Grundsteuer NRW - Bodenrichtwert für komplettes Grundstück wenn nur teilweise bebaut

[Awolt]

Hallo,

ich habe für mein Grundstück 2 mögliche Bodenrichtwerte zur Auswahl: "Ein-/Zweigeschossig" und "Mehrgeschossig".
Auf der Webseite des Gutachterausschusses für Grundstückswerte steht geschrieben das sich der Bodenrichtwert eigentlich auf unbebauten Boden bezieht.
(https://www.boris.nrw.de/borisfachda...nformation.pdf)
Habe schon Schwierigkeiten zu verstehen das es trotzdem die Ausprägungen "Ein-/Zweigeschossig" und "Mehrgeschossig" überhaupt gibt, wenn der Bodenrichtwert sich doch auf unbebauten Boden bezieht.

Ich habe ein Grundstück welches als Garagenhof dient und ca. 2000m² gross ist, aber lediglich 800m² sind davon mit Garagen bebaut, der Rest ist freie Fläche.
Wie ich das verstehe muss ich dann für die gesamte Grundstücksfläche von 2000m² den Bodenrichtwert für "Ein-/Zweigeschossig" angeben.

Mich irritiert das es in der Elster-Klickanleitung z.B. einen Bodenrichtwert für "Außenbereich" gibt, dieser mir aber nicht zur Verfügung steht.
Ist das nicht ungerecht wenn die gesamten 2000m² so behandelt werden als wäre die komplette Fläche mit einem eingeschossigen Gebäude bebaut?

Gibt es noch jemanden der sich daran stört?

[Charlie24]

Hast du jetzt nur eine Garage auf einem Garagenhof zu erklären oder gehört die Garage zu einer Wohnnutzung ?

[Awolt]

Es handelt sich um einen Garagenhof mit mehreren Garagen welcher als eigenständiges Geschäftsgrundstück geführt ist und wo ich das Sachwertverfahren anwenden muss. Steht also nicht im Zusammenhang zu einer Wohnung.

[Charlie24]

Das ist natürlich wieder mal schwierig, weil die Gutachterausschüsse wohl davon ausgehen, dass die meisten Garagen mit Wohnungen

verknüpft sind und die Geschosszahl der Wohnungen dann auch den Bodenrichtwert der dazugehörigen Garagengrundstücke bestimmt.

[Awolt]

Naja, mein direkter Nachbar hat an seinem Haus ein Garten mit 1000qm und da gibt es auch keinen Bodenrichtwert für den Außenbereich, sondern nur die 2 oben erwähnten. Scheint allgemein so zu sein in Gelsenkirchen. Vielleicht wird in Großstädten oder dicht besiedelten Gebieten immer von einem bestimmten Bebauungsgrad ausgegangen. Der letzte mir vorliegende Einheitswertbescheid für meinen Garagenhof, wo das Finanzamt auch die Wertermittlung aufschlüsselt, ist übrigens von 1970. Dort allerdings wird eindeutig zwischen bebauter und unbebauter Fläche beim Bodenrichtwert unterschieden. Es gibt wahrscheinlich Gründe dafür warum das jetzt nicht mehr gemacht wird. Die Grundsteuer-Hotline konnte mir diese Frage jedenfalls nicht beantworten. Ich finde es jedoch nicht nachvollziehbar und es erscheint mir ungerecht.

[Charlie24]

Einen Bodenrichtwert für den Außenbereich zu verwenden, wäre ja auch falsch. Im Außenbereich nach § 35 BauGB besteht grundsätzlich

kein Baurecht. Ein Garagenhof liegt nicht im Außenbereich.

[Awolt]

Ich verstehe. Außenbereich ist im meinem Fall nicht anwendbar.
Dennoch bleibt die Frage warum man bei größeren Grundstücken, wo nur ein kleinerer Teil bebaut ist, das gesamte Grundstück als "Ein-/Zweigeschossig" deklarieren muss.
Auf den Bodenrichtwert "Außenbereich" bin ich nur bei meiner Suche nach einer Erklärung gestoßen und dachte sowas müsste es in meinem Fall geben oder irgendeine Entsprechung zu "unbebaut"...
Danke übrigens für deine bisherigen Antworten.

[Charlie24]

Die Schwierigkeit liegt m. E. im konkreten Fall darin, dass man nicht so recht weiß, ob der Bodenrichtwert für "Ein-/Zweigeschossig"

oder der für "Mehrgeschossig" richtig ist. In NRW gibt es zwar folgende Hinweise in den FAQ:

Für eine Bodenrichtwertzone liegen zwei unterschiedliche Bodenrichtwerte für „Wohnen“ – einmal für „ein-/zweigeschossig“, einmal für „mehrgeschossig“ – vor.
Für eine Eigentumswohnung n einem Wohnhaus mit 3 oder mehr Geschossen ist der Bodenrichtwert für „Wohnen, mehrgeschossig“ zugrunde zu legen.
Für ein zweigeschossiges Einfamilienhaus (EG und 1. OG) ist der Bodenrichtwert für „Wohnen, ein-/zweigeschossig“ zugrunde zu legen.

Aber was hilft das für einen Garagenhof, der nicht dinglich einer bestimmten Wohnbebauung zugeordnet ist ?

[Awolt]

Darin sehe ich eigentlich kein wirkliches Problem. Da der Garagenhof eigenständig behandelt wird und die Garagen eingeschossig sind wähle ich den entsprechenden Bodenrichtwert.
Wie gesagt, mein grundsätzliches Verständnisproblem ist, dass ich die gesamte Fläche mit dem Bodenrichtwert "Ein-/Zweigeschossig" versehen muss, obwohl weniger als die Hälfte bebaut ist.

[Charlie24]

Wie gesagt, mein grundsätzliches Verständnisproblem ist, dass ich die gesamte Fläche mit dem Bodenrichtwert "Ein-/Zweigeschossig" versehen muss, obwohl weniger als die Hälfte bebaut ist.

Dass ein Grundstück nicht zu 100% überbaut ist, ist doch ganz normal. Bei unserem EFH sind allenfalls 25% des Grundstücks überbaut, dennoch gilt

ein einheitlicher Bodenrichtwert für das gesamte Flurstück.