Bruchteilsgemeinschaft Eigentumswohnung (Kauf) - erste Steuererklärung, viele Fragen
DREIMAL hing sich das System auf beim Versuch, dies abzusenden, bzw. bei der Vorschau. Nun also der 4. Versuch:
Zwei Geschwister haben 2019 eine Eigentumswohnung gekauft und vermietet. Wir sind nur zwei einfache Privatpersonen (jeweils normale Brötchenverdiener im Angestelltenverhältnis) und keine GbR oder andere Gesellschaftsform!
Was nun? Ich habe versucht die Steuererklärung zu 2019 mit Anlage V auszufüllen - und da sehe ich, man muss erstmal eine "Feststellungserklkärung" machen in Form von:
- Hauptvordruck ESt 1 B
- Anlage FB
- Anlage FE 1
- Anlage V
Ich glaube das stimmt soweit - hab ich jedenfalls bei haufe.de gelesen.
Alle Formulare außer Anlage V gibt es nur elektronisch bei ELSTER und nicht als PDF.
Nun gut, ich bin jetzt bei ELSTER, habe alle 4 Formulare vor-ausgewählt, und stehe nun wie der Ochs vorm Berg - ich scheitere schon ganz zu Anfang:
ESt 1 B
erste Seite "Allgemeine Angaben"
Nirgends ist von Bruchteilsgemeinschaft die Rede.
Ziffer 4: "Bezeichnung der Gesellschaft oder Gemeinschaft": Was soll ich hier nur schreiben?
Ziffer 7-9: Welche Adresse gebe ich hier an? meine? Und wenn meine Schwester das selbe macht, gibt sie da dann auch meine oder ihre Adresse ein?!?
Ziffer 10: Was gebe ich bei "Rechtsform" ein?!? Wir sind dochnur Privatpersonen...! :-(
Bei Grundstücksgemeinschaften: Ort der Verwaltung
Ziffer 12: Sind wir eine "Grundstücksgemeinschaft"? Wenn ja, was für eine Adresse gebe ich ein? Die gleiche wie bei Ziffer 7-9?!?
Bei der Gesellschaft oder Gemeinschaft / bei dem Unternehmen handelt es sich um
Ziffern 13-15: Welcher Eintrag ist hier korrket?
- eine Gesellschaft / eine Gemeinschaft / ein ähnliches Modell im Sinne der §§ 2b / 15b EStG.
- eine Gesellschaft im Sinne des § 15 Absatz 4 Satz 6 bis 8 EStG.
- eine Kosten- / Hilfsgemeinschaft.
5 - Art der Aufteilung
Ziffer 31: Supi, hier kann ich "nach Bruchteilen" auswählen.
7 - Abweichendes Wirtschaftsjahr / Rumpfwirtschaftsjahr
Ziffer 34-35: Muss ich hier was eintragen? Wenn ja was? Der Hausverwalter rechnet nach Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr ab.
8 - Weitere Angaben
Ziffer 37: Die Gesellschaft / Gemeinschaft ist Eigentümerin von Grundbesitz: Was ist korrekt: Ja oder Nein
Wie gesagt, wir haben eine ganz normale Eigentumswohnung gemeinsam gekauft, in einem Haus mit über 10 Wohnungen. Gilt das als Grundbesitz?
Ziffer 38: [ ] Die Gesellschaft / Gemeinschaft ist Nutzer einer grenzüberschreitenden Steuergestaltung nach §§ 138d folgende AO:
Was bedeutet das Chinesich auf Deutsch? Muss ich das ankreuzen oder nicht?
Ergänzende Angaben zur Feststellungserklärung
Ziffer 40: Freier Text: Ergänzende Angaben zur Feststellungserklärung:
--> kann ich hier meiner Sorge Luft machen und auf Deutsch alles schreiben was Sache ist, und dass alles vorher nicht relevant ist weil ich es nicht verstanden habe?
9 - Angaben zu Belegen
[ ] Belege werden nachgereicht
[ ] Belege werden nicht nachgereicht
Was soll diese Frage?!??? Wie antworte ich richtig, ohne als Verweigerer dazustehen und ohne ein Versprechen abugeben, das ich nicht halten kann? Natürlich reiche ich Belege nach, wenn ich darum im Nachgang gebeten werde. Jetzt im Vorhinein kann ich ja nichts einreichen, weil ich ja kein Bilder als Attachment hochladen kann, oder? Durch Welchen Ankreuz-Politik bringe ich meine besten Kooperations-Absichten zum Ausdruck?
Anlage FB
Ok, ich habe als erstes die Daten zu meiner Person mal angegeben.
Ziffer 31: Nun will ELSTER wissen wer ich (der Beteiligte) bin. Was soll ich hier auswählen?!? Ich hab das Gefühl gar nichts trifft zu. Ich bin doch nur Privatperson! :-(((
Die Auswahl "keine Angabe" wir leider nicht akzeptiert :-(((
Nur bei vermögensverwaltenden Gesellschaften / Gemeinschaften
Ziffer 32: [ ] Die Beteiligung gehört zum Privatvermögen
Muss ich das hier ankreuzen? Sind wir als Privateleute in einer Bruchteilsgemeinschaft eine "vermögensverwaltende Gesellschaft/Gemeinschaft"?
3 - Aufteilungsquote und weitere Angaben
Ok, hier gebe ich bei Ziffer 37 ein: Aufteilung des Gewinns nach Bruchteil: Zähler = 1, Nenner = 2 (es ist ja 50:50)
Aber was danach?
Bei Gründung, Eintritt und Austritt im Feststellungszeitraum oder bei Eintritt bis einschließlich 1.1. des Folgefeststellungszeitraums:
Ziffer 39: Eintrittsdatum, Austrittsdatum: Darf das leer bleiben? Oder muss da der Kaufzeitpunkt der Immobilie rein (Datum Übergang Lasten und Pflichten lt. Kaufvertrag)?
Anlage FE 1
Abschnitt 1-3 lasse ich leer, wir sind weder Landwirte noch selbstständig...
zu Abschnitt 4 nun:
4 - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Laufende Einkünfte (ohne zuzurechnendes Organeinkommen und ohne die Zeilen 4 bis 7 und 21 bis 26 der Anlage FE 2)
Laufende Einkünfte (ohne zuzurechnendes Organeinkommen und ohne die Zeilen 4 bis 7 und 21 bis 26 der Anlage FE 2)
Hilfe!! Was muss ich hier denn eintragen? Die Mieteinnahmen des 1. Jahres? Mit oder ohne Nebenkosten? Dürfen die Kosten den Einnahmen gegengerechnet sein?
Warum das ganze hier überhaupt? Ist dafür nicht die Anlage V da??!??
5 - Aufteilung der Besteuerungsgrundlagen
Muss ich hier die selben Beteiligten (mich und meine Schwester) angeben wie in Anlage FB? Oder darf ich das hier übergehen? Es sieht irgendwie redundant aus...
Falls ich was eingeben muss, kommt nochmal eine Unter-Seite :
5 - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Laufende Einkünfte (ohne zuzurechnendes Organeinkommen und ohne die Zeilen 4 bis 7 und 21 bis 26 der Anlage FE 2)
Ich stelle mir die gleiche Frage wie oben bereits. Was nun?
Anlage V: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
3 - Ermittlung der Einkünfte
Ziffer 24: Zurechnung des Betrags aus Zeile 23 (Euro): Was soll das? Soll ich hier den Betrag aus Zeile 23 nochmal händisch kopieren? Wozu soll das gut sein? Und muss ich das nochmal korrigieren, wenn ich mit Ziffer 52 fertig bin? Das ist ja eine Falle, wenn man das vergisst...
Absetzung für Abnutzung für Gebäude
Ziffer 33:
[x] Laut Erläuterung: Ja, natürlich muss man das erläutern in einer Anlage (z.B. aus Excel exportiert). Aber wo kann ich diese Erläuterung (Anlage) hier in ELSTER beifügen? Ich sehe nirgends eine Möglichkeit, eigene Dokumente hochzuladen als Attachment :-(
Angaben zu Ausgaben, die nicht mit Vermietungseinkünften zusammenhängen
--> Was ist hier zu tun? Es sei bemerkt, dass unsere Wohnung nur für ca. 25% des marktüblichen Miete vermietet ist an eine Person aus der Familie (naher Angehöriger), quasi zum Selbstkostenpreis, so dass sich gerade die Betriebskosten decken (eigentlich noch nicht mal ganz das, wir zahlen etwas drauf, weil der Mieter eine sehr kleine Rente hat). Ist das hier von Bedeutung?!
Ich hoffe, dass es nicht so ist, dass ich durch nur anteilige Berechnung von Werbungskosten wie Heizungs- oder Wasser-Umlagen letzlich in die Situation komme, dass ich Steuern für Beträge zahlen muss, die ich nur vom Mieter an den Versorger weiterreiche... z.B.:
Z.B. der Mieter zahlt mir 100 EUR als Teil der Miet-Nebenkosten für seinen Wasser- und Wärme-Verbrauch, die ich unter "Einnahmen" zu 100 EUR verbuche, aber als Werbungskosten "zählen" diese nur zu 75% (=75 EUR), und die verbleibenden 75 EUR müssen meine Schwester und ich (jeder 37,50 EUR monatlich) voll mit unserem Grenzsteuersatz (42%) versteuern... das wäre ja unglaublich - dass man fürs Geld-Weiterleiten noch Steuern zahlen muss... ist das so?!??????? Oder habe ich da etwas übersehen?
5 - Schuldzinsen, Geldbeschaffungskosten, Renten, dauernde Lasten
Was soll denn das hier?? Einer der beiden Geschwister hat einen Kredit aufgenommen, der andere nicht. Das ist spezifisch pro Person, nicht universell für die Immobilie. Darum kann man es doch hier nicht angeben. Wie soll man das handhaben?!?
Gleiches gilt für spezifische "sonstige Werbungskosten" - oder vielmehr Personen-spezifische Anschaffungskosten in diesem Falle: Und zwar in Form von PKW-Kosten zur Fahrt durch halb Deutschland. Ich bin zweimal mit meinem PKW gefahren - einmal je zur Besichtigung und zum Notartermin. Meine Schwester hat eine Bahncad 100 und ist nur zum Notartermin gekommen, hatte diese Kosten also nicht. Wie gibt man das an?!??
Kann ich nochmal eine zusätzliche "persönliche" Anlage V ausfüllen in meiner persönlichen Steuererklärung, die dann um die Anlage V dieser Feststellungserklärung ergänzt wird?
Generelle Letzte Frage(n):
Q1: Die Feststellungserklkärung muss man jedes Jahr machen, richtig? Denn Jedes Jahr ändern sich ja die Zahlen zu Einnahmen und Ausgaben. Was it mit den einmaligen Kauf-spezifichen Angeben? Muss man die dann auch jedes Jahr wiederholen?
Q2: Kann diese Feststellungserklärung getrennt von der normalen persönlichen Einkommens-Steuererklärung abgegeben werden?
Und wenn ja, wie ist das dann, wenn das nicht mit meiner Schwester "synchronisiert" ist?
Wenn z.B. zuerst meine Schwester ihre "normale" Steuererklärung abgibt, und dann 1 Jahr später ich diese Feststellungserklärung für diese Immobilie für uns beide absende, und wiederum noch ein Jahr später ich noch meine persönliche Steuererklärung nachreiche - geht das dann alles zusammen...??!?
Es tut mir leid, dass ich so viele Fragen habe, aber leider gibt es da keine (?) Fragezeichen, auf die man klicken kann, so dass ich wirklich bei all den Fragen nicht mehr weiter weiß. Auch Google habe ich schon reichlich bemüht und mindestens 2 freie Wochenend- und Feiertage verbraucht, plus eine Nacht, ohne dass ich die Antworten gefunden habe.
Zwei Geschwister haben 2019 eine Eigentumswohnung gekauft und vermietet. Wir sind nur zwei einfache Privatpersonen (jeweils normale Brötchenverdiener im Angestelltenverhältnis) und keine GbR oder andere Gesellschaftsform!
Was nun? Ich habe versucht die Steuererklärung zu 2019 mit Anlage V auszufüllen - und da sehe ich, man muss erstmal eine "Feststellungserklkärung" machen in Form von:
- Hauptvordruck ESt 1 B
- Anlage FB
- Anlage FE 1
- Anlage V
Ich glaube das stimmt soweit - hab ich jedenfalls bei haufe.de gelesen.
Alle Formulare außer Anlage V gibt es nur elektronisch bei ELSTER und nicht als PDF.
Nun gut, ich bin jetzt bei ELSTER, habe alle 4 Formulare vor-ausgewählt, und stehe nun wie der Ochs vorm Berg - ich scheitere schon ganz zu Anfang:
ESt 1 B
erste Seite "Allgemeine Angaben"
Nirgends ist von Bruchteilsgemeinschaft die Rede.
Ziffer 4: "Bezeichnung der Gesellschaft oder Gemeinschaft": Was soll ich hier nur schreiben?
Ziffer 7-9: Welche Adresse gebe ich hier an? meine? Und wenn meine Schwester das selbe macht, gibt sie da dann auch meine oder ihre Adresse ein?!?
Ziffer 10: Was gebe ich bei "Rechtsform" ein?!? Wir sind dochnur Privatpersonen...! :-(
Bei Grundstücksgemeinschaften: Ort der Verwaltung
Ziffer 12: Sind wir eine "Grundstücksgemeinschaft"? Wenn ja, was für eine Adresse gebe ich ein? Die gleiche wie bei Ziffer 7-9?!?
Bei der Gesellschaft oder Gemeinschaft / bei dem Unternehmen handelt es sich um
Ziffern 13-15: Welcher Eintrag ist hier korrket?
- eine Gesellschaft / eine Gemeinschaft / ein ähnliches Modell im Sinne der §§ 2b / 15b EStG.
- eine Gesellschaft im Sinne des § 15 Absatz 4 Satz 6 bis 8 EStG.
- eine Kosten- / Hilfsgemeinschaft.
5 - Art der Aufteilung
Ziffer 31: Supi, hier kann ich "nach Bruchteilen" auswählen.
7 - Abweichendes Wirtschaftsjahr / Rumpfwirtschaftsjahr
Ziffer 34-35: Muss ich hier was eintragen? Wenn ja was? Der Hausverwalter rechnet nach Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr ab.
8 - Weitere Angaben
Ziffer 37: Die Gesellschaft / Gemeinschaft ist Eigentümerin von Grundbesitz: Was ist korrekt: Ja oder Nein
Wie gesagt, wir haben eine ganz normale Eigentumswohnung gemeinsam gekauft, in einem Haus mit über 10 Wohnungen. Gilt das als Grundbesitz?
Ziffer 38: [ ] Die Gesellschaft / Gemeinschaft ist Nutzer einer grenzüberschreitenden Steuergestaltung nach §§ 138d folgende AO:
Was bedeutet das Chinesich auf Deutsch? Muss ich das ankreuzen oder nicht?
Ergänzende Angaben zur Feststellungserklärung
Ziffer 40: Freier Text: Ergänzende Angaben zur Feststellungserklärung:
--> kann ich hier meiner Sorge Luft machen und auf Deutsch alles schreiben was Sache ist, und dass alles vorher nicht relevant ist weil ich es nicht verstanden habe?
9 - Angaben zu Belegen
[ ] Belege werden nachgereicht
[ ] Belege werden nicht nachgereicht
Was soll diese Frage?!??? Wie antworte ich richtig, ohne als Verweigerer dazustehen und ohne ein Versprechen abugeben, das ich nicht halten kann? Natürlich reiche ich Belege nach, wenn ich darum im Nachgang gebeten werde. Jetzt im Vorhinein kann ich ja nichts einreichen, weil ich ja kein Bilder als Attachment hochladen kann, oder? Durch Welchen Ankreuz-Politik bringe ich meine besten Kooperations-Absichten zum Ausdruck?
Anlage FB
Ok, ich habe als erstes die Daten zu meiner Person mal angegeben.
Ziffer 31: Nun will ELSTER wissen wer ich (der Beteiligte) bin. Was soll ich hier auswählen?!? Ich hab das Gefühl gar nichts trifft zu. Ich bin doch nur Privatperson! :-(((
Die Auswahl "keine Angabe" wir leider nicht akzeptiert :-(((
Nur bei vermögensverwaltenden Gesellschaften / Gemeinschaften
Ziffer 32: [ ] Die Beteiligung gehört zum Privatvermögen
Muss ich das hier ankreuzen? Sind wir als Privateleute in einer Bruchteilsgemeinschaft eine "vermögensverwaltende Gesellschaft/Gemeinschaft"?
3 - Aufteilungsquote und weitere Angaben
Ok, hier gebe ich bei Ziffer 37 ein: Aufteilung des Gewinns nach Bruchteil: Zähler = 1, Nenner = 2 (es ist ja 50:50)
Aber was danach?
Bei Gründung, Eintritt und Austritt im Feststellungszeitraum oder bei Eintritt bis einschließlich 1.1. des Folgefeststellungszeitraums:
Ziffer 39: Eintrittsdatum, Austrittsdatum: Darf das leer bleiben? Oder muss da der Kaufzeitpunkt der Immobilie rein (Datum Übergang Lasten und Pflichten lt. Kaufvertrag)?
Anlage FE 1
Abschnitt 1-3 lasse ich leer, wir sind weder Landwirte noch selbstständig...
zu Abschnitt 4 nun:
4 - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Laufende Einkünfte (ohne zuzurechnendes Organeinkommen und ohne die Zeilen 4 bis 7 und 21 bis 26 der Anlage FE 2)
Laufende Einkünfte (ohne zuzurechnendes Organeinkommen und ohne die Zeilen 4 bis 7 und 21 bis 26 der Anlage FE 2)
Hilfe!! Was muss ich hier denn eintragen? Die Mieteinnahmen des 1. Jahres? Mit oder ohne Nebenkosten? Dürfen die Kosten den Einnahmen gegengerechnet sein?
Warum das ganze hier überhaupt? Ist dafür nicht die Anlage V da??!??
5 - Aufteilung der Besteuerungsgrundlagen
Muss ich hier die selben Beteiligten (mich und meine Schwester) angeben wie in Anlage FB? Oder darf ich das hier übergehen? Es sieht irgendwie redundant aus...
Falls ich was eingeben muss, kommt nochmal eine Unter-Seite :
5 - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Laufende Einkünfte (ohne zuzurechnendes Organeinkommen und ohne die Zeilen 4 bis 7 und 21 bis 26 der Anlage FE 2)
Ich stelle mir die gleiche Frage wie oben bereits. Was nun?
Anlage V: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
3 - Ermittlung der Einkünfte
Ziffer 24: Zurechnung des Betrags aus Zeile 23 (Euro): Was soll das? Soll ich hier den Betrag aus Zeile 23 nochmal händisch kopieren? Wozu soll das gut sein? Und muss ich das nochmal korrigieren, wenn ich mit Ziffer 52 fertig bin? Das ist ja eine Falle, wenn man das vergisst...
Absetzung für Abnutzung für Gebäude
Ziffer 33:
[x] Laut Erläuterung: Ja, natürlich muss man das erläutern in einer Anlage (z.B. aus Excel exportiert). Aber wo kann ich diese Erläuterung (Anlage) hier in ELSTER beifügen? Ich sehe nirgends eine Möglichkeit, eigene Dokumente hochzuladen als Attachment :-(
Angaben zu Ausgaben, die nicht mit Vermietungseinkünften zusammenhängen
--> Was ist hier zu tun? Es sei bemerkt, dass unsere Wohnung nur für ca. 25% des marktüblichen Miete vermietet ist an eine Person aus der Familie (naher Angehöriger), quasi zum Selbstkostenpreis, so dass sich gerade die Betriebskosten decken (eigentlich noch nicht mal ganz das, wir zahlen etwas drauf, weil der Mieter eine sehr kleine Rente hat). Ist das hier von Bedeutung?!
Ich hoffe, dass es nicht so ist, dass ich durch nur anteilige Berechnung von Werbungskosten wie Heizungs- oder Wasser-Umlagen letzlich in die Situation komme, dass ich Steuern für Beträge zahlen muss, die ich nur vom Mieter an den Versorger weiterreiche... z.B.:
Z.B. der Mieter zahlt mir 100 EUR als Teil der Miet-Nebenkosten für seinen Wasser- und Wärme-Verbrauch, die ich unter "Einnahmen" zu 100 EUR verbuche, aber als Werbungskosten "zählen" diese nur zu 75% (=75 EUR), und die verbleibenden 75 EUR müssen meine Schwester und ich (jeder 37,50 EUR monatlich) voll mit unserem Grenzsteuersatz (42%) versteuern... das wäre ja unglaublich - dass man fürs Geld-Weiterleiten noch Steuern zahlen muss... ist das so?!??????? Oder habe ich da etwas übersehen?
5 - Schuldzinsen, Geldbeschaffungskosten, Renten, dauernde Lasten
Was soll denn das hier?? Einer der beiden Geschwister hat einen Kredit aufgenommen, der andere nicht. Das ist spezifisch pro Person, nicht universell für die Immobilie. Darum kann man es doch hier nicht angeben. Wie soll man das handhaben?!?
Gleiches gilt für spezifische "sonstige Werbungskosten" - oder vielmehr Personen-spezifische Anschaffungskosten in diesem Falle: Und zwar in Form von PKW-Kosten zur Fahrt durch halb Deutschland. Ich bin zweimal mit meinem PKW gefahren - einmal je zur Besichtigung und zum Notartermin. Meine Schwester hat eine Bahncad 100 und ist nur zum Notartermin gekommen, hatte diese Kosten also nicht. Wie gibt man das an?!??
Kann ich nochmal eine zusätzliche "persönliche" Anlage V ausfüllen in meiner persönlichen Steuererklärung, die dann um die Anlage V dieser Feststellungserklärung ergänzt wird?
Generelle Letzte Frage(n):
Q1: Die Feststellungserklkärung muss man jedes Jahr machen, richtig? Denn Jedes Jahr ändern sich ja die Zahlen zu Einnahmen und Ausgaben. Was it mit den einmaligen Kauf-spezifichen Angeben? Muss man die dann auch jedes Jahr wiederholen?
Q2: Kann diese Feststellungserklärung getrennt von der normalen persönlichen Einkommens-Steuererklärung abgegeben werden?
Und wenn ja, wie ist das dann, wenn das nicht mit meiner Schwester "synchronisiert" ist?
Wenn z.B. zuerst meine Schwester ihre "normale" Steuererklärung abgibt, und dann 1 Jahr später ich diese Feststellungserklärung für diese Immobilie für uns beide absende, und wiederum noch ein Jahr später ich noch meine persönliche Steuererklärung nachreiche - geht das dann alles zusammen...??!?
Es tut mir leid, dass ich so viele Fragen habe, aber leider gibt es da keine (?) Fragezeichen, auf die man klicken kann, so dass ich wirklich bei all den Fragen nicht mehr weiter weiß. Auch Google habe ich schon reichlich bemüht und mindestens 2 freie Wochenend- und Feiertage verbraucht, plus eine Nacht, ohne dass ich die Antworten gefunden habe.
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