Einkünfte aus Vermietung: Zeile 40 - Fassadensanierung richtig eingeben.

[Tobi_Tiger]

Guten Tag,
in einer (vermieteten) Wohnung (Teil einer WEG) wurde eine zum Erhalt dringend notwendige Fassadensanierung vorgenommen. Die Kosten wurden aus der angesparten Entstandhaltungsrücklage, sowie aus einer zu diesem Zweck gesammelten Sonderumlage beglichen.
Die Originalrechnungen gingen zuerst an den Verwalter und sind zurzeit bei der Denkmalschutzbehörde.

Nun meine Frage:
In der Anlage V - Einkünfte aus Vermietung Zeile 40 (voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen) werde ich nach der genauen Bezeichnung der Erhaltungsaufwendung, nach Rechnungsaussteller und -datum gefragt. Für mich sieht es so aus, als müsste ich unseren Verwalter um eine Kopie aller einzelnen Rechnungen für die jeweiligen Gewerke bitten und sie separat eintragen. Ich weiß aber, dass die anderen Teileigentümer/innen dies nicht tun und die Sanierung gebündelt eintragen. In der Jahresabrechnung werden die einzelnen Leistungen auch nicht separat aufgeführt, sondern die Kosten der Sanierung gebündelt angegeben.

Ich würde mich über einen Hinweis freuen, wie ich die Sanierung steuerlich korrekt eintragen kann, ohne alle Einzelrechnungen vorliegen zu haben. Vielen Dank.

[reckoner]

Hallo,

einfach einen Sammelposten bilden (z.B. Fassade), und dort dann deinen Anteil eintragen.
Wenn das Finanzamt einen Beleg fordert, dann reicht bei einer WEG in aller Regel die normale Abrechnung.

Die Kosten wurden aus der angesparten Entstandhaltungsrücklage, sowie aus einer zu diesem Zweck gesammelten Sonderumlage beglichen.

Das ist egal, beide Posten gehören noch den Eigentümern. Absetzen kann man nur das was wirklich ausgegeben wurde (=an Dritte gezahlt).

Stefan

[Tobi_Tiger]

Vielen Dank für die schnelle Antwort reckoner!

einfach einen Sammelposten bilden (z.B. Fassade), und dort dann deinen Anteil eintragen.
Wenn das Finanzamt einen Beleg fordert, dann reicht bei einer WEG in aller Regel die normale Abrechnung.

OK. Noch einen Tipp, wie ich den Sammelposten in die Felder "Rechnungsaussteller" und "Rechnungsdatum" eintragen könnte? Danke!

Absetzen kann man nur das was wirklich ausgegeben wurde.

Natürlich.

Wenn ich noch etwas fragen darf: Einer der anderen (vermietenden) Teil-Eigentümer sagte, steuerlich sei eine Sonderumlage für uns günstiger als das kontinuierlich hohe Hausgeld (zum Bilden der Rücklage). Das habe ich nicht so recht verstanden, eben weil Kosten erst ab dem Zeitpunkt absetzbar sind, wenn sie anfallen. (Ist ja bei anderen Dingen auch so: wenn ich mir ein neues Arbeitsgerät kaufe, ist es dem Finanzamt egal, wann ich das Geld dafür zurückgelegt habe; entscheidend ist wann ich es bezahle.). Habe ich da etwas übersehen?

[Charlie24]

Noch einen Tipp, wie ich den Sammelposten in die Felder "Rechnungsaussteller" und "Rechnungsdatum" eintragen könnte? Danke!

Das sind keine Pflichtfelder, die lässt du einfach leer. Du musst eigentlich nur überlegen, ob du den Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung

zu 100% geltend machst oder ob du ihn auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilst, was bei größerem Erhaltungsaufwand ja möglich ist.

[Charlie24]

Einer der anderen (vermietenden) Teil-Eigentümer sagte, steuerlich sei eine Sonderumlage für uns günstiger als das kontinuierlich hohe Hausgeld (zum Bilden der Rücklage). Das habe ich nicht so recht verstanden,

Für mich ist das nicht so recht nachvollziehbar. Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage wirken sich steuerlich nicht aus. Erst wenn das Geld für eine

Instandhaltungsmaßnahme entnommen wird, entstehen steuerlich relevante Werbungskosten. Die Sonderumlage fließt hingegen direkt in die Instandhaltung.

Was da jetzt mit steuerlich günstiger gemeint war, keine Ahnung ?

[reckoner]

Hallo,

vielleicht wird ja gedacht, dass ein zu hohes Hausgeld sofort abgesetzt werden kann. Das ist aber nicht korrekt, ein nicht verwendeter Betrag müsste zum Jahresende entweder wieder ausgezahlt werden, oder aber es wird in die Instandhaltungsrücklage umgebucht; absetzen kann man es in beiden Fällen nicht.

Und was überhaupt steuerlich günstig oder ungünstig ist hängt sowieso vom Einzelfall ab. Der eine hätte gerne weniger Einkommen, und der andere mehr, kommt halt auf das sonstige Einkommen an.

Stefan

[Tobi_Tiger]

Herzlichen Dank reckoner & Charlie24 für die hilfreichen Antworten!

[Tobi_Tiger]

Hello again,

auch wenn der Post schon etwas älter ist - vielleicht liest ja noch jemand die Rückfrage:

Du musst eigentlich nur überlegen, ob du den Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung

zu 100% geltend machst oder ob du ihn auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilst, was bei größerem Erhaltungsaufwand ja möglich ist.

Kann ich das selbst entscheiden, ob ich den Erhaltungsaufwand komplett im Jahr der Zahlung absetzen oder auf 3-5 Jahre aufteilen möchte? Oder gibt es hier eine Regel /einen Grenzwert? Was ist der Vorteil, es auf mehrere Jahre aufzuteilen?

Und: wenn das Haus unter Denkmalschutz steht: muss das anlässlich der Erhaltungsmaßnahme irgendwo angegeben werden?

Vielen Dank im Voraus!

[L. E. Fant]

Was ist der Vorteil, es auf mehrere Jahre aufzuteilen?

Unser Steuersatz ist halt nunmal progressiv. Wenn Du fünf Jahre lang tausend Euro weniger versteuern musst dann spart Dir das normalerweise mehr Steuern, als wenn Du 5000 weniger in einem Jahr hättest.

[HundKatzeMaus]

Und: wenn das Haus unter Denkmalschutz steht: muss das anlaesslich der Erhaltungsmassnahme irgendwo angegeben werden?

Ich nehme doch mal an und hoffe doch sehr, dass dir der Verwalter dazu schon etwas geschrieben hat. Ansonsten empfehle ich dir mal zum Einstieg in die Thematik die folgenden Hinweise zu lesen:

https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/eigentum/denkmalschutz-steuervorteil-dank-abschreibung.html

https://www.energie-fachberater.de/ratgeber/ratgeber-denkmalschutz/denkmalschutz-eigentuemer-sparen-steuern-mit-abschreibung.php

[zieglerstefankarl]

Vielen Dank für die schnelle Antwort reckoner!




OK. Noch einen Tipp, wie ich den Sammelposten in die Felder "Rechnungsaussteller" und "Rechnungsdatum" eintragen könnte? Danke!



Natürlich.

Wenn ich noch etwas fragen darf: Einer der anderen (vermietenden) Teil-Eigentümer sagte, steuerlich sei eine Sonderumlage für uns günstiger als das kontinuierlich hohe Hausgeld (zum Bilden der Rücklage). Das habe ich nicht so recht verstanden, eben weil Kosten erst ab dem Zeitpunkt absetzbar sind, wenn sie anfallen. (Ist ja bei anderen Dingen auch so: wenn ich mir ein neues Arbeitsgerät kaufe, ist es dem Finanzamt egal, wann ich das Geld dafür zurückgelegt habe; entscheidend ist wann ich es bezahle.). Habe ich da etwas übersehen?

Das kenn ich zur Genüge aus meinen WEG Versammlungen. Irgendwelche Oberschlauberger sondern ihr Halbwissen ab und dann wird bis in die Puppen diskutiert.

Steurlich kann es keine Unterschiede geben, es sei denn, die Sonderumlage ist so gross, dass sie nur über eine Rücklagenbildung über mehrere Jahre hinweg ersetzt werden könnte und dabei durch Streckung der Kosten nicht auf einmal die gesamten Mieteinnahmen eines Jahres völlig aufzehrt und dann noch Kosten übrig bleiben, die man von nichts ja nicht weiter absetzen kann.

Aber dafür kann man grössere Instandhaltungsmassnahmen ja auch bis auf 5 Jahre strecken, auch wenn sie per Umlage etc. in eonem Jahr bezahlt wurden. Das wusste er vielleicht nicht und hat nur nachgeplappert, was er mal aufgeschnappt hat.

[Tobi_Tiger]

Herzlichen Dank für die hilfreichen Antworten!

Ich nehme doch mal an und hoffe doch sehr, dass dir der Verwalter dazu schon etwas geschrieben hat. Ansonsten empfehle ich dir mal zum Einstieg in die Thematik die folgenden Hinweise zu lesen:

https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/eigentum/denkmalschutz-steuervorteil-dank-abschreibung.html

https://www.energie-fachberater.de/r...schreibung.php

Vielen Dank! Ja, wir haben die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde für die Sanierung.

[Tobi_Tiger]

Noch eine Rückfrage in die Runde:
Welche Kosten für die Erhaltung von Baudenkmäler müssen /dürfen unter Punkt 13 - Auf bis zu 5 Jahre zu verteilende Erhaltungsaufwendungen über 5 Jahre und müssen/dürfen welche unter Punkt 6 - Erhöhte Absetzungen nach den §§ 7h, 7i EStG, Schutzbaugesetz über 12 Jahre abgesetzt werden?