Durchlaufender Posten in der Einkommensteuererklärung Immobilie

[Faßbeck]

Die Erbengemeinschaft (4 Personen) verwaltet ein Mehrfamilienhaus zu gleichen Teilen. 3 Personen wohnen in der Immobilie, die vierte Person hat ihren Anteil vermietet. Die Mieten werden an die Erbengemeinschaft gezahlt und somit zunächst auch der Gemeinschaft steuerlich zugeordnet. Jetzt wird es spannend: nach Eingang der Mieteinnahmen werden diese an die vierte Person überwiesen, also Mieteinnahmen, die als Ausgaben weitergereicht werden. Wie kann diese Einnahme<—>Ausgabe als durchlaufender Posten in der Steuererklärung dargestellt werden? Das ist doch ein Nullsummenspiel. Die vierte Person muss diese Mieteinnahmen natürlich individuell versteuern.

[Picard777]

Der Erbengemeinschaft gehört das ganze Gebäude zusammen. Die hat eine Feststellungserklärung mit einer Anlage V für die vermietete Wohnung einzureichen, die Frage nach einem durchlaufenden Posten stellt sich überhaupt nicht. Es ist dann eher auf der Ebene der Verteilung der Vermietungseinkünfte auf die vier Personen die Frage, ob jetzt die Einkünfte geviertelt werden oder Person IV 100 % der Einkünfte zugerechnet bekommt und die Personen I-III 0.

M.E. spricht viel dafür, dass es gar nicht stimmt, dass Person IV "seine" Wohnung hat, denn einer Erbengemeinschaft gehört das ganze Gebäude gemeinsam.

[Uwe64]

Hallo Faßbeck!

Zivilrechtlich gehört "allen Erben zu gleichen Teilen jede Wohnung" - also fließt zivilrechtlich die Miete auch allen Erben zu - und tatsächlich behandeln Sie das ja auch so.

Dann sagt der eine Erbe, der da nicht wohnt und somit keine anteilige Selbstnutzung von ihm vorliegt: Aber diese Miete ist meine - und die anderen Erben zahlen im deshalb auch die ganze Miete aus.

So, und nun sind wir bei der "wirtschaftlichen Betrachtungsweise" im Steuerrecht - deshalb:

Schildern Sie Ihrem Finanzamt Ihren Sachverhalt und fragen dort mal nach, ob die Erbengemeinschaft tatsächlich eine EGF-Erklärung abgeben muss - oder ob es in Ihrem Fall nicht genügt, dass der eine Beteiligte in seiner Einkommensteuererklärung seine Vermietungseinkünfte erklärt.

Stichworte für Ihre Anfrage beim Finanzamt:

- "verwaltungsökonomisches Verhalten" ohne Risiko des Verlustes von Steuereinnahmen

- Hinweis auf entsprechende Verwaltungsanweisung - steht entweder im Anwendungserlass der AO oder vielleicht auch in einem BMF-Schreiben!

==> und alle Beteiligten haben weniger Erklärungs- und Bürokratieaufwand !

[Charlie24]

... und alle Beteiligten haben weniger Erklärungs- und Bürokratieaufwand !

Das stimmt zwar, aber wie soll das Finanzamt die Plausibilität z. B. der AfA oder auch der Nebenkostenzuordnung prüfen,

wenn nicht das gesamte Objekt erklärt wird ? Der Aufwand ist im Übrigen kaum geringer, gerechnet werden muss nämlich so oder so.

[Uwe64]

Hallo Charlie24!

Die AfA ist einmalig zu ermitteln und gilt dann jahrzehntelang ...

Die Nebenkostenzuordnung wird jedes Jahr in der Hauskostenabrechnung eindeutig getroffen ...

es sollte ja auch nur als Hinweis verstanden werden - je nach Auslastung des Finanzamtes sind die vielleicht sogar froh darüber, keine unnötige separate EGF-Erklärung abarbeiten zu müssen - und die Erbengemeinschaft rennt mit solch einem "Vereinfachungsantrag" beim Finanzamt offene Türen ein ... !?

[Beamtenschweiß]

Kenne es eigentlich auch so, dass in so einem Fall nur der tatsächliche Vermieter die Einkünfte erklärt und keine Feststellungserklärung eingereicht werden muss.

Kommt aber natürlich darauf an, wer als Vermieter im Mietvertrag steht. Wenn dort die Erbengemeinschaft drin steht und das Geld auf das Konto der EG geht, dann kommt man um eine Feststellung nicht rum.

[Faßbeck]

Vielen Dank für die schnellen Antworten, die leider nur bedingt weiterhelfen, mega culpa. Ich hätte bei der Beschreibung der Ausgangssituation erwähnen müssen, dass zu der Immobilie zwei Geschäfte gehören, die Mieteinnahmen gehen auf die Erbengemeinschaft. An einer Feststellungserklärung komme ich also nicht vorbei.

[Prabha]

Hallo Faßbeck,
in der Steuererklärung tauchen dann als zu berechnen auf:
Wohnung 1 -> vermietet
Wohnung 2, 3 und 4 -> selbst genutzt
Geschäft 1 -> vermietet
Geschäft 2 -> vermietet

Alle Mieteinnahmen und ansetzbaren Kosten werden berechnet und es gibt einen Überschuss oder einen Gewinn.

Der Gewinn-/Verlustanteil der vermieteten Wohnung wird vermutlich berechenbar sein (Betrag X)
der Gewinn-/Verlustanteil der Geschäfte ebenfalls (Betrag Y)

Und in der Feststellungserklärung hat dann der Erbe mit der vermieteten Wohnung den Betrag X + 1/4 von Y stehen
die anderen drei je 1/4 von Y.

Rein logisch scheint mir das nicht so ein großes Ding zu sein.
Ein Denkfehler steht m.E. aber schon im Eröffnungsbetrag, wenn die Überweisung an den vermietenden Erbe als Ausgabe gesehen wird.
Diese Überweisung ist aber keine gewinnsenkende Ausgabe der Erbengemeinschaft, sondern nur ein Geldtransit als Vorgriff auf den zu erwartenden Gewinnanteil.
(Wichtig scheint mir in dem Zusammenhang zu sein, dass die evtl. Sonderbetriebsausgaben des vermietenden Erbe (Kosten für die vermietete Wohnung, die er alleine bezahlt) in der Überschussberechnung/Steuererklärung an der richtigen Stelle berücksichtigt werden.)

[Picard777]

Mir fällt gerade ein: Ist das ein "normales" Mehrfamilienhaus oder besteht da für Wohnungen und / oder Geschäfte Wohnungseigentum oder Teileigentum ? Wäre das so, dann gilt jedes Wohnungseigentum / Teileigentum als ein "Grundstück". Und pro Grundstück eine Anlage V.

[Faßbeck]

Vielen Dank Prabha,
das könnte ein Lösungsweg sein. Für mich wäre es sehr hilfreich, wenn dazu noch die Zeilennummer der entsprechenden Formularseite vorhanden wäre. Vielen Dank