Grundsteuer Bayern - ehemaliger Bauernhof mit Scheune, Maschinenhalle und Garagen.

[Hannes87]

Hallo zusammen,

ich besitze einen ehemaligen Bauernhof in Bayern.
Dieser umfasst das Wohnhaus, eine Doppelgarage mit Werkstatt/Abstellfläche (ohne Raumteilung), eine kleine Garage, eine Maschinenhalle und eine Scheune.
Laut Bayernatlas wird mir der ganze ehemalige Hof mit Wohnhaus als Wohnbaufläche ausgegeben - somit keine gemischte Nutzung.

Wie ich das Wohnhaus und die kleine Garage angeben muss, ist mir soweit klar -> Wohn- bzw. Nutzfläche.

1.: Die Scheune wird aktuell nur noch als Abstellraum/fläche und teilweise als Holzlager(Brennstofflager) genutzt. Diese hat ein EG und OG, dass ehemalige Stallungen (EG) und Heu bzw. Getreidelager (OG) waren. Muss ich diese als Nutzfläche angeben bzw. versteuern?

2.: Die Maschinenhalle (so nach Bauplan definiert) ist auch nur noch als Abstellfläche genutzt. Wie muss ich diese angeben?

3.: Bei der Doppelgarage mit Werkstatt stelle ich mir die Frage, ob dort evtl. nur die Stellfläche für Fahrzeuge als Nutzfläche angegeben werden muss und der Teil mit Werkstatt/Abstellfläche anders definiert werden kann.

Gibt es evtl. auch die Möglichkeit Teile davon nicht als Grundsteuer B, sondern nach Grundsteuer A anzugeben bzw. ist dies sinnvoll falls möglich?

Ich bin für jeden Tipp dankbar.

[Charlie24]

Gibt es evtl. auch die Möglichkeit Teile davon nicht als Grundsteuer B, sondern nach Grundsteuer A anzugeben bzw. ist dies sinnvoll falls möglich?

Wenn du noch eine Stückländerei hast und Grundsteuer A bezahlst, kannst du Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen unter

den Voraussetzungen von Art. 9 BayGrStG der Landwirtschaft als Hofstelle zuordnen, sonst hast ein Problem mit diesen Nutzflächen.

https://www.gesetze-bayern.de/Conten.../BayGrStG/true

Kleine Nebengebäude bleiben bis zu insgesamt 30 m² anrechnungsfrei, auch die Lagerfläche für Brennholz kann man abziehen, aber

der Rest bleibt ein Problem.

[Micha77]

Ich habe genau die gleiche Situation und Fragestellungen.

@Hannes87: Handelt es sich bei dem Grundstück um "Wohnbaufläche" (das ist bei uns der Fall, da die Landwirtschaft aufgegeben wurde und nur noch Felder verpachtet sind, die separat bei der Grundsteuer aufgeführt und anzugeben sind) oder um "Fläche gemischter Nutzung" laut Bayernatlas?
Bei der Hotline bekommt man leider keine einheitlichen Aussagen. Je nachdem, wen man gerade spricht, gehen die Hinweise deutlich auseinander.

Danke schonmal vorab für Eure Hilfe!

[Hannes87]

Hallo Micha77,

ja wie oben beschrieben handelt es sich um Wohnbaufläche.

Ich besitze noch Wald und Ackerland (teils verpachtet), ich habe jetzt vor die meisten Nebengebäude (ehemalige landwirtschaftliche Nutzung - jetzt Leerstand bzw. mit Geräten gefüllt) als Hofstelle anzugeben nach Art. 9 BayGrStG.

Werde das Wohnhaus, Garage und Rasenfläche als Umgriffsfläche mit dem Bayernatlas herausrechnen und als Wohnfläche + Nutzfläche extra angeben.

Soweit nun mein Verständnis.

[Charlie24]

... oder um "Fläche gemischter Nutzung" laut Bayernatlas?

Was als Nutzung im Liegenschaftskataster steht, muss dich nicht interessieren. Wichtiger ist, ob Art 9 BayGrStG anwendbar ist.

[Micha77]

Danke Charlie24 für Deine Unterstützung.
Danke Hannes87 für Dein Feedback.

Da ich leider weder Jurist noch Experte in Gesetzestexten bin, stellt sich mir die Frage, wie ich an die Beurteilung und dann entsprechende Angabe bei Elster in meiner Situation herangehen kann.

Ich habe zwei Grundsteuererklärungsaufforderungen bekommen, einmal für das Flurstück mit dem Anwesen mit dem Wohnhaus inkl. Garagen und Scheune, Stallungen, die als Abstellfläche benutzt werden, sowie Gartenland und eine weitere Aufforderung für die Felder, die verpachtet sind und die ich mit der Anlage Land- und Forstwirtschaft einreichen würde.

Verstehe ich es richtig, dass in der oben beschriebenen Situation wo für das Flurstück eines ehemaligen, seit geraumer Zeit stillgelegtem landwirtschaftlichen Betrieb mit Wohnhaus inkl. Garagen und Scheune, Stallungen, die als Abstellfläche benutzt werden, sowie Gartenland, welches im Bayernatlas als "Wohnbaufläche" ausgewiesen ist, es möglich ist, Teile dieses Flurstücks und der darauf befindlichen Gebäude (insb. Garagen, Scheune) als Hofstelle zu definieren? Würde ich diesen Teil dann bei der Grundsteuererklärung mit den verpachteten Feldern angeben, oder gar eine dritte Erklärung für die "Hofstelle" einreichen?

Wie ist der fett markierte Nebensatz in Art 9 BayGrStG zu verstehen bzw. in meinem Fall anzuwenden: "Zur Hofstelle nach § 234 Abs. 6 BewG gehören auch Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen einschließlich der Nebenflächen, von denen aus keine Flächen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft mehr nachhaltig bewirtschaftet werden, wenn sie keine Zweckbestimmung erhalten haben, die zu einer zwingenden Zuordnung zum Grundvermögen führt." ?

Vielen Dank für Eure Hilfe!

[Charlie24]

... es möglich ist, Teile dieses Flurstücks und der darauf befindlichen Gebäude (insb. Garagen, Scheune) als Hofstelle zu definieren?

Was zur Hofstelle gehört, regelt § 234 Abs. 6 BewG, wobei der 2. Halbsatz in Bayern nicht zur Anwendung kommt:

Zur Hofstelle gehören alle Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen einschließlich der Nebenflächen, wenn von dort land- und forstwirtschaftliche Flächen nachhaltig bewirtschaftet werden.

Was die zwingende Zuordnung zum Grundvermögen angeht, wurde hier schon mal aus einer Antwort eines Finanzamts zitiert:

Bei (ehemals) landwirtschaftlichen Anwesen ist zunächst zu prüfen, ob und inwieweit (noch) ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft vorliegt (Grundsteuer A). Nach Art. 9 Abs. 1 Bayerisches Grundsteuergesetz gehören nämlich zur Hofstelle (also zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft) auch diejenigen Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen, von denen aus keine Flächen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes mehr nachhaltig bewirtschaftet werden, sofern diese keine andere Zweckbestimmung erhalten haben. Das Vorhandensein von Feldern und Einnahmen aus dem (ruhenden) Betrieb der Land- und Forstwirtschaft wird dabei nicht vorausgesetzt. Diese Besonderheit im Grundsteuerrecht, die in Bayern durch das Bayerische Grundsteuergesetz gesetzlich fixiert wurde, kommt den Inhabern von ruhenden Betrieben der Land- und Forstwirtschaft besonders zu Gute.
Erst wenn und soweit ehemals landwirtschaftlich genutzte Flächen (z. B. auch Stall oder Scheune) eine andere als land- und forstwirtschaftliche Zweckbestimmung erhalten haben – z. B. Nutzung bzw. Vermietung als Sommerauto- oder Wohnmobilstellplatz, Hobbyraum, Geräteschuppen des Wohnhauses – sind sie zwingend dem Grundvermögen zuzurechnen (Grundsteuer B)
.
Den rot markierten Satz aus der Antwort habe ich zwar nicht wirklich verstanden, weil ich bisher davon ausgegangen bin, dass zumindest eine Stückländerei
vorhanden sein muss, der man die Flächen zuordnen kann, aber diese Voraussetzungen sind ja im vorliegenden Fall gegeben.

[tutnix]

Um zur Verwirrung beizutragen, schaut mal auf die Bayern.Recht Verkündigungsplattform

https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2022-542/


3.2.3 Nebengebäude
Beispiel 2:
¹Auf einem Grundstück befindet sich ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen und einer Arztpraxis. ²Im Hinterhof befindet sich eine alte Scheune mit Abstellräumen. ³25 m² werden an die Mieter der Wohnungen vermietet und 15 m² werden von der Arztpraxis genutzt.
⁴Von der Nutzfläche der Scheune bleiben 25 m² unberücksichtigt, da nur diese Fläche der Wohnnutzung zugeordnet ist. ⁵Es sind daher nur die 15 m² der gewerblich genutzten Fläche anzusetzen.

>>>>
D. h., die Scheunen-Nutzung ist dann ein Kellerersatzraum nach Wohnflächenverordnung, in diesem Beispiel -nur- 25QM und diese sind nicht zu berücksichtigen …, erweitert könnte man diese Nutzungsart für das gesamte Gebäude annehmen?

[Charlie24]

Von der Nutzfläche der Scheune bleiben 25 m² unberücksichtigt, da nur diese Fläche der Wohnnutzung zugeordnet ist. ⁵Es sind daher nur die 15 m² der gewerblich genutzten Fläche anzusetzen.

Vielleicht bleiben sie aber wegen der 30 m²-Freigrenze unberücksichtigt. Ich warte jetzt mal die Antwort unseres Finanzamts auf meine Anfrage

zu einer Scheuen mit 180 m² Nutzfläche ab. Leider kann das noch ein paar Wochen dauern.

[tutnix]

Der Anwendungserlass zum Bayerischen Grundsteuergesetz ist ganz neu, erst 28.09.2022 "verkündet".

Die Scheunenfälle sind in Bayern wirklich ein komplexes Thema, bei der Hotline habe ich auch keine verbindliche Auskunft für die Bewertung erhalten.

Vielen Dank Charlie24 für Deine Mühe!

[Micha77]

Hallo Micha77,

ja wie oben beschrieben handelt es sich um Wohnbaufläche.

Ich besitze noch Wald und Ackerland (teils verpachtet), ich habe jetzt vor die meisten Nebengebäude (ehemalige landwirtschaftliche Nutzung - jetzt Leerstand bzw. mit Geräten gefüllt) als Hofstelle anzugeben nach Art. 9 BayGrStG.

Werde das Wohnhaus, Garage und Rasenfläche als Umgriffsfläche mit dem Bayernatlas herausrechnen und als Wohnfläche + Nutzfläche extra angeben.

Soweit nun mein Verständnis.

Wie machst Du/man das konkret in der/den Erklärung/en?

Ich habe zwei Aktenzeichen, eins mit dem Flurstück auf dem das Wohnhaus steht und Scheune, Garage, etc, die zur Landwirtschaft zählen (sollten) und ein separates Aktenzeichen für die Flurstücke der verpachteten Felder, sprich zwei Grundsteuererklärungen abzugeben. Soweit ich es in Elster und auch in Papierform sehe, kann man pro Aktenzeichen allerdings nur eine Art der wirtschaftlichen Einheit angeben und nur eine Anlage beifügen.

Vielen Dank für Eure Hilfe!

[Charlie24]

Soweit ich es in Elster und auch in Papierform sehe, kann man pro Aktenzeichen allerdings nur eine Art der wirtschaftlichen Einheit angeben und nur eine Anlage beifügen.

Das ist richtig, man braucht aber auch nicht mehr als entweder die Anlage Grundstück oder die Anlage Land- und Forstwirtschaft.

Bei dieser lässt sich unter Nutzung dann auch die Fläche der Hofstelle erklären.

[Micha77]

Das ist richtig, man braucht aber auch nicht mehr als entweder die Anlage Grundstück oder die Anlage Land- und Forstwirtschaft.

Bei dieser lässt sich unter Nutzung dann auch die Fläche der Hofstelle erklären.

Danke Charlie. Könntest Du das bitte noch genauer erklären. Ich muss, soweit ich das richtig sehe, für das Aktenzeichen mit dem Flurstück auf dem das Wohnhaus steht in die Anlage Grundstück. Wo kann ich dort dann den Teil der Scheune und Garage und Hof als "Hofstelle" rausrechnen und angeben? Bzw. müsste ich denn die Grundfläche der Hofstelle nicht bereits im Hauptvordruck rausrechnen?

[Charlie24]

Wo kann ich dort dann den Teil der Scheune und Garage und Hof als "Hofstelle" rausrechnen und angeben? Bzw. müsste ich denn die Grundfläche der Hofstelle nicht bereits im Hauptvordruck rausrechnen?

Das muss über Zähler und Nenner in Zeile 6 der Anlage Grundstück erfolgen. Als Nenner nimmt man die Gesamtfläche des Flurstücks,

auf dem die Gebäude stehen, als Zähler die Fläche des Wohnhauses samt Umgriff. Die Flächenanteile muss man selbst ermitteln.

[Micha77]

Das muss über Zähler und Nenner in Zeile 6 der Anlage Grundstück erfolgen. Als Nenner nimmt man die Gesamtfläche des Flurstücks,

auf dem die Gebäude stehen, als Zähler die Fläche des Wohnhauses samt Umgriff. Die Flächenanteile muss man selbst ermitteln.

Danke Charlie.

Den restlichen Teil des Flurstücks muss ich dann bei dem anderen Aktenzeichen mit den verpachteten Feldern in der Anlage Landwirtschaft einbringen unter Nennung der Flurnummer die bis dato bei dem Aktenzeichen nich aufgeführt war, sprich Vermischung der beiden Aktenzeichen?