Verluste vor Erwerb einer Immobilie

[Steuerfeld]

Hallo zusammen,

ich erstelle derzeit die Einkommensteuererklärung 2024 und wollte erstmals eine Anlage V einfügen, denn ich habe kürzlich - im April 2025 - privat ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung erworben.

Die Einkommensteuererklärung 2024 möchte ich zeitnah einreichen, da auf Grund anderer Vorfälle in dem Jahr eine hohe Rückerstattung erwarte.

Warum dann schon in der Einkommensteuererklärung 2024 Angaben machen? - Tja, in der Vorbereitung des Erwerbs hatte ich aber bereits Kosten unter anderem für Besichtigungen, Gründung und Eintragung einer GbR zum Erwerb, Verwaltung und Vermietung von Immobilien und so weiter.

In der Logik wollte ich nun eine Anlage V erstellen und die entstandenen Kosten dann in Zeile 38 einfügen. Elster Online lässt mich dieses nur tun, wenn ich auch die Angaben zum Objekt in Zeilen 4-7 ausfülle. Zu den Feldern "Angeschafft am" und "Fertig gestellt am" kann ich noch keine Aussagen machen.
Es folgt eine Fehlermeldung, die mich nicht weitermachen lässt.

Was würdet ihr machen? Ich sehe diese Möglichkeiten:

A. Die Ausgaben im Jahr 2024 werden gar nicht einem Objekt zugeordnet. Fände ich am schlüssigsten, denn es könnten ja auch Kosten entstanden und schlussendlich gar keine Immobilie erworben worden sein. Vergleichbar zu Bewerbungskosten von Arbeitnehmern, die nicht zu einer neuen Anstellung geführt haben. Auch wenn ich es schlüssig finde, wo sollte ich es dann eintragen? Evtl. in einer ganz anderen Anlage?

B. In Anlage V in den Feldern "Angeschafft am" und "Fertig gestellt am" fiktive Daten eintragen, die offensichtlich unwahr sind (zB. 01.01.1000)?

C. etwas ganz anderes?

Vielen Dank für Eure Antworten, Steuerfeld.

[InsideFA]

denn ich habe kürzlich

Gründung und Eintragung einer GbR

Finde den Widerspruch. Für eine GbR wäre eine gesondert und einheitliche Feststellung durchzuführen.

[Steuerfeld]

Danke InsideFA.

Ja, genau eine GbR wurde gegründet im Jahr 2024 und auch eingetragen. Hierfür fielen im Jahr 2024 Kosten beim Notar und beim Amtsgericht an. Wie kann diese GbR eine gesonderte und einheitliche Feststellung durchführen?
Müsste ich also eine EÜR für die GbR erstellen? - Aber wo würde ich dann das Ergebnis eintragen?

[Telepeter]

Wenn die wirtschaftliche Betätigung der GbR in der Vorbereitung der Erzielung von Mieteinkünften bestand und Du Beteiligter dieser GbR bist dann musst Du bei Deiner eigenen Einkommensteuererklärung überhaupt keine Anlage V sondern einen Anlage V-sonstige abgeben und in Zeile 4-6 Deinen Anteil an den gemeinsam erzielten Vermietungseinkünften (Verlust mit vorgestelltem Minus) eintragen, ggf. geschätzt.

Die GbR muss eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte abgeben, dort als Mieteinnahmen "0" eintragen und die vorweggenommenen Werbungskosten als Ausgaben, was dann zu einem entsprechenden Verlust führt, der den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligungsquote zuzurechnen ist.

Wenn solche Kosten nur bei einem einzelnen Beteiligten angefallen sind (z. B. Fahrtkosten) können diese dort als Sonderwerbungskosten geltend gemacht werden und fallen dann nicht in die allgemeine Quotenverteilung sondern werden direkt zugerechnet.

Wenn der Feststellungsbescheid da ist ändert das Finanzamt ggf. vom Amts wegen die Einkommensteuerbescheide der Beteiligten ab und setzt den festgestellten Betrag ein.

[Steuerfeld]

Danke Telepeter.

Das ist schlüssig und werden wir (GbR Gesellschafter) so umsetzen.

[Uwe64]

Hallo Steuerfeld!

Ist das Ihr Ernst - das was Sie da "getrieben" haben:

denn ich habe kürzlich - im April 2025 - privat ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung erworben.
...
... Tja, in der Vorbereitung des Erwerbs hatte ich aber bereits Kosten unter anderem für Besichtigungen, Gründung und Eintragung einer GbR zum Erwerb, Verwaltung und Vermietung von Immobilien und so weiter.
....

Wenn dem so ist, ist die Antwort auf Ihre Frage

Was würdet ihr machen?

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Sie bzw. Ihre GbR haben jetzt wohl mindestens eine Mio an harten Eurodollars ausgegeben - so what - jetzt benötigen Sie kostenlosen Rat über dieses Forum hier?

Echt jetzt ?

[Uwe64]

Hallo Steuerfeld!

Bei Ihrer Kostenaufzählung nennen Sie nur

hatte ich aber bereits Kosten unter anderem für Besichtigungen, Gründung und Eintragung einer GbR

und

Kosten beim Notar und beim Amtsgericht

es fehlen bei Ihrer Aufzählung Rechts- und Steuerberatungskosten.

Ohne Rechts- und Steuerberatungskosten hat Sie die Gründung einer GbR vielleicht 300€ gekostet - geteilt durch geschätzt drei Gesellschafter macht das für jeden 100€ x 33% Steuerersparnis = 33€ Steuerersparnis für jeden der drei Beteiligten ...

riesen Aufwand für fast nix ...