Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

[BartS1975]

Ich habe Ende 2010/Anfang 2011 ein Haus gekauft, das zur Hälfte von mir bewohnt wird und zur Hälfte vermietet ist (d.h. EG selbst bewohnt, 1. OG mit identischer m2-Zahl vermietet – Dachboden und Keller, jeweils nicht ausgebaut, sind vermutlich unerheblich?).

Soweit ich weiß kann ich aufgrund der Vermietung gewisse Ausgaben zur Hälfte absetzen. Welche sind das konkret und wo müssen die in der Einkommensteuererklärung angegeben werden?

Bei mir kommen infrage:

* Notargebühren
* Gebühr für Verzichtserklärung Vorkaufsrecht (Gemeinde)
* Beitrag Wohngebäudeversicherung für 2011 (hat bereits der Verkäufer entrichtet – ich habe ihm den Betrag per Überweisung erstattet)
* Grunderwerbssteuer
* Gebühr für Eintragung der Vormerkung
* Kaufpreis des Hauses

Zusatzfrage: Ein Teil der Zahlungen wurde 2010, der Rest 2011 gezahlt. Es kommt bei der Frage, ob das bereits 2010 relevant ist, stets auf den Zeitpunkt des tatsächlichen Zahlungsabgangs an?

Danke!

[Elefant]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Welche sind das konkret und wo müssen die in der Einkommensteuererklärung angegeben werden?

Du musst die Anlage V ausfüllen. Dort werden auch die Werbungskosten abgefragt.

[Aron]

Berücksichtigt werden in 2010 nur Kosten, die man in 2010 schon bezahlt hat.

Zu empfehlen ist eine separate Ermittlung, damit beim Finanzamt nachvollzogen werden kann, wie man auf die Ergebnisse kommt.

Notargebühren - Eigentumsübertragung
Grundbuch - Eigentumsübertragung
Gebühr Verzichtserklärung Vorkaufsrecht
Grunderwerbsteuer
Kaufpreis
= Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten sind nun aufzuteilen.

Man zahlt für den Grund und Boden. Dieser hat keinen Wertverlust durch Abnutzung.
Man zahlt für das Gebäude. Dieses hat eine begrenzte Lebensdauer. Steuerlich 40 Jahre für Altgebäude (Fertigstellung vor 1925) und 50 Jahre für neuere Gebäude.

Wenn man einen vernünftigen Aufteilungsmaßstab gefunden hat (Wertgutachten z.B. der Bank bei Finanzierung, Gutachter gibt es wohl auch bei diversen Stadt- und Gemeindeverwaltungen) teilt man die Anschaffungskosten in Grund und Boden sowie Gebäude auf.

Nun hat man die Kosten 2010 für das Gebäude. Für jeden angefangenen Monat gibt es dann 1/12 der Abschreibung (Baujahr vor 1925, dann 2,5% Jahresabschreibung, Baujahr nach 1924, dann 2% Jahresabschreibung).

Von diesem Teil kann man dann 50% für den vermieteten Bereich des Hauses als Ausgabe geltend machen.

Gebühren für Grundbuch und Notar - Grundschuld - sind Finanzierungskosten und in dem Jahr geltend zu machen wo man sie gezahlt hat. Da nur 50% vermietet wird, entsprechend 50% Abzug. Keine Aufteilung auf Gebäude sowie Grund und Boden.

[BartS1975]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Danke.

Ich meine eigentlich den unteren Teil.

Das mit der Abschreibung hört sich interessant an, nur ist mir schleierhaft, wie ich bis zum 31.05. noch an die anteiligen Anschaffungskosten von Grund und Boden gelangen soll (m.W. gibt es kein Wertgutachten).

Und ob ein Gutachter so schnell arbeitet? Mit welchen Kosten wäre denn bei einem Gutachter zu rechnen?

[sophie m.]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

man kann auch Fristverlängerung für die Abgabe der Steuererklärung beantragen.

Wichtig ist doch die Afa, die ja nun 40 oder 50 Jahre die V+V stark prägt, grundlegend richtig zu ermitteln. Das kann am besten ein steuerlicher Berater.

[Krake]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Zusatzfrage: Ein Teil der Zahlungen wurde 2010, der Rest 2011 gezahlt. Es kommt bei der Frage, ob das bereits 2010 relevant ist, stets auf den Zeitpunkt des tatsächlichen Zahlungsabgangs an?

Danke!

Es ist immer auf den Zeitpunkt der Zahlung abzustellen. Nachträgliche Anschaffungskosten sind dabei so zu berücksichtigen, als wären sie zu Beginn des Jahres aufgewendet worden.
D.h., wenn Zahlungen im Jahr 1 nach Kauf erst im Mai gezahlt worden sind, so ist die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung zum 01.01. zu erhöhen.

[BartS1975]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Danke nochmals für die Antworten.

Noch eine Zusatzfrage zur Eintragung der Notar- und Grundbuchkosten in Anlage V (habe ich es richtig verstanden, dass die anderen von mir genannten Positionen dort nicht hinein gehören?):

Ist Zeile 37 korrekt? Ich stutze deshalb, weil die mit "Geldbeschaffungskosten" überschrieben ist, ich das Haus allerdings ohne Kreditaufnahme, sondern quasi mit meinem "Sparbuch", finanziert habe.

[BartS1975]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Und noch eine Frage:

Dass die von der Gemeinde erhobene Gebühr für die Vorkaufsrecht-Verzichtserklärung Vorkaufsrecht nicht absetzbar ist, ist ja geklärt.

Aber in der Notarrechnung ist ein Posten "Gebühr für Einholung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung" (d.h. vom Notar berechnet). Muss ich die dann aus der Notarrechnung herausrechnen?

Danke.

[Aron]

Soweit es nicht nötig war eine Grundschuld eintragen zu lassen, hat man auch keine Kosten für Notar und Grundbuch. Der Bereich Geldbeschaffungskosten trifft dann nicht zu.

Die Eigentumsübertragung - Notar sowie Grundbuch - produziert Kosten, die in die Anschaffungskosten fließen. In den Anschaffungskosten finden sich vereinfacht ausgedrückt alle Aufwendungen wieder, die man hatte um das Objekt zu bekommen. Also auch der "Verzicht Vorkaufsrecht" mit allen entsprechenden Nebenkosten.

Aufteilung Gebäude / Grund + Boden.
Da kann man durchaus auch eine "vernünftige Schätzung wagen". Die Bewertungsstelle vom Finanzamt sollte einem sagen können, wie hoch z.B. der Grund und Boden Preis in der entsprechenden Lage 2010 für unbebaute Grundstücke (vergleichbarer Lage) gewesen ist.

In der Veranlagungsstelle des eigenen Finanzamtes wird man ggf. auch telefonisch erfragen können, "wie die es gerne hätten".

[BartS1975]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Richtig, es wurde keine Grundschuld eingetragen. D.h. Notar- und Grundbuchkosten sollte ich dann am besten über AfA abschreiben?

Dass ich das erstmals für 2011 kann (siehe https://www.elster.de/anwenderforum/showthread.php?t=29882), ich einen Teil der Gebühren aber bereits im Dezember 2010 gezahlt habe, spielt dabei keine Rolle?

[Aron]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Da erst ab 2011 das Eigentum übertragen worden ist, können Abschreibungen auch erst ab dem Zeitpunkt stattfinden. In 2010 gezahlte Beträge, die im Zusammenhang mit der Anschaffung stehen, fließen in die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung mit hinein.

[BartS1975]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Ich hole meinen Thread noch mal hoch, weil ich noch ein paar Fragen habe:

AfA ist klar und in Elster auch schon eingetragen.

Nun ist aber so, dass sich gewisse Kosten (Gebäudeversicherung, Grundsteuer, etc.) jährlich als Werbungskosten absetzen lassen, in meinem Fall zu 50 Prozent (da 50 Prozent vermietet). Zwei Fragen dazu:

1. Wo in Elster muss ich diese jährlichen Werbungskosten eintragen? Auch in Anlage V, wenn ja, in welcher Zeile?

2. Den 2011er-Beitrag für die Wohngebäudeversicherung hat der Vorbesitzer bereits 2010 an die Versicherung entrichtet, und ich habe ihm den Betrag noch Ende 2010 per separater Zahlung erstattet (der Passus ist allerdings im Kaufvertrag festgehalten). Normalerweise gilt ja das Jahr der Zahlung als entscheidend. Heißt das, dass ich den Beitrag für 2011 nicht mehr absetzen kann, oder gibt es doch eine Möglichkeit?

Danke.

[Sabre]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Zu 1:
In den Zeilen 33 bis 35 (2. Seite der Anlage V) tragen Sie die jährlichen AfA-Beträge ein.

In den Zeilen 36 bis 49 finden Sie die Eintragungsmöglichkeiten für weitere Werbungskosten, die jeweils entsprechend beschriftet sind (Grundsteuer und Hausversicherungen z. B. in Zeile 46).


Zu 2:
Stimmt. Sie können die Beiträge nicht in 2011 absetzen, da sie bereits in 2010 gezahlt wurden.

[BartS1975]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Danke für die superschnelle Antwort.

Jetzt hat sich leider eine weitere Frage ergeben: Einige absetzbare Kosten werden laut Mietvertrag nach Personenzahl abgerechnet. Gehe ich recht in der Annahme, dass ich in dem Fall nicht 50 Prozent absetzen kann, sondern "durch direkte Zuordnung ermittelt" ankreuzen muss und den 2011 gezahlten Betrag (unabhängig von einer möglichen Nachzahlung/Erstattung 2012) nach der Personenzahl aufteilen muss?

[Elefant]

AW: Zu 50 Prozent vermietetes Haus gekauft: Was lässt sich absetzen?

Was sind denn für Werbungskosten vorstellbar, die abhängig von der Zahl der Personen sind, aber nicht konkret für eine Wohnung anfallen?