Grundsteuer NRW - Garage und Wohnung = (fast) gleicher Grundsteuerwert?

[SirMartin04]

Hallo,

ich besitze in unserem Mehrfamilienhaus 2 Teileigentume: Unsere Wohnung (107qm) und unsere Garage (16qm). Dafür zahle ich separat Grundsteuer und musste auch zwei Hauptfeststellungen in ELSTER einreichen. - Soweit, so gut.

Jetzt habe ich die Bescheide bekommen und feststellen müssen, dass ich für Wohnung (850,-) und Garage (820,-) fast gleichviel Grundsteuer bezahlen muss.
(Womit ich für die Garage fast doppelt so viel Steuern zahlen muss, wie ich an Miete erzielen könnte, wenn ich sie vermieten wollte.)

Wenn ich es richtig überblicke, habe ich die Werte in ELSTER jeweils korrekt eingegeben und es liegt daran, dass sich der Grundsteuerwert aus "kapitalisiertem Reinertrag" des Grundstücks (412.000 Euro für insgesamt 8 Wohnungen) und "abgezinstem Bodenwert" (14.000 bei der Wohnung und 900 bei der Garage zusammensetzt, womit sich also die Grundsteuer zu 98% aus dem Grundstück insgesamt zusammensetzt und nur 1-2% wirklich vom Teileigentum und seine Größe abhängt.

Damit beträgt der Grundsteuerwert für die Wohnung 426.000 Euro und für die Garage satte 413.000 Euro. Kann das?

Ist das so - oder habe ich den Vorgang insbes. bezüglich Garage falsch angelegt? - Ist da ein Fehler und, wenn ja, wo?

Vielen Dank im Voraus.

Martin

[HundKatzeMaus]

Da wuerde ich mal sagen, dass sich bei der Hauptfeststellung zur Garage ein dicker Fehler eingeschlichen hat. Wahrscheinlich bei Zeile 11
grafik.png

Aber genaueres kann man ohne Kenntnis des Vorgangs nicht sagen. Am Besten du nimmst mal mit dem Finanzamt Kontakt auf und versuchst es mit denen zu klaeren.

[HundKatzeMaus]

Oder du schaust in die offizielle Klickanleitung fuer NRW und vergleichst nochmal deine Eingaben zur Hauptfeststellung:
https://www.finanzverwaltung.nrw.de/...swohnungV2.pdf

[SirMartin04]

Ich glaube, die Angaben zu 11 sind korrekt. Aber möglicherweise zu 3 nicht: Dort habe ich auch für die Garage "Wohnungseigentum" angegeben, weil das Grundstück ja bebaut ist und - außer der Garage - aus Wohnungen besteht. War das vielleicht falsch und es müsste hier "Teileigentum" sein?

Ich dachte "Teileigentum" ginge nur bei unbebauten Grundstücken und ein Grundstück kann nicht gleichzeitig aus "Wohnungseigentum" und "Teileigentum" bestehen. - Andererseits ist eine Garage definitiv nicht bewohnt....

Bin offensichtlich verwirrt.

[Charlie24]

Es wäre sinnvoll (gewesen), die Garagen und das Wohnungseigentum zu nur einer wirtschaftlichen Einheit zu vereinigen.

[HundKatzeMaus]

Ich dachte "Teileigentum" ginge nur bei unbebauten Grundstuecken

Nein, in deinem Fall waere wohl Teileigentum richtig. Aber schau dir doch mal das Video an, da wird es sehr anschaulich dargstellt (du kannst gleich auf 4:00 Minuten vorspulen):
https://www.youtube.com/watch?v=D85W8bPjEEE

[SirMartin04]

Ja, glaube auch das Teileigentum richtig gewesen wäre. Ich habe jetzt (nach über 25 Jahren) zum ersten Mal bewusst gelesen, dass im Kaufvertrag für die Wohnung explizit von "Wohnungseigentum" und für die Garage von "Teileigentum" die Rede ist.

Weil es zwei getrennte Sondereigentümer im Grundbuch sind (also m.W. auch separat verkäuflich), sind sie eher keine "wirtschaftliche Einheit", vermute ich.

Vielen Dank für das Video. Offensichtlich habe ich (vor über 2 Jahren) genau den befürchteten Fehler gemacht - und übersehen, so dass ich auch keinen Einspruch gegen die Festlegung eingereicht hatte.

Mal schauen, wie ich das jetzt repariere ...

Vielen Dank euch! Hat echt weitergeholfen.

[Charlie24]

sind sie eher keine "wirtschaftliche Einheit", vermute ich.

Bewertungsrechtlich dürfen Garagenstellplätze, die einer Wohnnutzung zuzurechnen sind, der wirtschaftlichen Einheit Wohnungseigentum zugeordnet

werden. Da ist die Bewertung nicht nur einfacher, sondern in der Regel auch günstiger. Das passiert aber nur auf Antrag.

[SirMartin04]

Oh, bei wem stelle ich diesen Antrag? Ist das eine Sache der Stadt oder des Finanzamts?

[Charlie24]

Ist das eine Sache der Stadt oder des Finanzamts?

Das ist natürlich eine Sache des Finanzamts. Am einfachsten wäre es gewesen, den Antrag bei der Hauptfeststellung auf den 01.01.2022

zu stellen, so wie das hier im Forum damals empfohlen wurde. Rückwirkend wird das nämlich nicht möglich sein.

https://forum.elster.de/anwenderforu...eben-unpassend

[HundKatzeMaus]

Da du dich ja offensichlich bei der Hauptfeststellung der Garage vertan hast (was dem Finanzamt haette auffallen koennen/muessen), kannst du dich an das Finanzamt wenden und einen Antrag auf Berichtigung stellen. Fuer NRW gibt es Infos dazu auf folgender Website:
https://www.finanzamt.nrw.de/steueri...ekturverfahren

[HundKatzeMaus]

Uebrigens: Die gesetzliche Grundlage fuer eine Korrektur ist derParagr. 222 Abs. 3 BewG (Bewertungsgesetz). Die Korrekturmoeglichkeit wird auch als fehlerbeseitigende Fortschreibung bezeichnet.

[Kloebi]

die ggf. zum 01.01.26 möglich ist.