Kosten in der Anlage V Seite 2 korrekt erfassen

[sabine83]

Hallo zusammen,
meine Frage bezieht sich auf eine vollständig vermietete Eigentumswohnung und das Elsterformular 21.1 für das Jahr 2019, zunächst kurz die Daten:
geleistete NK-Vorauszahlungen Mieter: 1450€
Nachzahlung Vorjahr: 50€
umlagefähige Betriebskosten laut Beleg: 1150€
nicht umlagefähige Betriebskosten laut Beleg: 1400€, davon 200€ Verwaltungskosten, 840€ Reparaturkosten, 450€ Instandhaltungsaufwand, 50€ Versicherungsschäden, 10€ Rücklagen
Zuführung in die Instandhaltungsrücklage laut Beleg: 780€
Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage laut Beleg: 930€
a) in Zeile 48 trage ich die umlagefähigen Betriebskosten ein: 1400€ - korrekt?
b) in Zeile 49 trage ich die Verwaltungskosten von 200€ ein - korrekt?
c) in Zeile 51 berechne ich als "nicht umlagefähige Betriebskosten" NK-Vorauszahlungen 1450€ + Nachzahlung Vorjahr: 50€ + Zuführung Instandhaltungsrücklage 780€ - Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage 930€ = 1350€ ist das ebenfalls korrekt?
Vielen vielen Dank vorab für eure Hilfe, ich habe insbesonders zu Frage c ein großes Fragezeichen und wäre sehr dankbar für eine kurze Aufklärung.

[holzgoe]

...... und das Elsterformular 21.1 für das Jahr 2019.....
.

Hallo sabine83,
damit du deine Erklärung übermitteln kannst benötigst du Elsterformular 21.3

Tschüß

[sabine83]

dankeschön für den Hinweis, werde ich updaten. Gibt es vielleicht zum Inhalt meiner Fragen auch Rückmeldungen? Ich bin wirklich sehr dankbar für Feedback...

[mhanft]

geleistete NK-Vorauszahlungen Mieter: 1450€
Nachzahlung Vorjahr: 50€
umlagefähige Betriebskosten laut Beleg: 1150€
nicht umlagefähige Betriebskosten laut Beleg: 1400€, davon 200€ Verwaltungskosten, 840€ Reparaturkosten, 450€ Instandhaltungsaufwand, 50€ Versicherungsschäden, 10€ Rücklagen
Zuführung in die Instandhaltungsrücklage laut Beleg: 780€
Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage laut Beleg: 930€

Da trägt man ein:

• Miete: erhaltene Kaltmiete
• Nebenkosten, verrechnet mit Erstattungen: 1450 + 50 = 1500 €
• Sonstige Kosten: Hausgebühren, verrechnet mit Erstattungen: 1150 + 1400 - 780 = 1770 € (*)
• Instandhaltungsaufwendungen: 930 €

(*) Hast du selber nix an die Hausverwaltung nachgezahlt oder zurückgekriegt? Das müsste dann bei den Hausgebühren noch berücksichtigt werden.

[sabine83]

Hallo mhanft,
doch, die Nachzahlung beträgt 790€. Was genau ist mit 'da' gemeint, also welche Zeile im Elsterformular meinst du? Kaltmiete + Nebenkosten/Erstattungen wäre nur Seite 1 oder? Instandhaltungsaufwendungen dann Zeile 40? und sonstige Zeile 51? wo muss meine Nachzahlung dann noch mit verrechnet werden? Tausend Dank

[mhanft]

Hier mal zwei Screenshots, wie ich das immer (mit dem Wiso-Sparbuch) mache:

elster40.png

und die Ausgaben (Grundsteuer nicht vergessen!):

elster41.png

Die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage darf man nicht "absetzen", denn das Geld gehört einem ja noch (der Anteil auf dem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft). Umgekehrt kann man natürlich Entnahmen aus der Rücklage als Erhaltungsaufwendungen geltend machen.

Bei den gezahlten Hausgebühren kommt es nicht darauf an, ob die auf den Mieter umlegbar sind oder nicht - du hast sie ja gezahlt.

[sabine83]

Hallo mhanft,
ich danke dir sehr für die Screenshots Die Berechnung in deiner Zeile 51 MUSS definitiv so durchgeführt werden? oder gibt es auch eine zweite Möglichkeit der Eintragung, z.B. in dem ich die umlagefähigen Betriebskosten gesamt in Zeile 48 eintrage, die Verwaltungskosten von 200€ in Zeile 49, die Reparatur-& Instandhaltungskosten in Zeile 40 usw? Ich bin grad etwas verwirrt bitte entschuldige die Rückfrage...

[mhanft]

Wenn man sich die Mühe machen will, kann man das sicher auch so aufdröseln - in der Verwalterabrechnung ist ja alles aufgeschlüsselt (auch Reparaturen, Abfallgebühren, Wasser, Kanal etc.). Aber meiner Meinung nach wird das dadurch nur unübersichtlicher - und steuerlich macht's ja auch keinen Unterschied. Auch das Wiso-Sparbuch lässt die Hausgebühren Hausgebühren sein und fängt da keine weitere "Zerlegung" an. Ich mache das seit Jahrzehnten so (für mich und die Schwiegermutter), und das Finanzamt hatte da nie Rückfragen oder sonst irgendwelche Einwände. Also warum sollte man da erst komplizierte (und unnötige) Berechnungen anfangen...

[sabine83]

okay alles klar verstehe ich gut eine kurze Frage noch, die Nachzahlung zu der du mich gefragt hattest, die bezieht sich nicht wie bei der Mieter-Nachzahlung auf das Geldflussjahr sondern die vorliegende Abrechnung, also z.B. vom 01.01.19-31.12.19 ausgestellt in 2020 wo ich auch die übrigen Daten wie Betriebskosten und co herauslese, richtig? und falls es mal eine Erstattung wäre würde ich Minus statt Plus in der Gleichung rechnen korrekt?

[mhanft]

Ja, die Hausgebühren-Abrechnung kann natürlich plus oder minus sein.

Aber wenn du die Nachzahlung/Erstattung für 2019 erst in 2020 zahlst/bekommst, gehört die erst in die Steuererklärung für 2020! Es kommt (fast) immer auf den Zeitpunkt der Zahlung an. Also wenn du jetzt die Steuererklärung für 2019 machst, müsste da eigentlich die Hausgeld-Nachzahlung in 2019 aus der 2018er-Abrechnung drinstehen (weil die ja vermutlich in 2019 gezahlt/erstattet wurde).

[sabine83]

ich danke dir vielmals

[Charlie24]

Aber meiner Meinung nach wird das dadurch nur unübersichtlicher -

Für das Finanzamt ist es allerdings übersichtlicher, wenn die Einzelpositionen aufgedröselt werden. Das erleichtert dem Finanzamt insbesondere die Prüfung

auf Plausibilität. In Mein ELSTER kann man deshalb seit einigen Jahren sogar die Erhaltungsaufwendungen mit Erläuterung einzeln eingeben.

[mhanft]

Für das Finanzamt ist es allerdings übersichtlicher, wenn die Einzelpositionen aufgedröselt werden.

Mag sein, aber die Jahresabrechnung für das Jahr X ergibt ja eben gerade nicht den Betrag meiner Hausgeldzahlungen in diesem Jahr.

Da steht z.B. in der Abrechnung für 2019 drin Wasser 100 €, Kanal 200 €, Reparaturen 300 €, Verwaltung 500 €, macht zusammen 1.100 €.

Die kann ich natürlich aufdröseln - aber tatsächlich bezahlt habe ich z.B. 12 x 100 € Hausgeld-Vorauszahlung und 375 € Nachzahlung fürs Vorjahr, macht zusammen 1.575 €, die ich als Ausgaben ansetzen kann. Die passen nun aber gar nicht mit der aufgedröselten Abrechnung von 1.100 € zusammen.

(Rücklagenzuführung und -entnahme mal außen vor gelassen, damit's nicht zu kompliziert wird).

Ich wüsste nicht auf Anhieb, wie man diese Differenz formularmäßig darstellen könnte... (und wenn's das Wiso-Sparbuch auch nicht macht und/oder vorschlägt, liegt das vermutlich genau daran?!)

[L. E. Fant]

Ich wüsste nicht auf Anhieb, wie man diese Differenz formularmäßig darstellen könnte... (und wenn's das Wiso-Sparbuch auch nicht macht und/oder vorschlägt, liegt das vermutlich genau daran?!)

In der Hausgeldabrechnung ist doch jeder Posten explizit aufgeführt. Das ist genau das, was man das ganze Jahr über bezahlt, inklusive Nachzahlung oder Erstattung.

[Charlie24]

Mit Zerlegung auf der Werbungskostenseite meine ich ja nicht eine Hausgeldabrechnung für das Vorjahr, sondern die tatsächlichen Ausgabepositionen

des Jahres unter Beachtung des Zu- und Abflussprinzips. Das sieht dann in Mein ELSTER z. B. so aus:

Weitere_WK_VV.JPG

Die Abwassergebühren setzen sich z. B. wie folgt zusammen: Drei Abschläge in Höhe von jeweils 166,00 € abzüglich einer Gutschrift für das Vorjahr

in Höhe von 212,00 € ergeben den Saldo von 286,00