Wie hoch und ab wann Zinsen für Sanierung von Immobilien ansetzten?

[steuernix]

Hallo,

ich habe mal eine Frage...
Kreditzinsen sind ja bei der Steuer absetzbar. Meine Frage bezieht sich aber jetzt nicht auf die Kreditzinsen beim Kauf einer Wohnung sondern z.b. irgendwann paar Jahre später, wenn man die Wohnung sanieren oder modernisieren möchte.

Angenommener Beispielfall: Nach eine paar Jahren, möchte man die Heizung im Haus einer WEG austauschen.

Kostenpunkt 100.000 €
Eigener WEG-Anteil 30% > 30.000 €
Instandhaltungsrücklage 50.000 €
Sonderumlage 70.000 € > Eigener Anteil 21.000 €
Bankzinssatz 5%


Nun könnte man einen Modernisierungskredit bei der Bank aufnehmen und da stellt sich für mich die Frage, zu welchem Zeitpunkt darf/sollte ich das machen und in welcher Höhe kann man die Zinsen ansetzt.

Also für mich wäre erstmal logisch, dass ich mindestens 21.000 € aufnehmen kann bzw. den Kreditzins i.v.h. jährlich 1050 € zum Ansatz bringen kann. Oder aber könnte ich auch 30.000 € aufnehmen (soviel wie mein Eigenanteil ist) und dann 1500 € Zinsen jährlich absetzten?
Oder aber darf man aufgrund der über die Jahre bereits geleisteten und hinterlegten Instandhaltungrücklage nur noch weitere 50.000 * 30% = 15.000 € aufnehmen/ansetzten?


Zweite Frage, zu welchem Zeitpunkt sollte/darf ich den Kredit abrufen bzw. kann ich dann die Zinsen ansetzen?
Normal wird ja z.b. die Sonderumlage im Mai fällig. Die Bauarbeiten aber starten dann vielleicht erst im September. Gezahlt wird die Rechnung aber dann meist noch später oder in verschiedenen Teilen.
Was passiert, wenn man aufgrund von Zeitgründen (Kreditbeantragen usw. dauert ja) bereits die Sonderumlage im Mai aus eigenen Mitteln bezahlt hat. Darf man dann nachträglich noch den Kredit beantragen, denn man absetzten kann?

Danke.

[L. E. Fant]

Das solltest Du evtl. mit Deinem Steuerberater besprechen. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sind nicht Thema des Forums.

[steuernix]

Das solltest Du evtl. mit Deinem Steuerberater besprechen. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sind nicht Thema des Forums.

Danke, aber mit Gestaltung hat das eher weniger zutun, sondern mit Korrekter Angabe bei der Steuer.
Ne Idee, in welchem Forum das besser aufgehebne wäre?

[Beamtenschweiß]

Zinsen für ein Darlehen kannst du nur dann von der Steuer absetzen, wenn dieser durch die Einkünfteerzielung veranlasst ist.
Davon, dass die ETW vermietet ist hast du aber nichts gesagt und somit gibts auch keine Werbungskosten.

[reckoner]

Hallo,

von Vermietung gehe ich jetzt einfach mal aus.

Also für mich wäre erstmal logisch, dass ich mindestens 21.000 € aufnehmen kann bzw. den Kreditzins i.v.h. jährlich 1050 € zum Ansatz bringen kann. Oder aber könnte ich auch 30.000 € aufnehmen (soviel wie mein Eigenanteil ist) und dann 1500 € Zinsen jährlich absetzten?

Du kannst natürlich nur das absetzen was du auch für die Immobilie verwendest (hier die 21.000).

Zweite Frage, zu welchem Zeitpunkt sollte/darf ich den Kredit abrufen bzw. kann ich dann die Zinsen ansetzen?

Zeitnah zur Zahlungspflicht (an die WEG) sollte es schon sein, sonst ist der Zusammenhang nicht mehr gegeben. Ein paar Wochen vielleicht auch Monate im Vorraus sind aber sicher ok. Ich meine sogar, dass man sich ab Beschluss und Kenntnis der Zahlungspflicht um einen Kredit kümmern darf (jedenfalls solange nicht Projekte für in 5 Jahren beschlossen werden).

Nur, wo ist der Sinn, eine längere Zeit unnütz einen Kredit aufzunehmen? Die Zinsen musst du doch bezahlen, und vom Finanzamt bekommst du weniger als die Hälfte davon indirekt zurück.

Was passiert, wenn man aufgrund von Zeitgründen (Kreditbeantragen usw. dauert ja) bereits die Sonderumlage im Mai aus eigenen Mitteln bezahlt hat. Darf man dann nachträglich noch den Kredit beantragen, denn man absetzten kann?

Nein, denn dann ist der Kredit ja nicht mehr mit den Einkünften verbunden, sondern um deine eigene Mittel wieder aufzufüllen.

Und auch hier die Frage: Was bringt es, einen Kredit aufzunehmen, wenn man doch eigene Mittel hat?
Mein Grundsatz: Vermögen und Schulden passen in vielen Fällen nicht zusammen. Vielmehr sollte man das Vermögen verwenden, um die Schulden zu begleichen, das bringt eine beachtliche risikofreie Rendite.

Ich hab' auch irgendwie den Verdacht, dass mit dem Kredit kurzzeitig noch andere Einkünfte erzielt werden sollen. Dann kann man den Kredit aber u.U. nicht mehr als Werbungskosten aus Vermietung absetzen, und außerdem wären die anderen Einkünfte ja auch steuerpflichtig.

Stefan

[steuernix]

Logisch vermietet, sonst macht die ganze Frage ja gar kein Sinn.

Du kannst natürlich nur das absetzen was du auch für die Immobilie verwendest (hier die 21.000).

Das ist die Frage. Für mich machen die 21.000 € auch nicht direkt Sinn, da eine Einlage in die Instandhaltungsrücklage ja sonst auch nicht steuerlich geltend gemacht werden darf. Sondern nur dann bei Verwendung. In dem Beispiel wird ja sogar von der Sonderumlage nicht alles verwendet. Denn nach Einlage sind 120k drin und nur 100k werden dann "verbraucht"

Zeitnah zur Zahlungspflicht (an die WEG) sollte es schon sein, sonst ist der Zusammenhang nicht mehr gegeben. Ein paar Wochen vielleicht auch Monate im Vorraus sind aber sicher ok. Ich meine sogar, dass man sich ab Beschluss und Kenntnis der Zahlungspflicht um einen Kredit kümmern darf (jedenfalls solange nicht Projekte für in 5 Jahren beschlossen werden).

Nur, wo ist der Sinn, eine längere Zeit unnütz einen Kredit aufzunehmen? Die Zinsen musst du doch bezahlen, und vom Finanzamt bekommst du weniger als die Hälfte davon indirekt zurück.

Und was genau bedeutet Zeitnah? Wer sagt, dass es nur Wochen sein darf? Gibt es da keine Vorgabe?
Und es geht auch weniger darum (zu) frühzeitig einen Kredit aufzunehmen, sondern die Frage ist zu wann "darf" man es. Also in dem Beispiel im Mai oder im September oder erst bei Rechnungsfälligkeit - obwohl das ja praktisch keinen Sinn macht, da man ja bereits im Mai an die WEG leisten muss. Auf der Anderen Seite wird im Mai die Instandhaltungsrücklage ja noch nicht "verwendet"...

Nein, denn dann ist der Kredit ja nicht mehr mit den Einkünften verbunden, sondern um deine eigene Mittel wieder aufzufüllen.

Und wo ist der Unterschied erst den Kredit abzurufen um seine eigenen Mittel aufzufüllen und dann weiterzuleiten? Glaub beim Kauf geht das auch, dass man aus eigenen Mitteln erstmal kurzfristig etwas in Vorleistung geht, bis der Kredit "kommt".

Und auch hier die Frage: Was bringt es, einen Kredit aufzunehmen, wenn man doch eigene Mittel hat?
Mein Grundsatz: Vermögen und Schulden passen in vielen Fällen nicht zusammen. Vielmehr sollte man das Vermögen verwenden, um die Schulden zu begleichen, das bringt eine beachtliche risikofreie Rendite.

Ich hab' auch irgendwie den Verdacht, dass mit dem Kredit kurzzeitig noch andere Einkünfte erzielt werden sollen. Dann kann man den Kredit aber u.U. nicht mehr als Werbungskosten aus Vermietung absetzen, und außerdem wären die anderen Einkünfte ja auch steuerpflichtig.

Glaube die Frage brauchen wir hier nicht zu erörtern. Bzw. ist ja nicht die Frage. Es kann natürlich sehr wohl viel Sinn machen, Fremdkapital aufzunehmen und das aus etlichen Gründen. Aber wie gesagt, persönliche Vorlieben sollten jetzt hier mal außer acht gelassen werden. Es geht ja um das was man machen darf bzw. wie man es korrekt ansetzt.

Und auch ein hereininterpretierte Verdachte tragen jetzt nicht wirklich was dazu bei. Aber um die zu zerstreuen, es geht natürlich nicht darum irgendwie in 2 Monaten irgendwelche "anderen" Einkünfte zu erziehen, aber es geht natürlich schon immer bei der Kreditaufnahme darum (wenn man genug Geld hat) sein Eigenkapital für die nächsten 10, 20, 30.. Jahre "zu schützen". Mag ja auch Leute geben die damit die nächsten 25 Jahre etwas anderes (besseres) vor haben...

[reckoner]

Hallo,

Für mich machen die 21.000 € auch nicht direkt Sinn, da eine Einlage in die Instandhaltungsrücklage ja sonst auch nicht steuerlich geltend gemacht werden darf. Sondern nur dann bei Verwendung.

Grundsätzlich ist das auch richtig. Musst du aber für die Rücklage einen Kredit aufnehmen, dann sind die Zinsen eben doch Werbungskosten.

Und was genau bedeutet Zeitnah? Wer sagt, dass es nur Wochen sein darf? Gibt es da keine Vorgabe?

Mir ist da nichts bekannt.
Das Motiv muss halt konkret etwas für die Immobilie sein, und das muss man glaubhaft machen können (was bei einem Beschluss ja kein Problem ist).

Also in dem Beispiel im Mai oder im September oder erst bei Rechnungsfälligkeit

Ach so war das gemeint. Natürlich bereits im Mai, sogar etwas früher. Denn für den Eigentümer ist die Rechnung ja im Mai fällig. Bleibt das Geld dann liegen weil sich die Investition vrzögert oder sogar komplett abgeblasen wird ändert das nichts. Solange die Rücklage vorhanden ist sind die damit zusammenhängenden Kosten absetzbar.

Und wo ist der Unterschied erst den Kredit abzurufen um seine eigenen Mittel aufzufüllen und dann weiterzuleiten? Glaub beim Kauf geht das auch, dass man aus eigenen Mitteln erstmal kurzfristig etwas in Vorleistung geht, bis der Kredit "kommt".

Mag sein das man das im Einzelfall durchbekommt.

Ich kenne aber eher das Gegenteil, und zwar dass eine Beleihung der Immobilie nicht als Werbungskosten absetzbar ist, wenn das Geld für etwas anderes verwendet wird (der Klassiker: man besitzt eine vermietete Immobilie und beleiht sie, um eine selbstbewohnte Immobilie zu kaufen).
Und eine Wiederauffüllen der privaten Rücklagen hat eben nichts mit der Immobilie zu tun.

Stefan

[steuernix]

Grundsätzlich ist das auch richtig. Musst du aber für die Rücklage einen Kredit aufnehmen, dann sind die Zinsen eben doch Werbungskosten.

Ist das so und wo steht das? Und was heißt "muss" - "müssen" tue ich ja gar nicht und dann könnte ich ja auch sagen ich muss für meine monatlichen 35,87 € einen Kredit aufnehmen ;-)

Mir ist da nichts bekannt.
Das Motiv muss halt konkret etwas für die Immobilie sein, und das muss man glaubhaft machen können (was bei einem Beschluss ja kein Problem ist).

Also mal wieder nichts genaues. Steht sicher auch nirgends schwarz auf weiß oder?

Ach so war das gemeint. Natürlich bereits im Mai, sogar etwas früher. Denn für den Eigentümer ist die Rechnung ja im Mai fällig. Bleibt das Geld dann liegen weil sich die Investition vrzögert oder sogar komplett abgeblasen wird ändert das nichts. Solange die Rücklage vorhanden ist sind die damit zusammenhängenden Kosten absetzbar.

Hier sicher das selbe. Mich wundert, dass die Frage nicht öfter kommt und nicht eindeutig irgendwo geklärt ist.

Mag sein das man das im Einzelfall durchbekommt.

Ich kenne aber eher das Gegenteil, und zwar dass eine Beleihung der Immobilie nicht als Werbungskosten absetzbar ist, wenn das Geld für etwas anderes verwendet wird (der Klassiker: man besitzt eine vermietete Immobilie und beleiht sie, um eine selbstbewohnte Immobilie zu kaufen).
Und eine Wiederauffüllen der privaten Rücklagen hat eben nichts mit der Immobilie zu tun.

Das aber ist ja klar - zur freien Verwendung um sich ein Ferrari oder was anderes zu kaufen, kann man die Zinsen nicht ansetzten. Hier geht es ja Zweckgebunden um die bestehende Immobilie. Die Frag eist halt nur wann und wie hoch...

[reckoner]

Hallo,

Ist das so und wo steht das? Und was heißt "muss" - "müssen" tue ich ja gar nicht und dann könnte ich ja auch sagen ich muss für meine monatlichen 35,87 € einen Kredit aufnehmen ;-)

Warum legst du jedes Wort auf die Goldwaage? "Müssen" war hier natürlich in dem Sinne gemeint, dass du es deiner Planung nach musstest, und auch getan hast.
Für die monatliche Zahlung kann das durchaus auch der Fall sein, beispielsweise bei Personen die immer im Dispo sind (wobei die aber eher selten Immobilien vermieten).

Also mal wieder nichts genaues. Steht sicher auch nirgends schwarz auf weiß oder?

Es ist gesetzlich klar geregelt, dass nur Werbungskosten absetzbar sind. Was nun aber Werbungskosten sind und was nicht kann gar nicht für alle Fälle festgelegt werden. Für den Einzelfall musst du halt das Finanzgericht fragen.

Das aber ist ja klar

Aha. Wenn dir das alles so klar ist, warum stellst du dann so komische Fragen? Die Antworten darauf sind nämlich genauso klar.
Wie kann man beispielsweise annehmen, dass man die Zinsen für eine Sonderumlage erst absetzen kann, wenn die WEG das Geld auch ausgegeben hat? Das ist doch total unlogisch.

Dein Einwand "Logisch vermietet, sonst macht die ganze Frage ja gar kein Sinn." passte übrigens auch nicht (war ich gar nicht drauf eingangen). Denn hier im Forum ist gefühlt jeder Dritte mit solchen Fragen in Wirklichkeit Selbstbewohner. Etwa: "Wo trage ich denn meine Kreditzinsen ein?" - "In der Anlage V" - "Die ist aber für Vermietung, das mache ich ja nicht".

Hier geht es ja Zweckgebunden um die bestehende Immobilie.

Na eben nicht. Du hattest doch gesagt, dass es um die Wiederauffüllung der privaten Rücklage geht.

Stefan

[steuernix]

Hallo,

Es ist gesetzlich klar geregelt, dass nur Werbungskosten absetzbar sind. Was nun aber Werbungskosten sind und was nicht kann gar nicht für alle Fälle festgelegt werden. Für den Einzelfall musst du halt das Finanzgericht fragen.

Das Werbungskosten absetzbar sind ist ja klar. Mir geht es ja hier nur um den genauen Zeitpunkt und Höhe.
Wenn das "egal wäre", könnte ich ja sonst, wie von dir angenommen, den Kredit schon ein Jahr vorher aufnehmen um damit zu "spielen" - Bzw. hier ja eher die Frage, ob ich den Kredit auch nachher aufnehmen kann. Wobei Das "nachher" hier ja auch die Frage ist. Ist das die Eigentümerversammlung, Einziehungszeitpunkt, start der Maßnahmen oder Rechnungszahlung.

Aha. Wenn dir das alles so klar ist, warum stellst du dann so komische Fragen? Die Antworten darauf sind nämlich genauso klar.
Wie kann man beispielsweise annehmen, dass man die Zinsen für eine Sonderumlage erst absetzen kann, wenn die WEG das Geld auch ausgegeben hat? Das ist doch total unlogisch.

"Klar" ist, dass man es nicht zu freien Verwendung benutzen kann und war auch nie die Frage.
Das es unlogisch ist, eine Sonderumlage erst bei Zahlung abzusetzen habe ich ja schon gesagt, obwohl so unlogisch ist es nicht, da man die Ausgaben ja auch erst ab dem Zeitpunkt ansetzten kann und nicht schon bei Einlage in die Instandhaltungsrücklage. Mal abgesehen davon, dass ich aufgehört habe bei Steuern von logisch zu sprechen. Da sollte man eher von willkürlich sprechen, ich hab mir das ja nicht ausgedacht...

Dein Einwand "Logisch vermietet, sonst macht die ganze Frage ja gar kein Sinn." passte übrigens auch nicht (war ich gar nicht drauf eingangen). Denn hier im Forum ist gefühlt jeder Dritte mit solchen Fragen in Wirklichkeit Selbstbewohner. Etwa: "Wo trage ich denn meine Kreditzinsen ein?" - "In der Anlage V" - "Die ist aber für Vermietung, das mache ich ja nicht".

Ich hab diese Info ja "nachgereicht", obwohl es denke ich auch klar war, da es in meiner Frage ja um bereits im Bestand befindliche Immobilien ging, die man schon jahrelang hat. Da wäre das schon aufgefallen, wenn man seine selbst genutzte Immobile absetzten hätte wollen. (Schon am Anfang bei der normen Finanzierung....)

Na eben nicht. Du hattest doch gesagt, dass es um die Wiederauffüllung der privaten Rücklage geht.

Eine "private Rücklage" kenne ich in dem Sinne ehrlich gesagt nicht wirklich. Alles mein Geld, ob Bar in Aktien oder Käse. Da kann ich auch nichts abgrenzen in eine private Rücklage.
Aber trotzdem halt die Frage, ob man aus seinem "privaten Geld" (privater Rücklage), erstmal "vorschießen" kann, bis der Kredit da ist...

[Beamtenschweiß]

Könnt ihr eure Diskussion bitte woanders hin vertagen? Mit "Mein ELSTER" hatte die Frage von Anfang an nichts zu tun, sondern nur mit Steuerrrecht.

[reckoner]

Hallo,

Das Werbungskosten absetzbar sind ist ja klar. Mir geht es ja hier nur um den genauen Zeitpunkt und Höhe.
Wenn das "egal wäre", könnte ich ja sonst, wie von dir angenommen, den Kredit schon ein Jahr vorher aufnehmen um damit zu "spielen" ...

Den Zeitpunkt hatte ich genannt (zeitnah). Wenn sich dir aber der Begriff "zeitnah" nicht erschließt kann ich dir auch nicht helfen; das ist bewusst abstrakt formuliert, weil es eben auf den Einzelfall ankommt.

Und es ist natürlich nicht egal (und auch von mir nie so angenommen) wann man den Kredit aufnimmt. Im Gegenteil hatte ich immer gesagt, dass die Kreditaufnahme im Zusammenhang mit der Zahlung stehen muss.

Bei einer WEG ist das alles ganz einfach. Nehmen wir daher mal alternativ eine Immobilie im Alleinbesitz.
Entschließt man sich dann, beispielsweise eine neue Heizung einzubauen, Kostenpunkt 50.000 Euro, dann kann man ab dem Entschluß alles in die Wege leiten (Angebote einholen, Handwerker konsultieren u.s.w., und eben auch einen Kredit aufnehmen). Verzögert sich das Projekt nun einige Monate, dann ist das halt so, trotzdem wären die Zinsen Werbungskosten (die 50.000 selber aber natürlich nicht, die hat man ja noch).
U.U. muss man das Investitionsvorhaben dann auch glaubhaft machen, was im einfachsten Fall durch die wirkliche Realisierung erfolgen kann, oder eben durch Planungsunterlagen (Angebote, Raumplanung, Kalkulation etc.).

... obwohl so unlogisch ist es nicht, da man die Ausgaben ja auch erst ab dem Zeitpunkt ansetzten kann und nicht schon bei Einlage in die Instandhaltungsrücklage.

Nein, unlogisch ist das nicht. Die Rücklage gehört rechtlich noch dem Eigentümer, ergo sind es erst Werbungskosten wenn sie eingesetzt wird. Kreditzinsen zahlt man hingegen real an einen Dritten.
Nennt sich Abflussprinzip.

Aber trotzdem halt die Frage, ob man aus seinem "privaten Geld" (privater Rücklage), erstmal "vorschießen" kann, bis der Kredit da ist..

Ich hatte ja schon gesagt, dass das im Einzelfall durchgehen kann (und zwar wirklich offiziell, mitunter auch erst vor Gericht).
Trotzdem wäre ich damit sehr vorsichtig. Solange es um die Zukunft geht hat man ja ein bisschen Gestaltungsspielraum, und den sollte man dann auch korrekt anwenden (sprich: klare Tatsachen schaffen - und das bedeutet eben, dass man einen Kredit auch mehr oder weniger direkt für die Immobilie verwendet).

Stefan