Abrechnungszeitraum bei Vermietungen

[ElsterTom]

Seit einigen Jahren bin ich Eigentümer einer vermieteten Wohnung. Leider geht bei der Verwaltung der Abrechnungszeitraum von Jahresmitte zur folgenden Jahresmitte. So kenne ich zum Beispiel die Kosten für die zweite Jahreshälfte 2023 noch nicht, denn diese wird erst 2025 bekannt.
Bei der Steuererklärung wurde bisher nicht der Abrechnungszeitraum zugrunde gelegt, sondern das Kalenderjahr (Steuerjahr). Deshalb bin ich bisher beim Eintragen ins Formular nach einem Zufluss-Abfluss-Prinzip vorgegangen. Als Einnahmen wurden neben den Mieten die Nebenkostenvorauszahlungen des ganzen Kalenderjahres berücksichtigt. Die Wohngeldzahlungen an den Verwalter ohne den Anteil der Rücklagen wurde aus Ausgabe verbucht, ebenfalls für das Steuerjahr. Auch die Grundsteuer ist eine Ausgabe, da sie von meinem Konto abgebucht wurde. Eine weitere Ausgabe ist ggf. die Verwendung von Rücklagen, die ich immer dem Jahr zugeordnet habe, in dem die zweite Jahreshälfte liegt.
Bisher ließ sich das leidlich auf das Formular abbilden, aber bei der neuen Struktur der Anlage-V komme ich an meine Grenzen, denn eine Aufteilung in umlegbare und nicht umlegbare Nebenkosten für das Steuerjahr kann ich nicht machen. Wie kann man die Steuererklärung sinnvoll nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip erstellen? Was muss also wo eingetragen werden?
Ein Übergang der Steuererklärung auf den Abrechnungszeitraum dürfte ebenfalls schwierig sein.

[Kloebi]

Es war früher alles Zufluß Abfluss und heute auch. Nur die Vordrucke sind anders. Da gab es schon mehrere Diskussionen hier, musst du mal suchen. Das Wesentliche ist dein Kontoauszug für 2023.

[ElsterTom]

Besten Dank für den Hinweis! Aussagen zur Verwendung des Zufluss-Abfluss-Prinzips konnte ich im Forum finden, auch die Aussage, dass dies schon immer galt. Eine Möglichkeit, die Anlage V in seiner aktuellen Form zu befüllen, wenn man nur Zufluss und Abfluss kennt, aber nicht die Aufteilung in umlegbare und nicht umlegbare Anteile, konnte ich nicht entdecken.

[timote]

Das monatlich zu zahlende Hausgeld (ohne Instandhaltungsrücklage) kann gem. Wirtschaftsplan mittels Tabellenkalkulation auf umgelegte und nicht umgelegte Kosten aufgeteilt werden. S. auch nachstehender Thread:

https://forum.elster.de/anwenderforu...gelegte-kosten

Gesondert zu behandeln sind Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage. Hierzu ein Zitat aus einem weiteren Thread, Charlie24, # 23:

Erhaltungsaufwand hat m. E. in der Zeile 75 nichts verloren. Der gehört immer herausgerechnet und unter Erhaltungsaufwand erklärt, gleich, ob man den sofort abzieht oder gleichmäßig auf mehrere Jahre verteilt. Nur so lässt sich die angestrebte Transparenz einigermaßen erreichen.

https://forum.elster.de/anwenderforu...gelegte-kosten

Für die Erklärung dieser Instandhaltungskosten (Zeile 54 Anlage V) benötigt man die Abrechnung für das Veranlagungsjahr, im vorliegenden Fall für das erste und das zweite Halbjahr 2023. Hinsichtlich der Terminierung gibt es generell mehrere Möglichkeiten:

1. Die Hausgeldabrechnung kommt rechtzeitig für die Steuererklärung.
2. Es wird eine Fristverlängerung beantragt und bewilligt. Falls nicht bewilligt, müsste das Finanzamt sagen, wie es weitergeht.
3. In der ESt-Erklärung unter ergänzende Angaben (oder so ähnlich) beantragt man, die Mieteinkünfte wegen der fehlenden Abrechnung unter den Vorbehalt einer nachträglichen Korrektur zu stellen.
4. Man erklärt die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage im folgenden Veranlagungsjahr, möglichst in Abstimmung mit dem Finanzamt.

Die Möglichkeiten 2. und 3. sind für die Steuerpflichtigen wie auch für die Finanzbehörden Mehraufwand.
Möglichkeit 4 könnte eine pragmatische Vereinfachung sein, wenn sich u.a. die Beträge im Rahmen halten und die Finanzbehörden hier mitmachen.

Mich würde die Meinung anderer Benutzer interessieren, ob ich mit meinen Ausführungen halbwegs richtig liege.

[L. E. Fant]

Punkt 4 wird wahrscheinlich schon sehr viel Entgegenkommen des Bearbeiters erfordern. Gesetzlich wäre das so nicht in Ordnung.

Als Punkt 5 fällt mir spontan ein, dass in einem anderen Thread schon vorgeschlagen wurde, die Verwendung der Instandhaltungsrücklage telefonisch bei der Hausverwaltung zu erfragen. Das erfordert natürlich ein bisschen guten Willen auf deren Seite, ist aber grundsätzlich meiner Meinung nach keine schlechte Idee.

[ElsterTom]

Besten Dank für die Vorschläge und Hinweise!

[zieglerstefankarl]

Besten Dank für den Hinweis! Aussagen zur Verwendung des Zufluss-Abfluss-Prinzips konnte ich im Forum finden, auch die Aussage, dass dies schon immer galt. Eine Möglichkeit, die Anlage V in seiner aktuellen Form zu befüllen, wenn man nur Zufluss und Abfluss kennt, aber nicht die Aufteilung in umlegbare und nicht umlegbare Anteile, konnte ich nicht entdecken.

ich habe mich vor kurzem auch intensiv damit beschäftigt und in einem umfangreichen Thread über die „Konfusion“ Vorschläge gemacht und begründet. Mal suchen!

Hauptsächlich ging es mir in dem Thread aber um die Frage, ob der neue Hilfetext bei Umlegbare Kosten nicht unvollständig oder falsch, jedenfalls sogar irreführend ist und habe vorgestern auch den Elster Support gebeten, sich der Fragen im Thread zu widmen. Der Text erwähnt die Möglichkeit Hausgelder anzugeben nämlich zum ersten Mal als Ausfüllhilfe in einem Formular. m.E. aber falsch hinsichtlich des Zu- und Abflussprinzips, wenn jmd in V 2023 zum ersten mal dieses Prinzip anwendet und wie im Hilfetext aufgefordert schon für 2023 Hausgeldrüchetstattungen oder - nachzahlungen angibt.

Abgesehen von dieser evt. folgenschweren Schwachstelle in der neuen Anlage, plädiere ich dafür, die Aufteilung umlegbar - nicht umlegbar bei Hausgeldzahlungen bleiben zu lassen.

Erstens ist sie saldotechnisch nicht relevant, sondern kann eigentlich nur für mehr Plausibilitätskontrolle für die Prüfer dienen.

Zweitens sind Hausverwalterabrwcjnungen als grundsätzlich plausibel anzunehmen, nur die Abrechnungen nicht, die Vermieter ohne HV selbst machen, Bei Hausgeldern gibts dahingehend also nichts zu prüfen.

Und drittens möchte das FA mit dem Hilfetext bzgl Hinweis auf Hausgelder ja vermutlich eine Vereinfachung gegenüber früher anbieten, wo man „offiziell“ immer tatsächliche Kosten aufschlüsselte (manche haben aber schon früher Hausgelder verwendet, was toleriert wurde). Die Hausgelder aufschlüsseln wäre aber für die Vereinfachung aber stark kontraproduktiv.

Die neu gewünschte Aufteilung ist aus meiner Sicht nicht verpflichtend.

[zieglerstefankarl]

Punkt 4 wird wahrscheinlich schon sehr viel Entgegenkommen des Bearbeiters erfordern. Gesetzlich wäre das so nicht in Ordnung.

Als Punkt 5 fällt mir spontan ein, dass in einem anderen Thread schon vorgeschlagen wurde, die Verwendung der Instandhaltungsrücklage telefonisch bei der Hausverwaltung zu erfragen. Das erfordert natürlich ein bisschen guten Willen auf deren Seite, ist aber grundsätzlich meiner Meinung nach keine schlechte Idee.

Aber dann muss man hoffen, dass die HV Abrechnung noch vor einer Aufforderung zur Belegbachreichung eintrudelt bzw dann wieder telefonieren usw. Auch doof aber immerhin liegt der Ball im eigenen Spielfeld.

Ganz blöd wäre, wenn man im Feld für zusätzliche zu berücksichtigende Angaben darum bittet, einen Bescheid noch nicht zu erlassen, bis eine Korrektur eingereicht wurde und das dann ignoriert wird, der Bescheid kommt, Widerspruchsfrist abläuft. Dann ist Feierabend.

[L. E. Fant]

Ganz blöd wäre, wenn man im Feld für zusätzliche zu berücksichtigende Angaben darum bittet, einen Bescheid noch nicht zu erlassen, bis eine Korrektur eingereicht wurde und das dann ignoriert wird

Man sollte darum bitten, dass der Bescheid in diesem Punkt unter Vorbehalt erteilt wird, so wie in Punkt 3 von Timote. Erfahrungen hab ich damit nicht. Aber ich kann mir nicht vorstellen dass das Finanzamt das ignorieren würde.