Grundsteuer Bayern - Wohnfläche nach 2. Berechnungsverordnung

[Simon4919]

Hallo,

bei der Wohnflächen-Berechnung (2. Berechnungsverordnung) wurden die Flächen für den umlaufenden (um ein Hauseck) Balkon nicht berechnet. (Bauplan ist Ende der 70er Jahre genehmigt worden.)
Verstehe ich es richtig, dass ich die Wohnflächen so (ohne Balkon) übernehmen kann?
Danke schonmal ...

[Charlie24]

Verstehe ich es richtig, dass ich die Wohnflächen so (ohne Balkon) übernehmen kann?

Wenn nach 2003 keine Umbauten erfolgt sind, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, ist das richtig.

[Simon4919]

Super! - Nein, es ist seitdem nichts großartig umgebaut worden.

Ich hätte noch eine zweite Frage dazu (aber vielleicht ist die zu speziell - ?):
es handelt sich um ein Hanghaus mit zwei abgeschlossenen Wohnungen.
Im UG (siehe Bild) ist eine Art Einliegerwohnung. Da hat das Architekturbüro den Flur (ca. 7 qm) nicht mit berechnet (das Bad aber schon). Kann man das auch so übernehmen?
Dieser Flur hat schon die Anmutung eines Kellerraums, aber das hat ja vermutlich nicht viel zu sagen.


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[Charlie24]

Ein Flur innerhalb einer Wohnung rechnet zur Wohnfläche, ein Bad natürlich sowieso. Hausflure im Treppenhaus,

die außerhalb der abgeschlossenen Wohnungen liegen, gehören nicht dazu und bleiben bei der Berechnung außen vor.

Das war schon immer so und gilt auch heute noch.

[Simon4919]

Ein Flur innerhalb einer Wohnung rechnet zur Wohnfläche, ein Bad natürlich sowieso.

Gilt das auch, wenn das Bad (im UG) nur über ein Kellerschacht-Fenster verfügt, dessen Fläche weniger als 1/8 der Grundfläche des Raums beträgt?

Edit: Hab eben bei der Hotline der Grundsteuer Bayern gefragt (089 / 30 70 00 77). Bad - und Flur - gehören zur Wohnfläche, auch wenn im UG verortet.

Allerdings war die Dame in der Hotline (2. Level) der Ansicht, dass Balkone schon zu 1/4 der Fläche zur Wohnfläche dazugerechnet werden sollten (trotz 2. Berechnungsverordnung). Sie sagte aber, es sei meine Ermessenssache. Mit anderen Worten: auf eigenes Risiko ... ?

[Charlie24]

Bäder brauchen überhaupt keine Tagesbelichtung und wenn der Flur innerhalb der Wohnung liegt, gehört er auch zur Wohnfläche.

Die Verwendung einer Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung ist in Bayern keine Ermessensentscheidung.

Es gilt § 5 der Wohnflächenverordnung: https://www.gesetze-im-internet.de/w...234610003.html

Deshalb steht in den FAQ für Bayern auch folgender Satz:

Bei Gebäuden bis Baujahr 2003, bei denen sich zwischenzeitlich keine baulichen Veränderungen ergeben haben, bleibt eine Berechnung
der Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung gültig und kann übernommen werden (vgl. § 5 Wohnflächenverordnung).

[Simon4919]

Bei Gebäuden bis Baujahr 2003, bei denen sich zwischenzeitlich keine baulichen Veränderungen ergeben haben, bleibt eine Berechnung der Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung gültig und kann übernommen werden (vgl. § 5 Wohnflächenverordnung).

Genau den Satz hatte ich der Mitarbeiterin vorgelesen. Sie blieb trotzdem bei ihrer Ansicht.

In der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) steht: "Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden."

Ich mach das jetzt so, wie ich es für richtig halte (ich denke, man kann deiner Auslegung/Ansicht folgen).

(Auch wenn ich auf einer Website eines Rechtsanwalts zur II. BV gelesen hab: "Können" bedeutet, dass auch eine niedrigere Anrechnung möglich ist zum Beispiel die bekannte Anrechnung zu ¼. Aber ich hake das jetzt ab und zerbreche mir nicht länger den Kopf deswegen.)

[Charlie24]

... Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden."

Das war aber eine Kannbestimmung. Ich habe 3 Objekte erklärt, bei denen die Balkone und die gedeckten Freisitze bewusst nicht angesetzt

worden waren, was wegen der Wohnflächenbegrenzung für den steuerbegünstigten Wohnungsbau damals auch sinnvoll war.