar besitze ich ein kleines MFH mit drei Wohneinheiten, das aufgeteilt ist. Dabei entsprechen die Miteigentumsanteile der Wohnungen am Grundstück (lt. Teilungserklärung) nicht (mehr) wie sonst üblich in etwa dem Verhältnis der Wohnflächen der einzelnen Wohnung zur Gesamtwohnfläche, weil nachträglich das Dachgeschoss ausgebaut und der Wohnung im 2. OG zugeschlagen wurde. Sollte ich die Wohnungen einmal verkaufen würde ich die Teilungserklärung deshalb vorher entsprechend ändern bzw. aktualisieren lassen. Jetzt frage ich mich, ob dieser Umstand

a) überhaupt Auswirkungen auf die Berechnung der neuen Grundsteuer hat und
b) falls dem so ist, ob ich für die Grundsteuererklärung von den in der aktuellen Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteilen abweichen darf, so lange am Ende die Summe der erklärten Miteigentumsanteilen 100% des Grundstücks entsprechen?

Falls jemand die Frage ad hoc beantworten kann wäre ich für eine kurze Rückmeldung verbunden. Besten Dank!

Edit: Hilfreich wäre auch ein Link, aus dem die Formel zur Errechnung des neuen Einheitswerts vollständig ersichtlich ist, so dass man aus ihr die Auswirkung jeden Einflussfaktors auf die Berechnung des Einheitswert erkennen kann. Die müsste ja irgendwo, z.B. im Gesetzestext, stehen, ich bin aber diesbezüglich nicht fündig geworden.

[Charlie24]

a) überhaupt Auswirkungen auf die Berechnung der neuen Grundsteuer hat und

Was das Haus insgesamt angeht, m. E. nicht.

b) falls dem so ist, ob ich für die Grundsteuererklärung von den in der aktuellen Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteilen abweichen darf, so lange am Ende die Summe der erklärten Miteigentumsanteilen 100% des Grundstücks entsprechen?

Meiner Meinung nach nicht ! Wie sollen solche individuellen Erklärungen im Bedarfsfall denn schnell auf Richtigkeit überprüft werden ?

Da müssten ja immer alle 3 Erklärungen gemeinsam betrachtet werden. Ob es für Niedersachsen einen Grundsteuerrechner gibt, weiß

ich jetzt auch nicht, die Grundsteuermessbeträge sind aber bei den Ländern mit Flächenmodellen einfach zu ermitteln, ich habe das

für Bayern in Excel erstellt. Die Prognose ist aber ziemlich unsicher, da niemand weiß, in welche Richtung die Hebesätze gehen werden.

[der.kleine.nick]

Hallo Charlie,

vielen Dank für deinen Post. Mir ist klar, dass es für die Grundsteuer in der Summe bzw. für das ganze Haus keinen Unterschied machen wird. Mir geht es um die Verteilung auf die einzelnen Wohneinheiten. Da die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt wird würde der Mieter der DG-Wohnung ggf. gegenüber den anderen bevorteilt, was den anderen gegenüber unfair wäre. Daher würde ich zumindest gerne vorher abschätzen können, wie groß der Effekt ist. Wenn es nur um ein paar Euro im Jahr ginge wäre es mir natürlich relativ egal, bei großen Abwwichungen hingegen nicht, denn man muss ja befürchten, dass der "Fehler" fortwirkt, bis in 50 oder 100 Jahren mal wieder eine Grundsteuerreform in Angriff genommen wird...

[Charlie24]

Richtig ausrechnen wirst du das erst 2024 können, vorher werden die Kommunen die Hebesätze nicht neu festlegen.

Ich würde in den Mietvertragen vereinbaren, dass die Grundsteuern nach Wohnflächen auf die Mieter umgelegt werden,

nicht nach Einheiten. Die Teilungserklärung könntest du natürlich ebenfalls anpassen, das ist aber nicht umsonst