Grundsteuererklärung BY - unbebautes Grundstück oder landwirtschaftliche Nutzung?

[Hannes69]

Hallo an alle hier!
Ich mache grade wie viele die Grundsteuererklärung (in dem Fall für meine Mutter, alle Flächen in Bayern).
Sie bewohnt ein eigenes Haus mit Garage - der Teil ist in Elster klar.
Wie auf dem Land oft üblich, hat auch sie eine Stückländerei (Acker, Wiese, Wald), es gibt keine Hofstelle, auch keine alte, die Eheleute haben jeweils halt was mit in die Ehe gebracht, die Vorgenerationen waren Landwirte. Der Teil ist in Elster auch klar.
Nun zu zwei unklaren Teilen:

1. Am Wohnort der Mutter befindet sich ein Flurstück, das laut bisherigen Grundsteuerbescheiden als unbebautes Grundstück bezeichnet wird und mit Grundsteuer B berechnet wird. Ringsum sind auf allen Flurstücken Häuser gebaut, es handelt sich in dem Sinne um eine Baulücke. Die Fläche ist an einen Landwirt verpachtet und wird landwirtschaftlich genutzt (Acker), es gibt im Bayernatlas eine Ertragsmesszahl.

Passend zum Thema findet sich auf der bayerischen Website zur Grundsteuerreform dieses:

"Ein unbebautes Grundstück ist ein Grundstück, das nicht zu einem Betrieb der Land-und Forstwirtschaft gehört und auf
dem sich keine benutzbaren Gebäude befinden. [...]

Als unbebaute Grundstücke gelten auch baureife Grundstücke (das heißt,dass das Grundstück in einem Bebauungsplan als
Bauland ausgewiesen und eine sofortige Bebauung möglich ist). [...]

Als Betrieb der Land-und Forstwirtschaft gelten auch einzelne land-und forstwirtschaftlich nutzbare Flächen, die ungenutzt,
selbstgenutzt oder verpachtet sind.
Land-und forstwirtschaftlich genutzte Flächen (mit Ausnahme der Hofstelle) gehören nicht zu einem Betrieb der Land- und
Forstwirtschaft, wenn
- sie in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, die sofortige Bebauung möglich ist und die Bebauung
innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen hat oder schon durchgeführt ist
oder
- zu erwarten ist, dass sie innerhalb von sieben Jahren zu anderen Zwecken, wie z.B. als Bauland, Gewerbeland oder
Industrieland genutzt werden."

Soweit die Zitate aus der Anleitung zum Hauptvordruck.
Für mich ist das alles schwammig. Es gibt in dem Dorf keinen Bebauungsplan. Es ist die vergangenen sieben Jahre nix geplant gewesen, jetzt nicht und auch die nächsten sieben Jahre nicht.
Es wird wohl irgendeinen Grund haben, warum das Flurstück auch bisher schon mit Grundsteuer B berechnet wurde, aber direkt erschließt sich mir nicht, warum. Einfach weil es sich um eine Baulücke handelt? Wer legt wo und wie fest, was Bauland ist und was nicht bzw. was angeblich in sieben Jahren zu erwarten ist?
Hier ist der Fall finanziell aus meiner Sicht nicht unerheblich durch das nette Flächenmodell in Bayern, welches die Stadt bevorzugt und das Land benachteiligt.
Bei gleichbleibenden Hebesatz kostet das Grundstück aktuell 18 Euro im Jahr, nach der Reform würde es 230 Euro als unbebautes Grundstück kosten, als landwirtschaftliche Nutzung nur ein paar Euro...

2. Am Wohnort der Mutter befindet sich ein Flurstück direkt angrenzend an ihr Hausgrundstück, welches auch eine Art Baulücke darstellt (kein Wohngebäude drauf). Es ist komplett umzäunt und drauf ist ein 25 Quadratmeter großer Hühnerstall und eine 20 Quadratmeter große Scheune zur Brennholzlagerung. Im Bayernatlas mit "gemischter Nutzung" gekennzeichnet. Das Grundstück wird real genutzt als Auslauffläche für 10 bis 20 Hühner in Hobbyhaltung und als Holzverarbeitungs- und Lagerplatz des Holzes aus dem eigenen Wald der Stückländerei.
Dieses Grundstück wird ebenfalls wie oben bisher mit Grundsteuer B abgerechnet und als unbebautes Grundstück im Bescheid bezeichnet. Schlägt wohl auch wieder die Baulücke zu?

In beiden Fällen läuft es aus meiner Sicht aufs gleiche raus: Beide Flurstücke werden nach meiner persönlichen Auffassung real land- und forstwirtschaftlich genutzt, aber aus schwammigen Gründen heraus als unbebaute Grundstücke behandelt. Bisher war das quasi egal, weil das bisherige Berechnungsmodell den geringen Wert der Grundstücke auf dem Land berücksichtigte und diese dann auch nicht teurer waren als wenn es landwirtschaftliche Nutzung gewesen wäre.
Nun aber ist das anders.
In dem Dorf wurden die letzten 20 Jahre 2 Häuser gebaut. Auf den beiden benannten Flächen wird auf absehbare Zeit kein Haus stehen, man soll aber die entsprechende Steuer zahlen.
Die Gesamtgrundsteuer meiner Mutter würde sich so fast verdoppeln nach der Reform, das ist nicht ohne. Man kann wohl kaum davon ausgehen, dass der Hebesatz sinken wird, von wegen die Reform solle neutral sein...


Zum Schluß konkrete Fragen:
- Wer legt wo wie fest, was Bauland ist und was nicht und wer liefert mir vor Ort die Info?
- lohnt irgendeine Mühe in die Richtung oder komm ich von der bisherigen Deklaration als "unbebautes Grundstück" eh nicht weg in beiden Fällen?
- kann ich den Hühnerstall mit Nutzfläche 0 Quadratmeter angeben (unter 30 Quadratmeter) und den Holzschuppen ebenso (laut Nutzflächenberechnung nach DIN 277 ist ein Brennstofflager keine Nutzfläche)? Das ganze dann in die Erklärung zum zugehörigen Grundstück oder muss das irgendwie zum Wohnhaus verwurschtelt werden, wo der Brennstoff auch verbrannt wird?

Sorry für die Länge, die Würze der Kürze liegt mir nicht

Vielen Dank für jede Hilfestellung schon mal im Voraus!

[Charlie24]

Sorry für die Länge, die Würze der Kürze liegt mir nicht

Allzu lange Beiträge lese ich nur quer. M.E. bleibt es bei der bisherigen Einstufung. Wir haben auch so eine Bauparzelle, auf der wir Brennholz

aus dem eigenen Wald zum Trocknen lagern, zu einer Zuordnung zu Land- und Forstwirtschaft führt das nicht. Unser Grundsteuermessbetrag

für diese Fläche ist mehr als 5-mal höher als bisher und wenn der Hebesatz nicht deutlich gesenkt wird, dann zahlen wir ab 2025 auch die

fünffache Grundsteuer. Was die Nebengebäude angeht, liegst du m. E. richtig.

[Hannes69]

Wir haben auch so eine Bauparzelle, auf der wir Brennholz aus dem eigenen Wald zum Trocknen lagern, zu einer Zuordnung zu Land- und Forstwirtschaft führt das nicht.

Darauf zielte meine Frage ab: Woher weißt Du, dass es sich um eine "Bauparzelle" handelt? Ist das Deine Einschätzung oder ist das irgendwo schriftlich durch irgendwen niedergelegt?
Das mit der "Zuordnung" ist eben auch schwammig. Ich kann ja in der Grundsteuererklärung zunächst mal selber zuordnen, wie ich möchte. So nach dem Motto, ich legs als Land- und Forstwirtschaft einfach fest, wenn das jemand nicht paßt, wird er sich schon melden...
Das verstehe ich ohnehin an so einer Erklärung nicht. Man muss nicht einfach nackte, neutrale Daten angeben, sondern selber Einschätzungen treffen, die dann zutreffen oder auch nicht.

Unser Grundsteuermessbetrag für diese Fläche ist mehr als 5-mal höher als bisher und wenn der Hebesatz nicht deutlich gesenkt wird, dann zahlen wir ab 2025 auch die fünffache Grundsteuer

Darum gehts. Im obigen Fall beträgt der Faktor sogar 13.

[Charlie24]

Woher weißt Du, dass es sich um eine "Bauparzelle" handelt?

Meine Bauparzelle liegt im sog. Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch an einer mit Wohnhäusern bebauten Straße. Da besteht Baurecht.

Da ist der Wasserleitungsanschluss ebenso vorhanden, wie Strom- und Telefonkabel, auch der Hausanschluss für den Kanal liegt bereits im Grundstück

Dort wo es Bebauungspläne gibt oder Ortsabrundungssatzungen, die den Außenbereich vom Innenbereich abgrenzen, weiß man auch, auf welchen

Flächen gebaut werden darf.

[Hannes69]

So kommen wir der Sache wohl näher.
Mein persönliches Rechtsverständnis weicht da offensichtlich stärker vom staatlichen ab.
Dem Steuereintreiber geht es scheinbar darum, was theoretisch alles sein könnte und dürfte.
Mir geht es darum, was ist.
Im obigen Fall 1 könnte man wohl theoretisch ein Haus auf diesem Flurstück errichten und es somit als Grundstück nutzen. Das macht aber aktuell keiner und hat auch keiner vor. Stattdessen wird die Fläche faktisch landwirtschaftlich genutzt (verpachteter Acker).
Analog Fall 2, man könnte natürlich die Hühner töten, den Hühnerstall niederreissen und den Holzschuppen abbrennen und dann ein Haus errichten, nur tut das grad keiner und es hat keiner vor. Stattdessen wird die Fläche zumindest teilweise forstwirtschaftlich genutzt, oder was soll die Aufbereitung und Lagerung von Holz aus dem eigenen Forst sonst darstellen?
Es werden also nicht Steuern auf Fakten erhoben sondern Steuern auf Hypothesen, wie kommt man auf sowas?
Wäre in etwa so, als würde man auf Kartoffeln eine Alkoholsteuer erheben, da man aus Kartoffeln Schnaps herstellen könnte.

Für oben genannte Flurstücke werden dann also künftig zusammen 350 Euro Grundsteuer pro Jahr entrichtet, weil man drauf was bauen darf, was aber keiner tut und will.
Dann könnte man eigentlich auch gleich noch Gewerbesteuer fordern, weil ich ja theoretisch ein gewerblich genutztes Gebäude errichten könnte?
Stattdessen muss ich wohl noch dankbar sein, dass Bayern nicht die Strafsteuer C erhebt.
So wird man halt nur mit Steuer B bestraft. Es ist also nicht verboten, ein Flurstück land- und forstwirtschaftlich zu nutzen, welches man auch als Grundstück nutzen könnte, man zahlt aber als Strafe (wofür eigentlich?) Steuer B statt A.
Es interessiert nicht, wie ich nutzen möchte und nutze. Es interessiert auch nicht, ob ich überhaupt das Geld zum selber Haus bauen hätte oder ob es überhaupt Interessenten für das Grundstück als solches gäbe.
Wie gesagt, eine mehr als seltsame Rechtsauffassung.

[Charlie24]

Wie gesagt, eine mehr als seltsame Rechtsauffassung.

Das ist aber keine neue Rechtsauffassung, so war das im Bewertungsrecht auch bisher schon. Hier im Anwenderforum zu diskutieren,

ob das gerecht ist, ist nicht zielführend. Es werden eben die Möglichkeiten besteuert. Ich könnte unsere Bauparzelle für 150 T€ verkaufen,

wenn uns die Grundsteuererhöhung ab 2025 zu sehr belastet. Bei uns hat die Gemeinde unlängst eine Umfrage gestartet, ob wir verkaufen

würden.

[Hannes69]

Das ist aber keine neue Rechtsauffassung, so war das im Bewertungsrecht auch bisher schon.

Ja, siehe oben. Es besaß halt in dem Fall keine finanzielle Relevanz. Vor der Reform hat obiger Fall 18 Euro im Jahr gekostet und das als unbebautes Grundstück. Als landwirtschaftliche Nutzung hätte es halt ein paar Euro gekostet, mehr oder minder das selbe.
Nach der Reform wirkt sich diese Bewertung nun aber ganz anders aus, jetzt wird der Unterschied relevant.
Das liegt an dem bayerischen Modell.
In der Stadt mit sehr teuren Grundstückpreisen kommt man mit dem Flächenmodell prima weg, auf dem Land mit billigen Grundstücken wirds zur Abzocke, siehe oben, Preiserhöhung Faktor 13.
Im 70 Einwohner Dorf hält sich die Nachfrage nach Grundstücken in Grenzen, wie gesagt 2 Neubauten in 20 Jahren. Das Grundstück wird ein paar 10Tsd wert sein. Auf 50 Jahre kostet es bereits 10 Tausend Grundsteuer. Lächerlich. Auch nicht diskussionswürdig, wie wahr

Danke für die Hilfe, ich denke ich weiß nun Bescheid. Es ist wohl unrealistisch, an der bisherigen Einstufung was zu ändern, also Erklärung raus, Klappe halten, brav löhnen. Meine Mutter wird sich freuen...

[Charlie24]

Vor der Reform hat obiger Fall 18 Euro im Jahr gekostet

Ich habe für unsere Bauparzelle bisher auch nur 24,22 € im Jahr bezahlt, Wenn die Hebesätze nicht gesenkt werden,

sind ab 2025 dann 136,00 € jährlich fällig. Das bayerische Flächenmodell führt bei größeren Grundstücken zu einer

erheblichen Mehrbelastung, das ist bekannt.

[Hannes69]

Klar. Faktor 13 ist halt so was, was man an anderer Stelle als Wucher bezeichnet (und der ist da nicht erlaubt).
Letzte konkrete Frage mit direkten Bezug zu den Formularen:
Die Geschichte mit dem Brennholzschuppen.
Wohnhaus hat eigenes Aktenzeichen, hab ich eine Grundsteuererklärung angelegt.
Das unbebaute Grundstück mit Holzschuppen drauf hat ein eigenes Aktenzeichen, hab ich auch ne Grundsteuererklärung angelegt.
Muss dieser Schuppen in irgendeiner Form dem Wohnhaus zugeordnet werden, oder wird das über den gleichen Eigentümer und die direkt benachbarten Grundstücke erkannt?
Ich hätte den Schuppen jetzt einfach mal in die Anlage Grundstück eingetragen zugehörig zum Hauptvordruck zum Grundstück, wo er auch tatsächlich drauf steht. Oder gehört das ganze unbebaute Grundstück zur wirtschaftlichen Einheit des Wohnhauses und komplett da mit drauf? Dann gäbs zum bisherigen Aktenzeichen des unbebauten Grundstücks keine Erklärung. Klar was ich meine? Ich kapier nicht wirklich wie mit dem Umstand zu verfahren ist, wenn ein zugehöriger Gebäudeteil nicht auf dem Flurstück der jeweiligen Erklärung steht...
Bzw. hier kapier ich nicht, ob der Brennholzschuppen einfach als solcher auf einem Grundstück stehen kann und nicht angesetzt wird oder nur in der Eigenschaft der Zugehörigkeit zu einem Wohngebäude.

[Charlie24]

Bei einem Brennstofflager und dazu gehört auch ein Lagerschuppen für Brennholz, muss man bei einem sonst nicht weiter bebauten Grundstück

in Bayern zwei Dinge beachten. Beträgt die Nutzfläche insgesamt weniger als 30 m², darf das Grundstück als unbebautes Grundstück erklärt werden.

Ist der Schuppen größer, muss man beachten, dass die eigentliche Brennstofflagerfläche nach DIN 277 nicht zur Nutzfläche rechnet.

[Hannes69]

Auf dem Grundstück steht ja auch noch der Hühnerstall.
Also letzter Versuch, jetzt kann ich zeigen, ob ichs verstanden habe

Der Holzschuppen hat 25 Quadratmeter Gebäudefläche und es werden 18 Quadratmeter davon als Holzlager genutzt, der Rest als Lager für Werkzeuge, Hühnerfutter usw.
Der Hühnerstall hat 20 Quadratmeter Gebäudefläche und wohl ungefähr das gleiche als Nutzfläche.
Die 18 Quadratmeter Holzlager sind laut DIN 277 keine Nutzfläche.
Also habe ich insgesamt 27 Quadratmeter Nutzfläche (7 vom Schuppen und 20 vom Stall), das ist weniger als 30 und somit ist das Grundstück unbebaut.
Also Hauptvordruck unbebautes Grundstück, in der Anlage steht der Schuppen und Stall mit jeweils 0 Nutzfläche, da ja alles unter 30 insgesamt mit 0 angegeben wird (seltsamer Ansatz, warum trägt man nicht die realen Größen ein un die rechnen die Freigrenzen dann selber raus...).

[Charlie24]

Wenn du die Gebäude in der Anlage Grundstück erfasst, könnte es bei der Auswahl unbebautes Grundstück eine Fehlermeldung geben.

Möglicherweise ist es besser, die Angaben zu den Gebäuden und der Nutzung unter Ergänzende Angaben zu machen.

Rechnerisch ist dein Ansatz m. E. richtig

[Hannes69]

Vielen Dank für Deine Hilfe!
Habs soeben ausprobiert, es kommt in der Tat die Fehlermeldung.
Ich machs wie von Dir vorgeschlagen, ich schreibs statt in die Anlage zu den ergänzenden Angaben rein.