Anlage V - Hausgeld - wo einbetten?

[Dkrahmer]

Situation. Wohnung (ehemals eigengenutzt) wurde nach 2 Jahren leerstehend im Q2 2013 renoviert und ab 07/2013 vermietet.
Hausgeldzahlungen waren während der ganzen Zeit fällig und wurden von der ET bezahlt, selbst im Pflegeheim wohnhaft, Ende 2013 verstorben.
Renovierungskosten (Z.39), Mieteinnahmen seit Q3/2013, Umlagen sind klar.
Fragen:
a) Können regelmäßiges Hausgeld (Anteil Instandhaltung/ Wartung) ebenfalls angesetzt werden
b) und wenn ja wo?
c) Und ab wann? Erst ab Vermietung, oder auch für den Zeitraum davor (Leerstand in 2013, Haushaltsauflösung, Renovierung)
d) Sind Haushaltsauflösungskosten ansetzbar? auch in Z39?

Merci für Euer/ Ihr Fachwissen
DKrahmer

[reckoner]

AW: Anlage V - Hausgeld - wo einbetten?

Hallo,

a: Ja

b: Zeile 41, 46, 47 und ggf. 48 (falls du es nicht aufschlüsseln kannst, trag einfach die Summe mit dem Text "Hausgeld" ein, etwa in Zeile 46 oder 49 - am Ende wird eh' alles zusammengerechnet, daher ist das in der Regel kein Problem)

c: imho anteilig ab Renovierung

d: Nein (zumindest nicht in der Anlage V)

Stefan

[Elster-Tester]

AW: Anlage V - Hausgeld - wo einbetten?

Zusatz zu:

a) jedoch ohne Zuführung zur Instandhaltungsrücklage; zuzügl. Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklagen;

[Dkrahmer]

AW: Anlage V - Hausgeld - wo einbetten?

Danke auch noch für den Nachtrag.
Zuführung Rücklage war mir klar ( daher nur die laufende Instandsetzung, Hausmeisteretc), aber an Entnahmen aus der Rücklage hatte ich nicht gedacht. ;-)

[reckoner]

AW: Anlage V - Hausgeld - wo einbetten?

Hallo,

>>>Zuführung Rücklage war mir klar ( daher nur die laufende Instandsetzung, Hausmeisteretc), aber an Entnahmen aus der Rücklage hatte ich nicht gedacht. ;-)

Die "Entnahmen aus der Rücklage" sollten aber in den "Instandsetzungen" enthalten sein. Nur wenn das Geld an die Eigentümer zurückgezahlt wurde (etwa weil die geplante Investition abgeblasen wurde und daher die Rücklage deutlich zu hoch ist), wäre es anders; in diesem Fall wären es aber auch keine Werbungskosten.

Sorry, aber ich verstehe immer nicht, was daran so kompliziert ist (das Thema kommt öfter;-). Die Rücklage gehört steuerrechtlich - und auch insgesamt rechtlich - dem Eigentümer, man kann es sich als Gemeinschaftskonto oder Fonds vorstellen. Daher sind Zahlung von und zu diesem Konto keine Werbungskosten, sondern nur die wirklichen Ausgaben zu gunsten Dritter (Handwerkerrechnungen etc.).

Stefan

[Stephen Elster]

Bin ja neu hier, aber muss gerade für mehrere Jahre die Anlage V bearbeiten, da mein StB "ausgefallen" ist (habe ich in die Wüste geschickt wegen mangelnder Qualität).
Der alte StB hatte zB die Hausgelder 1:1 übernommen, ohne die Rücklagen zu abzuziehen.

Die Antwort von reckoner klingt ja ganz nüchtern, selbstverständlich und plausibel (zum "Aber" komme ich noch , s.u.)

Aber:
Unabhängig von der bisherigen Rechtsauffassung (finde ich auch bei verschiedenen StB im Netz) mal folgende Überlegung an das Finanzamt:
Wenn die WEG auf eine große Investition anspart, werde ich als Miteigentümer von Jahr zu Jahr mit zB 1500 Euro Rücklage belastet.


Ich hatte diesen Fall bereits bei 2 WEG-Gemeinschaften.

Die Rücklage wächst dadurch auf mehrere Hundert TEur an und soll natürlich irgendwann auch wieder re-investiert werden in die Instandhaltung des Gebäudes.

Verkaufe ich meine Eigentumswohnung aber vor der großen Investition, dann sind das für mich nur Auszahlungen/Mittelabflüsse, aber ohne realen Gegenwert.

Ein mögliches Gegen-Argument der Finanzbehörden wäre jetzt:
Wenn die Instandhaltungsrücklage hoch ist, steigt automatisch der Wiederverkaufswert.
Aber das ist mal wieder typisch "Grüner Tisch": Der Marktwert (Preis) einer Immobilie bestimmt sich nämlich aus ganz anderen Faktoren.

Nur in einem Fall würde die Rücklage den Verkäufer-Preis beeinflusst - wenn nur sehr wenig Rücklagen vorhanden sind, dann nämlich negativ.

Ansonsten ist es aber "1. die Lage, 2. die Lage ....und x. auch die Lage", die den Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie (= Wert) beeinflusst.

Das einzige, was "fair" wäre im Sinne von Steuergerechtigkeit:
normale Mittelabflüsse für Rücklagen als Kosten behandeln und nur die realen Investitionen in das Gebäude als Wertsteigerung (= Mittelzuflüsse) !!


Aber ich habe meine Erwartungen an deutsche Behörden und "Gerechtigkeit" schon sehr nach unten geschraubt. Viel zu viel Parteipolitik in den Steuerbehörden oder Baubehörden....

[Charlie24]

Das hier ist kein Forum für Fragen rund um die Steuergerechtigkeit, hier geht es um Fragen zur elektronischen Steuererklärung -ELSTER-

Tatsache ist nun mal, dass das Geld, das der Instandhaltungsrücklage zugeführt wird, solange vorhanden ist, bis es tatsächlich ausgegeben wird.

Meine Frau und ihre Schwester vermieten ein Zweifamilienhaus, für das das WEG nicht gilt. Die können ihre Rückstellungen für größere Erhaltungsmaßnahmen

zu Recht auch nicht bereits bei Bildung der Rücklagen geltend machen, sondern erst bei Verwendung der Mittel. Es gilt nun mal § 11 EStG!

[reckoner]

Hallo,

Der Marktwert (Preis) einer Immobilie bestimmt sich nämlich aus ganz anderen Faktoren.

Nein, man muss halt nur besser verhandeln, insbesondere eine sehr hohe Rücklage auch ins Spiel bringen. Bedenken sollte man dabei aber, dass die Rücklage ja meist einen Grund hat - und den kann der Käufer auch sehen.

Wenn du das anders siehst dann nutze doch diese Ungerechtigkeit und kaufe gezielt Immobilien mit sehr hohen Rücklagen.

Etwas ähnliches gibt es übrigens auch bei Aktien, da nennt man das "Stille Reserven" (beispielsweise auch wieder Immobilien, die dann dort nur noch mit einem symbolischen Wert in der Bilanz stehen).

Stefan