Grundsteuer Bayern: Anwendung der II. BV rein nach Baujahr?

[Eli Sabeth]

Hallo liebes Forum!

Mir stellt sich bzgl. der Grundsteuererklärung (Bayern) eine letzte Frage.

Meine Eltern haben ein EFH (Baujahr 1979) und im Jahr 2002 einen beheizbaren Wintergarten angebaut. Danach wurde baulich nichts mehr verändert.

Darf ich mich nun aufgrund des bloßen Baujahrs 2002 an der II. BV orientieren und den Wintergarten mit 50% der Fläche ansetzen (statt mit 100%)? Oder müsste hierfür schon von offizieller Seite eine Wohnflächenberechnung nach der II. BV durchgeführt worden sein?

In den Unterlagen finde ich lediglich den Architektenplan, der für den Wintergarten eine Grundrissfläche von 14qm ausweist, aber keine offizielle Wohnflächenberechnung.

Es heißt ja in der WoFlV:

§ 5 Überleitungsvorschrift

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

Im Netz finde ich leider widersprüchliche Infos dazu, ob man qua Baujahr eigenmächtig die II. BV anwenden kann oder ob dafür schon eine tatsächliche Berechnung nach II. BV samt Unterlagen von damals vorliegen muss.

Vielen herzlichen Dank im Voraus für Eure Hilfe und viele Grüße!

[Charlie24]

Unser Einfamilienhaus wurde 1983 errichtet. Zunächst wurde nur das Erdgeschoss komplett ausgebaut. Dafür gab es eine Wohnflächenberechnung

nach der II. BV. Nach Ablauf der 10-jährigen Grundsteuerbegünstigung haben wir in den Jahren 1997/98 das Dachgeschoss ausgebaut. Der Ausbau

war baugenehmigungsfrei. Die neu hinzukommenden Wohnflächen wurden von mir nach der II. BV, ermittelt, die war ja damals noch uneingeschränkt

gültig. Seitdem wurde an dem Haus nichts mehr geändert. Auf Grundlage der damaligen Berechnungen wurde jetzt auch die Erklärung erstellt.

Das nur als Beispiel. § 5 WoFlV verlangt nur, dass die Wohnfläche nach der II. BV berechnet wurde. Wer das gemacht hat, spielt keine Rolle.

[Eli Sabeth]

Hallo Charlie24,

Vielen herzlichen Dank für die prompte Hilfe!

Dann verstehe ich richtig, dass eine durch den Eigentümer eigenhändig erstellte Wohnflächenberechnung genauso als Grundlage dienen darf. Gut zu wissen!

Ein Detail könnte ggf. in unserem Fall den Sachverhalt noch ändern:

Die Unterlagen zeigen, dass die Wohnfläche des EFH (Bj 1979) nach DIN 283 berechnet wurde. Es sind keine Berechnungen nach II. BV auffindbar.
Laut einigen Seiten im Netz (https://www.einfach-grundsteuer.de/g...g-wohnflaeche/) darf man die nach DIN 283 ermittelten Werte der Einfachheit halber genauso für die Grundsteuer ansetzen. ich hoffe, das stimmt.

Was wahrscheinlich nicht geht, ist eine willkürliche Durchmischung der Verordnungen. Also dass ich das EFH nach DIN 283 ansetze und den Wintergarten-Anbau nach II. BV.

Sowohl nach DIN 283 als auch nach WoFlV wäre der beheizte Wintergarten wieder mit 100% anzusetzen.
Dann wäre es vermutlich eher im rechtlichen Rahmen, wenn ich 100% angebe, um nicht unbeabsichtigt Wohnfläche zu "unterschlagen"?

[Charlie24]

Mit der Berechnung nach der DIN 283 habe ich mich nie näher befasst, so dass ich die Unterschiede zur II. BV nicht kenne.

Möglicherweise kommen bei der Berechnung nach DIN 283 etwas mehr m² zusammen.

Dann verstehe ich richtig, dass eine durch den Eigentümer eigenhändig erstellte Wohnflächenberechnung genauso als Grundlage dienen darf.

Natürlich, die II. BV regelt nicht, dass die Berechnung durch einen Architekten erfolgen muss, sie muss nur den Vorschriften entsprechen.

Verwandte von mir haben 1980 ein Haus mit 2 Wohnungen (UG + EG) errichtet. Da hatte der Architekt Wohnflächenberechnungen auf Basis der

Rohbaumaße erstellt. Beim Bau wurde in geringem Umfang von den Bauvorlagen abgewichen, die Wohnung im UG fiel etwas größer aus.

Die Bauherren haben dann selbst neue Wohnflächenberechnungen auf Basis der Fertigmaße erstellt und die dem Antrag auf Anerkennung

als steuerbegünstigt zugrundegelegt. Diese Berechnungen habe ich letztes Jahr für die Grundsteuererklärung ebenso verwendet wie für die

in dem Fall zufällig ebenfalls 2022 erforderliche Bedarfswertermittlung für Zwecke der Erbschaftsteuer.

[Eli Sabeth]

Hallo Charlie24,

in der Tat kommt man infolge der DIN 283 auf ein paar mehr m2, hauptsächlich durch Balkone und Terrassen.

Das hält sich bei uns aber im Rahmen (schätzungsweise <10m2) und eine kleine Überschätzung nehmen wir in Kauf.

Für eine spätere Erbschaftsteuererklärung wird die Wohnfläche allerdings extrem viel mehr ins Gewicht fallen. Ist es zulässig, für eine spätere Wertermittlung im Zuge der Erbschaftsteuererklärung eine aktualisierte Wohnflächenberechnung beim hierfür zuständigen FA vorzulegen, die sich geringfügig von der der Grundsteuererklärung unterscheidet? Ein Datenaustausch wird ja bestimmt stattfinden.

Das wäre meine letzte Frage. Vielen vielen herzlichen Dank für die sehr kompetente Hilfe!

[Charlie24]

Ist es zulässig, für eine spätere Wertermittlung im Zuge der Erbschaftsteuererklärung eine aktualisierte Wohnflächenberechnung beim hierfür zuständigen FA vorzulegen,

Für eine Bedarfswertermittlung zur Ermittlung von erbschaftsteuerlichen Werten ist ebenfalls das Lagefinanzamt zuständig, das ist das gleiche Finanzamt.

Allerdings erfolgt die Bewertung bei Ein- und Zweifamilienhäusern nicht im gleichen Verfahren. Das geht nach Vergleichswerten oder nach dem Sachwert, da sind

Bruttogrundflächen zu ermitteln.. Da spielt dann auch das Baujahr eine Rolle. Nur bei Objekten mit 3 oder mehr Wohnungen, die kein Wohneigentum sind,

ist die ortsübliche Miete auf Basis der Wohnfläche bewertungserheblich.