Grundsteuer Bayern: Flächenzuordnung Wohn- und Nebengebäude

[Rudi21]

Hallo zusammen,

vorweg erstmal vielen Dank für die unermüdlichen und geduldigen Leute hier, die sich Zeit für all die Fragen zur Grundsteuererklärung nehmen, sie fordert doch einiges ab.

Ich bin leider auch auf Fragen gestoßen, die sich mit der offiziellen „Übersicht zur Grundsteuerreform“ (hrsg. Bayerisches Staatsministerium) für mich nicht eindeutig beantworten lassen. Da ich über die Forensuche nicht wirklich fündig wurde, eröffne ich nun diesen Thread. Sollten sich woanders bereits Antworten finden, verlinkt diese gerne.


Ausgangssituation

Es handelt sich hier um ein Grundstück mit einem Wohngebäude (3 Wohnungen) und Nebengebäuden in Bayern. Die Nutzung erfolgt ausschließlich zu Wohnzwecken, eine gewerbliche Nutzung liegt nicht vor. Grundstück und alle Gebäude gehören anteilig zwei Eigentümern.


1.Treppenhaus

Wird das allgemeine Treppenhaus im Wohngebäude, über das die Wohnungen erreicht werden, als Wohn- oder Nutzfläche angegeben oder gar nicht?


2. Nebengebäude

Nebengebäude A besteht aus diesen Räumen:

• Raum 1: Garage (25 qm)
• Raum 2: Heizungsraum des Wohngebäudes mit Heizung und Heizöltanks (15 qm)
• Raum 3: Hausanschlussraum des Wohngebäudes (Elektro, Wasser und TK) mit Werkbank (15 qm)
• Raum 4: Eckbank, Küchenzeile, Holzlager, Fahrräder (25 qm)

Nebengebäude B ist für Gartengeräte und hat eine Größe von 17 qm.

Die Garage wird m.E. mit 0 qm angesetzt, da diese kleiner als 50 qm ist. Das Nebengebäude B gebe ich auch mit 0 qm an, weil es kleiner als 30 qm ist.

Zu den anderen Räumen finde ich in o.g. Übersicht nur einen Hinweis, der für mich aber nicht eindeutig ist:

„Die Grundflächen von Zubehörräumen (z.B. Keller- und Abstellräume, Waschküchen und Trockenräumen, Bodenräume und Heizungsräume) gehören nicht zur Wohnfläche, das heißt sie werden bei der Grundsteuerberechnung überhaupt nicht berücksichtigt.“

Und wenn ich mir den Bereich „Nutzfläche“ ansehe, lesen sich die aufgeführten Beispiele immer sehr gewerblich: Teeküchen, Büroräume, Verkaufsräume, Werkhallen, Umkleideräume… Aber gewerblich ist es bei uns ja nicht.

Zudem gibt es da noch den Artikel „Weder Wohn- noch Nutzfläche“, der aktuell auf verschiedenen Seiten veröffentlicht ist und wonach Treppenhäuser, Heizungsräume oder Abstellräume außerhalb der Wohnung gar nicht gemeldet werden müssen?!

Wie Ihr seht, bin ich ziemlich irritiert, ob und wie die einzelnen Räume einzuordnen sind und bitte um Hilfe.
Es wäre schön, wenn hier jemand seine Einschätzung geben könnte.


LG Rudi

[Charlie24]

Wird das allgemeine Treppenhaus im Wohngebäude, über das die Wohnungen erreicht werden, als Wohn- oder Nutzfläche angegeben oder gar nicht?

Flure und Treppen außerhalb von abgeschlossenen Wohnungen sind weder Wohn- noch Nutzfläche. Auch die gesamten Zubehörräume innerhalb

des Wohnhauses fallen bei der Berechnung unter den Tisch, im Haus zählen nur Wohnflächen. Gewerbliche Nutzflächen gibt es auf dem Grundstück ja nicht.

Garage und Nebengebäude sind mit 0 m² zu erklären, das ist richtig.

Hier noch der Link zur Wohnflächenverordnung: https://www.gesetze-im-internet.de/w...234610003.html

[Rudi21]

Vielen Dank für die rasche Antwort!

Garage und Nebengebäude sind mit 0 m² zu erklären, das ist richtig.

Gut, mit Nebengebäude meinst Du aber "nur" Nebengebäude B, oder?
Was mache ich mit den Räumen 2,3 und 4 in Nebengebäude A?

• Raum 2: Heizungsraum des Wohngebäudes mit Heizung und Heizöltanks (15 qm)
• Raum 3: Hausanschlussraum des Wohngebäudes (Elektro, Wasser und TK) mit Werkbank (15 qm)
• Raum 4: Eckbank, Küchenzeile, Holzlager, Fahrräder (25 qm)

LG Rudi

[Charlie24]

Was mache ich mit den Räumen 2,3 und 4 in Nebengebäude A?

Dass es sich hierbei ebenfalls um ein Nebengebäude handelt, habe ich tatsächlich überlesen.

Ein Heizungsraum fällt aber in jedem Fall unter die Zubehörräume und Brennstofflagerflächen zählen auch nicht zur Nutzfläche.

Einen reinen Hausanschlussraum würde ich wie einen Heizungsraum klassifizieren. Was ich nicht einordnen kann, ist der Raum 4,

wobei das Holzlager ja auch Brennstofflagerfläche ist, falls Brennholz gemeint ist. Bis zu den 30 m² hast du ja noch 13 m² Luft.

[Rudi21]

Charlie24: Herzlichen Dank für Deine schnelle Reaktion! Ich denke, der Überblick ist nun da und deckt sich im Wesentlichen mit meinen Annahmen.

Aber kann es sein, dass die offizielle „Übersicht zur Grundsteuerreform“ (hrsg. Bayerisches Staatsministerium) teilweise einfach schlecht formuliert ist?

Hier zwei Beispiele:

Ein Heizungsraum fällt aber in jedem Fall unter die Zubehörräume (...)

Damit fing bei mir die ganze Verwirrung an: "Die Grundflächen von Zubehörräumen (...) gehören nicht zur Wohnfläche, das heißt sie werden bei der Grundsteuerberechnung überhaupt nicht berücksichtigt." Da hier explizit Wohnfläche genannt wird (und Nutzfläche unerwähnt bleibt), stellte sich mir die Frage, ob das "überhaupt nicht berücksichtigt" wirklich generell gemeint ist.

Auf Anfrage bei der Grundsteuer-Hotline wurde mir mitgeteilt, dass mein Heizungsraum im Nebengebäude als Nutzfläche zu melden ist. Heizungsräume werden nur im Keller des Wohngebäudes nicht berücksichtigt. Das gehe eindeutig(!) aus der genannten Formulierung hervor, mein Verständnisproblem wurde als "mein Problem" bezeichnet. Aber ich finde weder in Bayerischen Grundsteuergesetz, noch in der Wohnflächenverordnung, noch in der DIN 277 Hinweise darauf, dass die Aussage der Grundsteuer-Hotline stimmen könnte.

Bis zu den 30 m² hast du ja noch 13 m² Luft.

Ja genau, aber auch hier bildet der Satz "Nebengebäude werden nur berücksichtigt, soweit die Nutzfläche größer als 30 m² ist." inhaltlich einfach nicht den Gesetzestext ab, in dem es präziser heißt: "(...) bleiben die Nutzflächen von Nebengebäuden (...) bis zu einer Fläche von insgesamt 30 m² außer Ansatz."

Und ein dritter Punkt, der zur allgemeinen Verunsicherung beiträgt, sind die Flächenbezeichnungen: Wohn- und Nutzflächen, Zubehörräume (Grundsteuer) vs. Nutzungs-, Verkehrs- Technikflächen (DIN 277). Gemäß DIN 277, die zur Berechnung der Nutzfläche herangezogen werden kann, ist die Wohnfläche auch eine Nutzfläche und der Heizungsraum eine Technikfläche und daher keine Nutzfläche.... Ich erspare Euch und mir weitere Ausführungen.

Ich erwarte keine Antwort hierauf, ich musste dem Ärger aber mal Luft lassen.
Die Erklärung fülle ich nach bestem Gewissen aus, das muss reichen.

LG Rudi

[Charlie24]

Heizungsräume werden nur im Keller des Wohngebäudes nicht berücksichtigt.

Diese Aussage deckt sich jedenfalls nicht mit den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung. Danach ist es nämlich völlig unerheblich, ob

ein Heizungsraum im Keller, im Erdgeschoss oder im Dachgeschoss liegt, was gelegentlich, so bei uns in der Nachbarschaft, auch vorkommt.

Was die Behandlung von Nebengebäuden angeht, halte ich persönlich die Regelungen in Bayern auch für ziemlich misslungen.

Ob die einer gerichtlichen Nachprüfung standhalten, wird man leider erst in einigen Jahren wissen. Wegen bestimmter Nutzflächen

habe ich ja selbst eine schriftliche Anfrage laufen, die aber noch nicht beantwortet ist. Mit unverbindlichen Auskünften am Telefon

wollte ich mich nicht abspeisen lassen, deshalb habe ich auch keine Hotline angerufen.

[poiu]

Heizungsräume werden nur im Keller des Wohngebäudes nicht berücksichtigt.

Diese Aussage deckt sich jedenfalls nicht mit den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung. Danach ist es nämlich völlig unerheblich, ob ein Heizungsraum im Keller, im Erdgeschoss oder im Dachgeschoss liegt, was gelegentlich, so bei uns in der Nachbarschaft, auch vorkommt.

Ich würde das Thema gerne nochmal aufwärmen, weil ich kein Urteil gefunden habe, in der ein Zubehörraum (außer Keller und Dachboden) mal tatsächlich von der Wohnfläche abgezogen werden durfte.
Und das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat 2015 z.B. ein Urteil abgeliefert, aus dem man tatsächlich schließen könnte, dass "echte" Heizungsräume nur im Keller liegen könnten. Man ging hier nach dem Verständnis, dass alle Zubehörräume "außerhalb der Wohnung" liegen müssten, und in diesem Fall ist der Heizungsraum wohl nicht außerhalb genug: Es handelt sich um einen "tagesbelichteten Raum im Erdgeschoss des Hauses, der sowohl von der Diele als auch von außerhalb des Hauses (durch eine verglaste Tür) aus zu betreten ist; er hat eine Größe von ca. 6,7 m² und wird als Hausanschluss-/Hauswirtschaftsraum in den Plänen bezeichnet. In diesem Raum befinden sich die Heiztherme, der Warmwasserspeicher, die Hausanschlüsse für Gas, Wasser und Strom sowie der Sicherungskasten für die elektrische Anlage." Das Gericht war der Meinung, dass es nach dem Gesetzeswortlaut in Betracht käme, dass der Heizungsraum als Zubehörraum im Sinn der II. BV gesehen werden könnte - aber wegen der Lage des Raums müsse er zur Wohnfläche gezählt werden (FG Berlin-Brandenburg 3 K 3253/13).
An Charlie wäre jetzt konkret die Frage, wie/ob sich das von ihm erwähnte Beispiel in der Nachbarschaft von diesem Beispiel aus BB unterscheidet? Z.B. nur ein Zugang von außen?
Mir ist schon klar, dass dass es Einschränken geben muss, was man alles als Heizungsraum von der Wohnfläche abziehen kann, aber in diesem konkreten Fall versteh ich nicht, warum es abgelehnt wurde. Das Haus war nicht unterkellert und es ist dann doch glaubhaft, dass es sich nicht nur um eine vorübergehende Nutzung als Heizungsraum handelt, und die Notwendigkeit dieser Nutzung ist doch ebenso glaubhaft?