Werbungskosten bei Ende der Vermietung - Abschläge oder nach späterer Abrechnung?

[ErbengemeinschaftExLandw]

Bei Einkünften aus V+V werden Einnahmen und Ausgaben ja nach dem Zuflussprinzip versteuert.

1. Wenn man also eine vermietete Wohnung erbt und zwei Tage nach dem Erbfall eine verspätete Nebenkostenzahlung des Mieters für die 3 vorhergehenden Monate eingeht, muss der Erbe das als Einkünfte versteuern, obwohl er die während dieser 3 Monate an den Wasserversorger entrichteten Abschläge nicht als Ausgaben/Werbungskosten geltend machen kann, oder?

2. Wenn der Mieter nach ein paar Monaten kündigt, und der Vermieter nicht rechtzeitig einen neuen Mieter findet, kann der Vermieter die während dem Leerstand abzuführenden Abschläge für Wasser, Gas und Strom auch als Ausgaben/Werbungskosten geltend machen, richtig?

3. Wenn nach zwei Monaten Leerstand keine neuen Mieter gefunden werden konnten, und man sich dann entscheidet, das Haus nun doch zu verkaufen, z.B. weil einem das mit der Mietersuche usw. so langsam zu stressig wird, gerade auch weil man eine Erbengemeinschaft ist und entweder immer jeder was machen will oder niemand, und dann eine entsprechende Verkaufsanzeige schaltet, dann ist ab dem Punkt die Gewinnerzielungsabsicht durch Vermietung weg und ab da darf man die Betriebskosten nicht mehr als Ausgaben ansetzen. Auch richtig oder hab ich da was vergessen?

Was mir nicht ganz klar ist, sind die als Ausgaben/Werbungskosten anrechenbaren Strom-, Wasser- und Gas-Zahlungen.

Gelten da "einfach" die vom Erbfall bis zum Verkaufsentschluss gezahlten Abschlagsbeträge?

Was passiert mit danach evtl. 6 Monate später vom Versorger im Rahmen der Abrechnung erstatteten Beträgen?

[Kloebi]

1. Wenn das im gleichen Jahr ist, würde ich diese Zahlung noch dem Erblasser zuordnen.

2. Ja, wenn Vermietungsabsicht besteht.

3. Wenn sich 6 Monate später Änderungen für die Zeit mit Vermietungsabsicht ergeben, müssten die m. E. nach einbezogen werden.

[Charlie24]

Deine Fragen betreffen alle Steuerrecht und nicht die elektronische Steuererklärung, deshalb nur ganz kurz:

Zu 1: So ist das ! Unabhängig vom Zu- und Abflussprinzip ist die Gebäude-AfA zeitanteilig aufzuteilen.

Zu 2: Zunächst ja ! Falls es aber im gleichen Jahr noch Erstattungen gibt, muss man die natürlich abziehen.

Zu 3: So ist das wohl, wobei das auch nicht immer so streng gehandhabt wird

Meines Erachtens muss man Erstattungen im Folgejahr grundsätzlich als nachträgliche Mieteinnahmen versteuern.

Aus Vereinfachungsgründen würde ich persönlich allerdings saldieren. Ich glaube nicht, dass sich ein Finanzamt daran stört.

[mhanft]

1. Wenn das im gleichen Jahr ist, würde ich diese Zahlung noch dem Erblasser zuordnen.

Das ist richtig. Allerdings gehört der Betrag dann in die Erbschaftsteuererklärung unter "Forderungen" (und erhöht dadurch den Wert des Erbes) - eine Steuer muss man zahlen

Umgekehrt kann man aber offene Verbindlichkeiten des Erblassers davon abziehen (z.B. offene Nebenkostennachzahlungen an die Hausverwaltung oder so).

[Charlie24]

Wir haben nach dem Tod des Schwiegervaters einen Schnitt am Sterbetag gemacht, das hat dem Finanzamt getaugt.

Damals konnte man auch noch größere Erhaltungsaufwendungen (§ 82b EStDV), die auf mehrere Jahre verteilt waren,

fortführen. Dem hat der BFH 2020 eine Absage erteilt, das muss jetzt in der Steuererklärung des Verstorbenen für das

Sterbejahr erfolgen. Bei normaler Wohnungsvermietung wird nicht bilanziert. M. E, ist es oft auch gar nicht möglich,

Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen Erben und Erblasser präzise aufzuteilen.

[ErbengemeinschaftExLandw]

Abschreibungen und Erhaltungsaufwand gab es glücklicherweise nicht.

Geht also nur um Strom, Gas und Wasser. (Achso, Grundsteuer gibt es ja auch noch, aber das macht man zeitanteilig, oder? Also wenn für 1 Jahr 120 Euro zu zahlen sind, gibt man für 5 Monate 50 Euro Grundsteuer als Werbungskosten an, oder?)

Wegen Rückzahlungen, wie rechnet man das dann welchem Zeitraum zu? Das wird doch auch crazy und dann passt das Zu- und Abflussprinzip auch nicht mehr wirklich.

Und für Saldierung bräuchte man die Zählerstände am Todestag und am Tag der Entscheidung, nun doch nicht mehr vermieten zu wollen, oder?

[Charlie24]

Und für Saldierung bräuchte man die Zählerstände am Todestag und am Tag der Entscheidung, nun doch nicht mehr vermieten zu wollen, oder?

Prinzipiell ja, aber wer liest schon am Todestag die Zähler ab ?

Achso, Grundsteuer gibt es ja auch noch, aber das macht man zeitanteilig, oder? Also wenn für 1 Jahr 120 Euro zu zahlen sind, gibt man für 5 Monate 50 Euro Grundsteuer als Werbungskosten an, oder?

Das habe ich auch nicht gemacht. Die Abbuchung für das 3. und 4. Quartal ist nach dem Sterbetag erfolgt, die haben die Erben geltend gemacht.

Hätte ich so aufgeteilt wie bei der AfA, wären etwas über 7/12 auf den Erblasser entfallen. Wie bereits geschrieben: Dem für die Erben zuständigen

Finanzamt hat das getaugt. Die wollten nur belegt haben, dass im Sterbejahr nichts doppelt geltend gemacht wurde. Für den Erblasser war nämlich

ein anderes Finanzamt zuständig.

[Kloebi]

[QUOTE=Charlie24;n425264]
Dem für die Erben zuständigen Finanzamt hat das getaugt. Die wollten nur belegt haben, dass im Sterbejahr nichts doppelt geltend gemacht wurde.QUOTE]

Deswegen wäre es sinnvoll, die Erklärungen für den Erblasser und die Erbengemeinschaft durch die gleiche Person zu erstellen.

[Charlie24]

Deswegen wäre es sinnvoll, die Erklärungen für den Erblasser und die Erbengemeinschaft durch die gleiche Person zu erstellen.

Das war im Fall des Schwiegervaters gegeben. Beide Erklärungen habe damals ich erstellt. Beiden Finanzämtern wurde mit der Erklärung die gesamte

Jahresrechnung samt Aufteilung vorgelegt. Das FA der Erben hat mit der Verbescheidung gewartet, bis der Steuerbescheid des für den Schwiegervater

zuständigen Finanzamts vorlag und von mir auch vorgelegt wurde. Es hätte ja theoretisch sein können, dass die Finanzämter zu unterschiedlichen

Ergebnissen bezüglich der Aufteilungsberechnung kommen, was aber nicht der Fall war.

[ErbengemeinschaftExLandw]

Joar, aber wenn der Erblasser keine Steuern auf die Einnahmen bezahlen muss (entweder sowieso noch gut Luft zum Grundfreibetrag oder weil er im Sterbejahr den kompletten Freibetrag hat, aber nur noch für 2 Monate Einkommen wegen Tod im März), sieht das FA von dem keine Steuern dafür.
Und auch über die Erbschaftssteuer nichts, weil das bisschen Erbmasse locker in die Freibeträge der Kinder passt.

Dann gingen mit der Zuordnung der Einkünfte zum Erblasser schon ein paar Euro Steuern für den Staat verloren.

Ich will halt sicher sein, dass bei der Erklärung der Erbengemeinschaft nichts schief läuft. Man will ja der eigenen Familie nicht aus Versehen eine Hinterziehung ans Knie tackern.

Dafür könnte man natürlich alle Einkünfte nach Zufluss erklären und gar keine Ausgaben, dann wäre man auf der sicheren Seite, aber alles einfach so verschenken ist halt auch nix. Und da werden auch nicht alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einverstanden sein.

Kann man sich da eigentlich absichern, indem man mit der Feststellungserklärung einfach eine vollständige Liste der Einnahmen und Ausgaben einreicht? Also Buchungstag, Verwendungszweck und Betrag, von 1.Januar bis 31. Dezember (falls im Mai des Folgejahres eine Stromrückzahlung war, die auch noch mit dazu).
Und dann zu jedem Buchungsposten wie man den verbucht hat, also z.B.:

"29.2. 345 Euro Mietzahlung vom Mieter, Einnahme des Erblassers, weil vor Todestag eingegangen"
"07.3. 800 Euro Nebenkosten vom Mieter, Einnahme der Erbengemeinschaft, weil nach Todestag eingegangen"
"20.3. -77 Euro Abschlag für Wasser, Ausgabe der Erbengemeinschaft, weil nach Todestag abgebucht"
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20.6. -77 Euro Abschlag für Wasser, Ausgabe der Erbengemeinschaft, weil zwar nach Ende der Vermietung abgebucht, aber vor Aufgabe der Vermietungsabsicht am 1.8."
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20.8. -77 Euro Abschlag für Wasser, keine Ausgabe der Erbengemeinschaft mehr, weil nach Aufgabe der Vermietungsabsicht am 1.8."

15.5.Folgejahr 234 Euro Rückzahlung Wasser nach Abrechnung des davor liegenden Jahres, nicht als Einnahme der Erbengemeinschaft erklärt wegen Zuflussprinzip." (meinetwegen das"nicht als Einnahme der Erbengemeinschaft erklärt wegen Zuflussprinzip" noch mit dem Textmarker hervorheben)


Wäre das dann trotzdem eine Steuerverkürzung, falls die Rückzahlung hätte anteilig als Einnahme angegeben werden müssen, oder hat man durch die explizite Aufstellung seine Pflicht getan, alles zu erklären, und das FA ist selbst schuld, wenn die das dann so bescheiden, wie man es in der Anlage V (also ohne die Rückzahlung) erklärt hat?

[Charlie24]

Ich habe damals nur eine Aufstellung der Positionen entsprechend den Zeilen der Anlage V eingereicht.

Die hätte ich über die Auswertung des Bankkontos natürlich auch belegen können. Das hat aber niemand verlangt.

Aufteilung_V.jpg