Grundstücksgemeinschaft: Aufteilung von Mieteinkünften und Werbungskosten

[Summit]

Thema Grundstücksgemeinschaft:

Aufteilung von Mieteinkünften und Werbungskosten, AfA.

Ausgangslage:

Ab 1.1.2023 neue Grundstücksgemeinschaft nach Erbfall. 2 Teileigentümer zu 50/50 Anteil im Grundbuch.
1. Person verheiratet, gemeinsam veranlagt.
2. Person ledig, ledig, allein veranlagt.

Die Wohnung wurde 2023 erstmals vermietet.

Mai 2024 - Beantragung einer neuen Steuer Nr. mittels gesonderter Feststellung. Im Antrag wurden nur die Mieteinkünfte von 2023 eingetragen, da vom Verwalter zu diesem Zeitpunkt noch keine Nebenkostenabrechnung vorlag (erst im August 2024 erhalten). Auch wurden die Werbungskosten und eine AfA Abschreibung im dem Antrag noch nicht berücksichtigt.

Der Feststellungsbescheid kam dann erst im November 2024 !
Wegen der Abfabefrist bis zum 2.9.2024, wurden jeweiligen Einkommensteuererkärungen ohne die Anlage V abgegeben.

Wie gehen wir jetzt vor, nachdem wir den Feststellungsbescheid nun vorliegen haben? Im Kleingedruckten steht, das innerhalb von 4 Wochen einen Anlage V eingereicht werden soll.

In diesem Feststellungsbescheid wurden die Gesamteinkünfte 50/50 aufgeteilt. Werbungskosten sind nicht berücksichtigt.


Fragen:
1. Muss jetzt jeder der beiden eine Anlage Anlage V einreichen?
2. Welche Einkünfte trägt jeder dort ein? 100% oder 50%?
3. Welche Werbungskosten (ohne AfA) trägt jeder dort ein? 50% oder 100 %?
4. Kann die AfA - wie gelesen - nur von einer Person eingetragen werden? Das wäre doch ungerecht.
5. Muss ggf noch die Anlge V-sonstige beigefügt werden?
6. Muss der Hauptvordruck beigefügt werden?

Hoffe auf Antworten die weiterhelfen.

[Charlie24]

Auch wurden die Werbungskosten und eine AfA Abschreibung im dem Antrag noch nicht berücksichtigt.

Warum habt ihr auch die AfA nicht angegeben ? Man muss die AfA fortführen, die für den Erblasser gegolten hätte, die hättet ihr doch ermitteln können.

Eigentlich müsste das alles im Wege des Einspruchs gegen den Feststellungsbescheid geklärt werden und nicht in der Einkommensteuererklärung

der Erben. Die müssen ihren Anteil am Überschuss ab 2023 in der neuen Anlage V-Sonstige erklären, da kann man keine Werbungskosten angeben.

[Telepeter]

Eigentlich müsste das alles im Wege des Einspruchs gegen den Feststellungsbescheid geklärt werden und nicht in der Einkommensteuererklärung der Erben.

Nicht "eigentlich" sondern das ist genau so!
Also verpasst die Einspruchsfrist nicht. Und zusammen mit dem Einspruch legt Ihr eine Anlage V zur Feststellungserklärung vor. Die könnt Ihr leider nicht isoliert in ELSTER ausfüllen, da müsst Ihr ein ausfüllbares Formular nehmen und als pdf beifügen.

Da kommen dann die Mieteinnahmen (einschließlich Umlagenvorauszahlungen und dem Guthaben/der Erstattung aus der Umlagenabrechnung) rein sowie bei den Werbungskosten die monatlichen Zahlungen an den Verwalter und die Zahlung aus der Jahresabrechnung. Maßgebend ist immer der Zahlungsfluss im Jahr 2023!

Zur Abschreibung hat Charlie24 ja schon richtig auf die Fortführung der AfA des Rechtsvorgängers hingewiesen; da müsst Ihr ermitteln, ob es da noch eine AfA gibt. Am einfachsten geht das, wenn noch Abschriften früherer Steuererklärungen des Erblassers vorliegen. Es wird aber schwierig, wenn die Immobilie vorher ausschließlich selbstgenutzt war. Da müsste dann evtl. die AfA des Rechtsvorgängers fiktiv anhand seiner eigenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ermittelt werden. Ansonsten kann man da auch beim Finanzamt nachfragen, das kommt dann auf die Kooperationsbereitschaft des Amtes an. Wenn die Immobilie allerdings schon 50 Jahre vom Erblasser genutzt worden ist wäre jegliche AfA verbraucht.

Aber in jedem Fall die Einspruchsfrist wahren!

Wenn dann der endgültige Bescheid da ist, werden die Zahlen automatisch in die Einkommensteuererklärungen der Beteiligten übernommen und bereits ergangene Bescheide geändert.

[Summit]

Danke sehr für die Auskünfte Charly24 und Telepeter.

Hört sich logisch an. Es sind noch wenige Tage für den Einspruch vorhanden.

AfA hatten die Voreigentümer nie beantragt.
Es bleibt noch eine Restlaufzeit von 30 Jahren.


DAS WÄREN SICHERHEITSHALBER NOCH MAL MEINE NACHFRAGEN :

Eine der beiden (z.B. die Empfangsberechtigte) erhebt Einspruch gegen den Feststellungsbescheid und füllt für die Grundstücksgemeinschaft eine Anlage V aus.
In dieser werden dann die Gesamteinahmen, Gesamtwerbungs/Verwaltungskosten und AfA eingetragen?

Die 2. Person muss nichts einreichen und ebenfalls auf die Änderung des ergangenen Einkommensteuerbescheids warten?



PS

Demnach würde auch die AfA mit dem Schlüssel 50/50 aufgeteilt? Ich hatte nur mal gelesen, daß das nur eine Person einer Grundstücksgemeinschaft machen kann.


Da die Empfangsberechtigte Person allein die Verwaltung der Mietwohnung durchführt, hat sie etwas höhere Werbungs/Verwaltungskosten ( z.B . Fahrtkosten), als die 2. Person der Gemeinschaft.

[InsideFA]

Eine der beiden (z.B. die Empfangsberechtigte) erhebt Einspruch...

Nur der Empfangsberechtigte (§ 352 AO).

In dieser werden dann die Gesamteinahmen, Gesamtwerbungs/Verwaltungskosten und AfA eingetragen?

Ja.

Demnach würde auch die AfA mit dem Schlüssel 50/50 aufgeteilt? Ich hatte nur mal gelesen, daß das nur eine Person einer Grundstücksgemeinschaft machen kann.

Ja, die Abnutzung betrifft doch beide gleichermaßen.

[L. E. Fant]

Es gibt ja hier drei Steuerpflichtige: die Personengesellschaft und die zwei Beteiligten.

Nicht einer der Beteiligten legt Einspruch ein, sondern die Personengesellschaft selber. Darum müssen sich natürlich die beiden Beteiligten kümmern, Einer von Ihnen wird den Einspruch formulieren, einer wird ihn übermitteln, in Abstimmung mit dem anderen Beteiligten.

Auch die Abschreibung steht natürlich nur der Personengesellschaft zu. Das wirkt sich ja trotzdem auf die Steuer der Beteiligten aus, die nicht Einnahmen und Ausgaben erklären, sondern nur den Überschuss.

[Telepeter]

AfA hatten die Voreigentümer nie beantragt.
Es bleibt noch eine Restlaufzeit von 30 Jahren.

Dann muss die AfA jetzt ermittelt werden. Grob gesagt bei linearer Abschreibung so:

Damaliger Kaufpreis
+damalige Grunderwerbsteuer (notfalls geschätzt nach dem damals geltenden Prozentsatz)
+damalige Notarkosten für den Kaufvertrag
+damalige Gerichtskosten für die Eigentumsüberschreibung
+damalige Maklerkosten (notfalls geschätzt mit dem üblichen Prozentsatz)

Die Zahlen werden sich zum größten Teil aus der notariellen Kaufvertragsurkunde ergeben, die ja sicher noch irgendwo vorhanden ist; notfalls Akteneinsicht beim Grundbuchamt (Amtsgericht) nehmen und sie kopieren lassen.

Aus der Summe ist der Grundstücksanteil herauszurechnen.
Dafür gibt es auf der Seite des BMF ein excel-Sheet mit dem man das machen kann.
Alternativ kann man auch erst mal über den Daumen peilen und den Grundstücksanteil mit 20% der gesamten Anschaffungskosten herausrechnen.

Wenn das Haus vom Rechtsvorgänger selbst gebaut wurde ist die Trennung von Grundstückswert und Herstellungskosten ja klar.

Davon gibt es dann jährlich 2% als Abschreibung (jedenfalls wenn das Haus ab 1. 1. 1925 fertiggestellt wurde, wenn es älter ist 2,5%).

Ihr könnt auch erst mal zur Fristwahrung Einspruch einlegen (das geht mit ELSTER) und dann die Anlage V nachreichen.