Fragen zum Ausfüllen der Anlage V Rückzahlung von Verwalter

[Charlie24]

Das ist ja noch einfach.

Das stimmt natürlich, die Werte kommen in meinem Fall direkt aus der Kontenauswertung, da es dort für Nebenkostenvorauszahlungen

und Nebenkostenabrechnungen jeweils eigene Kategorien gibt und zusätzlich das Jahr als Klasse, so dass ich auch "bilanzieren" könnte

Das Problem mit der Instandhaltungsrücklage habe ich erfreulicherweise nicht, mir reicht aber schon der Mehraufwand bei Leerständen.

Dies ist sicherlich vielen nicht bewusst.

Diese Aufteilung ist ja auch neu, das wird sich schon herumsprechen. Das sehe ich auch nicht als Problem.

[mhanft]

Man erhält 2023 einen Wirtschaftsplan, dieser ist so zu bezahlen bzw wird auch in Rechnung gestellt

Das sind aber nicht die gezahlten Beträge. Sagen wir mal, im Wirtschaftsplan für 2023 stehen 2.500 € umlegbare Kosten und 1.000 € nicht umlegbare Kosten. Macht zusammen also 3.500 €. Dazu kommt sagen wir mal eine Instandhaltungsrücklage von 500 €. Dann sind wir bei 4.000 € für 2023. Als monatliche Hausgeld-Vorauszahlungen werden 345 € abgebucht (wurde auf der letzten WEG-Versammlung beschlossen). Also habe ich in 2023 real 4.140 € bezahlt. So, und was trage ich nun wo in die Anlage V aus 2023 ein?

[Ascescendar]

Das sind aber nicht die gezahlten Beträge. Sagen wir mal, im Wirtschaftsplan für 2023 stehen 2.500 € umlegbare Kosten und 1.000 € nicht umlegbare Kosten. Macht zusammen also 3.500 €. Dazu kommt sagen wir mal eine Instandhaltungsrücklage von 500 €. Dann sind wir bei 4.000 € für 2023. Als monatliche Hausgeld-Vorauszahlungen werden 345 € abgebucht (wurde auf der letzten WEG-Versammlung beschlossen). Also habe ich in 2023 real 4.140 € bezahlt. So, und was trage ich nun wo in die Anlage V aus 2023 ein?

Die Instandhaltungsrücklage kann man nicht steuerlich absetzen wie in einem vorherigen Gesetzeszitat beschrieben, man kann aber tatsächlich angefallene Zahlungen, die sich auf die Instandhaltungsrücklage auswirken angeben. Zumeist bei einer WEG schickt der Verwalter diese Daten zu den Instandhaltungskosten aber erst 2024 für die Abrechnung aus 2023, die Zahlungen sind aber 2023 angefallen, das Problem haben eben viele, dass Sie dann auf die Verwalterabrechnung warten müssen.

Bei den umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten im Wirtschaftsplan gibt man dann die beschriebenen Werte 2500€ und 1000€ an.

ABER falls aus dem Vorjahr 2022 und das ist eher die Schwierigkeit und fast immer der Fall bei einer WEG Nachzahlungen/Rückzahlungen vom Verwalter für die entsprechenden Posten also umlegbare und nicht umlegbare Kosten angefallen sind also Wirtschaftsplan für 2022 kam 2022 und Abrechnung für 2022 welche aber 2023 kam, dann verrechnet man dies am Besten als extra Posten, so habe ich das verstanden.

[mhanft]

Naja, die Instandhaltungsrücklage stimmt dann i.d.R. schon mit dem Wirtschaftsplan überein. Also kann ich (in meinem obigen Beispiel) die 500 € schon von den 4.140 € gezahlten Beträgen abziehen, bleiben also 3.640 € abziehbare Werbungskosten übrig.

Aber:

Bei den umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten im Wirtschaftsplan gibt man dann die beschriebenen Werte 2500€ und 1000€ an.

Das wären dann 4.000 €, aber ich habe ja nur 3.640 € abziehbare Werbungskosten tatsächlich bezahlt. Das kann also nicht stimmen. Ich kann da ja nicht mehr eintragen als ich tatsächlich als Werbungskosten bezahlt habe und abziehen kann!

Ich glaube, ich bleibe einfach beim bisherigen Verfahren (und, wie gesagt, auch eine "sehr bekannte Steuersoftware" macht das weiterhin so), die Hausgeldzahlungen wie bisher unter "Sonstiges" einzutragen. Drüber (unter "umlegbar" und "nicht umlegbar") trage ich dann nur die von mir selbst unmittelbar getragenen Kosten ein (z.B. Grundsteuer, oder Fahrten zur Immobilie o.ä.).

Apropos Grundsteuer: Die ist ja eigentlich umlegbar. Aber wenn man verpennt hat, die in den Mietvertrag zu schreiben, ist sie nicht umlegbar. Trägt man sie in diesem Fall unter "umlegbar" oder "nicht umlegbar" ein? (ist aber durchaus ernst gemeint)

[Ascescendar]

Naja, die Instandhaltungsrücklage stimmt dann i.d.R. schon mit dem Wirtschaftsplan überein. Also kann ich (in meinem obigen Beispiel) die 500 € schon von den 4.140 € gezahlten Beträgen abziehen, bleiben also 3.640 € abziehbare Werbungskosten übrig.

Aber:



Das wären dann 4.000 €, aber ich habe ja nur 3.640 € abziehbare Werbungskosten tatsächlich bezahlt. Das kann also nicht stimmen. Ich kann da ja nicht mehr eintragen als ich tatsächlich als Werbungskosten bezahlt habe und abziehen kann!

Ich glaube, ich bleibe einfach beim bisherigen Verfahren (und, wie gesagt, auch eine "sehr bekannte Steuersoftware" macht das weiterhin so), die Hausgeldzahlungen wie bisher unter "Sonstiges" einzutragen. Drüber (unter "umlegbar" und "nicht umlegbar") trage ich dann nur die von mir selbst unmittelbar getragenen Kosten ein (z.B. Grundsteuer, oder Fahrten zur Immobilie o.ä.).

Apropos Grundsteuer: Die ist ja eigentlich umlegbar. Aber wenn man verpennt hat, die in den Mietvertrag zu schreiben, ist sie nicht umlegbar. Trägt man sie in diesem Fall unter "umlegbar" oder "nicht umlegbar" ein? (ist aber durchaus ernst gemeint)

Naja es ist bei der Steuer irrelevant was man an Vorauszahlungen zahlt, da könnten 10.000€ im Monat stehen, wenn nur 2000€ an umlegbare und nicht umkehrbare Kosten angefallen sind. Diese Kosten sind für diese Felder relevant. Ob die monatlichen Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage jetzt mit den tatsächlichen Ausgaben für Instandhaltungen im Jahr übereinstimmen kann ich nicht beurteilen aber die Chance ist gering, sodass es eine Pie mal Daumen Angabe wäre.

[Charlie24]

Aber wenn man verpennt hat, die in den Mietvertrag zu schreiben, ist sie nicht umlegbar.

Wenn man im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung verwiesen hat und den Verordnungstext

dem Mietvertrag als Anlage beigefügt hat, ist auch die Grundsteuer umlegbar. In dem Objekt, das ich verwalte, ist sie allerdings bewusst

herausgenommen worden, so dass ich die ab 2023 unter den nicht umgelegten Nebenkosten erklären werde. Da das den gesamten Betrag

betrifft, mach das ja auch überhaupt kein Problem. Die kommt eben jetzt in die Zeile 75 der Anlage V.

Die Fragestellung ist ja nicht, ob umlegbar oder nicht umlegbar, sondern ob tatsächlich umgelegt oder eben nicht umgelegt

[mhanft]

Naja es ist bei der Steuer irrelevant was man an Vorauszahlungen zahlt, da könnten 10.000€ im Monat stehen, wenn nur 2000€ an umlegbare und nicht umkehrbare Kosten angefallen sind. Diese Kosten sind für diese Felder relevant.

"Das glaub' ich nicht, Tim!" Im Ernst, das wäre so bei Bilanzierung, aber V+V ist eine Einnahmenüberschussrechnung, und da zählt der tatsächliche Geldfluss (§ 11 EStG). Also wenn ich im Jahr 2023 3.640 € abziehbare Werbungskosten real von meinem Bankkonto gezahlt habe, müssen die auch in die Anlage V. Da bin ich ganz sicher (und das mache ich auch schon die letzten 30 Jahre so).

Naja, dann lass' ich's mal bei "Sonstiges"...

[Charlie24]

... müssen die auch in die Anlage V.

Normalerweise ja, wobei man größere Erhaltungsaufwendungen allerdings gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen darf.

Generell gilt aber das Zu- und Abflussprinzip nach § 11 EStG.

[Ascescendar]

"Das glaub' ich nicht, Tim!" Im Ernst, das wäre so bei Bilanzierung, aber V+V ist eine Einnahmenüberschussrechnung, und da zählt der tatsächliche Geldfluss (§ 11 EStG). Also wenn ich im Jahr 2023 3.640 € abziehbare Werbungskosten real von meinem Bankkonto gezahlt habe, müssen die auch in die Anlage V. Da bin ich ganz sicher (und das mache ich auch schon die letzten 30 Jahre so).

Naja, dann lass' ich's mal bei "Sonstiges"...

Generell gilt das Zu- und Abflussprinzip aber die Zahlungen zu den Instandhaltungsrücklagen werden nicht steuerlich berücksichtigt, sondern nur die tatsächlich angefallenen Instandhaltungen im Jahr, daher die Rechnung.

Man kann also nicht 1:1 aus der Abrechnung 2023 die Werbungskosten nehmen und eintragen, sondern man muss die Werte verteilt bilanzieren auf nicht umlagefähig und umlagefähig. Dann hat man am Ende quasi immer die Werbungskosten ohne Instandhaltungen angegeben und die tatsächlichen Instandhaltungskosten kann mandur h den Verwalter der diese Infos meist erst 2024 schickt in Erfahrung bringen.

[mhanft]

Wenn man im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung verwiesen hat und den Verordnungstext dem Mietvertrag als Anlage beigefügt hat, ist auch die Grundsteuer umlegbar.

Ja, weiß ich. Mache ich seitdem natürlich auch immer so. Der beschriebene Fall ist allerdings mein allererster Mietvertrag von vor 22 Jahren, den ich mir damals selber ausgedacht hatte und in dem ich alle Nebenkosten einzeln aufgeführt hatte (Müllabfuhr, Abwasser etc.) und nicht an die Grundsteuer gedacht hatte. Shit happens.

Die Fragestellung ist ja nicht, ob umlegbar oder nicht umlegbar, sondern ob tatsächlich umgelegt oder eben nicht umgelegt

Stimmt, das hab' ich nicht genau genug gelesen. Da wird sich das Finanzamt wundern, dass ich die Grundsteuer bei einer Wohnung bei "umgelegt" und bei der anderen bei "nicht umgelegt" eingetragen habe. (Falls das dort überhaupt jemand liest und nicht eh schon alles von der KI bearbeitet wird.)

[mhanft]

Generell gilt das Zu- und Abflussprinzip aber die Zahlungen zu den Instandhaltungsrücklagen werden nicht steuerlich berücksichtigt, sondern nur die tatsächlich angefallenen Instandhaltungen im Jahr, daher die Rechnung.

Ja, natürlich. Deswegen zieh' ich von den oben erwähnten 4.140 € ja die 500 € Zuführung in die Instandhaltungsrücklage ab und trage nur 3.640 € unter "Sonstiges" als "Hausgeldzahlungen" ein.

Man kann also nicht 1:1 aus der Abrechnung 2023 die Werbungskosten nehmen und eintragen, sondern man muss die Werte verteilt bilanzieren auf nicht umlagefähig und umlagefähig. Dann hat man am Ende quasi immer die Werbungskosten ohne Instandhaltungen angegeben und die tatsächlichen Instandhaltungskosten kann mandur h den Verwalter der diese Infos meist erst 2024 schickt in Erfahrung bringen.

Das schon, allerdings stimmt die Abrechnung ja nicht mit den in 2023 tatsächlich gezahlten Beträgen überein (und auf die kommt es ja an - Abflussprinzip!).

[Ascescendar]

Ja, natürlich. Deswegen zieh' ich von den oben erwähnten 4.140 € ja die 500 € Zuführung in die Instandhaltungsrücklage ab und trage nur 3.640 € unter "Sonstiges" als "Hausgeldzahlungen" ein.

Das schon, allerdings stimmt die Abrechnung ja nicht mit den in 2023 tatsächlich gezahlten Beträgen überein (und auf die kommt es ja an - Abflussprinzip!).

Der Verwalter zahlt die Instandhaltungskosten von der Instandhaltungsrücklage im Jahr 2023. Diese ist wie eine Art eigenes Konto von der dann etwas abfließt. Die genauen Beträge erhält man aber nur entweder auf Anfrage beim Verwalter oder dann erst 2024. Das habe ich auch sehr kritisch gesehen aber macht man anscheinend so, dass man dann eben auf die Beträge 2024 warten sollte wenn mans korrekt angeben sollte angeblich.

[Charlie24]

Da wird sich das Finanzamt wundern, dass ich die Grundsteuer bei einer Wohnung bei "umgelegt" und bei der anderen bei "nicht umgelegt" eingetragen habe.

Bei dem Objekt, das ich verwalte, sind die Mietverträge in den letzten Jahren einmal auf Anforderung vorgelegt worden. Ob die jemand gelesen hat,

ist ein anderes Thema. Was die Bearbeitung durch die KI angeht, kann ich das nur anhand des RT-Datums unten auf den Bescheiden abschätzen.

Für 2022 könnte das der Fall gewesen sein, für die Jahre vorher sicher nicht. Für 2021 z. B. musste ich die BMG für eine größere Erhaltungsmaßnahme

wegen einer nachträglichen Zuschussgewährung neu berechnen und dazu auch Belege einreichen. Auch 2020 wurde eine größere Erhaltungsmaßnahme

durchgeführt und nach § 82b EStDV verteilt. Bei diesen Maßnahmen, die jeweils mehr als 10.000,00 € gekostet haben, habe ich ja mit der Erklärung stets

Unterlagen über die Belegnachreichung hochgeladen. Für 2024 ist ebenfalls eine größere Erhaltungsmaßnahme geplant, auch nichts für die KI, das Jahr

2023 könnte durchlaufen, mal sehen.

[mhanft]

Der Verwalter zahlt die Instandhaltungskosten von der Instandhaltungsrücklage im Jahr 2023. Diese ist wie eine Art eigenes Konto von der dann etwas abfließt. Die genauen Beträge erhält man aber nur entweder auf Anfrage beim Verwalter oder dann erst 2024. Das habe ich auch sehr kritisch gesehen aber macht man anscheinend so, dass man dann eben auf die Beträge 2024 warten sollte wenn mans korrekt angeben sollte angeblich.

Ja, das stimmt schon so. Von den gezahlten Hausgeldern zieht man die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage ab; dafür kann man im Gegenzug die Entnahmen aus der Rücklage als Instandhaltungskosten ansetzen. Ist ja auch logisch, da die Rücklage praktisch nur ein (anteiliges) virtuelles Bankkonto ist, das (anteilig) dem Eigentümer gehört. Solange man da nur was drauf einzahlt, passiert (steuerlich) nix relevantes - das ist nur Geld-Hin-und-Her-Geschiebe.

Aber Instandhaltungskosten stehen in der Anlage V ja sowieso ganz woanders (nämlich unter "Erhaltungsaufwendungen", und dort ist sogar ausdrücklich "einschließlich Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage" aufgeführt!).

[mhanft]

Bei diesen Maßnahmen, die jeweils mehr als 10.000,00 € gekostet haben, habe ich ja mit der Erklärung stets Unterlagen über die Belegnachreichung hochgeladen.

Ich habe letztes Jahr für zwei Wohnungen (in derselben Anlage) jeweils 6.000 € für Aufzugsanierung geltend gemacht (und auf 5 Jahre verteilt). Dazu wollten sie keine Belege. Hängt vielleicht vom jeweiligen Finanzamt oder Bearbeiter ab (oder vom Zufallsgenerator oder vom Wetter ). Oder ob die Steuererklärungen der letzten N Jahre alle anständig, zutreffend und problemlos eingereicht wurden.