Grundsteuerreform Bayern - Ehemalige Hofstelle?

[FüF123]

Hallo liebes Forum,

für mein folgendes Anwesen (ehemaliger Bauernhof auf einem Weiler im ländlichen Bayern) müsste ich die Grundsteuererklärung abgeben. Ich selbst bin kein Landwirt, sondern habe das Anwesen vor einigen Jahren geerbt.
Das Grundstück ist ca. 4000 m² groß. Darauf stehen folgende Gebäude:
ein Wohnhaus (Wohnfläche ca. 200 m²),
eine Garage (ca. 70 m² Nutzfläche),
eine Scheune (insgesamt ca. 300 m² Nutzfläche, davon 50 m² umgebaut zu einer weiteren Garage, der Rest der Scheune dient als Brennholzlager bzw. steht leer),
ein ehemaliger Geflügelstall (ca. 25 m², steht ebenfalls leer).

Das Grundstück wird nur zu einem kleinen Teil (ca. 300 m²) als Garten des Wohnhauses genutzt. Zieht man noch die Zufahrt von der Straße zum Wohnhaus und den unmittelbaren Umgriff des Wohnhauses ab, so komme ich auf ca. 2500 m² Restfläche. Diese Restfläche ist teilweise mit Büschen und Bäumen bewachsen, teilweise befinden sich darauf noch Reste ehemaliger landwirtschaftlicher Nebengebäude und ein Teil wird auch einfach vom benachbarten Landwirt einmal im Jahr mit gemäht.

Im Bayernatlas ist für das Grundstück folgendes angegeben (ungefähre Angaben):
Amtliche Fläche: 4100 m²
Tatsächliche Nutzung: 3800 m² gemischte Nutzung, 200 m² Grünland, 100 m² Weg
Gesamtertragsmesszahl: 50

Ich muss gestehen, dass ich kein Steuerexperte bin, war aber (vielleicht etwas blauäugig) der Meinung, dass ich das Wohnhaus mit Garten, Zufahrt, Garagen und den umgebauten Teil der Scheune (also die 50m²) „normal“ wie in Grundsteuer B berechnen kann und der große Rest (also der restliche Teil der Scheune, der ehemalige Geflügelstall und die Restfläche von ca. 2500 m²) eine „ehemalige Hofstelle“ im Sinn des Art. BayGrStG ist.

Sollte das mit der ehemaligen Hofstelle nicht klappen, so würde sich meine Grundsteuer von jetzt 230 Euro jährlich auf ca. 1200 Euro vervielfachen (vorausgesetzt der Hebesatz der Gemeinde bleibt gleich). Das finde ich schon etwas erschreckend und auf den „erweiterten Erlass“ nach Art. 8 BayGrStG möchte ich mich auch nicht verlassen müssen.

Meine konkreten Fragen wären:

1. Liegt hier eine ehemalige Hofstelle i.S.d. Art. 9(1) BayGrStG vor? Im Forum habe ich gelesen, dass dies nur möglich ist, wenn mindestens ein weiteres landwirtschaftlich genutztes Grundstück in meinem Besitz ist. Leider besitze ich jedoch kein weiteres Grundstück. Oder reicht es, dass auf dem Grundstück eine Ertragsmesszahl im Bayernatlas angegeben ist.
2. Vom Finanzamt habe ich für das Grundstück nur ein Aktenzeichen bekommen. Ist das ein Hinweis, dass das Finanzamt davon ausgeht, dass nicht zwei Vermögen (also Grundbesitz und Landwirtschaft) vorliegen oder bekommt man für ein Grundstück immer nur ein Aktenzeichen, egal was alles darauf steht?

Vielen Dank für eure Beiträge!

[Charlie24]

Wenn du jetzt nur zur Grundsteuer B herangezogen wirst, wirst du die ehemalige Scheune und die weiteren Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen

m. E. nicht als Hofstelle behandeln können. Das ist meine Interpretation der bayerischen Vorschriften. Siehe aber anschließenden Beitrag !

Das Brennholzlager wirst du abziehen dürfen, von den Garagen bleiben 50 m² anrechnungsfrei. ansonsten sind leer stehende Scheunen

in Bayern eine teure Sache, sehr große Grundstücke natürlich ebenfalls.

[Charlie24]

Ich habe mir jetzt mal den Grundsteueranwendungserlass für Bayern vom 02.09.2022 näher angesehen. Man könnte durchaus

auch zu der Auffassung gelangen, dass man ungenutzte ehemalige landwirtschaftliche Hof und Wirtschaftsgebäudeflächen für sich

als Hofstelle erklären kann, ohne im Besitz weiterer Landwirtschaftsflächen zu sein. Da käme dann zwar unterm Strich nichts heraus,

aber bei der Grundsteuer B wären die Flächen weg. Du müsstest dazu ein Aktenzeichen für die Hofstelle anfordern.

Der Wortlaut von Art. 9 Abs. 1 BayGrStG würde auch diese Auslegung hergeben. https://www.gesetze-bayern.de/Conten.../BayGrStG/true

https://www.gesetze-bayern.de/Conten...01_F_13270-419

[FüF123]

Danke schon mal für die Antworten.

Wenn ich jetzt irgendwo ein kleines landwirtschaftliches Grundstück kaufe und das an einen Landwirt verpachte, dann wäre die Sache wohl anders zu bewerten?

[Charlie24]

Wenn ich jetzt irgendwo ein kleines landwirtschaftliches Grundstück kaufe und das an einen Landwirt verpachte, dann wäre die Sache wohl anders zu bewerten?

Dann wäre es jedenfalls eindeutiger als im Moment. Ich habe ja eine offizielle Anfrage bei einem Finanzamt laufen, aber bisher keine Antwort erhalten.

In der amtlichen Gesetzesbegründung gab es zu der Vorschrift folgende Erläuterung:

In Ergänzung der bundesgesetzlichen Regelung in § 234 Abs. 6 Bewertungsgesetz bestimmt die Norm, dass zur Hofstelle auch die Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen gehören, von denen aus auf bestimmte oder unbestimmte Zeit keine nachhaltige Bewirtschaftung im Sinne eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft erfolgt, solange nicht eine abweichende und zur zwingenden Zuordnung zum Grundvermögen führende Zweckbestimmung getroffen wurde. Zweck dieser Norm ist es, dass sich der Lastenverteilungsmaßstab insbesondere in Fällen der Betriebsverpachtung auch weiterhin nach der Ertragskraft des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft richten soll.

Das habe ich zunächst so interpretiert, dass man eine Hofstelle nur als Annex zu einer verpachteten Landwirtschaft erklären kann.

Der Wortlaut der Vorschrift besagt das allerdings nicht, danach würde auch ein Leerstand ausreichen.

[FüF123]

Danke für die Hinweise.

Im oben genannten Grundsteueranwendungserlass für Bayern vom 02.09.2022 steht im Abschnitt 5.2.9.1:

"In Ergänzung der bundesgesetzlichen Regelung des § 234 Abs. 6 BewG gehören zur Hofstelle auch Hof- und Gebäudeflächen, wenn der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft ganz oder in Teilen auf bestimmte oder unbestimmte Zeit nicht bewirtschaftet wird. Dabei ist entscheidend, dass der Grund und Boden sowie die Gebäude keine andere Zweckbestimmung erhalten haben, die zu einer zwingenden Zuordnung zum Grundvermögen führt. Entsprechend gehören auch Wirtschaftsgebäude, die vorübergehend oder dauernd teilweise oder ganz leer stehen und keiner anderen Zweckbestimmung zuzuordnen sind, weiterhin zur Hofstelle. Eine Änderung der Zweckbestimmung ungenutzter Wirtschaftsgüter kann sich nicht nur durch Aufnahme einer außerlandwirtschaftlichen Nutzung, sondern auch durch eine ertragsteuerliche Betriebsaufgabe ergeben."

und im Abschnitt 3.2.1.9:

"Werden Gebäudeflächen nicht mehr zu ihrem bisherigen Zweck genutzt, zum Beispiel bei Leerstand einer Mietwohnung, wird eine solche Nutzung so lange weiter unterstellt, bis eine Nutzung zu anderen Zwecken erfolgt. Die Nutzung zu anderen Zwecken beginnt in dem Zeitpunkt, in dem die geänderte Nutzungsabsicht objektiv erkennbar ist (zum Beispiel durch nachhaltige Vermietungsbemühungen, Baugenehmigung, Genehmigung einer Nutzungsänderung, Beginn von Umbauarbeiten)."

Das würde doch auch dafür sprechen, dass ein Leerstand ausreicht. Oder?
Was ist aber oben mit einer "ertragsteuerliche Betriebsaufgabe" gemeint? Ich war noch nie Landwirt und habe daher auch noch nie eine Betriebsaufgabe gemacht.

[Charlie24]

Was ist aber oben mit einer "ertragsteuerliche Betriebsaufgabe" gemeint?

Das weiß ich zwar, aber die Passage gehört m. E. zu den nicht wirklich verständlichen Aussagen in diesem Anwendungserlass.

Als meine Schwiegereltern im Jahr 1988 ihren landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb aufgegeben und den Aufgabegewinn

der Einkommensteuer unterworfen haben, haben die bezüglich der Scheune überhaupt nichts gemacht oder überlegt. Die blieb

wegen ihres guten Bauzustands einfach stehen. Bis 1990 haben sie auf dem Hofacker ja auch noch selbst Kartoffeln angebaut.

Der kleine Hühnerstall in der Scheune wurde noch bis 2008 als solcher genutzt. Nach dem Verkauf der letzten verpachteten

Landwirtschaftsfläche im Jahr 1999 hat das Finanzamt den Einheitswertbescheid für die Landwirtschaft aufgehoben, seitdem

wird keine Grundsteuer A mehr entrichtet. Wenn nur das EG der Scheune veranlagt würde, wäre das ja erträglich, das lässt

sich ja einigermaßen sinnvoll nutzen. Aber der leer geräumte Heuboden ist halt praktisch überhaupt nicht nutzbar.

[FüF123]

Charlie24: Danke für deine Mühen. Dein Fall klingt irgendwie ähnlich zu meinem und kommt auf dem Land sicherlich oft vor.

Ich denke, ich warte einfach noch etwas ab. Vielleicht wird die Sache bis Ende Januar noch etwas klarer.

[rkunde]

Hallo,
ich möchte das Thema nochmal aufgreifen, denn bei mir ist es im Prinzip identisch und ich habe noch keine Klarheit. Gibt es zu der Problematik schon neue Erkenntisse?

Meine Situation (Bayern):
Ich habe bisher nur ein Aktenzeichen für Land- und Forstwirtschaft für zwei Flurstücke (ein Wald und das Hofgrundstück, "Teilfläche").
Auf dem (Haupt)Flurstück (3/5 gemischte Nutzung, 2/5 Grünland) befindet ein Wohnhaus mit Garage und Garten sowie ehemalige landwirtschaftliche Wirtschafts- und Nebengebäude (Scheune, Traktorgarage, Werkstatt, Hühnerstall). Diese wurden in der Nutzung nicht derart geändert, dass sie dem Grundvermögen zuzurechnen wären. Ausnahme: der alte Stall ist nun Heizraum mit Brennstofflager und Werkstatt. Das wird aber nach meinem Verständnis nicht berücksichtigt.
Außerdem gibt es noch einen kleinen Wald (eigenes Flurstück, gehört aber zur wirtschaftlichen Einheit).
Für mich gilt also primär Land- und Forstwirtschaft und ich kann direkt eine Hofstelle definieren, mit Scheune usw.

Zu dieser Situation meine Frage(n):
Welche Flächenanteile der "gemischten Nutzung" setze ich für die Hofstelle an, und wieviel für das Wohnhaus mit Garten? Kann ich das entsprechend der tatsächlichen Nutzung selbst festlegen?
Benötige ich für das Wohngebäude mit Garten (Anteil der gemischt genutzen Fläche) ein zweites Aktenzeichen? Wie groß darf der Garten sein? Darf der Garten des Wohnhauses eine kleine Streuobstwiese beinhalten?
Oder habe ich gar kein Wohnhaus, sondern das ist der Wohnteil des Betriebsinhabers? Aber der zählt ja nicht mehr zur Land- und Forstwirtschaft... Also brauche ich auf jeden Fall ein zweite Aktenzeichen, oder?

Ich bedanke mich im Voraus für Kommentare, gedankliche Anregungen und Hilfestellungen.

Robert

[Charlie24]

Welche Flächenanteile der "gemischten Nutzung" setze ich für die Hofstelle an, und wieviel für das Wohnhaus mit Garten?
Kann ich das entsprechend der tatsächlichen Nutzung selbst festlegen?

Ja, das kannst du.

Benötige ich für das Wohngebäude mit Garten (Anteil der gemischt genutzen Fläche) ein zweites Aktenzeichen? Wie groß darf der Garten sein?
Darf der Garten des Wohnhauses eine kleine Streuobstwiese beinhalten?

Ja, man benötigt ein zweites Aktenzeichen für den Wohnteil. Eine Streuobstwiese darf man der Landwirtschaft zuordnen, den Nutzgarten nicht.

Oder habe ich gar kein Wohnhaus, sondern das ist der Wohnteil des Betriebsinhabers? Aber der zählt ja nicht mehr zur Land- und Forstwirtschaft...
Also brauche ich auf jeden Fall ein zweite Aktenzeichen, oder?

Da Grundvermögen und Landwirtschaft jetzt getrennt erklärt werden müssen, braucht man immer 2 Aktenzeichen.

[rkunde]

Guten Morgen Charlie24,

vielen Dank für die Antworten.
Damit ist jetzt glaube ich für mich alles soweit klar.

Danke!
Robert

[rkunde]

Nachtrag:

Nachdem ich gestern drei mal aus der Warteschleife der Auskunftsstelle rausgeflogen bin habe ich eben endlich mit denen telefoniert. Die Aussagen von Charlie24 oben wurden voll bestätigt und ich konnte alle Unklarheiten beseitigen.
Wie groß der Anteil für Wohnhaus und Garten von der Teilfläche gemischte Nutzung ist, muss ich selbst ermitteln und diese Fläche dann von der Hofstelle abziehen.
Da im ehemaligen Stall nun die Heizung für das Wohnhaus untergebracht ist, muss ich diesen Heizraum in der Grundvermögen-Erklärung für den Wohnhaus-Teil mit angeben, da das in einem anderen Gebäude ist.
Die Nutzflächen der ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäude sind bei der Hofstelle anzugeben.

Ein zweites Aktenzeichen habe ich telefonisch erhalten.
Soweit ich das verstanden habe, ist im Aktenzeichen für die Landwirtschaft eine der landw. Flurstücksnummern enthalten. Im Aktenzeichen für das Grundvermögen (Wohnhaus) ist dagegen die Hausnummer enthalten. In meinem Fall z.B. die 010 für Hausnummer 10.

Viel Erfolg bei der Grundsteuererklärung!
Robert

[bertlinger]

Nachtrag:
Soweit ich das verstanden habe, ist im Aktenzeichen für die Landwirtschaft eine der landw. Flurstücksnummern enthalten. Im Aktenzeichen für das Grundvermögen (Wohnhaus) ist dagegen die Hausnummer enthalten. In meinem Fall z.B. die 010 für Hausnummer 10.
Robert

Kann ich aus eigener Erfahrung bestätigen.

[Charlie24]

Die Nutzflächen der ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäude sind bei der Hofstelle anzugeben.

Wobei unter Nutzflächen die mit Gebäuden überbauten Grundstücksflächen zu verstehen sind, nicht die Nutzfläche nach DIN 277.

[SK080]

Verstehe ich das System richtig, man braucht für jeden Hauptvordruck ein eigenes Aktenzeichen ? - die man telef erhalten kann ?
In der Ausfüllanleitung ist davon aber keine Rede - es scheint man kann auch zwei Hauptvordrucke mit dem selben Aktenzeichen einmal für Grundvermögen und einmal für Landwirtschaft abgeben ?
Ich habe unter einem Aktenzeichen ZWEI Flurstücke, einmal das Wohngebäude einer Hofstelle + Teilfläche Landwirtschaft, und einmal die zugehörigen Betriebsgebäude + Teilfläche Landwirtschaft.(Dazu mit anderen Aktenzeichen noch div andere landw. Flächen)
Realistisch betrachtet sind die Betriebsgebäude aber zu Garagen für das Wohngebäude und die Stallungen zu einem Lager für das Hobby umgenutzt.
Demnach muss ich jetzt das Betriebsgebäude als Nutzfläche deklarieren ? = Garagenfläche (-50m2) + Lager(-30m2) - alternativ müsste bei einem landw. Betriebsgebäude die Geschossfläche angeben - was wäre denn billiger - das ganze NebenGebäude als landw.Betriebsgebäude(und bei der Anlage 3 dabei) oder eben nur die Nutzfläche dann aber mit den Freibeträgen (und bei Anlage 2 dabei ?
Danke !