Vermietung & Verpachtung Änderung durch Vermächtnisvertrag

[Best47]

Hallo,

kurz die bisherige Situation:
Gemeinsame Steuererklärung mit Ehefrau, 2 vermietete Wohnungen 50%:50% seit Jahrzehnten, Anlage V, alles ok
Neu:
Ehefrau Mitte 2025 verstorben, deren 50%-Anteile gingen per Vermächtnisvertrag im Herbst 2025 jeweils an einen der beiden erwachsenen Kinder, dh. ich besitze jeweils 50% jeder Wohnung und jedes Kind ebenfalls 50% an einer der beiden Wohnungen.
Ich dachte Anlage V bei mir bis zum Datum Vermächtnisvertrag wie bisher als gemeinsame Veranlagung mit Ehefrau und ab dann eine Aufteilung der Einkünfte und Werbungskosten ebenfalls in Anlage V bei mir und (neu) bei den Steuererklärungen der Kinder.

Jetzt habe ich kurz vor Abgabe der fertigen Steuererklärung in Elster etwas von "einheitlicher Feststellungserklärung" oder so gelesen und bin massiv verunsichert.
Ist das notwendig oder liegt das im Ermessen des Finanzamts (Bayern)?
Der Abgabetermin rückt näher und ich muss das wohl vorher klären.

Liebe Grüße

[Charlie24]

Ist das notwendig oder liegt das im Ermessen des Finanzamts (Bayern)?

Die gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung ist notwendig und darauf wird nach meiner Erfahrung auch nicht verzichtet.

Was stand denn im Vermächtnis deiner verstorbenen Frau genau? War das denn nicht auf den Todestag zu erfüllen. Dann müsste die Aufteilung

nämlich nicht erst bei Abschluss des Vertrages im Herbst 2025, sondern ab dem Sterbetag deiner Frau erfolgen.

Zum Formular ESt 1B geht es hier: https://www.elster.de/eportal/formul...rmulare/fein90

Neben dem Hauptvordruck und der Anlage FB benötigst du die Anlagen FE-V und FE-V-Objekt. An der Gebäude-AfA ändert sich nichts,

das Jahr 2025 muss allerdings zeitanteilig aufgeteilt werden. Der Überschuss aus der Vermietung muss manuell in der Anlage FE-V

erfasst werden. In der eigenen Einkommensteuererklärung müssen die eigenen Anteile am Ergebnis der Gemeinschaft in der

Anlage V-Sonstige unter Grundstücksgemeinschaft erklärt werden.

Da grundsätzlich das Zu- und Abflussprinzip gilt, ist der Übergang von Besitz. Nutzen und Lasten auf deine Kinder durchaus wichtig.

Das musst du aber selbst klären !

[Charlie24]

Nachtrag: Falls es auf mehrere Jahre verteilte Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV geben sollte, muss der offene Rest deiner Frau in eurer

Einkommensteuererklärung für das Jahr 2025 deklariert werden. Um den würde sich der Überschuss deiner verstorbenen Frau reduzieren.

Alles nicht ganz so trivial, aber auch nicht besonders schwierig. Ich rechne solche Fälle immer vorab mit Excel, das erleichtert die Aufteilung.

[Best47]

Hallo Charlie24,

danke - wie schon mehrfach - für die immer schnellen und kompetenten Antworten.
Der Vermächtnisvertrag ergab sich aus dem Testament. Die gesetzliche Erbfolge hätte für jede Wohnung eine Aufteilung der Besitzverhältnisse von 50%/25%/25% ergeben.

1) Ich benötige dann vermutlich je eine Feststellungserklärung für jede Wohnung/Grundstücksgemeinschaft.?

2) Ich habe bislang eine Vereinbarung mit den Kindern, quasi schon eine Überschussrechnung für Mieten und Hausverwaltungsabbuchungen quartalsweise in Excel, allerdings übernehme ich zusätzlich Fahrtkosten und eigene Verwaltungskosten bis hin zu zusätzlichen Versicherungen, Haus & Grund etc.. Kann man das dann durch eine von 50%:50% Aufteilung abweichende Zuordnung des Gewinns/Verlusts kompensieren?

3) Ist die Abwicklung mit Hausverwaltung, Mietern etc. über mein Girokonto - wie bisher - möglich?

4) Für 2026 hatte ich zusätzliche Werbungskosten (Invest in neue 3-fach Fenster, ca. 10.000€), die vereinbarungsgemäß mit meinen Kindern ich allein getragen habe und wo ich natürlich auch gerne die Zuordnung zu meinem Einkommen hätte. Wie kann man solche Fälle mit obigem Verfahren abdecken?

Vielen, vielen Dank für eure Hilfe und liebe Grüße
Best47

[Charlie24]

1) Ich benötige dann vermutlich je eine Feststellungserklärung für jede Wohnung/Grundstücksgemeinschaft.?

So ist es ! Es handelt sich um 2 Grundstücksgemeinschaften.

Kann man das dann durch eine von 50%:50% Aufteilung abweichende Zuordnung des Gewinns/Verlusts kompensieren?

Von der Systematik der ESt 1B bzw. der Anlage FE-V gehört das m. E. in den Saldo der Sonderwerbungskosten. Schau dir mal die Zeile 6 der

Anlage FE-V an. Auch für den Erhaltungsaufwand, den du allein getragen hast, wäre das n. m. M.. der richtige Platz. Da der Saldo nur als Summenwert

mit in deinem Fall vorangestelltem Minuszeichen erfasst werden kann, sind externe Aufstellungen unvermeidbar, aus denen ersichtlich ist, wie sich

der Saldo zusammensetzt. Sonst kann das Finanzamt das nicht nachvollziehen.

Die andere Möglichkeit wäre, alles abweichend vom allgemeinen Schlüssel zu verteilen (Zeile 4). Aber auch das muss begründet werden.


Die Abwicklung über dein Girokonto ist durchaus zulässig, ich persönlich bin aber froh, dass die Grundstücksgemeinschaft, an der meine Frau beteiligt ist,

für ihr Vermietungsobjekt ein eigenes Gemeinschaftskonto eingerichtet hat. Das erleichtert mir die steuerliche Auswertung doch wesentlich.

[Best47]

Besten Dank Charly24, das 24 steht für 24/7 ;-)
Freundliche Grüße
Best47