Neue Grundsteuer BAYERN: 1 Gebäude, 2 Grundstücke ???...

[waasnet]

Liebe Experten der bayrischen GS-Variante:

Ich habe ein Mietshaus in Nordbayern, das auf 2 Grundstücken steht.

Es hat nur 1 Eingang und 1 gemeinsames Treppenhaus, es wird von der örtlichen Stadtverwaltung bei der Grundsteuer und der Straßenreinigung bisher als 1 Gebäude behandelt (d.h. es gibt nur 1 Bescheid für das Gesamtgebäude) , die Versicherungen hingegen behandeln es als 2 Häuser (2 Policen, 2 Prämien...), auch die Post.

Ich weiß jetzt nicht, wie ich die GS-Erklärung abfassen soll - reicht 1 Formular für das gesamte Gebäude oder geht das nach Grundstücken - dann wären es 2 Formulare...

Schön mal schönen Dank für sachdienliche Hinweise...

[Charlie24]

Für eine wirtschaftliche Einheit ist nur eine Erklärung zu erstellen. In der Anlage Grundstück sind beide Flurstücke sowie

die Gesamtwohnfläche anzugeben.

[waasnet]

Danke - aber wie gebe ich die zwei Hausnummern an, die bei allem möglichem postalischem Schriftverkehr auch mit Ämtern zu nutzen ist?? Das Haus hat 2 Hausnummern, die üblicherweise so geschrieben werden: XXXstraße 20/22. Das läßt ELSTER aber nicht zu,,,,

[Charlie24]

Wenn es nur einen Eingang und nur ein gemeinsames Treppenhaus gibt, warum wurden dann eigentlich 2 Hausnummern vergeben ?

[waasnet]

... und es gibt leider weitere Unklarheiten:

in der Anlage BayGrSt2 Punkt 1:

(Meine Situation: Im Hinterhof des Gebäudes auf dem Grundstück stehen 3 zusammengebaute Garagen, davon werden 2 von Mietern genutzt, 1 ist extern an den Nachbarn vermietet.)

- was heißt denn: vorhandene Garagen sind anzugeben, wenn größer als 50qm ??
Gilt dieser Wert pro einzelne Garage oder ist das die Grenze für alle Garagen zusammen ?

- was bedeutet: "Garage gehört zur Wohnfläche" bzw. "Garage gehört zur Nutzfläche" ?? (Wer wohnt denn in einer Garage ???)

- Macht es einen Unterschied, ob die Garage als Bestandteil der Grundmiete im Vertrag steht - oder zwar auch im Vertrag steht, aber als eigene Zusatzmiete zur Wohnung ?

- und was soll Lage "in unmittelbare Nähe zur Wohnung" heißen ?? Gibt es hier einen Maximalabstand in Metern ??


Schon mal vielen Dank für Aufklärung...
w.n.

[waasnet]

Wenn es nur einen Eingang und nur ein gemeinsames Treppenhaus gibt, warum wurden dann eigentlich 2 Hausnummern vergeben ?

Keine Ahnung - ich habe das Haus vor 12 Jahren geerbt, das war einfach immer so...

[Charlie24]

Gilt dieser Wert pro einzelne Garage oder ist das die Grenze für alle Garagen zusammen ?

Das ist der Freibetrag für alle 3 Garagen zusammen. Mit unseren 3 Garagen bleibe ich im Übrigen knapp unter den 50 m², aber das nur am Rande.

Wenn die Nutzung durch den Nachbarn ebenfalls Wohnzwecke betrifft, dann dürfen m. E. alle 3 Garagen der Wohnnutzung zugeordnet werden.

Der Begriff unmittelbare Nähe richtet sich nach der Verkehrsauffassung, ein Kilometer wäre sicher zu viel. Im Gesetz ist das ohnehin etwas lockerer:

1Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind, bleiben bis zu einer Fläche von
insgesamt 50 m2 außer Ansatz. 2Dies gilt unter den Voraussetzungen des Satzes 1 auch für Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden.

Die zweite Hausnummer würde ich unter Hausnummerzusatz eintragen, da werden auch Sonderzeichen akzeptiert, also /22

[waasnet]

OK - allerbesten Dank, ich finde es großartig, daß es in diesem Forum Teilnehmer gibt, die derart schnell und kenntnisreich informieren..:-)))

Ich habe auch inzwischen 2 weitere offene Fragen durch - wundersam doch manchmal erfolgreichen - Telefonkontakt mit der bay. Finanzberatung hingekriegt.

ABER: unklar ist mir schon noch, ob/inwieweit Treppen(-häuser) und Hausflur bei gemischter Nutzung des Gebäudes (teils Wohnfläche, teils Gewerbefläche) mit anzurechnen sind. Bei reiner Wohnfläche ja offenbar nicht, bei Gewerbe evtl. aber doch.....
Und wie sieht es aus, wenn z.B. auf derselben Etage eine Fläche für Wohnung, eine für ein Büro genutzt wird - das ist ja der gemeinsame Hausflur...!

[Charlie24]

... ob/inwieweit Treppen(-häuser) und Hausflur bei gemischter Nutzung des Gebäudes (teils Wohnfläche, teils Gewerbefläche) mit anzurechnen sind. Bei reiner Wohnfläche ja offenbar nicht, bei Gewerbe evtl. aber doch.....
Und wie sieht es aus, wenn z.B. auf derselben Etage eine Fläche für Wohnung, eine für ein Büro genutzt wird - das ist ja der gemeinsame Hausflur...!

So groß sind die Unterschiede jetzt auch nicht. Aus der Anleitung für Bayern:

Die Nutzfläche umfasst nicht die Verkehrsflächen, z. B. Flure, Eingangshallen, Aufzugschächte, Rampen

Gemeint sind natürlich nur die Flure außerhalb eines Bürotrakts, aber das ist bei Wohnungen ja nicht anders. Am schlechtesten sieht es

beim Einfamilienhaus aus, da beginnt die Wohnfläche nämlich hinter der Haustür.

[waasnet]

OK - soweit klar
Ich kriege von ELSTER bei der Prüfung eigentlich keine Fehlermeldungen mehr, aber habe noch eine Frage:

- wo muß ich die Fläche der Garagen auf dem Hof eintragen??
Die Gesamtfläche aller Garagen beträgt 59 qm.
M.E. muß ich davon 9 qm angeben - aber wo ??? In der Anlage 2 bei Punkt 2 ("Angaben zu Gebäuden / Gebäudeteilen") als eigene Nutzfläche ?

[Charlie24]

M.E. muß ich davon 9 qm angeben - aber wo ??? In der Anlage 2 bei Punkt 2 ("Angaben zu Gebäuden / Gebäudeteilen") als eigene Nutzfläche ?

Ja. die Garagen sind ja bei den Gebäuden einzutragen. Hier findest du Screenshots, wie ich das gemacht habe:

https://forum.elster.de/anwenderforu...-niedersachsen

[waasnet]

Sehr schön - DANKE

[waasnet]

Hallo,

wollte jetzt das Formular endlich einreichen, Fehler werden eigtl. nicht mehr angezeigt.
ABER beim nochmaligen Durchlesen ist jetzt doch noch eine Frage aufgetaucht:

Ich habe in der Anlage zum Grundstück (Bay-Grst 2) die Gesamtfläche des Grundstücks angegeben auf denen das Gebäude steht, das wiederum aus Wohn- und Nutzfläche besteht.
In Punkt 1 Zeile 7 (GRUND und BODEN) ist hier eine merkwürdige Formulierung zu lesen:

"...Gesamtsumme der Flurstücksfläche(n) in m² (Dies ist die Summe der gesamten Fläche(n) aller angegebenen Flurstücke.
Der "Zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Anteil" ist hierbei nicht berücksichtigt.
Bei der Feststellung wird durch das Finanzamt nur der "Zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Anteil" berücksichtigt.) (m²)..."

Was bedeutet das denn ??? Daß einerseits die Grundstücksgröße angegeben werden soll, die aber für Berechnung der Steuer letztlich irrelevant ist ???
Zählen dann also nur die Flächen IM Gebäude ??

Oder heißt das, daß evtl. die Gesamtgrundfläche des Hauses von der Grundstücksfläche abgezogen werden kann ???


(ImhO alles beide irgendwie widersinnig !) ????

[Charlie24]

Der Hinweis ist nur für die Fälle von Bedeutung, in denen Zähler und Nenner in Zeile 6 nicht 1 und 1 sind, als beispielsweise

bei Wohnungseigentum. Das Formular rechnet die zur wirtschaftlichen Einheit gehörenden m² ja nicht aus, sondern gibt

einfach die Flurstücksfläche bzw die Summe aller Flurstücksflächen aus. Darauf wird eben ausdrücklich hingewiesen.

Das musst du ignorieren, abziehen darfst du bei der amtlichen Fläche natürlich auch nichts

[waasnet]

OK - danke für die erneut prompte Antwort...:-))