Vermietung und Verpachtung - Einnahmen und Erhaltungsaufwendungen

[amorphacanescens]

Guten Tag,
ich habe meine ESt immer auf Papier gemacht und für 2023 und 2024 entschieden Elster zu benutzen. Beide Jahre sind noch nicht abgegeben.
Bisher hatte ich eine positive Steuerrückzahlung. In der Papierversion fülle ich aus, was ich weiß und gebe es ab, das FA setzt um, was absetzbar ist. Elster hat ja eine Kontrollinstanz für Fehler, die ich mache und das bringt mich die Tage um den Verstand.
Nach jetzigem Stand, in der ich der Meinung bin, alles richtig angegeben zu haben, soll ich für je 2023 und 2024 ca. 2.500-3.000 € zurückzahlen. Das kann m.M.n. nicht sein und akzeptiere es auch nicht. Elster kritisiert Fehler in den Erhaltungsaufwendungen in der Vermietung.

Mein Ehemann und ich sind Angestellte und wohnen zur Miete. Wir haben 2021 das EG eines Hauses anderswo gekauft und vermieten es seit 2022. Das UG des Hauses wurde uns überschrieben. Mieteinnahmen für das EG sind 850 € pro Monat zzgl. 150 € für Nebenkosten, also erhalte ich mtl. 1.000 € als Einnahmen.

Erhaltungsaufwendungen verrechnen wir vom Konto, wo die Miete eingeht. Dort gehen zusätzlich 400 € mtl. weg zur Tilgung eines Immobilien-Kredits von 60.000 €.

Erhaltungsaufwendungen waren bisher nur kleine wie Heizungswartung, verstopfte Dachrinne. In 2024 waren es z.B. zwei Rechnungen von insg. ca. 535 €. Mit Belegen der Rechnung kann ich die Summe der Arbeitszeit von 324 € in „Anlage V - 10 - 2024 voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen“ als "abzugsfähige Werbungskosten" angeben, richtig? Wären sie dann direkt zuzuordnen oder verhältnismäßig?

Elster kritisierte, dass in „Anlage V - 18 - Ermittlung und Zuordnung der Einkünfte“ der jeweilige Anteil nicht angegeben wurde. Muss ich denn die Summe aufteilen auf uns beide? Die Einnahmen aus der Vermietung gehen ja auf ein Konto, das uns beiden gehört. Oder was hat es mit der Aufteilung auf sich?

Letzten Herbst gab es eine große Maßnahme (Isolierung feuchter Wände) im UG, weswegen das Mauerwerk aufgegraben wurde etc. Rechnung von ca. 10.000 €. Das kommt als Erhaltungsaufwand in „Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen - 3 Handwerkerleistungen“. Nun ist es so, dass die Reparatur 2024 stattfand, es auch 2024 eine Anzahlung gab, aber erst Anfang 2025 die Rechnung erstellt wurde und der Rest bezahlt wurde. Das kann doch dann 2024 trotzdem zugeordnet werden, oder?
Ich habe wahrscheinlich noch mehr Fragen, aber für den Anfang reicht es (mir).

Vielen Dank für hilfreiche Antworten
Philip

[Charlie24]

Wenn ich deinen langen Beitrag so querlese, habe ich den Eindruck, dass du mit der Erklärung der Einkünfte aus Vermietung ziemlich überfordert bist.

Zunächst vorab ein paar Verständnisfragen:

Wir haben 2021 das EG eines Hauses anderswo gekauft und vermieten es seit 2022. Das UG des Hauses wurde uns überschrieben.

Wie wird das Untergeschoss genutzt ? Was bedeutet "überschrieben" ?

In 2024 waren es z.B. zwei Rechnungen von insg. ca. 535 €. Mit Belegen der Rechnung kann ich die Summe der Arbeitszeit von 324 € in „Anlage V - 10 - 2024 voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen“ als "abzugsfähige Werbungskosten" angeben, richtig?

Und warum nicht 535 € ?

Letzten Herbst gab es eine große Maßnahme (Isolierung feuchter Wände) im UG, weswegen das Mauerwerk aufgegraben wurde etc. Rechnung von ca. 10.000 €. Das kommt als Erhaltungsaufwand in „Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen - 3 Handwerkerleistungen“.

Wurde das UG 2024 von euch selbst genutzt ?

[Kloebi]

[QUOTE=amorphacanescens;n462901][FONT=Calibri]
Elster kritisierte, dass in „Anlage V - 18 - Ermittlung und Zuordnung der Einkünfte“ der jeweilige Anteil nicht angegeben wurde. Muss ich denn die Summe aufteilen auf uns beide? Die Einnahmen aus der Vermietung gehen ja auf ein Konto, das uns beiden gehört. Oder was hat es mit der Aufteilung auf sich?

Wenn es euch beiden je zur Hälfte gehört, ist es halt 50/50 aufzuteilen.

Das erste Jahr Elster ist vielleicht etwas tricky, aber danach durch die Übernahme der Vorjahresdaten deutlich einfacher.

Bei der Vorausberechnung musst du schauen, ob es tatsächlich eine Nachzahlung oder doch eine Erstattung ist. Etwaige Vorauszahlungen werdnen von elster nicht berücksichtigt (vom FA schon).

Manchmal werdene auch Vorsorgeeaufwand und Sonderausgaben unvollständig eingegeben. Nutze hier doch den Bescheinigungsabruf.

[amorphacanescens]

Guten Tag,
danke für die Antworten. Charlie24, ja überfordert trifft's absolut. Ich war mir nicht sicher, wie weit ich ausholen soll zu meiner Situation. Meine Nerven lagen blank.

Also:
Das Haus hat ein UG und ein EG (Hanglage). Das UG gehörte meiner Schwiegermutter, die es ihrem Sohn (meinem Mann) 2021 überschrieben hat, also er ist der Eigentümer. Sie wohnt noch dort und zahlt mtl. 200 € als Nebenkosten, sonst mietfrei.

Das EG gehörte einer Tante meines Mannes, die es auch vermietet hat. Sie hat es dann 2021 verkaufen wollen und weil es nicht in "fremde Hände" gelangen sollte, fragte sie uns. Es kostete 100.000 €, was wir durch eine Schenkung meiner Eltern bezahlen konnten.

Seit Feb 2022 haben wir im EG eine Mieterin.

Und warum nicht 535 € ?

Naja, weil ja nur die Stunden berücksichtigt werden, nicht? Oder soll das FA die Infos herauspicken und ich geb die volle Rechnungssumme an? Siehe screenshot "abzugsfähige Werbungskosten". Oder lasse ich das Feld einfach leer?

@Kloebi
Ja, es gehört uns beiden gleich viel, dann verstehe ich die Aufteilungsfrage. Vorsorgeaufwand wurde durch die Bescheinigungen automatisch ausgefüllt. Sonderausgaben haben wir nur eine Spende von 36 an den ASB, sonst gibt's da nichts. Kirchensteuer zahlen wir keine.

Bei der Berechnung wird von Nachzahlung gesprochen. Das ist schon endeutig m.M.n.

Danke
Philip

[Charlie24]

Handelt es sich bei den 2 Wohnungen um Wohnungseigentum ? Das ist aus dem Kaufvertrag mit der Tante ersichtlich, ebenso aus dem Übergabevertrag

zwischen deinem Mann und seiner Mutter..

[amorphacanescens]

Ja, mein Mann ist Eigentümer von der UG-Wohnung und wir beide von der EG-Wohnung.

[L. E. Fant]

Meiner Meinung nach kein Thema für das Forum hier.

Aber ein kleiner Tipp: schau Dir die Formulare mal an. Z. B. die Seite 3 der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen, wo es ganz oben heißt: für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Haushalt (also nicht: im Haushalt der Schwiegermutter).