Anlage V: Eintrag Nebenkostenerstattung von Hausverwaltung ?

[ochoman]

Hallo zusammen,

Ich habe eine Frage bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung meiner ETW:

Ich habe als Vermieter im Jahr 2022 (für 2021) von meiner Hausverwaltung eine Nebenkostenerstattung erhalten. In welchem Feld der Anlage V erfasse ich
die Erstattung (bzw. Nachzahlung) für die Steuer 2022 ? Die Erstattungen für den Mieter sind mir soweit klar (unter "Umlagen verrechnet mit Erstattungen"), nur die für mich als Vermieter leider noch nicht.

Danke für eine Rückmeldung.

VG

Jochen

[Charlie24]

Ich würde bei den einzelnen WK-Positionen saldieren oder die Gutschrift in Zeile 47 als Negativbetrag, also mit Minuszeichen voran eintragen.

In Zeile 47 wird das akzeptiert, bei Erhaltungsaufwand ginge das nicht, da sind keine Negativwerte zulässig.

[reckoner]

Hallo,

man erklärt doch die Zahlungen an die Hausverwaltung gar nicht, ergo auch die Erstattungen nicht.
Irgendwie kommt es mir so vor, als ob hier einfach alles als Werbungskosten abgesetzt werden soll.

Außerdem: Was ist mit Nebenkosten gemeint? Der Begriff stammt ja aus dem Mietrecht, und ist hier daher etwas unpassend. Macht die Verwaltung vielleicht auch die Abrechnung mit dem Mieter, und es ist nur ein durchlaufender Posten?

Stefan

[ochoman]

Hallo Stefan,

das ist für mich auch die Frage: Kommen die Nachzahlungen/Erstattungen an die Hausverwaltung in Anlage V oder nicht?

zu der Frage Nebenkosten: Damit sind die Betriebskosten gemeint (also umlage/und nicht umlagefähige).Die Abrechnung mit dem Mieter mache ich jährlich selbst auf Basis der Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung.

[Charlie24]

man erklärt doch die Zahlungen an die Hausverwaltung gar nicht, ergo auch die Erstattungen nicht.

Und wieso nicht ? Mit Ausnahme der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sind das regelmäßig Werbungskosten.

[reckoner]

Hallo,

Kommen die Nachzahlungen/Erstattungen an die Hausverwaltung in Anlage V oder nicht?

In die Steuererklärung kommen alle wirklich getätigten Ausgaben die die Verwaltung im Namen/Interesse der Eigentümer und im Steuerjahr für die Anlage getätigt hat (an Dritte).
Zahlungen zwischen Eigentümer und Verwaltung sind aber noch nicht unbedingt ausgegeben. Und wenn die Verwaltung etwas zurückzahlt, dann hat sie es ja sogar ganz offensichtlich noch gar nicht ausgegeben. Daher gehört weder die Zahlung noch die Erstattung in die Steuererklärung.

Es mag Sonderfälle geben, aber dazu müsste man wissen, um was für Kosten es sich im Einzelnen gehandelt hat.

Charlie hatte ja vermutet, dass es an einem negativen Betrag liegt, der sich nicht eintragen lässt. Ist das denn wirklich der Fall? Und wenn ja, warum?

Damit sind die Betriebskosten gemeint (also umlage/und nicht umlagefähige).

OK, so hatte ich es auch verstanden.
Diese Kosten werden in der Regel mit der Jahresabrechnung auf die einzelnen Eigentümer gebucht, und damit sind sie praktisch bezahlt. In welches Jahr das dann gehört ist nicht immer ganz klar, unter Umständen kann man es sich imho sogar aussuchen (bei einem krummen Geschäftsjahr beispielsweise).

Und wieso nicht ? Mit Ausnahme der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sind das regelmäßig Werbungskosten.

Erstens hast du den wichtigsten Grund schon genannt (die Rücklage). Zweitens kann es vielleicht auch Guthaben oder Rückstände auf dem normalen Konto geben (wer sein Hausgeld nicht gezahlt hat kann trotzdem die anteiligen Kosten absetzen, denke ich). Und Drittens kann da theoretisch sonst was abgerechnet werden (und zwar auch Dinge die gar nichts mit der Vermietung zu tun haben, ein anderes Objekt betreffen etc.).

Stefan

[Laie123]

Screenshot (177).png Selbstverständlich kann man das Hausgeld, bis auf die Grundsteuer (zahle ich direkt an die Gemeinde) und Instandhaltungsbeträge, als Werbungskosten absetzen Meine kommerzielle Software verlangt eine Aufteilung, siehe Sreenshot, des gezahlten Hausgeldes. Für die Umlage, die der Mieter an mich bezahlt, werden die Beträge in umlage-u. nicht umlagefähige Beträge aufgeteilt.

[ochoman]

Hallo,

In die Steuererklärung kommen alle wirklich getätigten Ausgaben die die Verwaltung im Namen/Interesse der Eigentümer und im Steuerjahr für die Anlage getätigt hat (an Dritte).
Zahlungen zwischen Eigentümer und Verwaltung sind aber noch nicht unbedingt ausgegeben. Und wenn die Verwaltung etwas zurückzahlt, dann hat sie es ja sogar ganz offensichtlich noch gar nicht ausgegeben. Daher gehört weder die Zahlung noch die Erstattung in die Steuererklärung.


Stefan

Interessant: Aber im Falle einer Nachzahlung an der Verwalter hätte ich ja als Vermieter für die umlagefähigen Betriebskosten zu wenig Werbungskosten in der Steuererklärung angesetzt (bei Erstattung verhält es sich umgekehrt)? Oder hab ich da einen Denkfehler?, da der Ausgleich über Gutschrift/Nachzahlung in der Abrechnung mit dem Mieter stattfindet?

[Kloebi]

Entscheidend ist immer das Jahr der Zhalung. Löse dich von dem Gedanken, für welches Jahr gezahlt wurde. Wichtig ist, in welchem Jahr.

[ochoman]

Entscheidend ist immer das Jahr der Zhalung. Löse dich von dem Gedanken, für welches Jahr gezahlt wurde. Wichtig ist, in welchem Jahr.

das ist mir klar, nach Zufluss/abflussprinzip....sind die Zahlungen /Erstattungen der Hausverwaltung anzugeben oder nicht?

[Laie123]

die Zahlungen /Erstattungen der Hausverwaltung anzugeben oder nicht?

Man kann immer das absetzen, was ich wirklich bezahlt habe. Habe 500 € bezahlt und 50 € zurückbekommen, egal für welches Jahr. Also habe ich 450 € bezahlt, oder ?
Verstehe jetzt die Frage nicht so richtig.

[Charlie24]

... sind die Zahlungen /Erstattungen der Hausverwaltung anzugeben oder nicht?

Die Frage habe ich im Beitrag '#2 beantwortet, warum stellst du sie immer wieder ?

[ochoman]

Ich stelle die Frage , weil reckoner folgendes schrieb:
“ In die Steuererklärung kommen alle wirklich getätigten Ausgaben die die Verwaltung im Namen/Interesse der Eigentümer und im Steuerjahr für die Anlage getätigt hat (an Dritte).
Zahlungen zwischen Eigentümer und Verwaltung sind aber noch nicht unbedingt ausgegeben. Und wenn die Verwaltung etwas zurückzahlt, dann hat sie es ja sogar ganz offensichtlich noch gar nicht ausgegeben. Daher gehört weder die Zahlung noch die Erstattung in die Steuererklärung.“

diese Aussage sagt genau das Gegenteil von deiner charlie24

[reckoner]

Hallo,

Entscheidend ist immer das Jahr der Zhalung. Löse dich von dem Gedanken, für welches Jahr gezahlt wurde. Wichtig ist, in welchem Jahr.

Aber doch nicht bei Zahlungen an die Verwaltung. Dieses Geld gehört doch steuerrechtlich noch dem Eigentümer (genauso wie die Rücklage).
Und da das Hausgeld pauschal gezahlt wird bleibt am Jahresende praktisch auch immer was übrig; man weiß ja vorher nicht was so kommt.

Grundsätzlich setzt man die Kosten ab, die die Hausverwaltung abgerechnet hat, unabhängig von der eigenen Zahlung (die kommt in der Steuererklärung gar nicht vor - so kenne ich es jedenfalls).

Mal ein Beispiel (alles auf den einen Eigentümer heruntergerechnet):

Ausgaben (wahllose Posten nur um was zu zeigen, absolut nicht vollständig):
Reparaturen 250 €
Allgemeinstrom 50 €
Straßenreinigung 90 €
Hausmeister 70€
Verwaltung 100 €

In Summe sind das 560 €. Das Hausgeld betrug aber - sagen wir mal - 50 € pro Monat, also 600 €.
Folglich bleiben 40 € übrig, die dem Eigentümer im Rahmen der Abrechnung erstattet werden.

Als Werbungskosten wären in dem Fall nicht 600 €, sondern nur 560 € absetzbar. Das die 40 € Erstattung erst im Folgejahr erfolgte ist dabei egal, es sind einfach keine Werbungskosten.

Und nebenbei: Alles was an den Mieter durchgereicht wird muss natürlich auch erklärt werden (und gleicht sich dann meist grob mit den entsprechenden Werbungskosten aus).

Stefan

[ochoman]

Charlie24 : ...und deshalb stelle ich die Frage , denn das was Stefan sagt ist konträr zu deinem Beitrag aus Nr.2