Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetzen?

[Rick7]

Hallo Elster-Kollegen,

ich habe schon einige Beiträge gelesen, aber diese bisher nicht so 100%ig auf meinen Fall anwenden können.
Daher hoffe ich, dass ihr mir weiterhelfen könnt.

Es geht um ein kleines vermietetes Appartment (also nicht eigengenutzt) und um einige Angaben, bei denen ich mir nicht ganz sicher bin.
Nehmen wir mal folgendes (fiktives) Beispiel:

Netto-Miete: 2.000 EUR (pro Jahr)
Nebenkosten: 1.000 EUR (pro Jahr)
Hausgeld (gesamt; inkl. NK): 1.500 EUR (pro Jahr)

Die Nebenkosten sind für mich die umlagefähigen Kosten, wie: Geb. Vers., Heizung, Haftplicht, Müllabfuhr, Wasser, Winterdienst, ... (sprich die Kosten, die i.d.R. der Mieter zahlt)
Die nicht umlagefähigen Kosten sind für mich (auch laut Abrechnung): Saalmiete, Kontogebühren, Verwaltung, Rücklage, ...

Damit komme ich auf folgende Zahlen (Zinsen und Grundsteuer lasse ich mal aussen vor):

Hausgeld gesamt: 1.500 EUR
Hausgeld umlagefäig: 1.000 EUR (= Nebenkosten / Warm-Miete - Kalt-Miete)
Hausgeld nicht umlagefäig: 500 EUR (= hauptsächlich Verwaltung + Rücklage)

Somit trage ich in Anlage V folgendes ein:

Zeile 09 Mieteinnahmen: 2.000 EUR
Zeile 13 Umlagen: 1.000 EUR (umlagefähige Kosten die der Mieter trägt)
Zeile 46 Werbungskosten: 1.300 EUR (gesamte Umlagekosten ohne Rücklage und Verwaltung)
Zeile 47 Werbungskosten: 200 EUR (Verwaltung)

Gerechnet wird ja wie folgt: Ich nehme (theoretisch) Brutto 3.000 EUR ein, und zahle insgesamt 1.500 EUR als Hausgeld

Da die Verwaltung einen eigenen Bereich hat (Zeile 47), habe ich die Kosten entsprechend aufgeteilt (ich weiß nicht ob man das wirklich muss).
Rücklagen können nicht abgesetzt werden, da diese ja zum Zeitpunkt der Einzahlung nicht ausgegeben werden und theoretisch noch mir gehören.

Bis hierhin: stimmen meine Aussagen?
Denn in meiner ersten Erklärung hatte ich in Zeile 13 und 47 den gleichen Betrag eingetragen, was ja wahrscheinlich falsch war, aber das FA sicherlich gefreut hat

Mich interessiert nun noch das Thema Rücklagen. Grundsätzlich können ja Rücklagen wie bereits erwähnt nicht abgesetzt werden.
Jetzt lese ich immer, dass die Rücklagen abgesetzt werden können, sobald diese tatsächlich verwendet wurden.
Gehen wir von folgenden (wieder fiktiven) Zahlen aus:

Haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG > Kosten für bauliche Instandhaltung (Handwerkerleistungen) anteilig: 500 EUR
Rücklage Zuführung (anteilig): 300 EUR
Rücklage Entnahme (anteilig): 1.200 EUR (Balkonsanierung, Rep. der Heizung, Malerarbeiten)

Nun (endlich ) die entscheidende Frage: Setze ich für das Jahr (2015) nur den Rücklagen-Beitrag ab, sprich hier also 300 EUR?
Oder setze ich die tatsächlichen Kosten von 1.200 EUR oder sogar 1.700 EUR ab?
Denn wenn ich gerade mal 2 Jahre eingezahlt habe, würde ich ja mehr absetzen als ich tatsächlich eingezahlt habe...
Umgekehrt wenn ich 10 Jahre lang einzahle und nur in einem Jahr die gesamte Rücklage verbraucht wäre, könnte ich ja viel zu wenig absetzen...
Ich hoffe ihr könnt mir folgen und ein wenig Licht ins Dunkle bringen .

Ich danke euch im Voraus für eure Mühe.

Gruß
Rick

[Beamtenschweiß]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

Als Erhaltungsaufwand erklärst du den Teil der Aufwendungen welcher lt. Hausgeldabrechnung auf dich entfällt, also hier 1.200 €

Der Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen ist für dich nicht von Bedeutung. Dies nur eine spezielle Position in der Abrechnung für Wohnungseigentümer welche selber drin wohnen.
Denn bei Handwerkerleistung im privaten Haushalt sind nach § 34 a EStG nur die enthaltenen Lohnkosten (inkl. Umsatzsteuer) begünstigt, nicht jedoch der Materialaufwand.

[Rick7]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

@ Beamtenschweiß

Vielen Dank für deine schnelle Antwort, dann werde ich das so entsprechend berücksichtigen.
Bedeutet also die "haushaltsnahen Dienstleistungen" sind einfach nur ein Bestandteil der Sanierung & Co, nämlich die Personalkosten, die ein Mieter oder Eigentümer (wenn er selbst drin wohnt) nach § 35a absetzen darf, richtig?

Und die Eintragungen, die ich im oberen Teil geschrieben habe sind so auch richtig ja?

Besten Dank & Gruß
Rick

[Charlie24]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

Bedeutet also die "haushaltsnahen Dienstleistungen" sind einfach nur ein Bestandteil der Sanierung & Co, nämlich die Personalkosten, die ein Mieter oder Eigentümer (wenn er selbst drin wohnt) nach § 35a absetzen darf, richtig?

Wenn der Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt, stimmt die Aussage. Für einen Mieter dürften nur die umlagefähigen Personalkosten bescheinigt werden, dazu gehören Handwerkerleistungen, die den Eigentümer allein treffen, natürlich nicht.

Was die Einträge in Zeile 13 angeht, nur ein Hinweis:

Zeile 13 Umlagen: 1.000 EUR (umlagefähige Kosten die der Mieter trägt)

Einzutragen sind aber nicht die rechnerisch umlagefähigen Kosten, sondern der Betrag, der tatsächlich in dem Kalenderjahr vom Mieter als Nebenkostenvoraus- und abschlusszahlung geleistet wurde (Zuflussprinzip).

[Rick7]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

Wenn der Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt, stimmt die Aussage. Für einen Mieter dürften nur die umlagefähigen Personalkosten bescheinigt werden, dazu gehören Handwerkerleistungen, die den Eigentümer allein treffen, natürlich nicht.

Ja stimmt, macht auch Sinn

Was die Einträge in Zeile 13 angeht, nur ein Hinweis:
Einzutragen sind aber nicht die rechnerisch umlagefähigen Kosten, sondern der Betrag, der tatsächlich in dem Kalenderjahr vom Mieter als Nebenkostenvoraus- und abschlusszahlung geleistet wurde (Zuflussprinzip).

Verstehe, wobei wenn es ja in der Abrechnung so steht, dann wird das ja auch entsprechend geflossen sein, das übernimmt ja der Verwalter, weshalb man selbst das ja nur auf dem Papier mitbekommt. Anders ist das natürlich beim Soll-Plan...

Super, ich danke euch beiden vielmals! Damit komme ich schon weiter.

Besten Dank & Gruß
Rick

[AUSKAPMurks]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

Bitte noch mal zum Verständnis:

Frage: Für die Steuer ist die Jahreshausgeldbrechnung durch die Hausverwaltung maßgebend und nicht die einzelnen in dem Jahr geleisteten Zahlungen (monatliches Hausgeld, Sonderumlagen, etc. ) an die Hausverwaltung?

Falls ja: Kann ich es mir einfach machen und einfach die Summe der Kosten (umlagefähig + nicht umlagefähig) in Zeile 46 eintragen?
Oder muss ich beide Summen getrennt aufführen?
Muss ich eventuell außerdem die Verwaltungskosten herausrechnen und nach Zeile 47 eintragen?

Anders herum gefragt: gibt Posten in diesen Jahreshausgeldbrechnungen die gesondert zu behandeln oder einzutragen sind?


Und noch mal zu oben Zeile 13:
Da kommt alles an Umlagen (Heizung, Nebenkosten, etc) rein (inkl. Nachzahlung bzw. abzüglich Erstattung) was der Mieter in diesem Jahr an den Vermieter gezahlt bzw. zurückbekomen hat.

[XaverWdg]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

zu Zeile 13:
Hier sind die vereinnahmten Umlagen (einschließlich Nachzahlungen)
stets in voller Höhe einzutragen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter
die von Ihnen als Vermieter geschuldete Zahlung bestimmter Nebenkosten
übernimmt. Soweit Umlagen im Jahr 2016 an die Mieter zurückgezahlt worden
sind, ist der einzutragende Betrag zu vermindern.

[AUSKAPMurks]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

Noch mal zur Hausgeldabrechnung durch die Hausverwaltung.

Ich bin beim Suchen auf Folgende Variante gestoßen:

"Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sind die monatlichen Hausgeldzahlungen, bereinigt um die kalkulierte Rücklagenzuführung, als Werbungskosten anzusetzen. Dazu kommt noch der Saldo der Jahresabrechnung. Da die Jahresabrechnung aber immer erst im Folgejahr erstellt wird, geht in die Steuererklärung für 2007 zwangsläufig die Jahresabrechnung 2006 ein. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sind die monatlichen Hausgeldzahlungen, bereinigt um die kalkulierte Rücklagenzuführung, als Werbungskosten anzusetzen. Dazu kommt noch der Saldo der Jahresabrechnung. Da die Jahresabrechnung aber immer erst im Folgejahr erstellt wird, geht in die Steuererklärung für 2007 zwangsläufig die Jahresabrechnung 2006 ein. "

Was ist nun richtig?

[XaverWdg]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

Ich kann jetzt keinen Unterschied zwischen den beiden Sätzen erkennen. So ist es richtig.
Zu-, Abflußprinzip

[AUSKAPMurks]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

Der zitierte Text oben was aus einen Forum. Den Wahrheitsgehalt kann ich leider nicht beurteilen.

Noch mal.

Ich habe Vorauszahlungen (monatl. Hausgeld)
eventuell ein oder mehrere Sonderzahlungen
eine Jahresabschlusszahlung.

Aber: Das Geld was die Hausverwaltung kassiert muss nicht unbedingt etwas mit der Steuer zu tun haben. Denkbar wäre auch das ganze als Einzahlung auf irgendwelche Konten anzusehen, sozusagen eine Umbuchung zwischen 2 Konten die mehr oder weniger alle dem Vermieter gehören.
Dann wäre das Geld erst dann weg (sprich für die Steuer relevant), wenn die Jahresabschlussrechnung durch die Hausverwaltung gestellt wurde.

Wie auch immer, in jedem Fall stellt sich die Frage welche Posten in Zusammenhang mit dem Hausgeld, den Sonderzahlzungen und der Jahresabschlussrechnung wo im Formular V einzutragen sind.

[holzgoe]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

Hallo AUSKAPMurks,

so eine Frage darf man auch dem Steuerberater seines Vertrauens stellen ?
Hier sind ja nur Anwender unterwegs, die anderen Anwendern bei Problemen mit der elektronischen Steuererklärung helfen.

Tschüß

[Charlie24]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

Wie auch immer, in jedem Fall stellt sich die Frage welche Posten in Zusammenhang mit dem Hausgeld, den Sonderzahlzungen und der Jahresabschlussrechnung wo im Formular V einzutragen sind.

Man muss die Sache nicht komplizierter machen als sie ist!

Wo etwas einzutragen ist, wird in der Eingabehilfe von ElsterFormular zur Anlage V ausführlich erläutert. Und wann etwas einzutragen ist,
ergibt sich aus dem Zu- und Abflussprinzip nach § 11 EStG. Bei Überschusseinkünften wird jedenfalls nicht bilanziert!

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__11.html

[AUSKAPMurks]

AW: Umlagekosten richtig eingetragen? (mit Beispiel) + Wie Rücklagen-Entnahme absetze

Ich muss noch mal darauf zurückkommen, dass es durchaus sein kann, dass das Geld, welches bei der Hausverwaltung landet quasi immer noch das Geld des Vermieters ist, also steuerlich noch lange nicht abgeflossen ist. Nach dieser Logik wäre die Jahresabschlussrechnung möglicherweise der Zeitpunkt des Abflusses.